Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 25 août 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 25 AOÛT 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/17977 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEPNN



Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 septembre 2021 - Tribunal judiciaire de MEAUX - RG n° 18/04571





APPELANTE

 

S.A.S. S2G Immobilier immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 819 687 708,

agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée Me Yann ROCHER de la SELARL LEMYS AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX assistée de Me Julia SOURD de la SELARL JURI JUS, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 364





INTIMÉS 



Monsieur [M] [I] né le 29 juillet 1969 à [Localité 12]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représenté et assisté de Me François TEYTAUD de l'AARPI TEYTAUD-SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : J125



Maître [P] [N] , notaire,né le 01 décembre 1956 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Me Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0754 assisté de Me Nina MALBY, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 706



Maître [C] [B], notaire, dont le numéro de SIREN 513 571 836,

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté et assisté de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090



S.C.P. [N] Eschapasse Sarrazin Matous Mamontoff Abbadie-Bonnet Lagarde immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numero 781 861 760, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0754 assistée de Me Nina MALBY, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 706













COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de président,

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.



ARRÊT :

- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de président et par Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Exposé du litige 



Une promesse de vente notariée a été signée le 2 décembre 2016 entre la société S2G immobilier et M. [I] concernant un ensemble immobilier, composé de biens d'habitation et de commerce, sise [Adresse 3], [Localité 5], pour le prix de 1 300 000 €, sans condition suspensive d'obtention d'un prêt. 



La vente authentique n'a pas été réalisée et la société S2G immobilier a fait assigner M. [I] devant le tribunal de grande instance de Bordeaux à l'effet d'obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 130.000 euros à titre de clause pénale outre 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



 Maître [N], notaire de la société S2G immobilier et Maître [B], notaire de M. [I], ont été appelés en intervention forcée et le tribunal a ordonné la jonction.

 

La SAS S2G Immobilier, est appelante 14 octobre 2021 d'un jugement du 23 septembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Meaux qui a : 



- Rejeté la demande de la société S2G Immobilier de condamnation de M. [M] [I],de M.[P] [N] de la SCP [N] - Echapasse - Sarrazin - Matous- Mamontoff - Abbadie - Bonnet - Lagarde ou de Me [C] [B] à lui payer la somme de 130 000 euros à titre de pénalité outre intérêts de retard à compter du 25 avril 2017 ; 

- Rejeté la demande de M. [M] [I] de condamnation de la société S2G 

Immobilier au paiement d'une amende civile ; 

- Rejeté la demande de M. [M] [I] de condamnation solidaire de la 

société S2G Immobilier, de M. [P] [N] et de la S.C.P. [N] Eschapasse Sarrazin Matous Mamontoff Abbadie-Bonnet Lagarde à lui payer la somme de 7 000€

de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 

- Rejeté les demandes des parties formées en vertu de l'article 700 du code de 

procédure civile ; 

- Condamné la société S2G Immobilier aux dépens ; 

- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.



Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour.



Par déclaration du 14 octobre 2021, la société S2G Immobilier a interjeté appel et demande par conclusions du -8 juillet 2022 à la cour, au visa des articles 1231 ' 5, 1583, 1231-1, 1230 du Code Civil, d'infirmer la décision entreprise dans les limites de l'appel et, statuant à nouveau, de : 

- condamner M. [I], ou toute autre partie jugée responsable, à payer à la 

société S2G Immobilier la somme de 130 000 €, à titre de clause pénale, assortir cette 

somme des intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 25 avril 2017 ;

 

- débouter M. [I] de son appel incident et de l'intégralité de ses demandes ;



- condamner M. [I] ou toute autre partie jugée responsable à lui payer la somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d'instance dont distraction faite au profit de Maître Julia Sourd, au titre de l'article 699 du code de procédure civile.



