Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 25 août 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 25 AOÛT 2023



(n° , 12 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19493 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA22W



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 septembre 2019 -Tribunal d'Instance de Nogent-sur-Marne - RG n° 11-14-001089



APPELANTS



Monsieur [D] [Y] né le 13 juin 1961 à [Localité 10] 

[Adresse 3]

[Localité 8]



Madame [S] [G] épouse [Y] née le 01 juillet 1960 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 8]



tous deux représentés et assistés de Me Edmond SMADJA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1486





INTIMÉS 



Monsieur [R] [B] né le 19 avril 1960 à [Localité 11] 

[Adresse 6]

[Localité 7]



Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic la société CITYA -S.G.A, immatriculée au RCS de Créteil sous le n°388 450 660 agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 9]



tous deux représentés par Me Guillaume DAUCHEL de la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : W09 assistés de Me Delphine DAVID- GODIGNON du CABINET D& H, avocat au barreau de PARIS , toque : K 31



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 mai 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



 Claude CRETON, Président de chambre

 Corinne JACQUEMIN, Conseillère

 Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Corinne JACQUEMIN, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats





ARRÊT :

- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 30 juin 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Corinne JACQUEMIN, Conseillère, faisant fonction de Président de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



*****

M. et Mme [Y] sont propriétaires d'un pavillon sis [Adresse 3] à [Localité 8], contigu à un immeuble en copropriété sis au [Adresse 4] de cette même rue, constitué des anciens lots 31 (bâtiment sur deux niveaux) et 41 (jardin et jouissance privative) de ladite propriété. 



Suivant acte notarié du 2 octobre 2002, à l'issue d'un modificatif de l'état descriptif de division de la copropriété, M. et Mme [Y] se sont vus attribuer en pleine propriété les lots 21 (garage) et 53 (jardin), en contrepartie du paiement de la somme de 228,67 €, l'ensemble de leurs lots étant cadastrés sous la section BM n°[Cadastre 1], avec constitution d'une servitude « non altius-tollendi '' au profit de la parcelle cadastrée section BM n°[Cadastre 2].



M. et Mme [Y] ont effectué des travaux de surélévation des murs, apposé des grilles et effectué des aménagements au-dessus du garage, surélevé la toiture. 

 

En parallèle, ils se sont opposés aux travaux de ravalement à effectuer à l'initiative du syndicat de copropriété du [Adresse 4], sur la façade de l'immeuble, en limite séparative. 



Par déclaration reçue au secrétariat greffe de la juridiction de proximité de Nogent-sur-Marne le 8 octobre 2014, M. et Mme [Y] ont sollicité la convocation de Monsieur [B], propriétaire d'un logement dans la copropriété, à comparaître aux fins d'indemnisation de troubles de voisinage du fait des locataires de Monsieur [B].



Par jugement du 7 février 2017 à la lecture duquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le tribunal a débouté M. et Mme [Y] de leur demande principale. M. [B] dans le cadre de cette instance a présenté une demande reconventionnelle au titre de la violation de la servitude non altius tollendi ; sur ce point ainsi que sur la demande de droit d'échelle, le tribunal a ordonné une expertise judiciaire et a renvoyé l'examen de l'affaire.



À l'audience du 4 septembre 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a entendu intervenir volontairement. 

A l'issue des débats, par jugement mixte, le tribunal a reçu le syndicat en son intervention volontaire, a ordonné un transport sur les lieux, a enjoint aux époux [Y] de produire certains documents, a mis dans les débats l'amende civile et a renvoyé l'examen de l'affaire.



Par ordonnance du même jour, le tribunal a procédé au remplacement de l'expert initialement désigné et a désigné à ses lieux et place Monsieur [Z] [X] et lui a fixé au 20 décembre 2018 la date de remise du rapport d'expertise.



