Cour d'Appel · Chambre 1 A — 16 août 2023

MINUTE N° 369/23

























Copie exécutoire à



- Me Raphaël REINS



- Me Anne CROVISIER



- Me Christine BOUDET





Le 16.08.2023



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 16 Août 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/00461 - N° Portalis DBVW-V-B7G-HYJF



Décision déférée à la Cour : 20 Janvier 2022 par le Tribunal judiciaire de COLMAR - Service civil



APPELANTE :



CAISSE DE CRÉDIT MUTUEL DE [Localité 4] SCHERWILLER 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]



Représentée par Me Raphaël REINS, avocat à la Cour 





INTIME - APPELANT PAR PROVOCATION :



Monsieur [N] [M]

[Adresse 3]



Représenté par Me Anne CROVISIER, avocat à la Cour 





INTIMEE - INTIMEE SUR PROVOCATION : 



Madame [S] [M] épouse [H]

[Adresse 1]



Représentée par Me Christine BOUDET, avocat à la Cour 





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme PANETTA, Présidente de chambre, et Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère.



Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE :





Selon contrat du 7 octobre 1988, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Centre a loué à M. [N] [M] et Mme [S] [H] née [M] un local commercial situé à [Localité 4] et destiné à l'activité exclusive d'hôtellerie, permettant l'hébergement de la clientèle pour une superficie d'environ 400 m2.



Ils ont ensuite signé, le 22 mai 1989, un avenant n°1 différant la date limite de mise à disposition des locaux au 1er juillet 1989, et le 31 mars 2015, un avenant n°2 en présence de la SARL 'société l'Auberge des Alliés'.



Le 29 août 2017, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 4] Scherwiller (la Caisse) a fait signifier à Mme [H], prise en sa qualité de gérante de la SARL Société d'exploitation de l'Auberge des Alliés, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. 



Par jugement du 17 avril 2018, la SARL Société d'exploitation de l'Auberge des alliés, ayant comme enseigne et nom commercial 'Auberge des Alliés', a été mise en liquidation judiciaire, la Selas [O] et associés étant désignée en qualité de liquidateur. Le 18 mai 2018, la Caisse a mis M. [M], en qualité de co-titulaire du bail, en demeure de payer les loyers impayés.



Par acte d'huissier délivré le 8 mars 2019, la Caisse a fait assigner M. [M] et Mme [H] en constat de la résolution du bail commercial au 29 septembre 2017, subsidiairement en prononcé de la résiliation du bail commercial, en expulsion, ainsi qu'en paiement de diverses sommes à titre de loyers et indemnités d'occupation.



M. [M] et Mme [H] ont conclu principalement au rejet des demandes, au motif que la SARL 'L'Auberge des Alliés' s'est substituée à eux en tant que partie preneuse au contrat de bail commercial.



Par jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Colmar a : 



- débouté la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de M. [M] et Mme [H] née [M], y compris de sa prétention indemnitaire fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller à payer à M. [M] et Mme [H] née [M] une indemnité de 1 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles ; 

- condamné la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller à supporter les entiers dépens ; 

- rejeté toutes autres prétentions ; 

- dit et jugé n'y avoir lieu à assortir le jugement de l'exécution provisoire.



Le 29 janvier 2022, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller a effectué une déclaration d'appel par voie électronique.



Le 21 février 2022, M. [M] s'est constitué intimé par voie électronique.



Par acte d'huissier de justice délivré le 23 mai 2022, la Caisse de Crédit Mutuel [Localité 4] - Scherwiller a signifié à Mme [H] née [M] une déclaration d'appel, le récapitulatif de la déclaration d'appel, l'avis de désignation du conseiller de la mise en état et les conclusions et bordereau de pièces du 28 avril 2022.





Par acte d'huissier de justice délivré le 23 mai 2022, M. [M] a signifié à Mme [H] née [M] le récapitulatif de la déclaration d'appel, la constitution d'intimée du 21 février 2022, les conclusions en réplique et d'appel provoqué subsidiaire du 19 mai 2022 ainsi qu'un bordereau de pièces.



Le 1er juin 2022, Mme [H] née [M] s'est constituée intimée par voie électronique.



