Cour d'Appel · 2ème chambre section B — 18 août 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/00903 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IX3Y 



CS



PRESIDENT DU TJ D'AVIGNON

13 février 2023 

RG :22/00378



S.A. CDC HABITAT



C/



[H]

S.A.S. CABINET MATHIEU IMMOFICE





Grosse délivrée

le 

à 











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B



ARRÊT DU 18 AOUT 2023





Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Président du TJ d'avignon en date du 13 Février 2023, N°22/00378



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

M. André LIEGEON, Conseiller



GREFFIER :



Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 19 Juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Août 2023.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANTE :



S.A. CDC HABITAT

inscrite au RCS de PARIS sous le n° 470 801 168 

prise en son établissement situé [Adresse 2], représentée par son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 4]

[Localité 5]



Représentée par Me Florence ROCHELEMAGNE de la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON

Représentée par Me Valérie KEUSSEYAN-BONACINA de l'ASSOCIATION BORDET - KEUSSEYAN - BONACINA, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMÉS :



Monsieur [E] [H]

ès qualité de président de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE SAINT MICHEL

[Adresse 9]

[Localité 7]



Représenté par Me Aurélie ROSTINI de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représenté par Me Fanny AITELLI, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON



S.A.S. CABINET MATHIEU IMMOFICE

inscrite au RCS d'AIX-EN-PROVENCE sous le n° 492 943 111

prise en son agence SQUARE HABITAT ALPES PROVENCEk, situé [Adresse 6], représentée par son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité ès qualité de directeur de L'ASL

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Aurélie ROSTINI de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par Me Fanny AITELLI, Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON





Statuant sur appel d'une ordonnance de référé



Ordonnance de clôture rendue le 12 juin 2023



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Corinne STRUNK, Conseillère pour la Présidente de Chambre empêchée, le 18 Août 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour.





EXPOSE DU LITIGE



La société Square Habitat, prise en son agence la SAS Cabinet Mathieu Immofice, est syndic de l'association syndicale libre Saint-Michel (ci-après l'ASL) composée d'un ensemble immobilier constitué pour moitié d'un parc immobilier géré par la Caisse des dépôts et de consignation et pour moitié de copropriétés privées, au sein duquel sont situées deux résidences immobilières, dénommées « Ensemble 771 Saint-Michel I et Ensemble 859 Saint-Michel II » sur la commune [Localité 7].



Par requête du 5 octobre 2021, la société CDC Habitat a saisi le tribunal judiciaire d'Avignon aux fins de désignation d'un administrateur provisoire. Par ordonnance du 7 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire d'Avignon a rejeté sa requête, au motif qu'il était nécessaire d'instaurer un débat contradictoire.



Sur assignation de la SA CDC Habitat, qui sollicitait en référé la désignation un administrateur provisoire avec pour mission d'administrer cette ASL et prendre les mesures conservatoires ou urgentes qu'imposerait la sauvegarde financière de celle-ci, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon, par ordonnance du 13 février 2023, a : 

-déclaré la société CDC Habitat irrecevable à agir à l'encontre de la société Mathieu Immofice agence Square Habitat, pour défaut de qualité et d'intérêt à agir,

-débouté de toutes autres demandes,

-condamné la société CDC Habitat aux dépens.



Par déclaration du 9 mars 2021, la SA CDC Habitat a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions. 



Par des conclusions notifiées le 9 juin 2023, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA CDC Habitat, appelante, demande à la cour, de :

-débouter la société Square Habitat et M. [H] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 

-infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a jugé que la société CDC Habitat n'avait pas qualité pour agir en désignation d'un administrateur provisoire de l'ASL Saint-Michel et en ce qu'elle a dit que la société CDC Habitat ne serait pas propriétaire au sein de cette ASL,

En conséquence,

-juger que la société CDC Habitat est propriétaire au sein de l'ASL Saint-Michel et qu'elle a donc qualité pour agir,

-condamner in solidum la société Square Habitat et M. [H] au paiement d'une somme de 2 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-les condamner aux entiers dépens.



Au soutien de son appel, la SA CDC Habitat fait valoir que sa qualité de propriétaire, s'agissant des immeubles Ensemble 771 Saint-Michel I et Ensemble 859 Saint-Michel II composés de 237 logements, est incontestable puisqu'elle est justifiée par la production de ses avis de taxes foncières au titre des années 2021 et 2022, étant précisé que le code civil ne prévoit aucune formalité particulière pour apporter la preuve de la propriété, qui se prouve par tous moyens.



Elle ne prétend pas que la taxe foncière constitue un titre de propriété mais indique qu'il s'agit, néanmoins, d'un commencement de preuve à la qualité de propriétaire, d'autant plus qu'il est corroboré par d'autres éléments notamment les procès-verbaux d'Assemblée générale, desquels il ressort clairement que la Société Square Habitat la convoquait aux réunions d'Assemblée en sa qualité de propriétaire. Elle produit enfin en appel plusieurs justificatifs en ce sens. Elle expose enfin que, conformément aux statuts de l'ASL St-Michel, tout propriétaire est nécessairement membre de l'ASL.



