Cour d'Appel · Chambre sociale — 18 août 2023

AFFAIRE : N° RG N° RG 22/01029 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FWZY

 Code Aff. :AP



 ARRÊT N° AP





 ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de SAINT BENOIT DE LA REUNION en date du 13 Juin 2022, rg n° 51-21-10 







COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS

DE LA RÉUNION



CHAMBRE SOCIALE

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

ARRÊT DU 18 AOUT 2023

 

APPELANTS :



Madame [B] [E] [O] [T]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentante et comparante : Me Anne BELLOTEAU, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Reunion,



Madame [I] [T] épouse [X]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentante et comparante : Me Anne BELLOTEAU, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Reunion,



Monsieur [A] [T]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentante et comparante : Me Anne BELLOTEAU, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Reunion,



Madame [E] [U] [N] [T]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentante et comparante : Me Anne BELLOTEAU, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Reunion,



INTIMÉS :



Madame [D] [C] VEUVE [F]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentant : Me Lynda LEE MOW SIM-WU TAO SHEE, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Reunion, substituée à l'audience par Me Siva MOUTOUALLAGUIN



Monsieur [R] [V] [T]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentant : Me Robert FERDINAND, avocat au barreau de Saint-Denis-de-la-Reunion, substitué à l'audience par Me Isabelle LAURET, avocate au Barreau de Saint-Pierre de-la-Reunion



DÉBATS : En application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2023, en audience publique devant Aurélie POLICE, conseillère chargée d'instruire l'affaire, assisté de Jean-François BENARD, greffier placé, les parties ne s'y étant pas opposées.





Ce magistrat a indiqué à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 18 AOUT 2023;



Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Président : Laurent CALBO

Conseiller : Aurélie POLICE

Conseiller : Laurent FRAVETTE



Qui en ont délibéré



ARRÊT : mis à disposition des parties le 18 AOUT 2023



Greffier lors des débats : M. Jean-François BENARD

Greffière lors de la mise à disposition : Mme Delphine GRONDIN





* *

*



LA COUR :



Exposé du litige':



Selon acte sous seing privé du 1er avril 1996, Mme [D] [C] veuve [F] a donné à bail à feue [M] [K] [T] un terrain sis commune de [Localité 10], cadastré lieu-dit [Localité 11], section BD n°[Cadastre 5], d'une contenance de 2,8 ha, moyennant un fermage annuel de 15 244,90 euros (100 000 francs).



 [M] [K] [T] est décédée le 5 juillet 2019, laissant pour héritiers Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T], Mme [E] [U] [N] [T] et M. [V] [R] [T].



Par exploits d'huissier de justice des 13 et 16 juillet 2020, Mme [D] [C] veuve [F] a fait notifier aux héritiers un courrier de résiliation du bail rural et une sommation d'avoir à payer l'arriéré de fermages pour l'année 2018-2019.



Contestant notamment la résiliation du bail, M. [V] [R] [T] et la société Palais de la Viande ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Denis, qui, par jugement du 17 janvier 2022, s'est déclaré incompétent au profit de celui de Saint-Benoît.



Sollicitant l'expulsion des consorts [T] et leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif, Mme [D] [C] veuve [F] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît qui a, par jugement du 13 juin 2022, après jonction des procédures':



- constaté le renoncement de M. [V] [R] [T] et de la société Palais de la Viande à leur action en contestation du congé délivré,

- constaté que le bail litigieux est résilié à compter du mois d'août 2020,

- déclaré l'action en contestation du prix du fermage irrecevable,

- condamné les consorts [T] à payer à Mme [D] [C] veuve [F] une somme de 27 000 euros au titre des fermages impayés des années 2018 à 2020,

- condamné les consorts [T] à payer à Mme [D] [C] veuve [F] une somme de 15 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- condamné les consorts [T] à payer à Mme [D] [F] une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné les consorts [T] aux dépens.



Appel limité de cette décision a été interjeté par Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T] et Mme [E] [U] [N] [T] le 18 juillet 2022, avec intimation de Mme [D] [C] veuve [F] et de M. [V] [R] [T].