Par jugement du 27 septembre 2019, le tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne a :

- écarté de la procédure les écrits injurieux des 19 janvier 2019, adressés à Monsieur [X], expert, et du 24 février 2019 adressés au juge chargé du contrôle des opérations d'expertise ;

- dit recevable l'intervention volontaire du syndicat de copropriété du [Adresse 4] à [Localité 8] ;

- rejeté les différents griefs de nullité de l'expertise réalisée par Monsieur [X] ;

- dit recevable la demande de droit d'échelle soutenue par Monsieur [B] ;

- rejeté les demandes indemnitaires formulées par Monsieur [D] [Y] à l'encontre de Monsieur [B] s'agissant de la recevabilité, de l'abus et des conséquences de sa demande de droit d'échelle ;

- déclaré prescrite l'action en réparation du trouble anormal du voisinage ;

- rejeté le grief d'estoppel ;

- constaté la régularité de l'acte authentique du 2 octobre 2002 reçu par Maître [V], notaire ;

- constaté la violation de la servitude non altius tollendi par M. et Mme [Y], propriétaires du fonds servant sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

- ordonné la démolition des constructions érigées en violation de la servitude sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter du 90 ème jour suivant la signification de la présente décision et pour une durée maximale de 12 mois ;

- ordonné M. et Mme [Y] de laisser accès à leur propriété en vue de la finalisation de la façade arrière de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] ;

- ordonné que le syndicat de copropriété informe les époux [Y] par tout moyen permettant d'avoir une date exacte, un mois au moins avant la tenue d'une visite préalable à la production d'un planning de travaux ;

- ordonné qu'à compter de cette information, une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard dans la limite de 12 mois assortisse le respect des obligations des consorts [Y],

- dit que, sous réserve de la bonne tenue de cette réunion, l'astreinte sera suspendue jusqu'au premier jour des travaux tel qu'il sera déterminé dans un planning de travaux qui devra être transmis aux époux [Y] dans un délai de trois mois avant le début des dits travaux ;

- s'est réservé la liquidation des différentes astreintes ordonnées ;

- rejeté la demande en destruction formée par Monsieur [D] [Y] ;

-rejette la demande de mise en conformité de l'écoulement des eaux pluviales formée par Monsieur [D] [Y] ;

- rejeté la demande d'accès total à la copropriété formée par Monsieur [D] [Y]; 

- rejeté la demande d'indemnisation formée par Monsieur [Y] à l'encontre de Monsieur [B] ;

- rejeté la demande d'indemnisation formée par Monsieur [Y] à l'encontre du syndicat de copropriété du [Adresse 4] à [Localité 8] ;

- condamné in solidum M. et Mme [Y] à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts ;

- rejeté la demande d'indemnisation formée par le syndicat de copropriété du [Adresse 4] à [Localité 8] ;

- condamné Monsieur [D] [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre d'amende civile ;

- dit que le greffe adressera copie de la présente au Trésor Public pour recouvrement ;

- condamné in solidum M. et Mme [Y] à supporter les entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d'expertise ;

- condamné in solidum M. et Mme [Y] à verser la somme de 3 000 euros à Monsieur [R] [B] au visa de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejette les demandes formées du chef de l'article 700 du code de procédure civile par Monsieur [D] [Y] ;

- rejeté l'ensemble des autres demandes ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



M. et Mme [Y] ont interjeté appel de ce jugement.



Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 avril 2023,

M. et Mme [Y] demandent à la cour d'infirmer la décision qui a condamné les époux [Y] aux entiers dépens dont les frais d'expertise, en condamnant in solidum M. [B] et le SDC à ces derniers dont les frais d'expertise. 

 

Vu les articles 544, 552, 681, 657 et 1240 du Code civil ; 

Vu les articles 4, 16, 70, 117 à 120 et 160, 175 du code de procédure civile, 

Vu les articles 16, 28 et 43 la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 

Vu l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version antérieure au 29 juin 2019 ; 

Vu les pièces versées au débat ; 

 

Débouter M. [B] et le SDC du [Adresse 4] en toutes leurs demandes dont celles relatives aux astreintes ; 

Infirmer la décision entreprise sauf en ce qui concerne l'action de M. [B] pour perte d'ensoleillement et le rejet de la demande de préjudice moral du le syndicat des copropriétaires et, 



statuant à nouveau :

 

Prononcer la nullité du rapport d'expertise de Monsieur [X] daté du 10 février 2019 ;

Prononcer la nullité de l'intervention volontaire et de l'ensemble des demandes du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] ;

Déclarer irrecevable l'intervention volontaire et les demandes du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] ;

Débouter Monsieur [R] [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions; 

Condamner Monsieur [R] [B] à verser à Monsieur [D] [Y] une somme de 9.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de son action abusive et dilatoire ; 

Déclarer nulle et réputée non écrite la clause de servitude non altius tollendi contenue dans l'acte de scission et modificatif de copropriété du 2 octobre 2002 ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers frais de publication du jugement à la publicité foncière ;

Condamner le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à la destruction pour empiètement du tuyau de gouttière qui était inexistant en 2004 - 2005 et qui est en surplomb illégal de la propriété de Monsieur [Y]; 

 Assortir cette condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à verser 500 euros dommages-intérêts à monsieur [Y] pour le préjudice subi par cet empiètement depuis de nombreuses années ; 

Ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la mise en conformité de son écoulement des eaux pluviales de sa toiture sur la toiture du mur mitoyen située partie [Y] puis dans la gouttière du mur mitoyen située partie [Y] en surplomb de l'espace aérien de Monsieur [Y] qui l'empêche de libérer son propre espace aérien pour construire, en total abus de droit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ; 

Assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à la destruction de la construction illégale du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], ayant dépassé la limite divisoire sur sa façade côté rue de 3m30 ; 

Assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à la remise à l'état antérieur de sa façade rue au frais du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ; 

Assortir cette condamnation d'une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à verser 5000 euros dommages-intérêts à monsieur [Y] pour le préjudice subi par ce trouble manifestement illicite d'appropriation et dégradation de sa façade rue de 3m30, l'ayant bloqué dans ses propres projets de travaux sur la zone ; 

Ordonner au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], de permettre le passage des anciens lots 31, 41 et 53 de l'actuel 28 bis par l'ancien accès du 28 existant avant scission, en cas d'enclavement par application de la servitude non altius tollendi au niveau de l'escalier d'accès ;

Condamner in solidum Monsieur [R] [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner in solidum Monsieur [R] [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en tous les dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de première instance. 



Par ordonnance du 16 mars 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de M. et Mme [Y], uniquement en ce qu'elles répondent à l'appel incident. 

 

En réponse, M. [B] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ont conclu par voie électronique le 04 mai 2023 et requierent de la cour :

 

Vu les articles 544, 546, 689 et 690, 1371, 2224 du Code civil, 

Vu le jugement rendu le 7 février 2017 par le Tribunal d'instance de Nogent-Sur-Marne, 

Vu le rapport d'expertise déposé le 17 février 2019 par l'expert, 

Vu l'acte de scission de copropriété du 2 octobre 2002, 

Vu les pièces versées aux débats, 

 

Il est demandé à la cour de : 

 

- débouter les époux [Y] de toutes leurs prétentions, fins de non-recevoir, moyen de nullité ; 

 

A titre principal 

 

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a : 

 

