Cour d'Appel · Chambre civile TI — 25 août 2023

ARRÊT N°23/

PC





R.G : N° RG 18/00361 - N° Portalis DBWB-V-B7C-E7US 













[V]





C/



Société LE LAGON BLEU

















COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS



ARRÊT DU 25 AOUT 2023



Chambre civile TI





Appel d'une décision rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE SAINT PAUL en date du 07 NOVEMBRE 2017 rg n° 1116000693 suivant déclaration d'appel en date du 19 MARS 2018





APPELANT :



Monsieur [R] [M] [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Pierre HOARAU, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





INTIMEE :



Société LE LAGON BLEU

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





CLOTURE LE : 26/01/2023





DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 mai 2023 devant la cour composée de :



Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller



Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.



A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 25 août 2023. 



Greffiere lors des débats et de la mise à disposition : Madame Nathalie BEBEAU, Greffière.



ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 août 2023. 



* * *



LA COUR





EXPOSE DU LITIGE



Monsieur [R] [M] [V] est propriétaire de lots au sein de la résidence le Lagon Bleu. Cette résidence est gérée par le syndicat des copropriétaires de la résidence le Lagon Bleu (le SDC), représenté par son syndic IFF immobilier.

Reprochant à Monsieur [V] de ne pas payer ses charges de copropriété qui s'élevaient à 2131,31 euros, le syndicat des copropriétaires a adressé vainement à Monsieur [V] plusieurs courriers et notamment une mise en demeure du 28 mai 2016.



Suivant acte d'huissier du 27 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Lagon Bleu, représenté par son syndic IFF immobilier a assigné Monsieur [V] devant le tribunal d'instance de Saint-Paul aux fins d'obtenir le paiement des charges de copropriété dues et de dommages et intérêts.



Par jugement en date du 07 novembre 2017, le tribunal d'instance de Saint-Paul a statué en ces termes : 

- DONNE acte à M. [V] [R] [M] de son offre de paiement à hauteur de 2500€ le 26 juillet 2017, refusé par le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE LE LAGON BLEU représenté par son syndic IFF immobilier

- CONDAMNE M. [V] [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE LE LAGON BLEU représenté par son syndic IFF immobilier la somme de 1908,33€, au titre des charges dues au titre des appels de fonds 2015/2016, 2016/2017, à ceux relatifs aux travaux de toiture du bâtiment A, ainsi qu'aux provisions sur charges, tel qu'arrêté le 20/9/2016, avec intérêt légal à-compter du 10/6/2016, date de la mise en demeure

- DIT que les intérêts dus pour une année entière porteront eux-mêmes intérêt légal

- DEBOUTE du surplus des demandes

- DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire

- CONDAMNE M. [V] [R] [M] à payer la somme de 800 Euros au syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE LE LAGON BLEU représenté par son syndic IFF, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamne M. [V] [R] [M] aux dépens.



Par déclaration du 19 mars 2018, Monsieur [V] a interjeté appel du jugement précité.



L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 04 avril 2018.



Monsieur [V] a déposé ses premières conclusions d'appelant le 25 mai 2018.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence le Lagon Bleu a déposé ses uniques conclusions d'intimé le 25 juillet 2018.



Par arrêt avant dire droit du 02 août 2019, la cour d'appel de Saint-Denis a statué en ces termes :

- ORDONNE une expertise judiciaire confiée à M. [S] [X], expert près la cour d'appel de Saint Denis, qui aura pour mission, après avoir pris connaissance des pièces du dossier, s'être fait communiquer par les parties tous documents nécessaires à l'exécution de sa mission, les parties et leurs conseils dûment convoqués :


D'examiner le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et le plan auquel celui-ci se réfère, ainsi que tout au document utile à la solution du litige qui sera communiqué par les parties ;

De déterminer, en fonction du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et du plan auquel il se réfère, les emplacements des lots n°1 et 24, leur superficie et celle des autres lots consistant en des emplacements de parking ;

De dire si, d'une manière générale, les emplacements de parking tels qu'existant actuellement correspondent ou non à celui prévu par ces documents ;

D'indiquer, en particulier, quel est l'emplacement de parking actuellement alloué à M. [V], de préciser quelle est sa superficie et s'il correspond ou non à la « fusion » des lots N° 1 et 24 ;

De fournir à la juridiction tous autres éléments utiles à la solution du litige ;


- DIT que M. [V] devra consigner au secrétariat greffe la somme de 1 500 € à valoir sur les frais et honoraires d'expertise avant le 30 septembre 2019, et qu'à défaut de consignation, la présente désignation d'expert sera caduque ;

- DIT qu'en cas d'insuffisance de la provision allouée, l'expert en fera rapport au conseiller de la mise en état, chargé du suivi de l'expertises, pour que soit éventuellement ordonnée la consignation d'une provision complémentaire ;

- DIT que l'expert pourra en cas de besoin s'adjoindre tout sapiteur de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à condition d'en joindre l'avis à son rapport ;

- DIT que l'expert soumettra un pré-rapport de ses opérations aux parties et à leurs conseils, pour recevoir leurs dires éventuels et répondre à leurs observations ;

- DIT que l'expert, s'il constate la conciliation des parties, en fera rapport, sa mission devenant sans objet ;

- DIT que l'expert devra déposer son rapport en double exemplaire dans un délai de trois mois à compter de sa saisine par le greffe, après dépôt de la consignation ;

- DIT que l'expert empêché ou refusant sa désignation pourra être remplacé par simple ordonnance sur requête, par le conseiller de la mise en état, chargé du suivi de l'expertise ; 

- ORDONNE le renvoi de l'affaire à l'audience de mise en état du 10 Février 2020. 



Monsieur [W] a été désigné pour remplacer Monsieur [X].



Le 25 février 2022, Monsieur [W] a déposé son rapport d'expertise.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 janvier 2023.





PRETENTIONS ET MOYENS



Aux termes de ses dernières conclusions d'appelant déposées le 12 septembre 2022, [R] [M] [V] demande à la cour de :

- JUGER que la copropriété ne pouvait et ne peut réclamer le paiement de charges correspondant au lot 24 du règlement de copropriété, ce lot étant une partie privative appartenant à un autre copropriétaire.

- JUGER que le concluant s'est bien rendu acquéreur de deux emplacements de parking alors que la copropriété n'a mis à sa disposition qu'un seul parking dont la surface est la même que tous les autres emplacements de parking ' voire légèrement inférieure -

En conséquence,

- REFORMER le jugement du 07/11/2017 en toutes ses dispositions et en particulier en ce qu'il a condamné le concluant à payer 1908,33 € et au paiement de 800 € de frais irrépétibles et aux dépens.

Statuant de nouveau,

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Le Lagon Bleu à rembourser à M. [V] toutes les charges relatives au lot 24 qui ne lui a jamais été délivré et qui est intégré à une partie privative d'un autre copropriétaire.

- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer au concluant la somme de 3000 € pour procédure abusive et 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNER le même aux entiers dépens de première instance et d'appel comprenant notamment la somme de 2350 € de frais d'expertise.



* * * * *



Le SDC n'a pas conclu après le dépôt du rapport d'expertise.



Aux termes de ses uniques conclusions d'intimé déposées le 25 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Lagon Bleu demande à la cour de :

- CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a retenu le principe du paiement des charges de copropriété par Monsieur [V],

- DIRE que le calcul des charges devra se faire en fonction du règlement de copropriété.

A TITRE SUBSIDIAIRE ET POUR LE CAS OU LA COUR retiendrait la demande d'expertise :

- DIRE que devront être appelés à la cause le Crédit Agricole créancier saisissant, Monsieur [P], Me [M] huissier de Justice en qualité de sachant ayant établi l'état descriptif des lieux.

- CONDAMNER Monsieur [V] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens.



* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.



Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture ou de note en délibéré :



L'Avocat du SDC a saisi la cour par message RPVA en date du 25 avril 2023 en sollicitant la réouverture des débats ou la possibilité de déposer une note en délibéré « laquelle consistera, si nous l'obtenons entre-temps à verser l'avis de l'expert mandaté. »



Par message du même jour, l'avocat du SDC précisait qu'elle avait « sollicité un renvoi pour lui permettre de conclure en apportant à la cour les éléments techniques. Selon elle, à ce jour, l'avis de l'expert mandaté par le SDC n'a pas encore été obtenu. »



Cependant, selon les termes de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.



Associée à l'article 2 du même code, selon lequel les parties conduisent l'instance sous les charges qui leur incombent. Il leur appartient d'accomplir les actes de la procédure dans les formes et délais requis, la cour relève que :

. Le rapport d'expertise a été déposé le 7 mars 2022 et remis aux parties à la même période ;

. Des discussions portant sur l'éventualité d'une médiation se sont déroulées au cours de l'année 2022 mais un calendrier de procédure a été fixé, prévoyant que l'appelant devait déposer ses conclusions après rapport avant le 30 novembre 2022 ;

. En l'absence de conclusions, la clôture a été prononcée le 26 janvier 2023.

. L'Expert a noté in fine qu'aucune partie n'a adressé de dire à la suite de son pré-rapport.



Ainsi, l'intimé n'a pas mené les diligences nécessaires permettant d'assurer le déroulement rapide et ordinaire de la procédure.



Puis, quelques jours avant l'audience du 12 mai, soit le 26 avril 2023, l'avocat de l'intimé a sollicité la réouverture des débats par simple message et non par conclusions, en soutenant que des problèmes techniques imposent au SDC de mandater un expert.



Or, le litige ne porte que sur le calcul des charges de copropriétés dues par Monsieur [V]. La réouverture sollicitée n'est donc pas fondée sur une cause grave.



Il n'y a dès lors pas lieu d'envisager la réouverture des débats ni la révocation de l'ordonnance de clôture.



Enfin, par application de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui n'a pas conclu en appel est présumée adopter les motifs du premier juge.





Sur les charges de copropriété dues par l'appelant :



Monsieur [V] plaide que le SDC ne peut pas lui réclamer le paiement de charges correspondant au lot 24 du règlement de copropriété, ce lot étant une partie privative appartenant à un autre copropriétaire. S'il s'est bien rendu acquéreur de deux emplacements de parking, la copropriété n'a mis à sa disposition qu'un seul parking dont la surface est la même que tous les autres emplacements de parking ' voire légèrement inférieure.



Le SDC n'a pas conclu en réplique sur le rapport d'expertise.



Dans ses dernières conclusions du 25 juillet 2018, il demandait de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu le principe du paiement des charges de copropriété par M. [V], et de dire que le calcul des charges devra se faire en fonction du règlement de copropriété.



Ceci étant exposé,



Le rapport d'expertise conclut clairement que :

« Les lots numéro 1 et 24, tel que décrit dans le règlement de copropriété du 30 décembre 1998, étaient des emplacements de parking présentant chacun une superficie de 11. 5 m², soit un total de 23 m². La superficie des autres emplacements de stationnement prévu était également de 11. 5 m².

Les places de parking n'ont pas été réalisées conformément aux règlements d'origine.

Ainsi l'emplacement théorique du lot numéro 1 se retrouve à cheval sur le portail et la première place de parking à l'entrée de la résidence. L'emplacement numéro 24 n'a pas été réalisé.

L'espace correspondant est disponible mais il se trouve à l'intérieur de la cour privative clôturée correspondant au lot numéro 44, est donc inaccessible.

L'emplacement de parking qui semble avoir été alloué à Monsieur [V] porte la référence A 5 sur des documents plus récents et est localisé sous ce numéro sur le plan des lieux en annexe 2. Sa superficie est de 11 m² est inférieure à la somme de celle des lots 1 et 24, qui était de 23 m². »



Il résulte donc des travaux de l'expert que Monsieur [V] est bien fondé à faire valoir le fait qu'il ne dispose pas en réalité des emplacements de stationnement conférés par le règlement de copropriété.



D'une part, la place de parking définie comme le lot N° 1 n'est pas disponible car elle se trouve sur l'espace dédié au portail mais l'intimé admet qu'il peut en avoir l'usage sous les références A5 dans ses écritures. 



D'autre part, la place de parking définie comme le lot N° 24 n'existe pas puisque son espace est intégré à un autre lot inaccessible par l'appelant.



Il convient de préciser que le litige ne porte que sur la demande en paiement de charges de copropriété, intégrant les lots N° 1 et 24 attribués à Monsieur [V], lequel n'en dispose nullement.



En l'absence de mise à disposition de l'emplacement correspondant au lot N° 24, conformément au règlement de copropriété actuel, les charges réclamées à Monsieur [V] ne sont pas dues au titre de ce deuxième lot.



Le jugement querellé sera infirmé seulement de ce chef et Monsieur [V] restera débiteur des charges correspondant au lot N° 1 qu'il ne conteste pas, dans la limite de 11 m² ainsi qu'aux autres lots dont il est copropriétaire.





Sur la demande en paiement :



Monsieur [V] a été condamné à payer au SDC la somme de 1.908,33 euros, au titre des charges dues au titre des appels de fonds 2015/2016, 2016/2017, à ceux relatifs aux travaux de toiture du bâtiment A, ainsi qu'aux provisions sur charges, tel qu'arrêté le 20/9/2016, avec intérêt légal à-compter du 10/6/2016, date de la mise en demeure.



En l'absence d'actualisation et de régularisation des charges dues par Monsieur [V] depuis les dernières conclusions de 2018 du SDC, la cour ne peut que condamner l'intimé à payer les charges dues pour les lots N° 1 (parking), N° 35 et N° 36 (appartements), au titre des charges dues au titre des appels de fonds 2015/2016, 2016/2017, à ceux relatifs aux travaux de toiture du bâtiment A, ainsi qu'aux provisions sur charges, tel qu'arrêté le 20/9/2016, avec intérêt légal à-compter du 10/6/2016, date de la mise en demeure.





Sur la demande en paiement de Monsieur [V] :



Vu les articles 6, 9 du code de procédure civile, 1353 du code civil ;



Monsieur [V] sollicite la condamnation du SDC à lui rembourser toutes les charges relatives au lot 24 qui ne lui a jamais été délivré et qui est intégré à une partie privative d'un autre copropriétaire.



Cependant, celui-ci ne justifie aucunement des charges qu'il aurait déjà payées à ce titre, ne liquide pas sa créance alléguée, étant précisé qu'il est devenu propriétaire à la suite d'une adjudication du 13 mars 2014. Enfin, la lecture du jugement de première instance ne mentionne pas une telle demande de remboursement, pas plus que dans l'instance d'appel avant l'arrêt avant dire droit du 2 août 2019.



En conséquence, l'intimé échoue à établir que le remboursement de charges indues est fondé à son égard.



Sa demande sera rejetée.





Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :



L'intimé affirme que le SDC a engagé abusivement la présente procédure judiciaire.



Toutefois, cet abus de droit n'existe pas dès lors que le SDC a obtenu gain de cause en première instance et alors que le débat a imposé une expertise judiciaire pour vérifier le bienfondé des moyens de défense de Monsieur [V].



La demande de dommages et intérêts doit être rejetée.





Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement querellé sera infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [R] [V] à supporter les dépens et les frais irrépétibles du SDC.



Le SDC doit être condamné aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire car le rapport d'expertise démontre l'évidence des constatations relatives à la disponibilité du lot N° 24 imputé à tort à Monsieur [R] THIONG HUNG et nécessitant en réalité une révision du règlement de copropriété. 



Il supportera aussi une partie des frais irrépétibles de l'intimé.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, en matière civile, par mise à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile;

 



CONFIRME le jugement entrepris sauf en ce qu'il a retenu l'obligation pour Monsieur [V] de payer les charges pour le lot N° 24, les dépens et les frais irrépétibles ;



Statuant à nouveau,



DIT que Monsieur [V] n'est pas débiteur des charges de copropriété correspondant au lot N° 24 ;



Y AJOUTANT,



DEBOUTE Monsieur [V] de sa demande en remboursement de charges indues au titre du Lot N° 24 ;



DEBOUTE Monsieur [V] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Le Lagon Bleu à payer à Monsieur [V] une indemnité de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Le Lagon Bleu aux dépens comprenant les frais de l'expertise judiciaire.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT