Cour d'Appel · Chambre civile TGI — 7 juillet 2023

ARRÊT N°

NC



R.G : N° RG 21/01429 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTFO





[N]

[K]



C/



[O]

[O]



























COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 07 JUILLET 2023



 Chambre civile TGI



Appel d'une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION en date du 11 JUIN 2021 suivant déclaration d'appel en date du 30 JUILLET 2021 RG n° 20/00473





APPELANTS :



Monsieur [A] [T] [Y] [N]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



Madame [Z] [K] épouse [N]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Représentant : Me Jean claude DULEROY, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



INTIMÉS :



Monsieur [G] [O]

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représentant : Me Eric HAN KWAN de la SCP MOREAU -NASSAR - HAN-KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION



Madame [L] [O] épouse [O]

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représentant : Me Eric HAN KWAN de la SCP MOREAU -NASSAR - HAN-KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION





DATE DE CLÔTURE : 22 Septembre 2022





DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mai 2023 devant Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre , qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées.



Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2023.





Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Président : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre



Qui en ont délibéré





Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 07 Juillet 2023. 





* * *



LA COUR : 





Exposé du litige: 



Mme [Z] [K], épouse [N], et M.[A] [N] sont propriétaires depuis le 1er juillet 2016 d'une parcelle cadastrée section HY [Cadastre 5] sise [Adresse 13] sur la commune de [Localité 14], contiguës à celle cadastrée section HY [Cadastre 4] appartenant à Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] depuis le 20 novembre 2009.



Les actes notariés de ces propriétés prévoient trois servitudes sur le fonds servant HY [Cadastre 4] au profit du fonds dominant HY1161 à savoir:

- une servitude de passage s'exerçant exclusivement sur une bande d'une largeur de 2,50 mètres. Ce passage part du [Adresse 15], et longe toute la limite Ouest du fonds servant (...) Pour aboutir au fonds dominant et doit être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner,

- une servitude de passage d'une canalisation souterraine des eaux usées,

- une servitude de passage de gaines de fluides et canalisations eaux.



Par déclaration au greffe du tribunal d'instance déposée le 7 août 2018, M.[A] [N] a saisi le tribunal sur les demandes suivantes:

- restitution du droit de passage,

- reconstruction du mur mitoyen démoli,

- retrait du portail,

- retrait des arbres,

- démolition du pilier. 

Il sollicite en outre la somme de 3000 euros au principal et 600 euros de dommages et intérêts. 



Par jugement du 1er octobre 2018, le tribunal d'instance a déclaré caduque la déclaration au greffe reçue le 7 août 2018 au tribunal de Saint-Pierre et dit que les dépens resteront à la charge du demandeur. 



Par requête du 8 octobre 2018, M.[A] [N] a sollicité la remise au rôle de l'affaire et le juge a rapporté l'ordonnance de caducité en date du 1er octobre 2018. 



Par jugement du 16 décembre 2019, le tribunal d'instance de Saint-Pierre s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes formées par Mme [Z] [K], épouse [N], et M.[A] [N] à l'encontre de M.[G] [O] portant atteinte à l'assiette de la servitude de passage litigieuse et a désigné le tribunal de grande instance de Saint-Pierre pour connaître de ces demandes et également des prétentions indemnitaires connexes qu'ils ont formées au titre de leur préjudice moral et de l'atteinte à leur vie privée. 



Par acte d'huissier en intervention forcée du 16 juin 2020, Mme [Z] [K], épouse [N], et M.[A] [N] ont fait assigner Mme [V] [H], épouse [O], sur le fondement des articles 325 et 331 du code de procédure civile, aux fins de voir:


juger que M.[A] [N] et Mme [Z] [K], épouse [N] ont intérêt à ce que le jugement à intervenir soit rendu commun et opposable à Mme [V] [H], épouse [O],

juger recevable et bien fondée la mise en cause de Mme [V] [H], épouse [O] et ce afin de lui permettre de formuler toutes les observations qu'elle jugera utiles dans la procédure inscrite sous le numéro RG20/00473 et que le jugement à intervenir lui soit commun et opposable,

