Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 25 août 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 25 AOÛT 2023



(n° , 4 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/08564 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CB7C2



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 février 2020 - Tribunal judiciaire de PARIS RG n° 18/04891





APPELANTE

 

S.C.I. Foncière Européenne d'Investissement immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 801 560 772, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Me Sophie TALPE, avocat au barreau de PARIS, toque : E2104





INTIMÉES 



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic, l'Etude [X]

[Adresse 1]

 [Adresse 3]

représentée par Me Caroline HATET-SAUVAL de la SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046



S.C.I. [Adresse 6] immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le numéro 431 953 785, prise en la personne de son liquidateur amiable en exercice, Madame [Z] [P], désignée à cette fonction selon procès-verbal en date du 6 novembre 2020

[Adresse 2] 

[Localité 4]

représentée par Me Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173 substituée par Me Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 juin 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, président de chambre , chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Claude CRETON, président de chambre 

Corinne JACQUEMIN, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Corinne JACQUEMIN-LAGACHE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.



*****



Par acte du 30 avril 2014, la SCI [Adresse 6] a vendu à la SCI Foncière européenne d'investissement différents lots d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 7].

En février 2016, le plancher de l'appartement constituant le lot n°7, situé au-dessus du lot n°4 objet de la vente, s'est affaissé.



Après expertise, la SCI Foncière européenne d'investissement a fait assigner la SCI [Adresse 6] en paiement de sommes d'argent sur le fondement de la garantie des vices cachés, du défaut de délivrance conforme et de la réticence dolosive.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] est intervenu volontairement à l'instance et a formé des demandes de dommages et intérêts.



Par jugement du 7 février 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :



 - débouté la SCI Foncière européenne d'investissement de ses demandes à l'encontre de la SCI [Adresse 6] ;  

- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes à l'encontre de la SCI [Adresse 6] ;

-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement la SCI Foncière européenne d'investissement et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.



La SCI Foncière européenne d'investissement a interjeté appel de ce jugement dont elle a sollicité l'infirmation en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes. Elle a conclu à la condamnation de la société [Adresse 6], à titre principal sur le fondement de la garantie des vices cachés et, à titre subsidiaire, sur le fondement du dol, à lui payer :

- la somme de 45.550,02 € TTC au titre des travaux de réaménagement des surfaces affectées par les désordres,

- la somme de 342.630,00 € HT au titre de la perte d'exploitation.

Elle a sollicité en outre la condamnation de la société [Adresse 6] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Par arrêt du 4 novembre 2022, la cour a retenu que la SCI [Adresse 6] avait commis un dol par réticence pour n'avoir pas informé la SCI Foncière européenne d'investissement sur les désordres qui étaient survenus en 2002 après la démolition du plafond en plâtre et des cloisonnements, ainsi que des mesures qui avaient été prises pour y remédier alors que les importants désordres qui avaient affecté le bien et la nature des travaux de reprise qui avaient été réalisés constituaient des données essentielles qui auraient permis à cette dernière de s'assurer du bon état structurel du bien et de la pérennité des mesures prises. Constatant que la SCI Foncière européenne d'investissement réclame, en considération de cette faute engageant la responsabilité délictuelle de la SCI [Adresse 6], sa condamnation au paiement de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de réaménagement et à la perte d'exploitation, alors que le préjudice causé par le dol lorsque le contractant qui en a été victime ne sollicite pas l'annulation du contrat est constitué par une perte de chance de conclure le contrat à des conditions plus avantageuses, la cour a ordonné la réouverture des débats sur l'évaluation du préjudice causé à la SCI Foncière européenne d'investissement au titre d'une perte de chance de conclure la vente à des conditions plus avantageuses.



La SCI Foncière européenne d'investissement, se fondant sur les évaluations de l'expert, a fixé à 45 550 euros le coût des travaux de reprise des désordres et à 342 6300 euros la perte d'exploitation subie de mars 2017 à février 2019.



