Cour d'Appel · Chambre Civile — 31 juillet 2023

N° de minute : 154/2023 



COUR D'APPEL DE NOUMÉA



Arrêt du 31 juillet 2023



Chambre civile



 





Numéro R.G. : N° RG 20/00431 - N° Portalis DBWF-V-B7E-RSG



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 30 novembre 2020 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 18/2993)



Saisine de la cour : 7 décembre 2020





APPELANT



M. [O] [U]

né le 1er août 1970 à [Localité 5], 

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Caroline PLAISANT de la SELARL CABINET PLAISANT, avocat au barreau de NOUMEA





INTIMÉS



M. [C] [Z]

né le 26 mars 1988 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Me Siggrid KLEIN de la SELARL SIGGRID KLEIN, avocat au barreau de NOUMEA



Mme [N] [M] épouse [Z]

née le 16 juillet 1985 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Me Siggrid KLEIN de la SELARL SIGGRID KLEIN, avocat au barreau de NOUMEA



M. [R] [V]

né le 16 octobre 1954 à [Localité 6], 

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Pierre-Henri LOUAULT de la SELARL SOCIETE D'AVOCATS JURISCAL, avocat au barreau de NOUMEA







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 6 mars 2023, en audience publique, devant la cour composée de :



M. Philippe ALLARD, Président de chambre, président,

Mme Marie-Claude XIVECAS, Conseiller,

Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de Mme Zouaouïa MAGHERBI.



Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : Mme Cécile KNOCKAERT 





ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, le délibéré fixé au 26/06/2023 a été prorogé au 31/07/2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Philippe ALLARD, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT adjointe administrative principale faisant fonction de greffier en application de l'article R 123-14 du code de l'organisation judiciaire, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.



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Procédure de première instance :



M. [R] [V] a hérité par acte de partage du 19 juillet 2007 d'un terrain dit lot n°19, section Casi-Cayou sis à [Localité 1], qu'il a vendu le 1er juillet 2014 à M. [O] [U]. 



Le 30 septembre 2016, les époux [Z] ont acquis du même M. [V] les lots n° 227, 228 et 250, section Boghen supérieure au sud du lot n°19 précité sans mention de servitude de passage sur lesdits lots.



Le juge des référés du tribunal de première instance de Nouméa, saisi par M. [U], a ordonné en référé une expertise le 27 septembre 2017 confiée à M. [S] ayant notamment pour mission de déterminer si le lot de M. [U] était enclavé et, le cas échéant, déterminer l'assiette et l'emplacement du passage le moins dommageable permettant un accès à la voie publique afin de permettre une exploitation agricole du lot saisi dans une procédure l'opposant notamment aux époux [Z], aux héritiers du couple [V] - [T], parents de [R] [V], et aux héritiers de M. [P] [T].



Le rapport d'expertise du 5 mars 2018 constatant qu'aucun titre de propriété ne mentionne de servitude de passage au profit de M. [U] depuis la voie publique concluait que son lot était « effectivement » enclavé et présentait trois propositions pour organiser l'accès de celui-ci à son terrain. 

M. [U], par requête du 31 août 2018, a fait citer les époux [Z] et M. [V] aux fins d'homologuer le rapport d'expertise constatant que le lot n° 19 était enclavé, de voir fixer l'assiette du droit de passage tel qu'il ressort de l'option n° 1 visée dans l'annexe 3 du rapport, d'ordonner aux époux [Z] d'avoir à rétablir son passage sur le lot n° 250, sous astreinte, et condamner les époux [Z] aux frais de remise en état de la servitude et à lui donner les clés ouvrant les cadenas des portails situés aux entrée et sorties du chemin. Il a sollicité en outre que lui fût versé la somme de 2.500.000 Fr CFP au titre de son préjudice de jouissance et de son manque à gagner, outre 400 000 Fr CFP de frais irrépétibles, et le jugement fût déclaré opposable à M. [V]. 



Par jugement en date du 30 novembre 2020, le tribunal relevait au vu des pièces produites à l'instance que le lot n° 19 acquis par M. [U] bénéficiait d'une servitude d'accès à la RM 25 via le lot n° 20 et qu'il n'était en conséquence nullement enclavé, contrairement aux conclusions du rapport d'expertise. Dès lors, M. [U] était débouté de l'intégralité de ses demandes et condamné à verser la somme de 500.000 Fr CFP aux époux [Z] à titre de dommages et intérêts pour leurs préjudices matériel et moral outre 150 000 Fr CFP au titre des frais irrépétibles. Ces derniers étaient néanmoins déboutés de leur demande à l'endroit de M. [V].