ordonner la jonction entre la présente instance et celle actuellement pendant devant le tribunal judiciaire de Saint Pierre inscrite au répertoire général de ladite juridiction sous le numéro RG20/473,

juger que la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 14] appartenant à Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] est enclavée, faute de disposer d'une issue suffisante sur la voie publique,

juger que Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] ont volontairement et de manière réitérée commis des actes préjudiciables à leur encontre, lesdits actes étant constitutifs de troubles anormaux de voisinage,

en conséquence, ordonner l'élargissement de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 4] appartenant à Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] et desservant la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 5] appartenant à Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N], à une largeur minimale de 3,50 mètres,

juger par conséquent que la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 14], appartenant à Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] sera desservie par un passage de 3,50 mètre de largeur, partant du [Adresse 15], traversant le fonds dominant cadastré section BX n°[Cadastre 4], propriété de Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O],

condamner Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à procéder à leurs frais exclusifs à la démolition du mur de clôture existant sur l'assiette de la servitude de passage et de tout objet ou aménagement fait par lui, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé,

condamner Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à enlever la caméra filmant les allées et venues des époux [N] dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai,

condamner Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à leur payer les sommes suivantes:

10000 euros en réparation de leur préjudice moral,

5000 euros en réparation de l'atteinte à la vie privée,

débouter Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] de l'ensemble de leurs prétentions,

condamner Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à leur payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 




Par ordonnance du 9 juillet 2020, le juge de la mise en état a ordonné la jonction entre les deux dossiers. 



Par jugement du 11 juin 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion a ,


condamné Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à enlever la caméra ayant une vue sur le fonds de Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

débouté Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] de toutes leurs autres demandes,

débouté Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

condamné in solidum Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] à payer à Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] aux entiers dépens,

dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. 




Le 30 juillet 2021, Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] ont interjeté appel de la décision précitée.



Par conclusions n°2 transmises par RPVA du 26 avril 2022, Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] sollicitent sur le fondement des articles 9, 544, 651, 682 et 701 du code civil, de voir:


infirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à enlever la caméra ayant une vue sur leur fonds dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision,

statuant à nouveau, à titre principal, juger que la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 14] appartenant à Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] est enclavée, faute de disposer d'une issue suffisante sur la voie publique,

juger que Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] ont volontairement et de manière réitérée commis des actes préjudiciables à leur encontre, lesdits actes étant constitutifs de troubles anormaux de voisinage,

en conséquence, ordonner l'élargissement de la servitude de passage grevant la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 4] appartenant à Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] et desservant la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 5] appartenant à Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N], à une largeur minimale de 3,50 mètres,

juger par conséquent que la parcelle cadastrée section BX n°[Cadastre 5] située sur la commune de [Localité 14], appartenant à Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] sera desservie par un passage de 3,50 mètre de largeur, partant du [Adresse 15], traversant le fonds dominant cadastré section BX n°[Cadastre 4], propriété de Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O],

condamner Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à procéder à leurs frais exclusifs à la démolition du mur de clôture existant sur l'assiette de la servitude de passage et de tout objet ou aménagement fait par lui, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé,

condamner Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à leur payer les sommes suivantes:

10000 euros en réparation de leur préjudice moral,

5000 euros en réparation de l'atteinte à la vie privée,

débouter Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] de l'ensemble de leurs prétentions,

subsidiairement et avant dire droit, si la cour s'estimait insuffisamment informée s'agissant de la demande des époux [N] d'élargissement de la servitude de passage dont bénéficie leur fonds, ordonner avant dire droit, une expertise et désigner tel expert qu'il plaira à la cour afin que ce dernier, après avoir convoqué les parties et leurs conseils respectifs, se rende sur les lieux avec la mission de:

dire si la servitude existante est suffisante pour assurer l'exploitation normale du fonds appartenant aux époux [N],

dans la négative, indiquer si une servitude de 3,50 mètres de large serait suffisante pour assurer l'exploitation normale du fonds appartenant aux époux [N],

établir un plan des lieux et de la servitude de passage pouvant être accordée au fonds des époux [N] pour en assurer l'exploitation normale,

fixer la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui sera désigné,

en tout état de cause, condamner solidairement Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à leur payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel. 




