Cour d'Appel · Chambre 1 A — 16 août 2023

MINUTE N° 362/23

























Copie à



- Me Claus WIESEL



- Me Mathilde SEILLE





Le 16.08.2023



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 16 Août 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 23/00049 - N° Portalis DBVW-V-B7H-H7JX



Décision déférée à la Cour : 13 Décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG - 3ème chambre civile



APPELANT :



Monsieur [K] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Claus WIESEL, avocat à la Cour 



INTIMEE :



S.A.R.L. L'AME DU SAVON D'ALEP

prise en la personne de son représentant légal 

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Mathilde SEILLE, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me BOCHKARYOVA, avocat au barreau de STRASBOURG



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant M. ROUBLOT, Conseiller, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Monsieur Franck WALGENWITZ, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :





Selon contrat du 5 septembre 2022, M. [P] a donné à bail commercial à la SARL L'Ame du Savon d'Alep des locaux situés [Adresse 2].



La SARL L'Ame du Savon d'Alep a fait assigner M. [P] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, lequel a par jugement du 13 décembre 2022 : 



- dit que le congé délivré par M. [P] à la SARL L'Ame du Savon d'Alep les 17 et 18 octobre 2022 est nul,

- condamné la SARL L'Ame du Savon d'Alep à payer à M. [P] la somme de 5 660,20 euros HT au titre des loyers dus pour la période du 5 septembre au 17 octobre 2022; 

- débouté M. [P] de l'intégralité de ses prétentions pour le surplus,

- débouté la SARL L'Ame du Savon d'Alep de ses prétentions concernant la prise de possession des locaux,

- condamné M. [P] aux dépens de la procédure y compris ceux de la procédure de référé d'heure à heure,

- condamné M. [P] à payer à la SARL L'Ame du Savon d'Alep la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.



Le 22 décembre 2022, M. [P] a interjeté appel de ce jugement par voie électronique.



Le 9 janvier 2023, la SARL L'Ame du Savon d'Alep s'est constituée intimée par voie électronique.



Par ordonnance du 10 janvier 2023, rendue au visa de l'article 917 du code de procédure civile, M. [P] a été autorisé à assigner la partie adverse à comparaître à l'audience du 12 juin 2023. 



Par acte d'huissier de justice délivré le 24 janvier 2023, M. [P] a assigné la SARL L'Ame du Savon d'Alep à comparaître le 12 juin 2023, devant la cour d'appel de Colmar et lui a signifié la copie de la requête conforme aux articles 917 et suivants du code de procédure civile, de l'ordonnance du 10 janvier 2023, de la déclaration d'appel et des conclusions d'appel du 29 décembre 2022.

 

Par conclusions datées du 29 décembre 2022, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, transmises par voie électronique le 11 janvier 2023, ainsi qu'un bordereau de communication de pièces complémentaires du 17 janvier 2023, transmis par voie électronique le même jour, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, M. [P] demande à la cour de : 



Au principal, 



- juger que le jugement du 13 décembre 2022 a gravement manqué aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile ;



- prononcer la nullité du jugement entrepris ;



Subsidiairement,



- infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société 'L'Ame du Savon d'Alep' de ses prétentions concernant la prise de possession des locaux ;

- juger que la société 'L'Ame du Savon d'Alep' a manqué gravement à ses obligations contractuelles stipulées aux termes du bail commercial signé le 5 septembre 2022 ;



- juger que les conditions de l'article 1226 du Code civil sont réunies ;



- juger que la résiliation entreprise le 18 octobre 2022 aux torts du locataire défaillant est régulière et valide ;

 

- condamner en conséquence, au visa de l'article 1231-1 du Code civil, la société L'Ame du Savon d'Alep aux sommes suivantes :

- 7.332 euros au titre des loyers dus (période du 5 septembre 2022 au 17 octobre 2022) ;

-10.000 euros à titre de clause pénale conformément à l'article 10 alinéa 3 des conditions générales du bail commercial ;



Soit un montant global de 17.332 euros



- débouter la société 'L'Ame du Savon d'Alep' de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens ;



Infiniment subsidiairement,



- juger que les conditions de l'article 1227 du Code Civil sont réunies ;



- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial aux torts exclusifs du locataire est régulière



En conséquence, 



- condamner la société L'Ame du Savon d'Alep aux sommes suivantes :

- 15.332 euros au titre des loyers dus (période du 5 septembre 2022 au 31 décembre 2022) ;

- 10.000 euros à titre de clause pénale conformément à l'article 10 alinéa 3 des conditions générales du bail commercial ;



Soit un montant global de 25.332 euros



- juger qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [K] [P] les frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer en justice aux fins de défendre ses intérêts ;