Vu les dernières conclusions notifiées par Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T] et Mme [E] [U] [N] [T] le 16 juin 2023, oralement soutenues à l'audience de plaidoiries du 19 juin 2023';



Vu les conclusions notifiées par Mme [D] [C] veuve [F] le 18 novembre 2022, oralement soutenues à l'audience de plaidoiries';



Vu les conclusions notifiées par M. [V] [R] [T] le 20 février 2023, oralement soutenues à l'audience de plaidoiries';



Pour plus ample exposé des moyens des parties, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées ainsi qu'aux développements infra.





Sur ce':



Sur le périmètre du litige



Vu les articles 933 et 954 du code de procédure civile';



La déclaration d'appel ne ne forme aucune critique des dispositions du jugement ayant constaté d'une part le renoncement de M. [V] [R] [T] et de la société Palais de la Viande à leur action en contestation du congé délivré et d'autre part la résiliation du bail à compter du mois d'août 2020. De surcroît, si les appelants concluent, aux termes du dispositif de leurs conclusions, à l'infirmation du jugement en toutes ses dispositions, ils ne forment aucune demande remettant en cause le jugement sur ces points.



Aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. [V] [R] [T] demande à être mis hors de cause et Mme [D] [C] veuve [F] sollicite la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.



La régularité du congé et la résiliation du bail intervenue à compter du mois d'août 2020 n'étant dès lors pas critiquées, les dispositions du jugement seront confirmées sur ces points.



En outre, il est constant que les appelants n'ont pas intimé la société Palais de la Viande. 



En application de l'article 547 du code de procédure civile, l'appel peut n'être dirigé qu'à l'encontre de certaines des parties de première instance, à la condition toutefois que le litige soit divisible.



Si l'appel est recevable pour être divisible entre d'une part les intimés et d'autre part la société Palais de la Viande, non intimée, les demandes formées par les appelants à l'encontre de la société Palais de la Viande ou en son nom doivent être déclarées irrecevables, à défaut d'intimation de cette partie.



En revanche, des demandes étant dirigées à l'encontre de M. [V] [R] [T], en sa qualité d'héritier, sa demande de mise hors de cause sera rejetée.

























Sur le prix du fermage



Vu les articles 122 du code de procédure civile et 1355 du code civil';



Les appelants considèrent que le prix du bail est illicite pour excéder les maximas fixés par arrêté préfectoral. Ils considèrent que l'autorité de la chose jugée du jugement du 3 mai 2010 ne peut leur être opposée, aux motifs que les demandes sont différentes dès lors que le tribunal s'était prononcé exclusivement sur la question de la réduction du prix du bail au regard de l'avenant du 1er décembre 1999, et non sur la question du montant du loyer initial, que le présent litige porte sur un objet différent dès lors que le contrat de bail a été renouvelé depuis la précédente décision et que des éléments nouveaux sont survenus dès lors que la demande en illicéité du prix se fonde sur des arrêtés préfectoraux des 29 mars 2018 et 29 octobre 2019.



Mme [D] [C] veuve [F] objecte d'une part que l'action en révision du fermage pour être excessif qui se distingue de l'action en nullité du prix, n'est pas applicable sur le territoire de La Réunion et est prescrite, et d'autre part, que par jugement définitif du 3 mai 2010, le prix du fermage annuel a été fixé et que le seul changement de fondement juridique ne permet pas d'écarter l'autorité attachée à la chose jugée.



Par jugement du 3 mai 2010, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît a notamment débouté [M] [K] [T] de sa demande tendant à voir fixer le prix du fermage à la somme de 13 720 euros et l'a condamnée au paiement de la somme de 

7 595,34 euros au titre de sa dette locative de 2004 à décembre 2009.



Pour statuer sur la dette locative, le tribunal a examiné le montant du fermage et a jugé que l'avenant du 1er décembre 1999, prévoyant une réduction du loyer à la somme de 13 720,41 euros (90 000 francs), n'avait été conclu que pour la seule année 1999 et que le prix du fermage annuel s'élevait à 15 000 euros. 