Par conclusions n°2 transmises par RPVA du 28 juin 2022, Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] sollicitent sur le fondement des articles 544, 647, 682, 701 et 1103 ancien du code civil, l'article 146 du code de procédure civile, l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la sécurité contre l'incendie des bâtiments d'habitation, de voir:


confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il les a condamné à enlever la caméra donnant vue sur le fonds de Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N],

en conséquence, infirmer le jugement déféré en ce qu'il les a condamnés à enlever la caméra donnant vue sur le fonds de Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N],

débouter Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] de l'ensemble de leurs demandes, plus amples et contraires,

condamner solidairement Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

les condamner solidairement à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. 




Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements infra. 



Sur ce': 




Sur la servitude




Il résulte de l'acte notarié des appelants en date du 1er juillet 2016 que le bien immobilier acquis bénéficiait de servitudes. 



C'est ainsi qu'il y est stipulé les dispositions suivantes:



' 1) aux termes d'un acte reçu par maître [R] [B], notaire associé à [Localité 14] le 29 août 1996, contenant donation-partage par Monsieur et Madame [J] [E] [X], ci-dessous analysé au paragraphe 'ORIGINE DE PROPRIÉTÉ', il a été créée la servitude de passage ci-dessous littéralement retranscrit:

' CONSTITUTION DE SERVITUDE DE PASSAGE

Il est créé une servitude de passage de 3,50 m de largeur soit 1,75 m de chaque côté des parcelles cadastrées section HY numéro [Cadastre 7]-[Cadastre 8] et [Cadastre 10]-[Cadastre 9] au profit des parcelles cadastrées section HY numéros [Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11] pour donner accès au [Adresse 15]

Fonds servants:

Pour HY [Cadastre 9] HY[Cadastre 10]-[Cadastre 8]-[Cadastre 7]

Pour HY[Cadastre 10]: HY[Cadastre 9]-[Cadastre 8]-[Cadastre 7]

Pour HY[Cadastre 11]: HY[Cadastre 10]-[Cadastre 9]-[Cadastre 8]-[Cadastre 7]

Fonds dominants:

Pour HY[Cadastre 9]: HY[Cadastre 11]-[Cadastre 10]

Pour HY[Cadastre 10]: HY[Cadastre 9]-[Cadastre 11]

Pour HY[Cadastre 8]: HY[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 7]

Pour HY[Cadastre 7]: HY[Cadastre 9]-[Cadastre 10]-[Cadastre 11]-[Cadastre 8]"

Observation étant ici faite que le bien présentement vendu est issu de la parcelle HY[Cadastre 3], elle-même issue de la division de la parcelle anciennement cadastrée HY[Cadastre 8] en HY[Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Le vendeur précise que la servitude de passage ci-dessus rappelée s'exerce aujourd'hui sur la parcelle HY[Cadastre 3], et ne concerne donc pas le bien objet des présentes'.



2) Aux termes d'un acte reçu par maître [A] [I], notaire associé à [Localité 16] (Réunion) le 20 novembre 2009 publié au bureau des hypothèques de [Localité 14] (Réunion), le 17 décembre 2009, volume 2009P numéro 5632 contenant vente par la SARL CHALET RÉUNION OI au profit de Monsieur et Madame [O] [G], il a été créé les servitudes ci-dessous littéralement retranscrit:

' CONSTITUTION DE SERVITUDES

Servitude de passage

Fonds dominant:

Identification du propriétaire du fonds dominant: CHALET RÉUNION O.I SARL 

Désignation cadastrale: section HY numéro [Cadastre 5]

Origine de la propriété: ci-dessus visée au paragraphe 'EFFET RELATIF'



Fonds servant:

 Identification des propriétaires du fonds servant: Monsieur et Madame [O] [G]

Désignation cadastrale: section HY numéro [Cadastre 4]

Origine de la propriété: présent acte



A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et des ses propriétaires successifs un droit de passage en tous temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants-droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités. 

Ce droit de passage s'exercera exclusivement sur une bande d'une largeur de 2,50 mètres.

Ce passage part du [Adresse 15] et longe toute la limite Ouest du fonds servant (cadastré section AY numéro [Cadastre 4]) pour aboutir au fonds dominant (cadastré section AY numéro [Cadastre 1]).

