Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 25 août 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1





ARRÊT DU 25 AOÛT 2023





(n° , 4 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/19513 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CEUOH



Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 septembre 2021 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/02392







APPELANTE

 

S.A.S.U. FONCIA I.C.V immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 385 298 849, agissant poursuites et diligences en la personne de sa présidente Madame [W] [E] domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Me Chloé FROMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0074







INTIMÉE 



SCI JESSNER, immatriculée au RCS de Créteil sous le numéro 532 197 480, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Me Sandrina GASPAR FERREIRA de la SELEURL SEGAFE, avocat au barreau de PARIS, toque : G480







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 15 juin 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :

 

 Claude CRETON, Président de chambre

 Corinne JACQUEMIN, Conseillère

 Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère



qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur Claude CRETON, Président de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.





Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats









ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- signé par Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





******



Propriétaire d'un appartement situé à [Localité 4], la SCI Jessner a donné mandat à la société Foncia ICV (la société Foncia) de donner congé pour vendre à M. et Mme [O], locataires de ce bien en vertu d'un bail arrivant à échéance le 30 juin 2018.



Le congé avec offre de vente au prix de 975 000 euros a été délivré à M. [O] le 18 décembre 2017.



M. et Mme [O] ont contesté la régularité de ce congé délivré à M. [O] seul alors que Mme [O] est co-titulaire du bail et qu'une chambre de service, sur laquelle portait le bail, n'a pas été mentionnée dans le congé.



Par acte du 30 avril 2019, la SCI Jessner a vendu le logement occupé au prix de 715 000 euros.



Faisant valoir qu'elle a été contrainte de consentir une baisse de prix à Mme [X], qui a acquis le bien occupé par ses locataires, la SCI Jessner a assigné la société Foncia en déclaration de responsabilité et en paiement, à titre de dommages-intérêts, d'une somme de 345 000 euros correspondant à la perte de valeur de son bien.



Par jugement du 27 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bobigny, constatant que le congé était irrégulier et dénué de toute efficacité, ce qui a contraint la SCI Jessner de vendre le bien occupé à un prix moindre, a condamné la société Foncia à lui payer la somme de 

 300 000 euros correspondant à la perte de chance de vendre le bien à sa valeur estimée à 1 060 000 euros, outre 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Foncia a interjeté appel de ce jugement; 



Elle fait d'abord valoir que le congé est un acte de procédure, que le vice de forme l'affectant subordonne sa nullité à l'existence d'un grief et que tel n'est pas le cas, les locataires s'étant prévalus de l'irrégularité du congé seulement pour se maintenir dans les lieux, de sorte qu'en l'absence de grief cette nullité n'était pas encourue.



Elle reproche ensuite à la SCI Jessner de ne pas lui avoir signalé que le bail portait sur une chambre de service.



A titre subsidiaire, elle demande à la cour d'évaluer le préjudice indemnisable à 72 500 euros, en tout cas, de ramener ce préjudice à 'une juste mesure'. Elle explique que la perte de chance de vendre le bien au prix du congé ne peut être supérieure à 50 % et qu'au prix de vente mentionné dans le congé, soit 975 000 euros, il convient d'appliquer une décote de 20 %, de sorte que le préjudice s'élève à (975 000 x 20 %) : 2 = 97 500 euros. Elle ajoute que la SCI Jessner n'ayant vendu le bien que 18 mois plus tard, il convient de déduire de cette somme le montant des loyers qu'elle a continué à percevoir, soit 25 000 euros, ce qui ramène son préjudice à 72 500 euros dont elle déduit encore la somme de 14 500 euros correspondant à une réduction de 20 % 'si la cour apprécie favorablement la responsabilité atténuée de la société Foncia ICV de part l'information déficiente donnée par le mandant et l'absence de grief quant à la nullité du congé'. 



Elle réclame en outre la condamnation de la SCI Jessner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Jessner, qui a formé un appel incident, demande à la cour de condamner la société Foncia à lui payer la somme de 345 000 correspondant à la décote de son bien vendu occupé au prix de 715 000 euros alors qu'il aurait pu être vendu libre de toute occupation au prix de 1 060 000 euros selon l'estimation d'un expert. 



A titre subsidiaire, elle chiffre à 327 750 euros le préjudice causé par la perte de chance de vendre son bien à des conditions plus favorables.



A titre encore plus subsidiaire, elle conclut à la confirmation du jugement.



Elle sollicite enfin la condamnation de la société Foncia à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





SUR CE : 



Attendu qu'il n'est pas contesté que le congé pour vendre qu'a fait délivrer la société Foncia à la demande de la SCI Jessner est entaché d'une irrégularité puisqu'il n'a été délivré qu'à un seul des deux co-locataires, ce qui a eu pour effet de le priver d'efficacité et de permettre aux locataires de se maintenir dans les lieux ; que la sanction de cette irrégularité n'est pas soumise à l'existence d'un grief ; qu'ainsi, la SCI Jessner n'a pu vendre son bien libre d'occupation, ce qui l'a contrainte de le vendre à un moindre prix, soit 715 000 euros ; que par la faute de la société Foncia, la SCI Jessner a perdu la chance de vendre le bien litigieux au prix correspondant à l'offre de vente mentionnée dans le congé qui était de 975 000 euros ; que compte tenu de cette perte de chance, qui doit être évaluée à 95 %, le préjudice indemnisable s'élève à 247 000 euros ; 





PAR CES MOTIFS : statuant publiquement 



Confirme le jugement sauf en ce qu'il condamne la société Foncia ICV à payer à la SCI Jessner la somme de 300 000 euros à titre de dommages-intérêts ;



Statuant à nouveau du chef de cette disposition :



Condamne la société Foncia ICV à payer à la SCI Jessner la somme de 247 000 euros ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les différentes demandes ;



Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens.





Le Greffier La Conseillère faisant fonction de Présidente