Par conclusions communiquées par voie électronique le 11 Avril 2022, la société S2G Immobilier requiert de la cour de :



à titre principal, de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit que la vente ne pouvait intervenir du fait de l'absence de transmission des éléments nécessaires par Me [N] à Me [B] ;

 

à titre subsidiaire, d'infirmer le jugement en ce qu'il a refusé de reconnaître que la vente était caduque, faute de justification, 15 jours avant la date de signature prévue au 15 mars 2017, par S2G Immobilier ou Mr [N], que toutes les conditions suspensives étaient réalisées ;

 

très subsidiairement, réduire la clause pénale à l'euro symbolique ;

 

en toute hypothèse :

 

- débouter la société S2G immobilier et Me [N], ainsi que la SCP [N],Echapasse, Sarrazin, Matous, Mamontoff, Abbadie-Bonnet et Lagarde de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ; 

 

- débouter Maître [N] et la SCP [N], Echapasse, Sarrazin, Matous, Mamontoff, Abbadie-Bonnet et Lagarde , de même que Maître [B] de toute demande de condamnation de Monsieur [I] au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

à défaut, condamner Maître [N] et la SCP [N], Echapasse, Sarrazin, Matous, Mamontoff, Abbadie-Bonnet et Lagarde ' fautifs dans la communication des éléments à Me [B], au détriment de Monsieur [I] - à relever indemne Monsieur [I] de toute condamnation ;

 

et vu de l'article 32-1 du code de procédure civile et de l'article 1240 du Code civil, condamner la société S2G immobilier à telle amende civile qu'il plaira ; 

 

- condamner solidairement la société S2G immobilier, Maître [N] et la SCP [N], Echapasse, Sarrazin, Matous, Mamontoff, Abbadie-Bonnet et Lagarde, à lui payer à la somme de 7.000 euros à titre de dommages intérêts ; 

 

- condamner solidairement la société S2G Immobilier, Maître [N] et la SCP 

[N], Echapasse, Sarrazin, Matous, Mamontoff, Abbadie-Bonnet et Lagarde, à lui payer la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

- condamner la société S2G immobilier aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François Teytaud, dans les conditions de l' article 699 du code de procédure civile 



Par conclusions communiquées par voie électronique le 6 juillet 2022, Maître [P] [N] demande à la cour de statuer ce que de droit sur l'appel interjeté par la société S2G immobilier et l'appel incident formé par M. [I] et en toute hypothèse, 

 

- débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes formées à son encontre,

 

- condamner M. [I] à lui une somme de 5.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- condamner M. [I] aux dépens. 



 Maître [C] [B] a conclu par voie électronique le 16 février 2022 et demande à la cour au visa de l'article 1240 du Code civil, de :



à titre principal, confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de meaux,



à titre subsidiaire, débouter M. [I] de l'ensemble de ses demandes et en tout état de cause : 



- condamner la partie succombante au paiement de la somme de 4.000'euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la partie succombante aux dépens.



Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour.





SUR QUOI 



Il appartient au notaire d'apporter la preuve de l'accomplissement de ses devoirs professionnels et notamment de son devoir de conseil et d'information envers les parties à l'acte.



Le règlement national inter-cours du 24 décembre 2009, édicté par le Conseil supérieur du notariat, en application de l'article 26 du décret n°71-942 du 26 novembre 1971, prévoit que le notaire doit respecter un certain nombre de règles déontologiques et rappelle à cet égard que le notaire est à la fois le conseil des parties, le rédacteur impartial de leur volonté et l'officier public chargé de donner aux actes et contrats qu'il reçoit le caractère d'authenticité attaché aux actes de l'autorité publique ; qu'il doit assurer la moralité et la sécurité de la vie contractuelle et qu'il assume une mission de service public, en qualité de délégataire de l'autorité publique ;



Le rôle du notaire pour un acquéreur est de vérifier qu'il a reçu l'ensemble des informations prévues par la loi.



La discipline des notaires s'insère dans le cadre d'une surveillance permanente exercée par la chambre de discipline des notaires au travers d'inspections organisées dans les conditions fixées par le décret n°74-737 du 12 août 1974.



L'appelant fait valoir que la non réitération de la vente par acte authentique est imputable uniquement au refus de l'acquéreur qui a agi de mauvaise foi et sans aucune cause justificative, notamment d'information sur la réalisation des conditions suspensives qui étaient parfaitement réalisées; que le notaire en avait informé le notaire de M. [I] et avait convoqué les parties en vue de la signature de l'acte.