écarté de la procédure les écrits injurieux des 19 janvier 2019, adressés à Monsieur [X], expert, et 24 février 2019 adressés au juge chargé du contrôle des opérations d'expertise ; 

dit recevable l'intervention volontaire du syndicat de copropriété du [Adresse 4] à [Localité 8] ; 

rejeté les différents griefs de nullité de l'expertise réalisée par Monsieur [X] ; 

dit recevable la demande de droit d'échelle soutenue par M. [B] ; 

rejeté les demandes indemnitaires formulées par Monsieur [D] [Y] à l'encontre de Monsieur [B] s'agissant de la recevabilité, de l'abus et des conséquences, de sa demande de droit d'échelle ; 

rejeté le grief d'estoppel ; 

constaté la régularité de l'acte authentique du 2 octobre 2002 reçu par maître [V], notaire ; 

constaté la violation de la servitude non altius tollendi par M. et Mme [Y], propriétaires du fonds servant sis [Adresse 3] à [Localité 8] ; 

ordonné la démolition des constructions érigées en violation de la servitude sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter du 90 ème jour suivant la signification de la présente décision et pour une durée maximale de 12 mois ; 

ordonné à M. et Mme [Y] de laisser accès à leur propriété en vue de la finalisation de la façade arrière de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] ; 

ordonné que le syndicat de copropriété informe les époux [Y] par tout moyen permettant d'avoir la date exacte, un mois au moins avant la cette information, une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard tenue d'une visite préalable à la production d'un planning de travaux ; 

ordonné qu'à compter de dans la limite de 12 mois assortisse le respect des obligations des consorts [Y] ; 

dit que, sous réserve de la bonne tenue de cette réunion, l'astreinte sera suspendue jusqu'au premier jour des travaux tel qu'il sera déterminé dans un planning de travaux qui devra être transmis aux époux [Y] dans un délai de trois mois avant le début desdits travaux ; 

rejeté la demande en destruction formée par M. et Mme [Y] ; 

rejeté la demande de mise en conformité de l'écoulement des eaux pluviales formée par 

Monsieur [Y] ; 

rejeté la demande d'accès total à la copropriété formée par Monsieur [D] [Y]; 

rejeté la demande d'indemnisation formée par Monsieur [Y] à l'encontre de 

Monsieur [B] ; 

rejeté la demande d'indemnisation formée par Monsieur [Y] à l'encontre du syndicat 

de copropriété du [Adresse 4] à [Localité 8] ; 

condamné in solidum M. et Mme [Y] à verser à M. [B] la somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts ; 

condamné M. et Mme [Y] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre d'amende civile ; 

dit que le greffe adressera copie de la présente au Trésor Public pour recouvrement ; 

condamné in solidum M. et Mme [Y] à supporter les entiers dépens de la procédure en ce compris les frais d'expertise ; 

condamné in solidum M. et Mme [Y] à verser la somme de 3 000 euros à M. [B] au visa de l'article 700 du code de procédure civile ; 

rejeté les demandes formées du chef de l'article 700 du code de procédure civile par M. [Y] ; 

rejeté l'ensemble des autres demandes ;

 

En conséquence, 

 

- débouter madame et M. [Y] de leurs demandes ; 

- constater l'existence et la parfaite validité de la servitude non altius tollendi ; 

- juger que M. et Mme [Y] ont violé la servitude non altius-tollendi prévue à l'acte de scission de copropriété du 2 octobre 2002 dans les proportions établies par l'expert ; 

- juger que M. et Mme [Y] ont porté atteinte à l'ensoleillement et à l'éclairage du bien de Monsieur [B] dans les proportions visées au rapport d'expertise ; 

- juger que M. et Mme [Y] ont porté atteinte au droit d'échelle du syndicat des copropriétaires en empêchant la réalisation du ravalement de la façade en mai 2005 ; 

 - ordonner la démolition des constructions litigieuses édifiées en violation de la servitude non-altius tollendi ; 

- assortir cette condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

- ordonner à M. et Mme [Y] de laisser tout accès à leur propriété en vue de la finalisation du ravalement sur la façade arrière de l'immeuble du [Adresse 4] ; 

- assortir cette condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; 

 

A titre incident, 

 

- infirmer la décision dont appel en ce qu'elle a déclaré prescrite l'action en réparation du trouble anormal de voisinage et rejeté la demande d'indemnisation formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 8] ; 