Estimant que la perte de chance de conclure à des conditions plus favorables doit être fixée à 100 % du coût des travaux et à 80 % de la perte d'exploitation, elle a sollicité la condamnation de la SCI [Adresse 6] à lui payer les sommes de 45 550 et 274 104 euros, outre 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire d'un montant de 6 168,76 euros.



La SCI [Adresse 6] fait d'abord valoir que la SCI Foncière européenne d'investissement réclame l'indemnisation de l'intégralité du préjudice correspondant au coût des travaux, alors que le préjudice constitué par une perte de chance ne peut être indemnisé qu'à concurrence d'une fraction du préjudice total. Elle conclut principalement au rejet des demandes.



Sur la demande d'indemnisation relative au coût des travaux de remise en état, la société [Adresse 6] ajoute que l'expert a validé l'évaluation retenue par le bureau d'études BECT mais que la société Foncière européenne d'investissement tente de mettre à sa charge les travaux d'aménagement qu'elle avait décidé d'entreprendre et qu'en conséquence, outre que le coût des travaux n'est pas justifié, le préjudice allégué est sans lien de causalité avec la faute qui lui est reprochée.



Sur la demande d'indemnisation relative à la perte d'exploitation, la société [Adresse 6] fait valoir que :

- les conventions de mise à disposition sur la base desquelles le préjudice a été évalué ont été conclues par la société Didadis en qualité d'exploitante des locaux, de sorte que la SCI Foncière européenne d'investissement, qui n'est pas l'exploitante des locaux, n'est pas fondée à réclamer l'indemnisation de ce préjudice ;

- que la SCI [Adresse 6] indique que la période de deux ans durant laquelle cette perte d'exploitation aurait été subie a commencé lorsque son activité aurait dû commencer, soit en mars 2017, pour se terminer en mars 2019 lorsque les travaux d'aménagement ont été achevés, alors que l'éventuelle perte d'exploitation ne doit être calculée que sur la durée de réalisation des travaux de remise en état, à l'exclusion des travaux d'aménagement, sur laquelle aucun élément n'est fourni ;

- que les désordres, qui ne touchaient que le bâtiment A, à l'exclusion du bâtiment B qui pouvait continuer à être exploité, ne portaient que sur une superficie correspondant à 15 % de la surface des locaux, de sorte que le préjudice d'exploitation invoqué, à le supposer justifié, ne peut être calculé que relativement à la partie des locaux objet des travaux de remise en état.



La SCI [Adresse 6] conclut en conséquence au rejet des demandes de la SCI Foncière européenne d'investissement et à sa condamnation à lui payer la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE : 



Attendu que le coût des travaux de remise en état des locaux a été évalué à la somme de 45 550 euros par l'expert en se fondant, après vérification qu'elle correspond au coût de ces travaux, sur l'évaluation d'un bureau d'études ; qu'il convient d'évaluer à cette somme le préjudice causé par la faute de la SCI [Adresse 6] et de fixer à 50 % la perte de chance subie par la SCI Foncière européenne d'investissement de ne pas contracter la vente aux conditions de la vente et de conclure celle-ci à des conditions plus avantageuses ;



Attendu, s'agissant de la perte d'exploitation dont il est demandé l'indemnisation à proportion de la perte de chance de conclure la vente à des conditions plus avantageuses, que celle-ci est évaluée par la SCI Foncière européenne d'investissement en se fondant sur des contrats de mise à disposition concernant la société Didadis ; qu'en outre, cette évaluation, purement théorique, n'est fondée sur aucun élément vérifiable, notamment quant à la réalité de la perte d'exploitation subie ; qu'il y a donc lieu de rejeter la demande formée de ce chef ;



PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Condamne la SCI [Adresse 6] à payer à la SCI Foncière européenne d'investissement la somme de 22 775 euros et rejette le surplus de sa demande ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI [Adresse 6] et la condamne à payer à la SCI Foncière européenne d'investissement la somme de 5 000 euros ;



La condamne aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire d'un montant de 6 168,76 euros. 



Le Greffier, La Conseillère faisant fonction de Présidente