L'intimé soutient qu'il ne peut lui être reproché une absence de réitération de la vente dès lors que :



1- son notaire aurait été mis à l'écart de la rédaction de l'acte et n'aurait pas eu les pièces d'usage d'un dossier de vente ;



2- Me [N], n'avait pas transmis l'intégralité des éléments attendus par Me [B] et que dans tous les cas, la condition préalable tenant à la fourniture des documents qui devaient permettre de s'assurer de la conformité du réseau d'assainissement à la réglementation en vigueur n'était pas réalisée au 15 mars 2017, soit la date limite prévue pour la réitération de la vente par acte authentique ; qu'en tous les cas, le dossier fourni par le notaire du vendeur n'étant ainsi pas complet.



3- le problème de la mise en conformité du réseau d'assainissement avant la réitération de là avait été érigée en condition suspensive.



Me [N] répond que contrairement à ce qu'affirme M. [I], le dossier d'usage était complet avant la date butoir de signature de la vente et adressé à l'acquéreur via son notaire. 



En revanche, Maître [C] [B] maintient qu'il n'a pas obtenu communication de son confrère ni du projet d'acte ni d'un certain nombre de documents dont': 

- les pièces d'urbanisme'; 

- la renonciation par la mairie à son droit de préemption';

- l'état hypothécaire et'l'éventuel décompte du créancier inscrit ;

- le nouveau rapport termites';

- le certificat de contrôle du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement'; 

- le décompte financier.



L'absence de communication de ces pièces, pourtant nécessaires à la vente, a ainsi rendu la vente impossible et il ne pouvait pas conseiller à son client de participer à une vente dont il n'avait pu étudier l'ensemble des pièces et dont il n'était pas acté qu'elles étaient dans le dossier.



Le compromis prévoyait en l'espèce la réalisation de diverses conditions suspensives avant la signature de l'acte authentique dont la date butoir avait été fixée au 15 mars 2017 : 

- l'obtention de pièces d'urbanisme, 

- la renonciation par la Commune de [Localité 5] à son droit de préemption, 

- l'obtention d'un état hypothécaire ne révélant aucune inscription susceptible d'affecter la vente, 

- la production d'un nouveau certificat ne révélant pas d'attaque de termites, 

- le rapport par le vendeur de toutes autorisations nécessaires pour garantir l'acquéreur contre tous risques d'éviction. 



Une date butoir était par ailleurs fixée au 15 mars 2017 pour la signature de l'acte authentique. 



C'est à bon droit, au vu des éléments du dossier, que le tribunal a jugé que les conditions suspensives étaient levées au jour du 15 mars 2017.



L'appelante n'est pas fondée à faire grief au tribunal de ne pas en avoir tiré les conséquences du caractère parfait de la vente dès la réalisation des conditions alors que le compromis prévoit que « La signature de l'acte authentique de vente (') opérant seule le transfert de propriété devra intervenir au plus tard le 15 mars 2017 (') La vente sera parfaite et rétroagira à ce jour dès que toutes les conditions suspensives seront réalisées ou réputées réalisées. » (pièce n°1 de la société S2G immobilier , page 19). 

Le compromis de vente indiquait également que le dossier devait être complet : 

« le dossier nécessaire à la rédaction de l'acte de vente doit comprendre toutes les pièces prouvant la réalisation des conditions suspensives (') » (même pièce page 17) .

Aussi, le compromis de vente stipule qu'à défaut de réalisation d'une seule des 

conditions suspensives, au plus tard 15 jours après la date retenue pour la signature 

de l'acte authentique, la vente sera caduque (même pièce n°1, page 18). 



Une autre clause prévoyait la régularité de l'installation d'assainissement mentionnée en page 9 du compromis : « Le vendeur déclare ne pas être en mesure à ce jour de justifier du respect des obligations en matière d'assainissement en ce qui concerne le bien. En conséquence un document de contrôle de l'installation devra être produit avant la réitération des présentes par acte authentique par les services de [Localité 5] Métropole. Si ce certificat dont il est question, imposait en tout ou partie une mise en conformité l'acquéreur en accepterait la situation sauf à préciser que si des travaux devenaient nécessaires il ne les supporterait qu'à hauteur de 5 000 € au maximum, à défaut de quoi ce dernier reprendrait sa liberté en se prévalant de la caducité des présentes ce qui est accepté également par le vendeur. A réception de ce certificat et si ce dernier révèle des travaux à réaliser, l'acquéreur s'obligera sous un délai de 15 jours à faire connaître sa position sous peine là encore de la caducité des présentes. ». 