Le 27 juillet 2022, M. [M] s'est à nouveau constitué intimé par voie électronique.



Par ses dernières conclusions du 8 août 2022, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le 9 août 2022, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller demande à la cour de : 



'Sur l'appel principal :



- déclarer l'appel principal recevable et bien fondé,



- faire droit à l'ensemble des demandes, fins et prétentions de la concluante,



- déclarer irrecevables en tous cas mal fondées les demandes des intimés, débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, y compris s'agissant d'appels incidents,



Corrélativement, infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Et, statuant à nouveau,



- constater la résolution du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 7 octobre 1988 au 29 septembre 2017 ;



- condamner in solidum les intimés à verser à la concluante la somme de 12.000 € au titre des loyers impayés de février, août et septembre 2017 ;



- condamner in solidum les intimés à verser à la concluante une indemnité mensuelle d'occupation depuis le mois d'octobre 2017, laquelle indemnité mensuelle est fixée :

' à la somme de 4.000 € par mois d'octobre à décembre 2017,

' à la somme de 4.800 € par mois depuis janvier 2018 jusqu'au jour du délibéré à venir



Soit la somme de 281.600 €, selon décompte actualisé à la date des présentes



- ordonner l'expulsion des intimés de la force publique ;



- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix des bailleurs aux frais, risques et périls des intimés, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;



- condamner les intimés à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 4.800 euros, charges en sus, à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;



A titre subsidiaire,



- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 7 octobre 1988 entre les parties ;



- condamner in solidum les intimés à verser à la concluante la somme de 293.600 € au titre des loyers impayés, selon décompte actualisé à la date des présentes ;



- ordonner l'expulsion des intimés des locaux qu'ils occupent, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;



- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix des bailleurs aux frais, risques et périls des intimés, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;



- condamner les défendeurs à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 4.800 euros, charges en sus, à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés ;



A titre infiniment subsidiaire,



- constater la résiliation du bail à effet au 27 juillet 2018 ;



- dire que l'indemnité d'occupation due par les défendeurs s'arrête à cette date ;



En tout état de cause,



- dire que les montants de condamnation porteront intérêts au taux légal à compter de la demande



Sur les appels incidents des intimés :



- déclarer les appels incidents formés par les intimées cas mal fondés,



- rejeter l'ensemble des demandes des intimés,



En toute hypothèse :



- condamner chaque intimée à verser à la concluante la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;



- le condamner aux entiers frais et dépens de 1ère instance et d'appel.'



en soutenant, en substance : 



- être bien fondée à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et de la résolution du bail au 29 septembre 2017, en vertu de l'article L.145-1 du code de commerce et de la clause résolutoire stipulée à l'article VI du contrat de bail et du commandement de payer signifié à Mme [H],



- M. [M] et Mme [H] ont toujours la qualité de preneur : l'avenant intitulé 'avenant de réduction de loyer' a pour objet une diminution temporaire du loyer, et a été conclu intuitu personae selon l'article 2 de l'avenant, de sorte que le preneur s'est interdit de céder ou de transférer, de quelque manière que ce soit les droits et obligations résultant, sans l'accord express, préalable et écrit du bailleur ; l'avenant stipule que ce sont bien les intimés, à savoir M. [M] et Mme [H], qui sont les preneurs en leur qualité de co-propriétaire indivis du fonds de commerce ; la société l'Auberge des Alliés n'est que partie intervenante et ne se substitue pas aux précédents co-signataires, 

- pour être valable et régulier, le transfert d'un bail commercial à une société d'exploitation suppose l'accomplissement de certaines formalités pour qu'il puisse être opposable au bailleur, et que cela n'a pas été le cas en l'espèce, de sorte que M. [M] et Mme [H] demeurent co-titulaires du bail,



- la volonté expresse des intimés a été de demeurer propriétaires du fonds de commerce, qui englobe notamment le droit au bail commercial ; un contrat de location-gérance a été conclu ; leur qualité de preneurs à bail est incontestable ; l'avenant du 1er avril 2015 rappelle cet état de fait et les relations entre les parties ; le fait qu'une autre partie du bâtiment ait fait l'objet d'un transfert à la société d'exploitation est sans emport sur la solution du litige, 