Son emprise est figurée en couleur jaune au plan de division demeuré ci-joint et annexé aux présentes après mention.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule de devra y stationner.

Les usagers de ce passage l'entretiendront à leurs frais exclusifs, de manière qu'il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. Le défaut ou le manque d'entretien les rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d'un gabarit approprié pour emprunter un tel passage. 

L'utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l'assiette dudit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant. 

Pour la perception du salaire, la présente constitution de servitude est évaluée à cent cinquante euros.



Servitude de passage de canalisation d'eaux usées

Fonds dominant:

Identification du propriétaire du fonds dominant: CHALET RÉUNION O.I SARL 

Désignation cadastrale: section HY numéro [Cadastre 5]

Origine de la propriété: ci-dessus visée au paragraphe 'EFFET RELATIF'



Fonds servant:

 Identification des propriétaires du fonds servant: Monsieur et Madame [O] [G]

Désignation cadastrale: section HY numéro [Cadastre 4]

Origine de la propriété: présent acte



A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et des ses propriétaires successifs un droit de passage d'une canalisation souterraine des eaux usées d'un diamètre de 100 millimètres. 

Ce droit de passage s'exercera à une profondeur minimale de 0,50 mètres et telle que son emprise est figurée sous teinte rouge au plan annexé approuvé par les parties. Cette canalisation part du [Adresse 15] perpendiculairement à la propriété HY[Cadastre 4] pour aboutir à un regard situé en façade de la maison de Monsieur et Madame [O]. Elle se poursuit sous la maison de Monsieur et Madame [O] pour aboutir à la maison située à l'arrière. 

Les utilisateurs de cette servitude la feront entretenir à frais communs.

Le propriétaire du fonds dominant s'oblige à faire remettre à ses frais le fonds servant dans l'état où il a été trouvé tant avant les travaux d'installation qu'avant tous travaux ultérieurs de réparations ou entretien, de manière à n'apporter à son propriétaire que le minimum de nuisances.

En cas de détérioration apportée à cette canalisation du fait du propriétaire du fonds servant, ce dernier devra en effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai.

Pour la perception du salaire, la présente constitution de servitude est évaluée à 150 euros.



Servitude de passage de gaines de fluides et canalisations eaux

Fonds dominant:

Identification du propriétaire du fonds dominant: CHALET RÉUNION O.I SARL 

Désignation cadastrale: section HY numéro [Cadastre 5]

Origine de la propriété: ci-dessus visée au paragraphe 'EFFET RELATIF'



Fonds servant:

 Identification des propriétaires du fonds servant: Monsieur et Madame [O] [G]

Désignation cadastrale: section HY numéro [Cadastre 4]

Origine de la propriété: présent acte



A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant et des ses propriétaires successifs un droit de passage en tréfonds d'une canalisation souterraine des eaux ainsi que le droit de passage des gaines permettant l'alimentation en électricité et téléphone du fonds dominant. 

Ce droit de passage s'exercera à une profondeur minimales de 0,5 mètres telle que son emprise est figurée sous teinte bleue au plan ci-annexé approuvé par les parties. Cette canalisation et ces gaines partiront de la parcelle HY[Cadastre 5] se poursuivront sous la maison de la parcelle HY[Cadastre 4] pour aboutir à environ 1 mètre devant ma maison de la parcelle HY[Cadastre 4], puis longeront à cette distance d'un mètre environ la façade nord de ladite maison, enfin se poursuivront le long du mur Est de la parcelle HY[Cadastre 4]. Elles seront implantées selon les normes en vigueur. 

Les utilisateurs de cette servitude la feront entretenir à frais communs.

Le propriétaire du fonds dominant s'oblige à faire remettre à ses frais le fonds servant dans l'état où il a été trouvé tant avant les travaux d'installation qu'avant tous travaux ultérieurs de réparations ou entretien, de manière à n'apporter à son propriétaire que le minimum de nuisances. 

En cas de détérioration apportée à cette canalisation ou à ces gaines du fait du propriétaire du fonds servant, ce dernier devra en faire effectuer à ses seuls frais la réparation sans délai.