Non seulement cette clause la caducité n'est pas prévue en cas d'absence de transmission de la conformité assainissement, mais en tout état de cause elle n'est prévue qu'en cas de réalisation de travaux supérieur à 5000€ et de prise de position de l'acquéreur, or, M. [X], gérant de l'agence Stéphane Plazza, : « atteste par la présente avoir remis en mains propres le 16/01/2017 à M. [M] [I], ainsi qu'à sa collaboratrice Madame [S] [L] l'attestation de conformité de l'assainissement délivrée par [Localité 5] Métropole concernant l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 5].



La discussion ne porte en conséquence que sur la transmission par Me [N] des documents précités attestant de la levée des cinq conditions suspensives précitées.



La preuve de la communication de tous les documents concernant les conditions suspensives par Me [N] incombe à celui-ci et à la société S2G immobilier qui se bornent à soutenir que le notaire détenait en temps voulu :

- l'état hypothécaire du 25 janvier 2017 et son complément en date du 27 février 2017, 

- le diagnostic assainissement du 8 décembre 2016, 

- la renonciation au droit de préemption urbain datée du 17 février 2017, 

- l'état parasitaire du 16 novembre 2017.



Le seul fait de détenir les informations comme le soutient Me [N] ne présume pas de la communication au notaire de l'acquéreur. 



Aucun élément dossier ne permet d'établir ce fait alors que M. [I] verse au débat un courrier de Me [B] envoyé à Me [N] le 18 mars 2017, faisant suite à la sommation délivrée à M. [I], qui précise qu'il n'a reçu aucun de éléments permettant la signature de la vente.



Au surplus, conformément aux dispositions de l'article 36.3 du Règlement inter-cours (= national) des Notaires (pièce n°6 du dossier de M. [I] ) intitulé 'Règles de fonctionnement' le concours ou la participation des notaires obéissent notamment à la règle suivante : le notaire instrumentaire doit faciliter l'intervention de tout notaire en concours ou en participation.



En ne justifiant pas que son notaire a régulièrement communiqué à son confrère les pièces prouvant la réalisation des conditions suspensives, telles que mentionnées au compromis et rappelé ci-dessus, la société S2G immobilier n'établit pas que M. [I] fait échec à la réalisation de la vente avant la date butoir pour la signature de l'acte authentique.



Il s'en suit qu'il est indifférent que soit considérée ou non comme une clause dès lors qu'en tout état de cause.



Il en résulte la caducité du compromis et le jugement qui a rejeté la demande de la société S2G immobilier en paiement de la clause pénale doit être confirmé.





Sur l'appel incident de M. [I] au titre de l'application de l'article 32-1 du code de procédure civile et l'article 1240 du Code civil

 

L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol, tous faits insuffisamment caractérisés en l'espèce compte tenu de la complexité en droit et en fait des relations ayant régi les parties pouvant laisser croire à une chance de succès de l'action intentée par la société S2G immobilier.



Il y a lieu donc de débouter M. [I] de son appel incident.





Sur les demandes accessoires 



Le jugement est confirmé en ses dispositions sur les dépens et sur les frais irrépétibles.



Ajoutant, il y a lieu de condamner la société S2G immobilier aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître François Teytaud dans les conditions de l' article 699 du code de procédure civile 



L'équité ne commande pas de prononcer une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS 





La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile et dans la limite de sa saisine,



Confirme le jugement du 23 septembre 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Meaux déféré en toutes ses dispositions ;



Ajoutant :



Condamne la société S2G immobilier aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître François Teytaud dans les conditions de l' article 699 du code de procédure civile; 

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure ;



Le greffier, La conseillère faisant fonction de Présidente