- de surcroît, le paragraphe de l'avenant par lequel le preneur s'interdit de céder ou de transférer les droits et obligations présents du bail à une société autre que l'Auberge des Alliés signifie bien que ce transfert n'a pas été effectué,



- le fait que le liquidateur ait, à tort, procédé à la résiliation sur une partie des locaux est indifférent ; la Caisse de Crédit Mutuel n'est propriétaire que de l'un des lots alors que l'exploitation du fonds s'étendait sur 3 lots distincts ; le liquidateur n'a pu résilier un bail dont la société l'Auberge des Alliés n'était pas titulaire ; aucune formalité prévue par l'article 1690 du code civil n'a été effectuée, la prétendue cession n'a pas été signifiée, de sorte qu'elle ne lui est pas opposable,



- si la cour devait constater que le bail avait été résilié à effet au 27 juillet 2018, il conviendra de réduire l'indemnité d'occupation jusqu'à cette date,



- le fait que l'huissier de justice ait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société L'Auberge des Alliés vient du fait que l'huissier a payé tribut à l'erreur ; les dispositions de l'article L.145-40-1 du code de commerce prévoyant les modalités relatives à l'état des lieux en cas de transfert n'ont pas été remplies,



- Mme [H] n'est pas fondée à obtenir des délais de paiements, eu égard à l'ancienneté du litige et à sa situation pécuniaire et patrimoniale,



- à titre subsidiaire, invoquant l'absence de règlement des loyers depuis 2017, elle soutient que ce manquement constitue une violation grave de l'obligation essentielle mise à la charge du preneur et être fondée à demander la résolution judiciaire du contrat.



Par ses dernières conclusions du 19 mai 2022, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour, M. [M] demande à la cour de : 



'Sur appel principal : 



- déclarer la Caisse de Crédit Mutuel mal fondée en son appel, 



- l'en débouter ainsi que de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 



En conséquence, 



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, 



A titre subsidiaire, 



- constater que le bail commercial a été résilié par Me [O] le 27 juillet 2018, 





- constater la restitution des locaux à cette date, et la remise des clefs, 



- constater que les consorts [M]-[H] ne sauraient être redevables d'un loyer postérieurement au 27 juillet 2018,



- constater qu'il existe un dépôt de garantie d'un montant de 6.935,97 €, versé par M. [M] et Mme [M]-[H],



- ordonner que ce dépôt de garantie vienne en déduction de l'éventuelle créance constatée, 



En conséquence, 



- débouter la Caisse de Crédit Mutuel de toutes conclusions plus amples ou contraires, 



- condamner la Caisse de Crédit Mutuel aux entiers frais et dépens et à payer à M. [M] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 



Sur appel provoqué subsidiaire en garantie si la Cour devait infirmer tout ou partie du jugement et entrer en voie de condamnation à l'encontre de M. [M] : 



- déclarer M. [M] recevable en son appel provoqué à l'encontre de Mme [S] [H], 



- l'y dire bien fondé, 



En conséquence, 



- condamner Mme [S] [H], née [M], à garantir, à hauteur de la moitié, M. [N] [M] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, 



- condamner Mme [S] [H] aux entiers frais et dépens nés de l'appel provoqué.' 



en soutenant, en substance, que : 



- à compter de l'avenant n°2 du 31 mars 2015, le Crédit mutuel a considéré que la société Auberge des Alliés s'était substituée aux preneurs initiaux, car cette société a toujours payé les loyers et recevait les notifications d'augmentation du loyer, le commandement de payer, visant la clause résolutoire qui fonde la présente procédure, et qui indique être fondé sur le bail commercial et l'avenant du 31 mars 2015, a été adressé à la SARL Société d'exploitation Auberge des Alliés, la Caisse n'a pas contesté la résolution du bail effectué par le mandataire judiciaire dans le cadre de la liquidation judiciaire de la SARL Auberge des Alliés et a même déclaré sa créance de loyers, ainsi qu'une créance postérieure jusqu'au 27 juillet 2018, de sorte que la Caisse a considéré que le bail avait cessé à cette date,



- un autre bailleur des locaux contigus, qui avaient été donné à bail à une date contemporaine du présent bail, a été débouté de ses demandes en référé et au fond ; la situation locative est comparable à celle existant dans le cadre de la présente procédure, 