 

En conséquence, statuant à nouveau, 

 

- condamner les consorts [Y] au paiement de la somme de 5.400,99 euros au titre de l'atteinte à l'ensoleillement du bien de Monsieur [B], engendrant une diminution de la valeur vénale de celui-ci ; 

- condamner les consorts [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi par Monsieur [B] dans le cadre de cette procédure ; 

- condamner les consorts [Y] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette procédure ; 

 

En tout état de cause 

 

- condamner Monsieur et Madame [Y] à 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner M. et Mme [Y] aux dépens afférents à la procédure ; 

- débouter M. et Mme [Y] de leurs demandes plus amples ou contraires. 

 

Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour.





SUR QUOI 



Sur l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]



En premier lieu, selon les dispositions de l'article 564 du code de procédure civile : 

« A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. ». 

 

Il est constant qu'en première instance, M. et Mme [Y] ne sollicitaient que l'irrecevabilité de l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires, de sorte que la demande de nullité de cette intervention volontaire est nouvelle et irrecevable.



En second lieu, le syndicat de copropriété du [Adresse 4] qui a obtenu l'autorisation d'agir à l'encontre de M. et Mme [Y] dans le litige qui les oppose à M. [B], selon procès-verbal d'assemblée générale du 25 avril 2017, justifie y avoir intérêt dès lors qu'un voisin contrevenait aux règles d'urbanisme et aux engagements pris à l'égard de la copropriété ; par ailleurs, comme souligné par le tribunal, le syndicat des copropriétaires est recevable à solliciter un droit d'échelle.



L'action est en conséquence recevable et le jugement confirmé sur ce point.



Sur la validité des opérations d'expertise



En l'absence de moyen nouveau et de pièce nouvelle, c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont répondu à l'ensemble des moyens présentés par M. et Mme [Y], au soutien de leur demande de nullité des opérations d'expertise.



Le jugement et confirmé de ce chef.



Sur les pièces écartées des débats 



Le tribunal a considéré que les courriers des 19 janvier 2019, adressé à l'expert, et du 24 février 2019, adressé au juge chargé du contrôle des opérations d'expertise, comporteraient des passages qui, faute d'éléments de preuve, seraient calomnieux à l'égard de Monsieur [X].



En écrivant, notamment en page 20 de leurs écritures, 'en persistant dans la fausseté de son rapport malgré les dires de M. [I] [Y] lui indiquant que ses schémas et ses calculs étaient faux, l'expert a démontré sa partialité et semblait animé d'un esprit de vengeance qui ressort page 109 de son rapport', M. et Mme [Y] ont effectivement eu des propos calomnieux à l'égard de Monsieur [X], tels que mentionnés également dans les courriers des 19 janvier 2019, adressé à l'expert, et du 24 février 2019, adressé au juge chargé du contrôle des opérations d'expertise.



Le jugement qui a écarté ces pièces des débats sur le fondement l'article 24 du code de procédure civile est en conséquence confirmé.





Sur l'estoppel



M. et Mme [Y] soutiennent que les écritures de M. [B] et celles du syndicat de

copropriété portent une contradiction préjudiciable dès lors qu'elles auraient évoqué la non- validité du plan de scission pour absence de vote en AG et son contraire, la validité de ce plan, quand il sert à définir l'assiette des clauses de servitudes, non votées elles non plus en AG, qu'ils revendiquent. 

 

Or, il ne ressort d'aucun élément des écritures de M. [B] et du syndicat de copropriété qu'ils ont entendu plaider la non-validité du plan de scission.



Le jugement est également confirmé de ce chef.





 Sur la validité de l'acte de scission 



L'acte de scission et modificatif de copropriété du 2 octobre 2002, reçu par Maître [V], notaire, et signé par l'ensemble des copropriétaires, mentionne page 12 : 'constitution de servitude' établissant une 'servitude perpétuelle de non altius-tollendi avec droit de vues limite altimétrique = 99,66 m NGF sur une surface de 34 m2".