Etant précisé en tant que de besoin que toutes les interventions techniques et entretien sur cette servitude ne pourront être effectués que par les services compétents autorisés en la matière et non par le propriétaire du fonds dominant lui-même. A ce droit de passage en tréfonds s'accompagne également la mise en place des compteurs en surface ou enterrés, et le droit pour le propriétaire du fonds dominant d'accéder à la parcelle HY[Cadastre 4] pour effectuer toute intervention ou réparation. 

Pour la perception du salaire, la présente constitution de servitude est évaluée à cent cinquante euros. '.





Sur le fondement juridique de la servitude de passage





Les appelants soutiennent qu'il s'agit d'une servitude légale, leur parcelle résultant de la division d'une parcelle (HY[Cadastre 6]) en deux à savoir HY[Cadastre 4] et HY[Cadastre 5]; qu'avant cette division, la parcelle HY[Cadastre 6] n'était pas enclavée puisque disposant d'une issue directe sur la voie publique par le [Adresse 15]; que la création d'une servitude a été rendue nécessaire du fait que la parcelle [Cadastre 5] était enclavée conformément à l'article 684 du code civil; que dès lors, s'agissant d'une servitude légale, l'article 682 et suivants s'appliquent; qu'en tout état de cause, même dans l'hypothèse d'une servitude conventionnelle, les articles 682 et suivants peuvent trouver à s'appliquer lorsqu'il apparaît que le passage offert par la servitude conventionnelle est inapte à assurer l'utilisation normale du fonds. 



Les intimés demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a qualifié, notamment par l'application de l'article 682 du code civil, la servitude de servitude conventionnelle. Ils ajoutent que selon la jurisprudence citée par les appelants, si la haute cour a confirmé que la servitude de passage issue d'un acte de vente qui divise un fonds peut être qualifiée de servitude légale, elle a également précisé que l'exercice de cette servitude doit se faire conformément aux conditions stipulées dans l'acte de vente. 



Selon l'article 684 du code civil, 'Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.

Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable'.



Selon l'article 682 du code civil, 'Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner'.



Si les premiers juges ont qualifié à tort la servitude de servitude conventionnelle et ont écarté l'application de l'article 684 précité, pour autant ils n'ont pas exclu la possibilité de réexaminer l'assiette de la servitude au visa des articles 682 et suivants du code civil.



En effet, même dans l'hypothèse d'une servitude légale, la haute cour s'est déjà prononcée sur cette question et a confirmé la cour d'appel, qui, relevant souverainement que la voie de désenclavement sur le fonds, issue du fonds divisé, ne pourrait avoir qu'une largeur insuffisante pour permettre le désenclavement de l'immeuble, en déduit exactement que l'assiette du passage doit être fixée par application des articles 682 et 683 du code civil (Civ. 3e, 28 juin 1983, no 81-15.943 P). 



La décision se trouve donc légalement justifiée de ce chef. 





Sur la demande d'élargissement





Il appartient au propriétaire du fonds dominant de démontrer l'insuffisance de passage afin de réclamer un élargissement de l'assiette. 



Afin de mieux appréhender la situation avant et après la construction du mur, objet de la discorde, il convient d'intégrer les trois photographies principales (cf annexe). 



Comme le démontre la photo 2, avant l'édification d'un mur délimitant la bande de 2,50 mètres, les appelants avaient nécessairement l'impression que la servitude était plus large que celle prévue par l'acte notarié lorsqu'ils quittaient leur propriété par leur portail rouge. 



Il est bien évident que ce type de servitude exige une bonne entente et du respect entre les propriétaires concernés. Or, il résulte des pièces du dossier que les relations entre les appelants et les défendeurs sont devenues insupportables voire violentes. Pour limiter autant que possible les contacts, les intimés ont décidé d'ériger un mur dont la régularité n'est ni contestable ni contestée. C'est ce mur qui est notamment l'objet du litige, les appelants soutenant qu'il empiète sur la largeur de la servitude voire qu'il met en lumière l'insuffisance de la largeur de cette servitude. Il convient de rappeler que tant le mur que la servitude font partie de la propriété des intimés.



Il convient de relever que le constat d'huissier établi le 21 février 2019 pour le compte des appelants ne démontre pas la remise en cause de la servitude par la construction du mur ni l'impossibilité pour les appelants de l'emprunter. 