Ce jugement n'a pas été contesté par les parties.



Il est constant que Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T], Mme [E] [U] [N] [T] et M. [V] [R] [T] interviennent en qualité d'héritiers de [M] [K] [T] et que l'autorité de cette décision leur ait ainsi opposable.



Ils ne peuvent soutenir que la chose demandée serait différente, dès lors qu'en sollicitant la réduction du prix du fermage par rapport à celui initialement convenu, ils présentent en réalité un nouveau moyen à l'appui de la prétention sur laquelle il a été statué par jugement du 3 mai 2010, en contrariété avec le principe de concentration des moyens. 



De même, l'objet du litige est identique. En effet, les consorts [T] contestent le montant du fermage en ce qu'il aurait été fixé à un montant supérieur aux maxima autorisés alors que le renouvellement du bail par tacite reconduction est sans emport sur la fixation du prix du fermage.



Enfin, la publication de nouveaux arrêtés préfectoraux ne peut être considérée comme des éléments nouveaux permettant de réexaminer le litige dès lors qu'ils permettent une action en révision du prix de fermage que lors du renouvellement ultérieur du bail et qu'aucun renouvellement n'est intervenu en suite des arrêtés invoqués.



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action en contestation du prix du fermage irrecevable pour s'opposer à l'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 3 mai 2010.



















Sur l'arriéré locatif



Aux termes de l'article L. 461-9 du code rural et de la pêche maritime, en cas de décès du preneur, son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants et ses descendants qui participent à l'exploitation ou qui y ont participé effectivement et de façon continue pendant au moins un an au cours des cinq années qui ont précédé le décès bénéficient conjointement du bail en cours. Ce dernier peut, toutefois, être attribué par le tribunal paritaire des baux ruraux au conjoint ou à l'un des ayants droit réunissant les conditions précitées. En cas de demandes multiples, le tribunal paritaire des baux ruraux se prononce en considération des intérêts en présence et de l'aptitude des différents postulants à gérer l'exploitation et à s'y maintenir.

Les ayants droit du preneur ont également la faculté de demander la résiliation du bail dans les six mois du décès de leur auteur.

La même faculté est accordée au bailleur lorsque le preneur ne laisse pas de conjoint ou d'ayant droit réunissant les conditions énoncées au premier alinéa du présent article.

La résiliation du bail peut encore être demandée par le preneur lorsque lui-même ou l'un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme est frappé d'incapacité de travail grave et permanente, lorsque la famille est privée, par suite de décès, d'un ou de plusieurs de ses membres indispensables au travail de la ferme ou lorsque le preneur est devenu propriétaire ou locataire d'une autre ferme qu'il doit exploiter lui-même.



L'article L. 461-10 du même code ajoute que nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite ainsi que toute cession partielle, toute sous-location et toute attribution en métayage, sauf si ces opérations sont consenties avec l'accord exprès et écrit du bailleur par l'un des organismes mentionnés à l'article L. 181-23.



Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T] et Mme [E] [U] [N] [T] font valoir que le bail ne peut continuer qu'au profit des collaborateurs familiaux ayant participé à l'exploitation et que seul M. [V] [R] [T] a prétendu être intervenu dans la gestion de la société Palais de la Viande, à l'égard de laquelle l'exploitation a été mise à disposition, aux côtés de [M] [K] [T] et avoir poursuivi l'exploitation.



En l'espèce, il est définitivement jugé que la date de résiliation du bail a été fixée au mois d'août 2020 et qu'aucune continuation du bail n'a été reconnue.



Il n'est pas contesté que Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T] et Mme [E] [U] [N] [T] n'ont jamais participé à l'exploitation et qu'ils n'ont bénéficié d'aucun transfert du bail à leur profit.



Il n'est pas davantage démontré que M. [V] [R] [T] aurait rempli les conditions de l'article précité et aurait participé à l'exploitation, seule la reprise de la gérance de la société Palais de la Viande étant établie à compter du 19 octobre 2019, soit postérieurement au décès de [M] [K] [T], ainsi que cela résulte de la fiche d'entreprise.