- le non-respect des règles de forme quant au transfert du bail commercial, et notamment de l'article L.145-40-1 du code de commerce, est inopérant ; les dispositions de ce texte ne sont pas impératives, ni exigées à peine de nullité de la cession du droit au bail ; l'établissement d'un état des lieux amiable était d'autant moins nécessaire que le transfert de bail s'effectuait suite à la mise en location-gérance au profit de la SARL Auberge des Alliés dont Mme [H] était gérante, et l'avenant n°2 indiquait être intervenu 'en considération de la personne du preneur, des associés et de la gérante de la société l'Auberge des Alliés',



- la Caisse a continué à considérer, dans le cadre de la présente procédure, que la SARL Auberge des Alliés était son cocontractant ; qu'elle a indiqué dans plusieurs conclusions que la procédure RG 19/532 oppose l'Auberge des Alliés à la Caisse ; que cette erreur renouvelée confirme que c'est en toute connaissance de cause qu'elle a donné mandat à l'huissier de justice de délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à ladite société ; que la propre lettre de transmission d'annexes dans le cadre de la présente procédure indique qu'il s'agit de 'l'affaire Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller contre l'Auberge des Alliés'.



- à titre subsidiaire, sur les montants mis en compte, le loyer de 4 000 euros n'est pas justifié, le loyer mensuel initial s'élevait à 2 286,58 euros, sans préjudice de la diminution temporaire du loyer selon l'avenant n°2,



- s'ils devaient être considérés comme locataires, aucun loyer ne peut être dû après le 27 juillet 2018 compte tenu de la résiliation du bail par Me [O] à cette date,



- le dépôt de garantie de 6 935,97 euros doit venir en déduction,



- sur la demande de résolution du contrat de bail : il a déjà été résilié par Me [O] le 27 juillet 2018, ce qui a été expressément accepté par la Caisse à qui les clés ont été remises après vente aux enchères du mobilier ; le commandement de payer n'a été adressé qu'à la société ;



- sur la demande d'expulsion et la demande de transport et de séquestration des meubles, elles ne sont pas fondées, car les locaux ont été restitués et l'ensemble du mobilier a été vendu aux enchères, 



- sur l'appel en garantie de Mme [H] : elle est tenue de le garantir à hauteur de la moitié des condamnations qui pourraient être prononcée à son encontre.



Par ses dernières conclusions du 29 décembre 2022, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, lesquels ont été transmis par voie électronique le même jour, ainsi qu'un dernier bordereau de pièces du 22 février 2023, qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, qui a été transmis par voie électronique le même jour, Mme [H] née [M] demande à la cour de : 



'- déclarer l'appel mal fondé, 



En conséquence, 



- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, 



- débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller de l'ensemble de ses fins, moyens et conclusions, 



A titre subsidiaire, 



- constater la résiliation du bail commercial du 7 octobre 1988 par courrier de Maître [O] du 27 juillet 2018 ; 



- acter la prise d'effet de la résiliation à la date du 27 juillet 2018 ; 



- constater la restitution des locaux à cette date, ainsi que la remise des clés, 



En conséquence, 



- dire et juger que les défendeurs ne sauraient être redevables d'un loyer postérieurement à la date du 27 juillet 2018 ; 



- débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] de ses demandes de ce chef ; 



- constater qu'un dépôt de garantie de 6 936,43 € a été versé entre les mains du bailleur ; 



- déduire le montant dudit dépôt de garantie des sommes dues ; 



- dire et juger que Mme [H] et M. [M] sont tenus solidairement pour le paiement dudit solde ; à défaut dire que M. [M] est tenu de garantir Mme [S] [H] des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre 



- accorder à Mme [S] [H], pour le règlement du solde, les plus larges délais de paiement en application de l'article 1343-5 du Code Civil ; 



- dispenser Mme [H] de toute condamnation aux dépens et à l'article 700 du Code de procédure civile,



En tout état de cause, 



- condamner la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller aux entiers frais et dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.' 



En soutenant, en substance, que : 



- c'est bien la SARL Auberge des Alliés qui a toujours payé le loyer au Crédit Mutuel qui recevait les notifications d'augmentation de loyer, et ce depuis la signature du contrat de bail du 7 octobre 1988, ce qu'a reconnu la Caisse puisqu'elle a adressé un commandement de payer visant la clause résolutoire à ladite société le 29 août 2017, qui indique qu'il est fondé sur le bail commercial du 7 octobre 1988 et sur l'avenant du 31 mars 2015 ; et c'est précisément sur ce commandement qu'est fondée la demande de résolution du bail commercial ; la Caisse a toujours considéré que cette société était son preneur à bail et était redevable des loyers ; l'avenant du 31 mars 2015 a fait intervenir ladite société ; dans le cadre de la liquidation judiciaire de la société Auberge des Alliés, la Caisse n'a pas contesté la résolution du bail effectué par Maître [O] et a même déclaré sa créance ; les clés ont été restituées ; l'assignation délivrée à l'encontre de M. [M] et de Mme [H] plus de huit mois après cette résiliation n'est pas fondée et fait double emploi avec la déclaration de créance,



- la forme écrite n'est pas une condition de validité d'un bail commercial ; le respect de l'article L.145-40-1 du code de commerce n'est pas impératif, ni exigé à peine de nullité de la cession du droit au bail ; de plus, un état des lieux n'était pas nécessaire car Mme [H] était la gérante de la société qui avait pris en location-gérance le fonds de commerce,



- le bail a été résilié par courrier de Maître [O] du 27 juillet 2018 et les clés remises au bailleur ; 



- le montant du dépôt de garantie de 6 936,43 euros doit s'imputer sur les montants réclamés au titre des loyers impayés,



- la Caisse met en compte un montant mensuel de 4 000 euros au titre du loyer sans explication, alors que le loyer initial s'élevait à 2 286,58 euros, sans préjudice de la diminution temporaire du loyer résultant de l'avenant du 31 mars 2015, 

- aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n'a été adressé tant à M. [M] qu'à Mme [H],



- il n'y a pas lieu d'ordonner l'expulsion, les clés ayant été restituées,



- à titre subsidiaire, des délais de paiement sont demandés, eu égard à ses revenus qui ont diminué et au fait que son mari n'a pas à contribuer au remboursement des dettes, le couple étant marié sous le régime de la séparation de biens,



- en cas de condamnation, elle appelle M. [M] en garantie, car ils sont tenus in solidum au paiement des dettes



Par ordonnance du 5 avril 2023, a été ordonnée la clôture de la procédure et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoirie du 10 mai 2023.



L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mai 2023.



Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions.





MOTIFS DE LA DECISION :





1. Sur la demande de constat de la résolution du contrat de bail commercial conclu entre les parties le 7 octobre 1988 au 29 septembre 2017 : 



Invoquant l'article L.145-1 du code de commerce, la Caisse fonde sa demande sur le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 août 2017 à Mme [H], en sa qualité de gérante de la société d'exploitation de l'Auberge des Alliés.



Ce commandement, qui a ainsi été délivré à l'encontre de la société, ne peut pas fonder une demande de constat de résolution du contrat de bail commercial à l'égard de M. [M] et de Mme [H], à l'encontre desquels elle n'a délivré aucun commandement de payer visant la clause résolutoire.



La demande sera rejetée, ainsi que les demandes subséquentes en paiement de loyers et indemnités d'occupation.



2. Sur la demande subsidiaire tendant à prononcer la résiliation du contrat de bail commercial et la demande de constater que le bail a été résilié par Me [O] le 27 juillet 2018 : 



Il n'est pas démontré que M. [M] et Mme [H], qui ont conclu le contrat de bail précité, ainsi que les deux avenants, aient perdu ou transféré leur qualité de preneur, et ce quand bien même la Caisse considère que la société Auberge des Alliés soit également tenue des obligations du preneur au titre dudit bail commercial.



Il convient de constater que l'avenant n°2 a été conclu, d'une part, par la Caisse, d'autre part, par M. [M] et Mme [H], l'acte les dénommant 'le Preneur' et indique que la société L'Auberge des Alliés, représentée par Mme [H], est 'Partie Intervenante'. Après avoir rappelé que le bail commercial a été consenti 'au Preneur', il précise notamment que 'les propriétaires du fonds de commerce ont consenti une location-



gérance à la société L'Auberge des Alliés', qui subit actuellement d'importantes difficultés économiques et s'est rapprochée du bailleur pour obtenir une diminution temporaire du loyer, le bailleur accédant à sa demande, et c'est ainsi que les parties ont conclu l'avenant au bail commercial pour fixer les conditions de leurs accords. 



En son article 1, l'avenant indique que le bailleur et 'le Preneur' conviennent de modifier le loyer mensuel dans les modalités qu'il précise. Ainsi, il ne ressort pas de cet article que le bailleur ait considéré que M. [M] et Mme [H] n'étaient plus les preneurs des locaux loués au titre du bail commercial.



En son article 2, intitulé 'intuitu personae', il précise, notamment, être conclu intuitu personae et que 'le Preneur s'interdit de céder ou de transférer de quelque manière que ce soit (et notamment sous forme de cession de son fonds de commerce ou de mise en location-gérance de son fonds de commerce à une société autre que l'Auberge des Alliés, d'apport en société) les droits et obligations en résultant, sans l'accord exprès, préalable et écrit du Bailleur'. Ainsi, il ne résulte pas de cet article que le bail avait déjà été cédé ou transféré à ladite société, ni en tous les cas qu'elle ait, à fortiori au moment de la signature de l'avenant, été substituée à M. [M] et Mme [H] en leur qualité de preneur et que ceux-ci se trouvaient déchargés de cette qualité.



Le fait non contesté que les loyers ont toujours été payés par la SARL Auberge des Alliés et le fait que le bailleur ait adressé un courrier du 1er juillet 1995 destiné à 'Auberge des Alliés M. [M] [N]' relatif à une notification d'augmentation du loyer, comme il résulte de la pièce 13 produite par M. [M], sont équivoques pour considérer que le bailleur a demandé paiement à la société Auberge des Alliés, et surtout ait considéré que M. [M] et Mme [H] n'aient plus la qualité de preneurs.



Il en est de même du fait que la Caisse ait délivré un commandement de loyer à la SARL société d'exploitation de l'Auberge des Alliés, représentée par Mme [H], fondé sur ledit bail commercial, n'a pas contesté la résiliation du bail effectué par le liquidateur judiciaire de cette société et ait déclaré à la procédure collective de ladite société une créance de loyers et une créance pour la période postérieure à ladite liquidation judiciaire, ainsi que du fait qu'elle ait pris des conclusions 'dans l'affaire l'Auberge des Alliés/Caisse de Crédit Mutuel [Localité 4] Centre' et transmis des pièces dans l'affaire 'Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Centre/L'Auberge des Alliés'.



L'ensemble de ces éléments ne permet pas plus de démontrer que la société Auberge des Alliés se soit substituée à M. [M] et Mme [H] en leur qualité de preneurs audit bail commercial.



En outre, une décision de justice rendue au sujet d'une autre situation locative ne concernant pas la Caisse, mais un autre bailleur, est inopérante pour la solution à donner à la présente espèce. 



Par courrier du 27 juillet 2018, la société [O] et associés, en qualité de liquidateur de la SARL Auberge des Alliés, informait la Caisse de la résiliation du contrat 'vous liant à la société débitrice', ainsi que de la restitution des locaux 'à votre profit', à compter de ce jour.



La Caisse n'a jamais contesté ladite résiliation du contrat de bail. En outre, il sera constaté que la Caisse se limite à soutenir, mais sans produire aucun élément, que le liquidateur a effectué une confusion dans la mesure où l'exploitation du fonds de commerce s'étendait sur trois lots distincts et où la Caisse n'était propriétaire que d'un lot. Au contraire, la Caisse a déclaré sa créance de loyers à la procédure collective de ladite société. Il convient dès lors d'en déduire que la résiliation opérée par le liquidateur judiciaire a bien porté sur le bail commercial en cause dans la présente instance.



Dès lors que le bail commercial, portant sur les locaux loués à M. [M] et Mme [H], a été résilié, fût-ce à tort, par le liquidateur le 27 juillet 2018, il convient de constater ladite résiliation à cette date.



En conséquence, il n'y a plus lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat. Cette demande sera donc rejetée, ainsi que la demande en paiement d'une indemnité d'occupation formée en conséquence de ladite demande de résiliation.



Dans la mesure où la cour a constaté la résiliation du bail à effet au 27 juillet 2018, le bailleur demande à la cour de constater que l'indemnité d'occupation due par les défendeurs s'arrête à cette date. 



Cette demande sera rejetée, puisque la résiliation n'a pris effet qu'à cette date, de sorte que les intimés ne sont redevables, tout au plus, que de loyers jusqu'à cette date, et non pas d'une indemnité d'occupation avant cette date. 



S'agissant de la demande d'expulsion de M. [M] et Mme [H], ces derniers soutiennent que les locaux ont été restitués au Crédit Mutuel qui a été destinataire des clés. Est produite aux débats la lettre du liquidateur du 27 juillet 2018 informant la Caisse, outre de la résiliation du contrat de bail, de la restitution des locaux à son profit à compter de ce jour, et lui précisant que les clés ont été restituées à une agence immobilière, auprès de laquelle elle est invitée à se rapprocher. Au surplus, il convient de constater que selon courrier du liquidateur du 10 juillet 2019, la Caisse a déclaré une créance courant jusqu'au 27 juillet 2018. De son côté, la Caisse ne soutient pas expressément ne pas avoir récupéré les lieux à cette date, et en tous les cas soutient que si la cour constatait que le bail était résilié le 27 juillet 2018, il conviendra de réduire l'indemnité d'occupation jusqu'à cette date.



Il convient d'en déduire que les lieux ont été restitués à la Caisse le 27 juillet 2018, de sorte que la demande tendant à prononcer l'expulsion de M. [M] et de Mme [H] n'est pas fondée.



Enfin, dès lors que la cour a rejeté la demande de résiliation judiciaire du contrat et qu'elle n'a pas le pouvoir juridictionnel pour statuer sur les conséquences de la résiliation faite par le liquidateur, et notamment sur le sort des meubles, il convient de rejeter les demandes formées à ce titre.



3. Sur la demande en paiement des loyers impayés : 



Il résulte de l'avenant n°2 souscrit par les parties le 1er avril 2015, que le bail a été consenti moyennant un loyer annuel initial de 182 000 F hors taxes, la cour constatant que ce montant résulte effectivement du contrat de bail commercial. L'avenant ajoute que le loyer a été régulièrement augmenté en application du coût de la construction, la cour constatant qu'une révision annuelle en fonction de la variation de cet indice est aussi prévue par ledit contrat comme il sera dit. 



L'avenant indique aussi que le loyer mensuel s'élève 'actuellement' à 4 131,52 euros hors taxes, puis précise que le Bailleur et le Preneur conviennent de modifier le montant du loyer d'avril 2015 à décembre 2017, et notamment du 1er janvier au 31 décembre 2017 à 4 000 euros HT par mois, ce qu'ont accepté M. [M] et Mme [H] en le signant.



Ainsi, ces derniers, qui n'invoquent aucun paiement, sont débiteurs des sommes de :



- loyers de février, août, septembre, octobre, novembre et décembre 2017 : 



6 x 4 000 = 24 000 euros





- loyers du 1er janvier au 27 juillet 2018 : 



Il convient de déterminer le montant du loyer dû sur cette période, par application de la clause d'indexation du contrat de bail, qui prévoit une révision annuelle 'à la date anniversaire de la mise à dispositions des locaux, en fonction des variations de l'indice du coût de la construction. L'indice pris comme référence sera le dernier connu au jour de la révision, comparé au dernier publié à la date de mise à disposition des locaux'.



La Caisse indique, sans que cela soit contesté, avoir mis les lieux à disposition le 1er juillet 1989. Selon le courrier produit en pièce 13 par M. [M], les loyers ont été révisés à compter du 1er juillet 1990 en tenant compte de la variation entre l'indice du 4ème trimestre 1988 (919) et celui du 4ème trimestre 1989.



La date de révision du loyer est donc le 1er juillet, et la variation s'effectue en fonction de l'indice du 4ème trimestre de l'année précédente. 