Procédure d'appel :



Par requête déposée le 7 décembre 2020, M. [U] a relevé appel de cette décision.



Dans ses dernières écritures, déposées le 13 juillet 2022, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, M. [U] a sollicité la réformation intégrale du premier jugement en développant les mêmes arguments qu'en première instance soutenant qu'il bénéficiait d'une autorisation de passage sur les terrains de M. [V], au moyen d'un chemin utilisé depuis plus de trente ans, lequel avait été bloqué par les époux [Z]. 



Il a exposé que d'une part son acte de propriété possède une 'formulation peut être ambigüe', que d'autre part la servitude mentionnée au profit du lot n° 19 qui y figure 'devra être considérée comme n'ayant aucun intérêt dans cette affaire' puisqu'elle n'est pas contestée par les parties.



Il a fait valoir qu'il envisageait de mettre en place une activité agricole sur son terrain et qu'il résulte de cette situation un préjudice de jouissance et un manque à gagner. Il a dit rapporter la preuve de l'assiette et de l'usage continu trentenaire, et ce, sans indemnité.



Par conclusions déposées le 14 juillet 2021, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, M. [V] a demandé qu'il lui soit donné acte de ce qu'il ne faisait l'objet d'aucune demande, confirmant que le lot n° 19 est de fait enclavé depuis la vente aux époux [Z] mais qu'un droit de passage via un chemin long de 300 mètres existait depuis cinquante ans. Il a indiqué que les époux [Z] étaient parfaitement au fait de ce droit de passage et ce, avant la vente de la propriété, mais que trois mois après leur achat, et sans démarche préalable, ils avaient décidé d'y mettre fin, rappelant qu'aucune servitude n'était mentionnée : il renvoyait sur ce point à la faute du notaire dans les deux ventes. 









Les époux [Z] ont sollicité dans leurs dernières conclusions déposées le 17 janvier 2022, auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, d'enjoindre à M. [U] d'appeler à la cause les propriétaires des fonds voisins, d'homologuer l'accord signé le 10 janvier 2007 par les représentants de la succession [T] et dire que le désenclavement de la propriété de M. [U] passera par leurs fonds. 



Ils ont demandé subsidiairement une contre-expertise avant dire droit afin notamment de déterminer avec précision sur un plan l'ensemble des voies publiques d'accès aux différents fonds concernés et si le lot du demandeur est enclavé. 



Ils font valoir n'avoir été informés à aucun moment avant la vente de ce que des parcelles voisines des leurs se trouvaient enclavées. Ils ne l'auraient réalisé qu'après la vente en voyant des voisins traverser leur fonds pour rejoindre leurs terrains. Ils ont refusé la proposition de leur vendeur de créer une servitude de passage grevant leur propriété et ont subi des menaces et brutalités de la part de certains, lesquelles ont donné lieu à un rappel à la loi. 



Ils ont relevé également que les propriétaires des lots n° 16 à 20 n'estiment manifestement pas qu'ils soient enclavés et qu'ils n'ont formulé aucune prétention. Ils ajoutent qu'en décembre 2016, un membre de la succession [T] dont la propriété est mitoyenne de la leur, a communiqué une proposition de constitution d'une servitude de passage sur sa propriété, afin d'éviter la leur, mais regrettent que l'expert n'en ait pas fait état alors que, grâce à une autorisation, le chemin concerné est déjà emprunté par d'autres membres de la succession des époux [V] depuis 2007, par M. [V] lui-même jusqu'en 2013, et par le demandeur et l'huissier lors du constat du 14 avril 2017.



Ils soulignaient qu'aucun élément de l'acte de propriété de M. [U], qui se prétend enclavé, ne mentionnait une servitude de passage sur les lots dont ils étaient devenus propriétaires. La situation résulte des erreurs conjuguées de M. [V], de l'étude notariale et de l'expert désigné qui a fait preuve de parti pris, puisqu'il n'était autre que celui qui avait auparavant réalisé le partage successoral des fonds appartenant à M. [P] [T]. 



Par ailleurs, ils ont soutenu que les textes visés par M. [U] sur la prescription trentenaire ne sont pas applicables en Nouvelle-Calédonie, une servitude de passage ne pouvant s'établir que par titre. 



Ils observaient pour conclure que leur terrain n'étant pas limitrophe de celui du demandeur, d'autres propriétés pouvaient utilement être actionnées avant la leur pour un désenclavement.



Le 3 novembre 2022, la clôture de la procédure a été ordonnée au 15 décembre 2022 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoirie du 6 mars 2023. 