En revanche, en application du droit successoral et à défaut de renoncement de la succession, il est établi que les héritiers sont tenus des dettes de la succession, soit de l'arriéré de fermage, et ce jusqu'à la date de la résiliation du bail fixée à la date du 31 août 2020, aucune résiliation automatique du bail n'intervenant à la date du décès.

























Ainsi, les héritiers restent tenus solidairement du paiement de l'arriéré.



Les appelants se prévalent du courrier de [M] [K] [T] du 12 avril 2019, dans lequel cette dernière indique accepter de régler le loyer de l'année 2018 et joint trois chèques d'un montant total de 15 244,90 euros.



La remise de chèque ne permet toutefois pas de faire la preuve du paiement.



Seule la somme de 3 000 euros, venant en déduction du loyer de l'année 2018/2019, a été versée le 5 novembre 2020, par l'intermédiaire du conseil de la société Palais de la Viande.



En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T], Mme [E] [U] [N] [T] et M. [V] [R] [T] à payer à Mme [D] [C] veuve [F] la somme de 27 000 euros au titre des loyers des années 2018/2019 et 2019/2020.



Une indemnité d'occupation est sollicitée par Mme [D] [C] veuve [F] pour la période postérieure à la résiliation du bail et jusqu'à la date de libération des lieux.



Ainsi qu'il a été dit précédemment, il n'est toutefois pas établi qu'un des héritiers se serait maintenu dans les lieux. En effet, il résulte des bons d'enlèvement que seule la société Palais de la Viande a continué à exploiter la parcelle jusqu'en 2021, le responsable EDE à la chambre d'agriculture de La Réunion atteste d'ailleurs d'une cession d'exploitation de l'élevage porcins par cette société au 31 août 2021. 



Le fait que M. [V] [R] [T] ait été gérant de la dite société ne saurait démontrer son occupation personnelle des lieux.



Or, les demandes dirigées à l'encontre de la société Palais de la Viande ont été déclarées irrecevables, faute d'intimation.



En conséquence, Mme [D] [C] veuve [F] sera déboutée de sa demande de condamnation au titre d'une indemnité d'occupation, le jugement devant être infirmé de ce chef.





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire



Le droit d'action en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière, équipollente au dol, de sorte que la condamnation au paiement de dommages-intérêts doit se fonder sur la démonstration de l'intention malicieuse et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec, sans autre but que de retarder ou de décourager la mise en 'uvre par la partie adverse du projet contesté.



Au cas présent, il n'est aucunement établi que les consorts [T] auraient agi de mauvaise foi et qu'ils auraient abusé de leur droit d'agir en justice



Mme [D] [C] veuve [F] sera déboutée de sa demande à ce titre.





























PAR CES MOTIFS':



La cour,



Statuant publiquement, contradictoirement,



Rejette la demande de mise hors de cause de M. [V] [R] [T] ;



Confirme le jugement rendu le 13 juin 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Benoît, sauf en ce qu'il a condamné les consorts [T] au paiement d'une indemnité d'occupation';



Statuant à nouveau du chef de jugement infirmé,



Déboute Mme [D] [C] veuve [F] de sa demande au titre d'une indemnité d'occupation';



Y ajoutant,



Déclare irrecevables les demandes dirigées à l'encontre de la société Palais de la Viande';



Déboute Mme [D] [C] veuve [F] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire';



Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T], Mme [E] [U] [N] [T] et M. [V] [R] [T] à payer à Mme [D] [C] veuve [F] la somme de 1'000 euros à titre d'indemnité pour frais non répétibles d'instance';



Déboute Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T], Mme [E] [U] [N] [T] et M. [V] [R] [T] de leurs demandes au titre des frais non répétibles d'instance';



Condamne Mme [I] [T] veuve [X], M. [A] [H] [T], Mme [E] [O] [B] [T], Mme [E] [U] [N] [T] et M. [V] [R] [T] aux dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Laurent CALBO, Conseiller, et par Mme Delphine GRONDIN, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÉRE, LE PRÉSIDENT,