- condamner la société 'L'Ame du Savon d'Alep' au paiement de la somme de 4.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



- condamner la société 'L'Ame du Savon d'Alep' aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Denise Clever, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile ;



en soutenant, en substance : 



- sur la nullité du jugement : que celui-ci contrevient aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, n'a pas répondu de manière motivée aux moyens et preuve apportée par chaque partie sur l'applicabilité ou non de l'article 1226 du code civil aux baux commerciaux en général et au bail d'espèce en particulier ; et en ce qu'il l'a débouté péremptoirement de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail,



- à titre subsidiaire, sur l'infirmation du jugement : l'article 1226 du code civil lui permettait de résilier sans préavis le bail commercial dès lors que la situation d'urgence était établie (risque sécuritaire et sanitaire, périls qui pesaient depuis deux mois sur le local en état de déshérence complète, défaut d'assurance, risque d'intrusion de squatters, risque de voies de faits et de dégradations et détériorations graves), de manière unilatérale et par simple notification au motif de la gravité des manquements du locataire,



- s'agissant des manquements graves du locataire : celui-ci n'a jamais commencé l'exécution du contrat, les travaux qui devaient débuter le 1er septembre 2022 n'ont pas commencé ; aucune assurance-risque n'était souscrite à la date de la résiliation, soit au 17 octobre 2022 par le locataire ; la souscription précipitée le 18 octobre 2022 d'une assurance après la résiliation ne dupera personne et s'inscrit dans la même logique de manipulation consistant à faire virer le jour de l'audience de référé le montant du dépôt de garantie ou à attester mensongèrement que M. [P] aurait consenti une franchise de loyers ; aucune sécurisation du site n'était mise en place à la date de la résiliation ou après le changement de serrure effectué par le locataire dans la nuit du 17 octobre 2022 ; à la date de la résiliation, aucun agrandissement des lieux en meubles voire outils n'existait à la date de la résiliation, aucune demande d'autorisation de travaux n'était soumise au bailleur, aucun enlèvement des ordures, meubles, encombrants de l'arrière-boutique n'était effectué, aucun loyer n'était payé à la date de résiliation, aucune provision sur charges non plus, aucune explication n'a été donnée suite à de nombreuses mises en demeure, 



- ces fautes graves ont créé une situation d'urgence et de péril justifiant le recours à la procédure organisée par l'article 1226 du code civil, le bail commercial n'ayant reçu aucun commencement d'exécution de la part du locataire, qui n'a jamais pris possession des lieux ; le péril et l'urgence à remédier à cette situation sont caractérisés notamment par le risque de sinistre, de jour comme de nuit, dans le local en déshérence ; le risque de création d'un préjudice irréversible en cas de départ de feu ou d'inondation, car les locaux n'étaient pas assurés par le locataire et ce dernier avait fait changer la serrure le 17 octobre 2022 en refusant de donner un double des clés au bailleur ; le risque de squat ; une perte économique irréversible pour le bailleur,



- la mauvaise foi du locataire qui produit des attestations mensongères et une facture obscure et équivoque,



- les sommes dues s'élèvent à 17 332 euros au titre des loyers du 5 septembre 2022 au 17 octobre 2022 et de la clause pénale prévue par l'article 10 alinéa 3 des conditions générales du bail commercial,



- à titre infiniment subsidiaire, si la cour ne déclarait pas régulière la résiliation unilatérale du contrat en date du 18 octobre 2022, il demande le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat en application de l'article 1227 du code civil et le paiement de 25 332 euros au titre des loyers dus du 5 septembre 2022 au 31 décembre 2022 et de la clause pénale prévue à l'article précité.



Par conclusions datées du 6 juin 2023, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, transmises par voie électronique le même jour, la SARL L'Ame du Savon d'Alep demande à la cour de : 



- déclarer l'appel de M. [P] irrecevable et mal fondé, 

 

- l'en débouter, 



- confirmer le jugement en toutes ses dispositions, 



- débouter M. [P] de l'intégralité de ses fins et prétentions dirigées à l'encontre de la Société L'Ame du Savon d'Alep,



- condamner M. [P] à payer à la Société L'Ame du Savon d'Alep la somme de 5.000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile, 



- condamner M. [P] aux entiers frais et dépens. 



en soutenant, en substance : 



- sur la demande tendant à la nullité du jugement : le premier juge a respecté l'exigence de motivation ; le grief tiré de l'appréciation des pièces ne s'analyse pas en un défaut de motivation entraînant la nullité du jugement ; le premier juge ne s'est pas contredit et sous couvert d'un prétendu vice entraînant la nullité du jugement, M. [P] critique l'appréciation souveraine par le premier juge des moyens de fait et de droit présentés par les parties ; sur la sanction : le défaut de motifs constitue un vice de forme et M. [P] ne justifie d'aucun grief que lui causerait la prétendue absence ou insuffisance de motivation du jugement ; en tout état de cause, l'annulation éventuelle du jugement n'empêche pas l'effet dévolutif de se produire,