Elle conclut dès lors qu'étant propriétaire, elle a qualité à intenter en justice une action aux fins de désignation d'un administrateur provisoire.





M. [H] [E] et la SAS Cabinet Mathieu Immofice, en leur qualité d'intimés, par conclusions en date du 10 mai 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, demandent à la cour, au visa des articles 122 et 835 du code de procédure civile, de :

-débouter la société CDC Habitat de toutes ses demandes, 

-confirmer l'ordonnance rendue le 13 février 2023 en ce qu'elle a déclaré la société CDC Habitat irrecevable à agir pour défaut de qualité et intérêt à agir et l'a condamnée aux entiers dépens, 

-juger que la société CDC Habitat ne justifie pas de sa qualité de propriétaire et ne produit aucun titre de propriétaire et qu'elle est donc irrecevable à agir pour défaut de qualité et intérêt à agir,

-débouter la société CDC Habitat de toutes ses demandes,

-condamner la Société CDC Habitat à payer à la société Cabinet Mathieu Immofice, prise en son agence Square Habitat, et à M. [E] [H] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Les intimés soutiennent l'absence de qualité et d'intérêt à agir de la société CDC Habitat lors de la procédure devant le juge des référés et la cour d'appel, au regard de l'article 122 du code de procédure civile, rappelant que l'intérêt et la qualité à agir s'apprécient au jour de la demande.



Ils indiquent que la société CDC Habitat n'a produit aucun titre de propriété permettant de justifier qu'elle est réellement propriétaire des biens situés au sein de l'ASL à l'exception d'un seul avis de taxe foncière 2021.



Ils considèrent qu'une taxe foncière ne constitue pas un titre de propriété et que le fait de recevoir des appels de fonds n'est pas davantage la démonstration de la qualité de propriétaire puisqu'ils sont émis aux noms de gestionnaires et pas aux noms de propriétaires. 



Enfin, ils soulignent que la société CDC Habitat ne formule aucune demande au fond devant la Cour, puisqu'elle demande simplement à ce que lui soit reconnue la qualité de propriétaire du bien et donc une qualité à agir mais ne formule aucune autre demande au fond alors que devant le juge des référés elle sollicitait la désignation d'un administrateur provisoire. 





La clôture de la procédure est intervenue le 12 juin 2023 et l'affaire a été fixée à l'audience du 19 juin 2023, pour être mise en délibéré, par disposition au greffe, le18 août 2023.





MOTIFS DE LA DECISION :



Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix et la chose jugée.



Saisi sur le fondement de l'article 835 al 1er, le juge des référés a déclaré la société CDC Habitat irrecevable à agir pour défaut de qualité et d'intérêt à agir considérant que la seule production d'un avis d'imposition relatif à la taxe foncière 2021 était insuffisante à établir sa qualité de propriété des immeubles litigieux.



En appel, la société CDC Habitat produit de nouvelles pièces qui tendent sans contestation sérieuse à démontrer sa qualité de propriétaire de deux résidences immobilières, dénommées « Ensemble 771 Saint-Michel I et Ensemble 859 Saint-Michel II » sur la commune d'[Localité 7] ([Localité 7]) dont les équipements sont gérés par l'ASL.



Il s'agit de :

- taxes foncières 2021 et 2022,

- un état de renseignements hypothécaires de la situation foncière de la société nationale immobilière laquelle est devenue la société CDC Habitat (pièce 10),

- acte de vente du 6 décembre 1983 concernant la cession par la commune d'[Localité 7] à la SNI d'une parcelle de terrain située à [Localité 8] et représentant l'ensemble 771 (pièce 11),

- acte de vente du 15 septembre 1971 concernant la cession par la commune d'[Localité 7] à la SNI de diverses parcelles de terrains situées à Apt et représentant l'ensemble 859 (pièce 12),

- procès-verbal de l'assemblée générale du 15 mai 2018 reprenant la délibération aux termes de laquelle les actionnaires de la SNI ont décidé d'adopter la nouvelle dénomination sociale à compter du 1er juin 2018 à savoir CDC Habitat (pièce 13).



En conséquence, il convient de constater qu'en appel, la société CDC Habitat démontre sa qualité de propriétaire et, de manière subséquente, son intérêt et sa qualité à agir dans la présente instance.



L'ordonnance déférée sera infirmée en toutes ses dispositions.



L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Chaque partie gardera la charge de ses propres dépens.





PAR CES MOTIFS :



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort, 



Infirme l'ordonnance du 13 février 2023 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d'Avignon en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Constate la qualité et l'intérêt à agir de la société CDC Habitat,



Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens.



Arrêt signé par la conseillère pour la présidente empêchée et par la greffière.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE