Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 25 août 2023

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 25 AOÛT 2023



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12851 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGEEP



Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 21 avril 2022 - Tribunal judiciaire d'EVRY - RG n° 19/03865





APPELANTS

 

Monsieur [S] [Y] né le 12 décembre 1980 à [Localité 5] (Turquie)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Madame [V] [R] épouse [Y] née le 23 septembre 1985 à [Localité 7] (Turquie)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



tous deux représentés par Me Fabrice LEPEU de l'AARPI KLP AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0404





INTIMÉE 



Madame [K] [H] née le 22 août 1947 à [Localité 6] (Viet Nam)

[8]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentée par Me Jean-philippe PETIT, avocat au barreau d'ESSONNE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Corinne JACQUEMIN, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Corinne JACQUEMIN, conseillère,

Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère,

Muriel PAGE, conseillère



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.







ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Corinne JACQUEMIN, conseillère faisant fonction de président et par Marylène BOGAERS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 



Exposé du litige 



Par acte notarié du 26 novembre 2015, Madame [K] [H] a vendu en viager à Monsieur et Madame [Y]-[R] un bien immobilier situé à [Adresse 1] dans une résidence en copropriété dénommée « [8] », figurant aux cadastres sous les références suivantes : Section [Cadastre 3] les lots numéros 296, 305, 574, 583, 1036,1057. 



Il était prévu le versement d'une rente indexée annuelle et viagère de 17.808 € s'appliquant : 

- à concurrence de 12.000 € aux lots n° 296, 1036 et 574,

- à concurrence de 5.808 € aux lots n° 305, 1057 et 583. 

 

Il a été stipulé à cet acte que l'entrée en jouissance s'effectuait :

- en ce qui concerne les lots n°296, 1036 et 574, par la perception des loyers, lesdits lots tant loués, étant précisé que le vendeur remboursait le jour même de la signature de l'acte notarié à l'acquéreur le dépôt de garantie, soit la somme de 740 € et le prorata de loyer en cours, soit la somme de 134,67 euros ; 

- en ce qui concerne les lots n°305, 1057 et 583, il est stipulé que l'entrée en jouissance ne s'effectuera qu'à compter du décès du vendeur qui s'en réserve le droit d'usage et d'habitation sa vie durant. 



Les époux [Y] ont manqué à leur obligation de payer les rentes viagères et après quatre mise en demeure visant la clause résolutoire,, Mme [H] a, par acte d'huissier du 1er août 2019, fait assigner M. et Mme [Y] devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire d'Évry,



Par jugement du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire a :



- déclaré recevable la demande de résolution de la vente ; 

- prononcé la résolution judiciaire de ladite vente, à effet à la date du présent jugement ; 

- condamné in solidum Monsieur [S] [Y] et son épouse Madame [V] [R] à payer à Madame [K] [H], en deniers ou en quittances compte tenu des reglements déjà effectués, la rente contractuelle due, sur la base d'une rente mensuelle indexée de 1539,65 euros à compter du mois de janvier 2019 et jusqu'à la date du jugement ;

- condamné Madame [K] [H] à payer à Monsieur [S] [Y] et à son épouse Madame [V] [R] une somme de vingt mille euros (20 000 euros) à titre de réduction de la clause pénale ; 

- ordonné la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties ; 

- rejeté le surplus des demandes de chacune des parties ; 

- condamné M. et Mme [Y] aux dépens de l'instance, lesquels comprendront les frais de publication de l'assignation et du présent jugement ; 

- condamné M. et Mme [Y] à payer une somme de deux mille cinq cents euros (2500 euros) à madame [H] en application de l'article 700 du code de procédure civile; 

- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement. 



Le tribunal a estimé que la résolution était justifiée eu égard : 

- à l'obligation essentielle que constitue le paiement de la rente dans un contrat de rente viagère ; 

- à la répétition des incidents de paiement ; 

- à la modestie de la retraite de Mme [H] qui s'élèverait à environ 1.000 euros par 

mois. 

 

Le tribunal a ajouté que compte tenu de « l'important risque de renouvellement de l'impayé», il n'était pas opportun de maintenir le contrat de vente. 



M. et Mme [Y] ont interjeté appel de ce jugement le 7 juillet 2022. 



Par leurs dernières conclusions n°3 communiquées par voie électronique, ils demandent à la cour, au visa de l'article 1184 ancien du Code civil, d'infirmer le jugement sur la résolution de la vente consentie le 26 novembre 2015 et en e qu'il les a condamnés in solidum à payer à Mme [H] , en deniers ou en quittances compte tenu des règlements déjà effectués, la rente contractuelle due, sur la base d'une rente mensuelle indexée de 1539,65 euros, à compter du mois de janvier 2019 et jusqu'à la date du jugement ainsi que les dépens de l'instance et 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, le tout sous l'exécution provisoire.

 

Ils sollicitent de statuer à nouveau et : 

 

à titre principal de :

 

- débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

 

- ordonner la poursuite du contrat de vente du 26 novembre 2015 sous réserve du règlement par M. et Mme [Y] des échéances de la rente depuis le mois de mai 2022 jusqu'à la date de la décision à intervenir, augmentées de la part non récupérable des charges, et ce dans un délai de 1 mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;



à titre subsidiaire de, 

 

- débouter Mme [H] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

 

- réduire le montant de la clause pénale ;

 

- condamner Mme [H] à leur rembourser la somme de 1.404,02 euros au titre des charges de copropriété payées en trop ;

 

en tout état de cause, llaisser aux parties la charges des frais irrépétibles et des dépens qu'ils ont exposés. 

 

Par conclusions communiquées par voie électronique le 26 avril 2023, Mme [H] demande à la cour, au visa des articles 1654 et 1656 du Code civil de :

 

- débouter M. et Mme [Y] de l'intégralité de leurs demandes ; 

 

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Evry-Courcouronnes en ce qu'il a : 

 

* déclaré recevable la demande de résolution de la vente consentie le 25 novembre 2015 des deux appartements avec parking et caves, constitués des lots n°296,305,574,583,1036 et 1057 de la copropriété dénommée « [8] », sise [Adresse 1] à [Localité 4] cadastrée section [Cadastre 3] ; 

 

* prononcé la résolution judiciaire de ladite vente ; 

 

*condamné les époux [Y] aux dépens d'instance comprenant les frais de publication de l'assignation et du jugement ; 

 

* condamné les époux [Y] à lui payer la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

- infirmer partiellement le jugement entrepris sur le montant des condamnations prononcées et, statuant à nouveau, condamner in solidum M. et Mme [Y] à réparer le préjudice consécutif à la résolution de la vente et à ce titre : 

 

* juger que tous les arrérages perçus par Madame [K] [H], la partie du prix payée comptant et tous embellissements et améliorations apportés à l'immeuble vendu, lui seront de plein droit définitivement acquis à titre de dommages-intérêts et d'indemnité forfaitaire; 

 

* condamner in solidum M. et Mme [Y] à lui verser la somme de 38.730,64 € arrêtée au mois d'avril 2023 inclus ; 

 

* condamner les époux [Y] à lui régler les rentes viagères dues à compter du mois de mai 2023 inclus jusqu'à la résolution du contrat de viager, sur la base d'une rentes mensuelles indexées de 1691,39 € ; 

 

* condamner M. et Mme [Y] à régler les intérêts au taux légal en vigueur majoré de huit points, de la date d'échéance de chacune des rentes viagères impayées jusqu'aux règlements effectués ultérieurement, et juger que les paiement effectués s'imputeront sur les échéances les plus anciennes ;

 

* lui donner acte de ce qu'elle se désiste de sa demande de voir condamner M. et Mme [Y] à lui verser à la somme de 25.401,82 €, en remboursement des charges de copropriété dues au mois d'octobre 2022 inclus ; 

 

* condamner M. et Mme [Y] in solidum à lui verser :

° la somme de 491,98 € au titre des remboursements des coûts d'actes d'huissier valant mise en demeure en date du 10/08/2016, du 24/04/2018 et du 24/10/2018 ; 

 ° la somme 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 

* condamner M. et Mme [Y] aux entiers dépens. 

 



Il convient de se reporter aux énonciations du jugement déféré pour plus ample exposé des faits et de la procédure antérieure, ainsi qu'aux conclusions susvisées pour l'exposé des moyens des parties devant la cour.





SUR QUOI 



Sur la résolution de la vente 



En application de l'article 1184 du Code civil, dans sa version applicable au présent litige, la partie envers laquelle l'engagement n`a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible ou d'en demander la résolution avec des dommages et intérêts.



De plus, le contrat de vente viagère contient une clause en page 9 stipulant que 'A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de la rente et trente jours après une simple mise en demeure contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir du bénéfice de la présente clause et restée sans effet, celui-ci aura le droit si bon lui semble, de faire prononcer en justice la résolution de la présente vente nonobstant l'offre postérieure des arrérages. ''.



En premier lieu, les appelants font valoir qu'ils sont parvenus à apurer la totalité de la dette au cours de l'instance, alors même qu'ils auraient pu solliciter un délai complémentaire pour ce faire. 



Des retards réitérés dans le paiement des arrérages constituent une violation grave et renouvelée des obligations contractuelles, justifiant la résolution du contrat de rente viagère.



La crédirentière a mis en demeure les débirentiers en visant la clause résolutoire :

- par acte d'huissier du 10 août 2016 pour les mois de juin et juillet 2016 (1 484 € x 2 mois) avec intérêts,

- par acte d'huissier du 24 avril 2018 pour les mois de novembre 2017 à avril 2018 inclus (1 503.44 euros x 6 mois) avec intérêts,

- par acte d''huissier du 24 octobre 2018 pour les mois de juillet à octobre 2018 inclus (1 503,44 euros x 4 mois) avec intérêts, outre un solde restant dû au 30 juin 2018 de

 1 800,73€, 

- par lettre recommandée de son conseil, avec accusé de réception du 12 janvier 2019, évoquant en outre les mois de novembre et décembre 2018 portant le solde à 10 990,52 €.



Or, il résulte des pièces du dossier que la rente viagère n'a plus été payée depuis le mois de juin 2018 inclus et que rien n'a été payé avant des versements effectués en 2020 et 2021 qui n'ont cependant pas apuré la dette puisqu'il restait une somme de 1559,74 euros au jour du jugement.



Comme souligné par le tribunal, la dette s'est élevée en 2020 jusqu'à plus de 46000 euros.



Ainsi malgré les mises en demeure précitées, Mme [H] n'a disposé d'aucune rente pendant plusieurs années et a été contrainte d'engager la procédure.



La clause résolutoire a en conséquence vocation à s'appliquer.



De plus, les appelants ont déjà bénéficié de délais importants n'ayant pas permis d'apurer la dette alors qu'ils avaient déjà, avant la procédure judiciaire, à plusieurs reprises, manqué à leurs obligations de régler la rente due, nécessitant de leur adresser des mises en demeure.



Le moyen est donc rejeté.



En deuxième lieu, les appelants font valoir que Mme [H] ne respectait pas non plus ses obligations contractuelles en ne payant pas les charges de copropriété.



Si un litige est intervenu au titre des charges de copropriété, il est en tout état de cause établi par Mme [H] que M.et Mme [Y] avaient également cessé de payer les charges et qu'ils ne peuvent se prévaloir d'un compte à établir alors que ce point est indépendant du paiement de la rente.



En troisième lieu, sur le moyen tiré de ce que le tribunal a sous-estimé le montant des ressources de Mme [H], âgée de 89 ans, il résulte du dossier que l'intimée ne dispose que de faibles ressources, constituées de sa retraite et du loyer perçu pour un des appartements vendu en viager.

(pièce 21 : avis d'imposition 2021 et 2022, moyenne revenu net annuel 12000 euros).

Dès lors la rente initialement prévue avant indexation à 1539,65 euros par mois constituait pour elle un revenu important dont la privation lui a occasionné un préjudice.



C'est en conséquence à bon droit que le tribunal a prononcé la résolution de la vente ainsi que la condamnation de M. et Mme [Y] à verser la rente mensuelle de 1539, 65 euros jusqu'au jour du jugement qui doit être confirmé de ces chefs.





Sur le compte entre les parties 



Le jugement étant confirmé des chefs précités, la résiliation prend effet au 21 avril 2022.



Ainsi, M. et Mme [Y] ne devant la somme de 1559, 74 euros au titre de la rente que jusqu'au jour du jugement, Mme [H] doit être déboutée de sa demande en paiement des mensualités depuis avril 2022.



De plus, Mme [H] est redevable de la somme de 1404,02 euros, justifiées au dossier, au titre des charges de copropriétés payées par M. et Mme [Y] après le 21 avril 2022 ( pièce de Mme [H] n°5 et pièce de M. et Mme [Y] n° 25).



Soit un solde en faveur de Mme [H] de 155, 72 euros. 



De plus, Mme [H] ne conteste pas ne pas avoir payé les charges depuis le mois d'août 2018 jusqu'à septembre 2021, qui s'élevaient à une somme de 700 euros par mois, de sorte que M. et Mme [Y] étaient fondés à solliciter le remboursement, dès lors qu'ils justifient avoir payé l'intégralité des sommes réclamées par le syndic sous menace de saisie immobilière.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement sur ce point et de condamner Mme [H] à payer la somme de 9100 euros.



Dès lors, Mme [H] doit, au jour de l'arrêt, au titre des charges de copropriété et déduction faite du solde de la rente, la somme de 9100 - 155,72 euros = 8.944, 28 euros.





Sur la clause pénale 



La cour considère que c'est par une analyse circonstanciée et des motifs particulièrement pertinents qu'il convient d'adopter que le premier juge a statué sur le montant de la clause pénale.





Sur les intérêts de retard 



L'acte notarié comporte en pages 8 et 9, sous l'intitulé « condition du paiement de la rente viagère », une clause visant le défaut de paiement du prix stipulée à l'acte de vente prévoyant notamment : 

 

' 4- Tout retard dans le paiement des arrérages de la rente fera courir sur la somme exigible des intérêts au taux légal en vigueur majoré de huit points, jusqu'au jour du paiement ; lesquels intérêts seront payables en même temps que les arrérages impayés, sans pour autant que cette clause autorise le débirentier à ne pas respecter ponctuellement les dates d'échéances et, le tout, sans préjudice de la clause résolutoire après. (...)'.

 

Mme [H] et fondée à soutenir que l'arriéré de rentes viagères constitue une créance contractuelle et non pas indemnitaire, de sorte que la clause précitée à vocation à s'appliquer.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement déféré de ce chef et de condamner M. et Mme [Y] à payer à Mme [H] les intérêts sur les sommes qui étaient exigibles depuis 2018, conformément à la clause rappelée ci-dessus.



Le décompte sera établi par les parties, la cour ne disposant pas des éléments de calcul concernant les dates de paiement en 2020, 2021 et 2022.





Sur la compensation 



Le jugement est confirmé en ce que la compensation a été ordonnée entre les sommes dues par les parties.



Hormis les intérêts dus sur les arrérages, le compte s'établit comme suit :



20.000 - 8944, 28 euros = 11.055, 72 euros.



M. et Mme [Y] sont condamnés à payer cette somme, avec intérêts, à compter de la date du présent arrêt.





Sur les dépens et les frais irrépétibles 



Le jugement est confirmé sur la charge des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. et Mme [Y] sont condamnés aux dépens d'appel et à payer à Mme [H] la somme de 3000 euros supplémentaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 

 

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe, en application de l'article 451, alinéa 2 du code de procédure civile, dans la limite de sa saisine,



Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Evry sauf en sa disposition concernant les intérêts sur arrérages ;





Statant de ce chef :



Condamne M. [S] [Y] et Mme [V] [R] épouse [Y] à payer à Mme [K] [H] les intérêts sur les arrérages qui étaient impayés en 2018, 2019 et 2021 au taux legal majoré de 8 points ;





Ajoutant :



- Condamne M. [S] [Y] et Mme [V] [R] épouse [Y] à payer à Mme [K] [H] la somme de 11.055, 72 euros au jour de l'arrêt, selon compte entre les parties arrêté au jour de l'arrêt et après compensation ;



- Dit que cette somme portera intérêts au taux legal à compter de l'arrêt ;



- Condamne M. [S] [Y] et Mme [V] [R] épouse [Y] à payer à Mme [K] [H] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure en cause d'appel ;



- Condamne M. [S] [Y] et Mme [V] [R] épouse [Y] aux dépens d'appel.



Le greffier, La conseillère faisant fonction de Présidente,