- sur la nullité de la notification de résiliation du bail : elle est nulle en raison de l'inapplicabilité de l'article 1226 du code civil en matière de baux commerciaux ; en application de l'article 1105 du code civil, les dispositions de l'article 1226 dudit code ne sont pas applicables en présence de dispositions spécifiques applicables aux contrats de nature spécifique et que tel est le cas du statut des baux commerciaux qui est d'ordre public ; en application de l'article L.145-41 du code de commerce, il appartient au bailleur de délivrer un commandement préalable et seul le preneur pourrait se prévaloir de l'article 1226 du code civil puisqu'il n'est pas en mesure d'invoquer la clause résolutoire ; les parties sont convenues de soumettre leur bail aux seules dispositions des articles L.145-1 à L. 145-60 du code de commerce et ont prévu les modalités spécifiques de résiliation,



- à titre subsidiaire, les critères prévus par l'article 1226 du code civil ne sont pas réunis : 



- aucune urgence absolue n'est justifiée pour s'affranchir du formalisme de mise en demeure préalable, qu'il s'agisse du non-paiement des sommes dues en vertu du bail commercial, M. [P] ne produisant pas d'élément sur sa situation financière ; de l'absence de réalisation des travaux, aucune clause ne visant le prétendu engagement du preneur à réaliser des travaux lors de la mise à disposition des locaux et aucune urgence dans la réalisation des travaux n'étant démontrée ; ou de l'absence de démarrage immédiate de l'exploitation, les parties étant convenues de louer les locaux en prévision des fêtes de fin d'année et de l'ouverture du marché de Noël et le bailleur, en résiliant le bail le 18 octobre 2022 ne permettant pas au preneur de s'exécuter, outre que M. [P] n'explique pas en quoi, il aurait subi un risque concret et imminent du fait de l'absence de commencement immédiat de l'activité du preneur, 



- aucun manquement grave aux obligations du preneur n'est établi : les parties sont convenues de reporter l'obligation de paiement des sommes dues au titre du bail à la date d'ouverture effective des locaux loués, le preneur a versé le dépôt de garantie, le bailleur n'a pas réclamé le paiement de sommes dues au titre du bail, le premier juge a considéré que l'arriéré locatif était minime, celui-ci a été réglé par la voie de la compensation des contre-créances des parties et le premier juge a confirmé que le preneur était en droit d'opposer l'exception d'inexécution depuis le 18 octobre 2022, date de changement des serrures par le bailleur ; le bail ne prévoit aucune clause relative à la réalisation des travaux par le preneur et aucun engagement de sa part n'existe ; le bail ne prévoit aucune clause relative au prétendu engagement du preneur de démarrer immédiatement l'activité commerciale, qui était prévue pour le 15 novembre 2022 et un démarrage immédiat était techniquement impossible en raison des délais inhérents au déménagement du preneur que M. [P] n'ignore pas ; ce dernier n'a justifié d'aucun risque concret et avéré lié à la sécurité des locaux et selon le bail, le risque de vandalisme ou d'effraction pèse sur le preneur ; l'attestation d'assurance a été produite,



- la partie dont le contrat de bail a été résilié par la voie de notification injustifiée peut solliciter l'exécution forcée du bail, ce qu'elle fait,



- sur la demande en paiement de loyers : les loyers dus pour la période du 5 septembre au 17 octobre s'élèvent à 6 767,21 euros TTC et ont été payés par compensation des contre-créances respectives et règlement du solde par le preneur,



- sur la demande en paiement d'une clause pénale : le preneur n'a jamais reçu une mise en demeure, de sorte que les critères de mise en oeuvre de la clause ne sont pas remplis, le montant est limité à 10 %, et aucun arriéré locatif ne subsistant, il n'y a pas lieu à application d'une clause pénale,



- sur la demande en résiliation du bail : elle est mal fondée, dès lors que la réalisation des travaux n'a jamais été érigée par les parties en une condition essentielle de conclusion et de poursuite du bail et aucune disposition n'obligeait le locataire à réaliser des travaux; qu'il bénéficiait d'une franchise de loyer et que même si cette franchise n'était pas démontrée, les sommes dues ont été payées, outre que le premier juge a considéré à juste titre que l'arriéré était limité à 43 jours et ne pouvait être considéré comme un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, du moins sans mise en demeure, ni commandement de payer ; que les locaux sont assurés et qu'il a versé le dépôt de garantie,



- en matière de résiliation judiciaire de bail, le juge apprécie les manquements au jour où il statue et à ce jour aucun manquement ne peut lui être reproché,



- sur les demandes indemnitaires : s'agissant des loyers postérieurs au 17 octobre 2022, M. [P] ne conteste pas l'avoir privé de la possibilité d'accéder aux locaux, de sorte qu'elle oppose l'exception d'exécution, outre que M. [P] a perçu des redevances d'occupation pour cette période, ayant conclu un contrat d'occupation précaire ; elle réitère enfin ses moyens de défense s'agissant de la clause pénale.