Ainsi, le loyer qui s'élevait à la somme de 4 131,52 euros lors de la signature de l'avenant du 1er avril 2015 et avant d'être diminué dans les conditions prévues par l'avenant, était celui qui courait depuis juillet 2014, et qui avait, en conséquence, été fixé en considération de l'indice du 4ème trimestre de l'année 2013.



Dès lors, les loyers de janvier 2018 à juin 2018 s'élevaient à : 6 x 4 131,52 x 1645 (Indice du 4ème trimestre 2016) / 1615 (Indice du 4ème trimestre 2013) = 25 249,60 euros 

Le loyer du 1er au 27 juillet 2018 s'élevait à : 27/31 x 4 131,52 x 1667 (Indice du 4ème trimestre 2017 / 1615 (Indice du 4ème trimestre 2013) = 3 714,28 euros.



En outre, la Caisse ne conteste pas avoir perçu un dépôt de garantie d'un montant de 6 935,97 euros, qu'il convient de déduire des loyers impayés restant dus.



Ainsi, le compte entre les parties s'effectue de la manière suivante : 24 000 + 25 249,60 + 3 714,28 - 6 935,97 = 46 027,91 euros.



Dès lors, M. [M] et Mme [H] seront condamnés, in solidum, à payer la somme de 46 027,91 euros au titre des loyers impayés à la Caisse, et ce outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation délivrée le 8 mars 2019.



4. Sur la demande de délais de paiement formée par Mme [H] : 



Eu égard à l'ancienneté de la dette, mais aussi au fait que Mme [H] se prévaut de revenus qui ne permettent pas d'envisager un apurement de la dette dans le délai maximal de deux années prévu par l'article 1343-5 du code civil, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.



5. Sur les appels en garantie : 



En l'absence de tout élément invoqué pour effectuer une autre répartition, M. [M] et Mme [H], qui sont condamnés in solidum à l'égard du créancier, sont, dans leurs rapports, chacun tenu au paiement de la moitié.



Ainsi, M. [M] sera condamné à garantir Mme [H], à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à l'encontre de Mme [H].



Mme [H] sera condamnée à garantir M. [M], à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à l'encontre de M. [M].





6. Sur les frais et dépens : 



M. [M] et Mme [H] succombant, ils seront condamnés, in solidum, à supporter les dépens de première instance, à l'exception du coût du commandement de payer qui restera à la charge de la Caisse, le jugement étant infirmé de ce chef, et d'appel.



Le jugement sera également infirmé en ce qu'il a statué sur l'article 700 du code de procédure civile.



Ils seront condamnés, chacun, à payer à la Caisse la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et leurs demandes de ce chef seront rejetées.





P A R C E S M O T I F S





La Cour, 

 

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Colmar du 20 janvier 2022, sauf en ce qu'il rejette les demandes de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller tendant à : 



- constater la résolution du contrat de bail commercial au 29 septembre 2017,

- prononcer la résiliation du contrat de bail commercial,

- condamner in solidum M. [M] et Mme [H] à lui payer une indemnité mensuelle d'occupation depuis le mois d'octobre 2017, ou à compter de la date de résiliation du bail,

- ordonner l'expulsion des défendeurs des locaux qu'ils occupent, ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix des bailleurs aux frais, risques et périls des défendeurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,



Le confirme de ces chefs, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : 



Constate la résiliation du bail commercial du 7 octobre 1988 à effet au 27 juillet 2018, 



Condamne M. [M] et Mme [H] à payer in solidum à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller la somme de 46 027,91 euros au titre des loyers impayés, et ce outre intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2019, 



Rejette la demande de délais de paiement présentée par Mme [H], 



Condamne M. [M] à garantir Mme [H], à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à l'encontre de Mme [H], 



Condamne Mme [H] à garantir M. [M], à hauteur de la moitié des condamnations prononcées à l'encontre de M. [M],















Condamne M. [M] et Mme [H] à supporter, in solidum, les dépens de première instance, à l'exception du coût du commandement de payer qui restera à la charge de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller, et d'appel,



Condamne M. [M] et Mme [H] à payer chacun à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 4] Scherwiller, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les demandes de M. [M] et Mme [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



La Greffière : la Présidente :