Sur ce, la cour,



Sur l'enclavement du terrain de M. [U]



L'article 682 du Code civil applicable en Nouvelle-Calédonie dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a aucune issue sur la voie publique, peut réclamer un passage sur les fonds de ses voisins pour l'exploitation de son héritage, à la charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. 



Il ressort des dispositions des articles 649 et suivants du code civil que les servitudes établies par la loi ou des règlements particuliers ont pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers.



Par ailleurs, l'article 686 du code civil prévoit qu'il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public. 



L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue. A défaut de titre, ils se règlent par les règles prévues par le code civil et, notamment, l'article 688 qui dispose que les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.



L'article 691 ajoute que les servitudes discontinues (apparentes ou non apparentes) ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir.



En l'espèce, l'acte de propriété de M. [U] indique expressément, en son titre VI, intitulé 'Informations complémentaires sur le bien vendu', dans un paragraphe intitulé 'rappel de servitudes', que le 'bien présentement vendu (...) bénéficie d'une servitude d'accès de 10m00 de largeur longeant la partie sud-est du lot 20 et reliant le lot 19 objet des présentes à la RM 25'. L'acte de vente rappelle en outre d'une part les opérations de partage successoral de 2007 à l'origine de la création du lot, d'autre part la dispense de toute garantie de la part du vendeur, M. [V] (titre VII - paragraphe intitulé « conditions générales).



Ainsi, il résulte de cet acte authentique, qui vaut preuve jusqu'à inscription de faux, que la propriété de M. [V], issue du partage du 19 juillet 2007, bénéficiait de cette servitude décrite dans le procès-verbal de description des limites de l'immeuble établi le 16 juin 2004 et reprise dans l'arrêté municipal du 22 octobre 2004 autorisant le partage. C'est la raison pour laquelle l'acte authentique de vente des terrains acquis par les époux [Z], situés au sud du fonds de l'appelant, ne fait état d'aucune servitude de passage, celle-ci n'ayant pas d'existence légale, aucun titre n'en faisant état. 



Par ailleurs, à l'occasion de la vente de ces terrains, M. [V] avait affirmé qu'à sa connaissance, les biens n'étaient grevés d'aucune servitude, a fortiori au bénéfice du lot n° 19, et dans ses écritures, il rappelle qu'il n'y existait aucune servitude. 









C'est donc par une exacte appréciation des éléments de la cause, et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a débouté l'appelant qui sollicite la reconnaissance d'une servitude de passage, tout comme il a écarté les arguments concernant l'existence d'une servitude de passage depuis trente ans puisque l'article 691 du code civil dispose que les servitudes discontinues apparentes ou non ne peuvent s'établir que par titre. 



La cour n'explique pas l'omission de l'expert qui ne mentionne pas en son rapport l'existence de la servitude de passage prévue au titre de propriété de M. [U] et qui conclut étrangement à l'enclavement de son lot. 



Bénéficiant d'une servitude établie par un titre, le terrain de M. [U] n'est donc pas enclavé, la cour confirme la décision entreprise sur ce point.



Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts 



Les époux [Z] sollicitent à titre reconventionnel que l'appelant soit condamné à les dédommager à hauteur de 2 000 000 Fr CFP pour les avoir injustement attraits dans des procédures judiciaires.



Eu égard à l'ensemble des éléments produits tant en première instance qu'en appel, leur préjudice moral est parfaitement établi et la responsabilité de M. [U] engagée. Il sera en conséquence condamné à payer à chacun des époux [Z] la somme de 500.000 Fr CFP à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondus. Le jugement sera sur ce point confirmé.



Les intimés demandent également à titre reconventionnel que M. [V] soit condamné à les dédommager, en lui reprochant d'avoir omis sciemment de les informer des autorisations de passage qu'il avait délivrées en 2013 et 2016, ce qui leur a, selon eux, causé un préjudice moral dont il demande réparation. 



Faute de rapporter la preuve d'une faute, la cour confirme la décision entreprise par adoption des motifs du premier juge ayant débouté les intimés de ce chef de demande.



Sur les dépens et frais irrépétibles

ll serait inéquitable de laisser à la charge des intimés les frais irrépétibles d'appel qu'ils ont engagés. M. [U], succombant à l'instance, sera condamné à régler aux époux [Z] la somme totale de 150.000 Fr CFP à ce titre. 



S'agissant de M. [V], il n'apparaît pas inéquitable de laisser à sa charge ses frais irrépétibles. 



Par ailleurs, M. [U] qui succombe sera condamné aux entiers dépens de l'instance.











Par ces motifs 



La cour, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;



Condamne M. [U] à payer aux époux [Z] une somme complémentaire de 150 000 Fr CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [U] aux dépens d'appel.













Le greffier, Le président.