Si les appelants se sont montrés très critiques, voire opposés, à l'égard du portail électrique (photo 1), installé par les intimés bien avant leur arrivée et l'édification du mur, pour leur permettre de se protéger de la vue depuis le [Adresse 15], il convient de relever que les appelants ont installé eux aussi un portail. Or, le muret qu'ils ont édifié au fond à droite pour la fermeture de leur portail réduit nécessairement la largeur de leur servitude, ce qui ne posait pas de problème tant que le mur de séparation n'existait pas. Néanmoins, et comme le soulignent les premiers juges, cette réduction relève de leur seule responsabilité. 



Par ailleurs, selon le procès-verbal de constat d'huissier établi le 26 novembre 2018 pour le compte des intimés (photo 1), le portail électrique des intimés ne s'ouvrait plus entièrement, laissant un passage de 2m50 environ, de sorte que dès cette période, l'entrée de la servitude présentait la même configuration que celle après la construction du mur. 



S'agissant de la photo 3, il n'est pas contesté par les appelants qu'ils ont pris l'initiative d'installer leur boîte aux lettres à cet endroit, ce qui réduit d'autant la largeur du passage.



Le constat d'huissier du 21 février 2019 fait état de ce que les boîtes aux lettres étaient fixées sur le mur de clôture des intimés. Là encore, ces derniers démontrent avoir informés les appelants par lettre recommandée avec accusé de réception (pièce 9) des travaux d'édification du mur, de l'enlèvement du portail et du déplacement de leur boîte aux lettres. Les appelants ne leur ont adressé aucune réponse et n'ont engagé aucun recours contre la construction du mur. Par ailleurs, les intimés n'avaient aucune obligation de maintenir la boîte aux lettres des appelants sur leur clôture et il n'est pas contesté par ces derniers que ce sont eux-mêmes qui ont décidé de l'installer à l'entrée de leur servitude alors qu'ils auraient pu la déplacer ailleurs. En tout état de cause, c'est un élément supplémentaire qui réduit la largeur de la servitude. 



Ces deux éléments (boîte aux lettres et muret) expliquent le fait que l'huissier de justice intervenu pour le compte des appelants constatent le 18 mars 2019 que la largeur de la servitude est portée à 2,25m à l'entrée et à 1,96m devant l'entrée du portail privatif des appelants. 



Par procès-verbal de constat du 3 avril 2019, l'huissier de justice agissant pour le compte des intimés a constaté :

- 2,53 m au début du chemin communal Apaya, largeur diminuée de 0,34m du fait de la boîte aux lettres. 

- 2,53 au milieu de la servitude

- 2,52m à la limite de la parcelles des époux [N], largeur diminuée de 0,57m du fait du muret du portail privatif des époux [N]



Le fait que l'huissier de justice des intimés ait voulu démontrer que cette servitude pouvait être empruntée en conduisant une voiture en marche arrière ne donne aucun crédit aux dires des intimés selon lesquels il n'est pas possible d'emprunter ce passage. En effet, la photo figurant au constat d'huissier du 21 février 2019 des appelants démontre que ces derniers avaient l'habitude de se garer chez eux en marche arrière même avant d'édification du mur du fait de la configuration de leur propre propriété. Par ailleurs, et même si le mur n'était pas totalement érigé, seule la première ligne de parpaings étant installée, les photos prises par Mme [V] [H], épouse [O] (pièce 18) font apparaître la voiture clio des appelants emprunter la servitude en marche arrière et pénétrer sans encombre dans leur propriété. 



L'acte notarié fait état de véhicules qui sont 'd'un gabarit approprié pour emprunter un tel passage'. En l'espèce, les appelants ne démontrent pas l'impossibilité d'emprunter ce passage avec leurs véhicules, dont l'un est une voiturette sans permis, l'autre une CLIO et le troisième une moto.