Par conclusions aux fins de rejet datées du 9 juin 2023, transmises par voie électronique le même jour, M. [P] demande à la cour de : 



- juger que la communication des conclusions et pièces intervenues le 7 juin 2023 par la société ADSA est manifestement tardive,



En conséquence : 



- ordonner le rejet des débats des conclusions et pièces notifiées par la société ADSA en date du 7 juin 2023, et leur mise à l'écart, 



en soutenant, en substance, que : 



- alors qu'il a assigné la société ADSA dans le cadre de la procédure à jour fixe, que la société ADSA disposait d'un délai de 5 mois pour notifier au contradictoire ses conclusions et pièces, elle n'a communiqué ses pièces qu'en date du 7 juin 2023 en fin de journée,



- qu'en conséquence, M. [P] ne disposait que d'un très court délai de deux jours et demi ouvrables aux fins d'examiner, d'analyser et de répliquer à des conclusions de plus de trente pages contenant des moyens nouveaux, auxquelles furent annexées 45 pièces, dont trois pièces nouvelles par rapport à la première instance,



- la communication des conclusions et pièces de la société ADSA est manifestement tardive au regard de la disproportion évidente entre le délai qui lui fût accordé pour conclure et la date effective de sa communication, et dans la mesure où elle est intervenue quelques jours avant l'audience, en violation des dispositions conjuguées des articles 16 et 135 du code de procédure civile, 



- le droit de réplique de M. [P] a ainsi été rendu matériellement impossible. 

Vu l'audience du 12 juin 2023, à laquelle l'affaire a été appelée. 



Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.





MOTIFS DE LA DECISION :





Il résulte de ce qui précède que les conclusions de la société intimée ont été transmises

par voie électronique le 6 juin 2023 et l'appelant indique avoir reçu communication des pièces, dont 3 pièces nouvelles par rapport à celles communiquées en première instance, le 7 juin 2023.



Dès lors que l'audience de plaidoiries était fixée le 12 juin 2023, la communication de ces conclusions et pièces aux dates précitées n'était pas manifestement tardive eu égard à la date de l'audience.



Il n'y a donc pas lieu à écarter les conclusions du 6 juin 2023 de l'intimée et les pièces

produites selon le bordereau de pièces annexé à ces conclusions.



Cependant, eu égard au court délai dont a disposé l'appelant, il est nécessaire, en vue d'une bonne administration de la justice et afin d'assurer la pleine effectivité du principe du contradictoire, d'ordonner la réouverture des débats pour que l'appelant puisse répliquer aux conclusions et pièces de l'intimée, le dépôt d'une note en délibéré ne permettant pas d'assurer ces objectifs dans ce litige.



Afin d'éviter toute man'uvre dilatoire et un nouveau renvoi de l'affaire, la Cour demande à chacune des parties de déposer ses dernières écritures 15 jours avant la date de l'audience à laquelle l'affaire sera renvoyée.



En outre, la cour constate que le dossier de pièces déposé par l'appelant ne contient pas de pièce n°3, ni la pièce 9bis, alors que son bordereau de communication de pièces du 17 janvier 2023 indique de telles pièces.



Il convient dès lors de lui enjoindre de déposer lesdites pièces.



Les demandes et dépens des parties seront réservés.







P A R C E S M O T I F S





La Cour, 

 

Rejette la demande tendant à écarter les conclusions et pièces de la société l'Ame du Savon d'Alep, 

 

Ordonne la réouverture des débats afin de permettre à M. [P] de répliquer aux

conclusions du 6 juin 2023 de la société L'Ame du Savon d'Alep, 



Invite chacune des parties à déposer ses dernières écritures 15 jours avant la date de l'audience à laquelle l'affaire sera renvoyée, 



Enjoint à M. [P] de produire la pièce n°3 et la pièce 9 bis, visées dans son bordereau de communication de pièces du 17 janvier 2023, 



Réserve les demandes et les droits des parties ainsi que les dépens, 



Renvoie l'affaire à l'audience de plaidoirie du :



LUNDI 09 OCTOBRE 2023, SALLE 32 à 09 HEURES 

 

La Greffière : la Présidente :