Ainsi, M. et Mme [Y], en tant que propriétaires du fonds servant, se sont interdits à titre réel et perpétuel d'édifier ou de faire édifier toutes constructions quelconques au-dessus du niveau 99.66 m N.G.F sur la partie du terrain formant l'assiette de la servitude, telle que définie dans l'acte notarié. 



Aucune action en inscription de faux n'ayant été introduite, alors que le notaire a précisé que tous les requérants étaient présents, l'acte en litige fait foi.



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande M. et Mme [Y] tendant à voir juger nulles les clauses de servitude que comporte l'acte de scission.





Sur la servitude non altius-tollendi 



Il résulte de l'article 651 du Code civil que «la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment de toute convention. ''.



En cas de violation, le propriétaire d'un fonds dominant peut exiger la démolition de la partie de l'immeuble dépassant la hauteur autorisée.



En l'espèce, le rapport d'expertise permet d'établir que les balustrades de l'immeuble de M. et Mme [Y] s'élèvent, en leur point haut à 101,52 m NGF (pour la plus haute valeur), que le revêtement déposé sur le bâtiment est en pente de 99,67 à 100,06 m NGF et que le mur érigé dans le prolongement du bâtiment dénommé « nouveau bâti '' par l'expert s'élève à 103,48 m NGF.



Il s'en suit que les époux [Y] ont violé la servitude non altius tollendi constituée par acte du 2 octobre 2002 et qu'il convient de confirmer le jugement sur le point de leur condamnation à la démolition de l'ensemble des constructions ainsi érigées, ainsi que sur l'astreinte qui été prononcée.





Sur la distance d'implantation des constructions et aménagements réalisés par les époux [Y] par rapport aux biens de M. [B] 



Concernant la prescription de l'action reconventionnelle en trouble anormal du voisinage, c'est à juste titre que le tribunal a retenu, sur le fondement de l'article 2222 du Code civil modifié, qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, le nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure et qu'en l'espèce, M. [B] a introduit une demande reconventionnelle en trouble anormal du voisinage lors de l'audience de la juridiction de proximité le 17 novembre 2014 alors que le préjudice allégué serait antérieur à l'acquisition du fonds intervenue le 23 juin 2006.



Ainsi, de l'aveu des parties, corroboré notamment lors du transport sur les lieux par le juge, en date du 12 octobre 2018, il apparaît que la construction litigieuse a été érigée en 2004.



En conséquence les demandes en indemnisation du préjudice d'ensoleillement produites

par M. [B] doivent être déclarées prescrites et le jugement confirmé de ce chef.





Sur le droit d'échelle



Le 'tour d'échelle' est un droit de passage momentané permettant au propriétaire d'un bâtiment ou d'un mur édifié en limite de propriété, de passer sur le fonds contigu pour réparer le mur, la toiture ou la façade de ce bâtiment parce qu'il ne peut y accéder de chez lui et qui n'est pas contraire à l'application de l'article 544 du Code civil.



Il ressort du dossier et notamment du transport sur les lieux, que le syndicat des copropriétaires est empêché depuis mai 2015 de finaliser le ravalement des façades par suite du refus M. et Mme [Y] de laisser l'entreprise de ravalement accéder au pignon arrière, accès qui ne peut se faire que par leur propriété. 



Le jugement doit en conséquence être confirmé en ce qu'il a ordonné qu'il soit laissé accès à la propriété de M. et Mme [Y] en vue de la finalisation du ravalement de la façade arrière de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8] et a indiqué que le syndicat des copropriétaires devait informer les époux [Y] de la visite des artisans un mois au moins avant la tenue de cette visite, en vue de la réalisation d'un planning de travaux qui sera communiqué dans un délai de trois mois avant le commencement des travaux. 