Enfin, les appelants ne démontrent nullement que ce mur ferait obstacle à l'accès de véhicules de secours. C'est à tort que les consorts [N] invoquent le PLU modifié le 24 mars 2017 et notamment l'article 3.3 Voirie selon lequel 'Les dimensions, formes, caractéristiques techniques et urbaines des voies publiques ou privées doivent être adaptées à l'importance ou à la destination des constructions et doivent notamment permettre l'approche du matériel de lutte contre l'incendie, des services de sécurité et de collecte des ordures ménagères. Elles doivent avoir une largeur minimale de 3,50 mètres'. 



En effet, comme relevé par les intimés, l'article U3-6 du PLU dispose que 'les servitudes de passage ne constituent pas de voies privées à l'exception de celles qui desservent au minimum 5 logements', ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



Par ailleurs, lors de l'expertise amiable du 12 juin 2020, réalisée au contradictoire de M.[N], l'expert désigné par l'assurance protection juridique des intimés a conclu que 'Pour ce qui est de la sécurité et des risques liés notamment à l'incendie, en application de l'arrêté du 31 janvier 1986 relatif à la sécurité contre l'incendie des bâtiments d'habitation', les ensembles immobiliers doivent être desservis en fonction de leur classement. Ledit arrêté indique que pour les habitations de 1ère et 2ème famille, à savoir des habitations isolées ou jumelées à R+1 au plus, aucune obligation de desserte desdits immeubles n'est précisée. Toutefois et afin que les sapeurs pompiers soient en mesure d'accéder aux dits bâtiments, il est opportun qu'ils soient desservis dans les conditions suivantes:

- à partir d'une voie-engin

- soit à défaut, depuis la voie de desserte ou publique (en l'occurrence le [Adresse 15]) distante de 150m au plus et par un cheminement d'au moins 1,80m de large praticable avec un dévidoir standard. Ces conditions sont unanimement appliquée par les différents services du SDIS en métropole et à la Réunion. Il convient de noter que l'accès en zone de servitude n°80 du [Adresse 15] respecte manifestement les prescriptions décrites ci-avant'. 



Enfin, le mur a été édifié en 2019, soit postérieurement au PLU, et a fait l'objet d'un permis de construire validé par la mairie et non contesté par les consorts [N]. La déclaration préalable de travaux précisait d'ailleurs qu'il s'agissait de 'délimiter la servitude de passage et surélever le mur donnant sur la rue' outre le fait que comme relevé par les premiers juges, 'le seul fait que le PLU ait été modifié ne permet pas à lui seul de justifier leur demande alors qu'ils ne démontrent pas l'insuffisance du passage et que cette réglementation, postérieure à la constitution de la servitude pourra faire l'objet de nouvelles modifications'.



C'est donc par une exacte appréciation des faits et du droit que les premiers juges ont dit d'une part, que les appelants ne démontraient ni l'existence de besoins nouveaux, ni l'insuffisance du passage sur le fonds servant du fait des progrès techniques réalisés dans les modes de transport depuis la constitution de la servitude, d'autre part, qu'il n'y avait pas eu empiétement sur l'assiette de la servitude de passage. Il n'y a pas plus d'éléments de nature à justifier la demande d'expertise qui sera rejetée. 



Par ailleurs, s'agissant de l'accès aux canalisations, il convient de constater que les intimés ont fait une ouverture dans le mur érigé pour permettre cet accès. Par ailleurs, c'est par une juste appréciation des faits et du droit que les premiers juges ont rappelé que la servitude accordée ne signifie pas que les titulaires puissent accéder, selon leur bon vouloir, à ces canalisations situées sur leur propriété et sans solliciter l'autorisation du propriétaire du fonds servant. 



Ainsi donc, pour l'ensemble de ces éléments, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les consorts [N] de leurs demandes au titre des servitudes. 




Sur les troubles anomaux de voisinage




Les consorts [N] invoquent un trouble anormal de voisinage du fait de:

- l'installation d'un portail électrique sans aucune concertation préalable à l'entrée de la servitude de passage lequel portail a connu de nombreux dysfonctionnements,

- l'obstruction du passage avec un pot de fleur

- les altercations verbales et physiques qu'ils ont subis

- l'entrave à la canalisation des eaux usées, à l'accès au compteur électrique

- l'installation d'une caméra de surveillance

- le déplacement de leur boîte aux lettres. 



En premier lieu, il convient de rappeler que du fait de l'édification du mur, les griefs concernant le portail électrique et le pot de fleurs ne sont plus d'actualité outre le fait qu'ils sont contestés par les intimés et non démontrés par les appelants. 



En effet, le portail électrique a été installé par les consorts [O] peu de temps avant la signature de l'acte de vente par les consorts [N] qui en avaient été avertis par les anciens propriétaires. Si ces derniers indiquent ne pas avoir été consultés par les intimés de l'installation de ce portail, pour autant les consorts [N] ont signé en toute connaissance de cause. Par ailleurs, les dysfonctionnements de ce portail ne peuvent pas être considérés comme un trouble anormal de voisinage. Ils ne démontrent pas un quelconque refus des consorts [O] de réparer ces dysfonctionnements, ce d'autant qu'ils avaient tout intérêt à le réparer puisque leur permettant l'accès à leur propre domicile. 



S'agissant du pot de fleurs déplacé, hormis la photo produite par les appelants (pièce 7) rien ne permet de démontrer qu'il a fait obstacle à l'utilisation de la servitude de passage, ce d'autant que sur la photo il est situé accolé au mur de l'habitation des consorts [O].



S'agissant des altercations verbales et physiques, chacune des parties produit des procès-verbaux et/ou des mains courantes faisant état de comportements anormaux réciproques. Aucun ne produit une quelconque condamnation pénale prononcée à l'encontre de son voisin. 



S'agissant de l'entrave aux compteurs (eau et électricité), les premiers juges ont constaté qu'ils étaient accessibles depuis la voie publique, les époux [O] ayant modifié leur clôture extérieure pour permettre l'accès direct des compteurs électriques dont celui des époux [N], depuis le [Adresse 15] (pièce 30). Les appelants ne démontrent toujours pas le contraire. 



S'agissant de l'accès aux canalisations et de la boîte aux lettres, il y a déjà été répondu ci-dessus. 



S'agissant de la caméra, il convient là encore de relever que les consorts [N] font ce qu'ils reprochent à leurs voisins. Ils ont installé une caméra (pièce 23), dirigée vers la propriété des consorts [O], ce qu'ils ne contestent pas alors qu'ils reprochent aux intimés d'en avoir installé une dirigée vers leur propriété. 



En l'espèce, les époux [O] démontrent qu'ils ont installé une caméra sur la partie supérieure de leur maison, dirigée vers leur cour uniquement et non vers le portail privatif des époux [N] comme retenu à tort par les premiers juges et une seconde factice dirigée vers leur voisin. 



Or, un système de vidéosurveillance factice ne requiert aucune autorisation spéciale ou déclaration préalable avant son installation. Comme une fausse caméra de surveillance vidéo ne récolte pas d'images, et donc de données à caractère personnel enregistrées, il n'y a pas de raison juridique pour les interdire ou du moins pour contrôler leur utilisation. Peu importe le type de bien privé (maison, copropriété, immeuble, etc.). 



En conséquence, il convient d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné les époux [O] à enlever la caméra et de le confirmer pour le surplus. 




Sur l'abus de droit




Les intimés ne démontrant pas en quoi l'exercice par les époux [N] de leur droit d'ester en justice aurait dégénéré en abus de sorte qu'ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts. Le jugement sera confirmé de ce chef. 




Sur l'article 700 du code de procédure civile 




L'équité et la situation respective des parties justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] à payer à Mme [V] [H], épouse [O] la somme de 3000 euros. 

 


Sur les dépens




En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel.

 

PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme le jugement du 11 juin 2021 du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion sauf en ce qu'il a condamné les époux [O] à enlever la caméra ;



Statuant à nouveau du chef infirmé;



Déboute Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] de leur demande aux fins d'enlever la caméra ayant une vue sur le fonds de Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N], la caméra étant factice;



Y ajoutant;



Déboute les consorts [N] de leur demande d'expertise;



Condamne solidairement Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] à payer à Mme [V] [H], épouse [O] et M.[G] [O] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne solidairement Mme [Z] [K], épouse [N] et M.[A] [N] aux dépens d'appel. 



Le présent arrêt a été signé par Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE



























































































ANNEXE



Photo 1







































Photo 2

































Photo 3