De même le jugement est confirmé s'agissant de l'effectivité de l'injonction garantie par l' astreinte de 50 euros par jour de retard dans le termes prononcés par le tribunal, la cour se réservant la liquidation de l'astreinte et la limite à 12 mois à compter de la date de l'arrêt.









Sur les préjudice des intimés 



Concernant M. [B], il résulte du dossier que le climat délétère des débats qui se sont étalés sur plusieurs années du fait de l'attitude de M. et Mme [Y] a occasionné, comme l'a souligné le premier juge, un préjudice à M. [B] qui a justement été évalué à la somme de 3000 euros.



Le jugement est donc confirmé sur ce point.



Concernant le préjudice du syndicat des copropriétaires, aucun élément de la procédure ne permettant de caractériser l'existence d'un préjudice, il convient de confirmer le jugement qui l'a débouté de sa demande de dommages et intérêts présentée à l'encontre M. et Mme [Y].

 



Sur les demandes formées par Monsieur [Y] à l'encontre de M. [B] 

 

M. et Mme [Y] demandent la condamnation de M. [B] à leur verser la somme de 9.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de son action abusive et dilatoire.



Toutefois, ils ne démontrent pas que M. [B], qui obtient partiellement gain de cause en ses demandes, a agi en justice de mauvaise foi ou avec une légèreté blâmable.



Ils seront ainsi débouté de leur demande dommages et intérêts par confirmation du jugement déféré.



Sur les demandes de M. et Mme [Y] en démolition, astreintes, dommages et intérêts et demande de passage à l'encontre du syndicat des copropriétaires



En l'absence de moyens nouveaux et de nouvelles preuves, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [Y] de leurs demandes concernant l' écoulement des eaux pluviales de la toiture ainsi que le tuyau de gouttière en surplomb de la propriété [Y] et le débord de toiture ainsi que sur la construction en débord sur la façade rue.



Enfin, d'une part, aucun élément du dossier n'établit la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] quant aux griefs de M. et Mme [Y] tirés de ce que qu'il aurait commis un trouble manifestement illicite d'appropriation et dégradation de sa façade rue de 3m30, l'ayant bloqué dans ses propres projets de travaux sur la zone. 

 

D'autre part, aucun enclavement de la propriété M. et Mme [Y] n'étant justifé, il n'y a pas lieu de faire droit à leur demande de passage des anciens lots 31, 41 et 53 de l'actuel 28 bis par l'ancien accès du 28 existant avant scission, au niveau de l'escalier d'accès. 



Il sera en conséquence ajouté au jugement sur ce dernier point.





Sur l'amende civile



Le premier juge a fait une juste appréciation du comportement dilatoire de M. et Mme [Y] pendant la procédure et notamment les opérations d'expertise retardant volontairement l'issue du litige et il convient de confirmer le jugement entrepris sur le principe et le montant de amende civile fixée à 1500 euros.





Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le jugement est confirmé sur la charge des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Ajoutant, M. et Mme [Y] sont condamnés aux dépens d'appel et à payer in solidum à M. [B] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 4000 euros.





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement



La Cour, 



par arrêt prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal d'instance de Nogent-sur-Marne, devenu le tribunal judiciaire, du 27 septembre 2019 ;



Ajoutant :



Déclare irrecevable la demande nouvelle de M. [D] et Mme [S] [Y] tendant à voir prononcer la nullité de intervention volontaire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ;



Déboute M. [D] et Mme [S] [Y] de leur demande de passage des anciens lots 31, 41 et 53 de l'actuel 28 bis par l'ancien accès du 28 existant avant scission au niveau de l'escalier d'accès ;



Condamne M. [D] et Mme [S] [Y] à payer à M. [B] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;



Condamne M. [D] et Mme [S] [Y] aux dépens d'appel.



Le Greffier Le Conseiller faisant fonction de Président