Cour d'Appel · 3e chambre civile — 27 juillet 2023

Grosse + copie

délivrées le

à















COUR D'APPEL DE MONTPELLIER



3e chambre civile



ARRET DU 27 JUILLET 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 18/06537 - N° Portalis DBVK-V-B7C-N6ND





Décision déférée à la Cour : 

Jugement du 17 SEPTEMBRE 2018 

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER 

N° RG 17/04075





APPELANTS :



Monsieur [N] [T]

né le 14 Novembre 1945 à [Localité 9]

de nationalité Française

Election de domicile: 

chez Melle [T]

[Adresse 5]

[Localité 2]

et

Madame [I] [V] épouse [T]

née le 14 Décembre 1946 à [Localité 8]

de nationalité Française

Election de domicile: 

chez Melle [T]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentés par Me Jacques CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Stéphanie CAVANNA, avocat au barreau de MONTPELLIER







INTIMEE :



Madame [P] [D] épouse [C]

née le 11 Août 1981 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER









Ordonnance de clôture du 21 Avril 2023

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 mai 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.



Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère



Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL







ARRET : 



- contradictoire ;



- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour fixée au 06 juillet 2023 et prorogée au 27 juillet 2023 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



- signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière.





*

* *







EXPOSE DU LITIGE 



Selon compromis de vente sous-seing privé en date des 9 et 16 mai 2012, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [V] épouse [T] ont vendu à Madame [P] [D] épouse [C] le lot numéro 2 de l'ensemble immobilier cadastré section MY n°[Cadastre 6], [Adresse 4] à [Localité 2] consistant en un garage individuel situé dans le bâtiment central en sous-sol d'une superficie de 44,30m2 environ et les 136/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales. La signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 31 août 2012. 



Par acte en date du 10 mars 2015, les époux [T] ont sommé Madame [D] épouse [C] de signer l'acte le 17 mars 2015 en l'étude de Maître [B], notaire à [Localité 7].Un procès-verbal de difficultés a été dressé par le notaire le 17 mars 2015. 

 

Par acte en date du 1er juin 2018, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [V] épouse [T] ont assigné Madame [P] [D] épouse [C] afin de :

- voir ordonner la vente forcée du garage sis [Adresse 4] à [Localité 2] et la réitération authentique sous astreinte de 150 euros par jour de retard et ce en application du compromis moyennant le prix de 20 000 euros augmenté des intérêts depuis le 31 août 2012,

- voir condamner madame [C] à rembourser les charges de copropriété, la taxe foncière pour 3 500 euros depuis août 2012, 3 000 euros de dommages et intérêts pour la perte d'investissement envisageable, 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 



Par jugement en date du 17 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Montpellier a : 

- débouté monsieur et madame [T] de leurs demandes,

- laissé les dépens à la charge de monsieur et madame [T]. 



Par acte du 27 décembre 2018, Monsieur [N] [T] et Madame [I] [V] épouse [T] ont interjeté appel de ce jugement. 



Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 12 décembre 2022, monsieur [N] [T] et madame [I] [V] épouse [T] sollicitent l'infirmation de la décision entreprise. Ils demandent à la cour de :

- condamner madame [P] [D] épouse [C] à exécuter le compromis de vente et à réitérer la vente, conformément au compris de vente du garage sis à [Adresse 4], et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et ce, en application du compromis moyennant le prix de 20 000 euros, augmentés des intérêts depuis le 31 août 2012 avec application de l'article 1154 du code de procédure civile jusqu'à la date de paiement du prix de vente,

- condamner madame [P] [D] épouse [C] à rembourser les charges de copropriétés et la taxe foncière pour 3 500 euros depuis août 2012 avec intérêts de l'article 1154 du code civil jusqu'à la date de signature de l'acte de vente,

- condamner madame [P] [D] épouse [C] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de dommages et intérêts,

- condamner madame [P] [D] épouse [C] aux dépens et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





Par ses conclusions enregistrées au greffe le 16 janvier 2023, madame [P] [D] épouse [C] sollicite de voir dire que la cour n'est pas saisie par la déclaration d'appel. Subsidiairement, elle demande la confirmation du jugement entrepris et la condamnation des époux [C] :

-sous astreinte de 500 euros par jour à lui restituer la somme de 3 000 euros correspondant à la somme versée depuis avril 2012 à titre de caution,

-sous astreinte de 500 euros par jour à donner leur accord écrit au notaire chargé de la vente pour que la somme de 21 500 euros versée en la comptabilité du notaire chargée de la vente depuis le 8 octobre 2013 lui soit restituée,

-à lui payer la somme indemnitaire de 5 000 euros correspondant à la somme indûment immobilisée,

-aux dépens et à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 avril 2023. 



Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré. 





MOTIFS 



Sur la recevabilité de l'appel 



Madame [D] épouse [C] fait valoir que la déclaration d'appel du 27 décembre 2018 ne précise aucun des chefs du jugement qu'elle entend critiquer.



Les époux [T] soutiennent quant à eux que leur appel est parfaitement recevable dans la mesure où ils ont joint à leur déclaration d'appel une annexe portant mention des chefs critiqués, adressée à la cour par RPVA le 27 décembre 2018 et signifiée avec la déclaration d'appel, les conclusions et pièces par l'huissier à l'intimée. 



Le décret n° 2022-245 du 25 février 2022 et l'arrêté du 25 février 2022 modifiant l'arrêté du 20 mai 2020 ayant généralisé le recours à une annexe contenant les chefs de jugement critiqués sont applicables aux procédures en cours, donc à la présente procédure. 



Dans ces conditions, eu égard aux éléments du dossier qui laissent apparaître l'existence d'une annexe à la déclaration d'appel, annexe adressée à la cour par RPVA le 27 décembre 2018 et signifiée avec la déclaration d'appel, l'appel est recevable. 









Sur la demande tendant à la réitération de la vente



Le tribunal a estimé, à la lecture du procès-verbal de difficultés et au vu des explications des parties sur les raisons de l'absence de finalisation de la vente du garage en 2014 et des circonstances de la non réitération figurant dans le procès-verbal de difficultés, que les prétentions des époux [T] étaient insuffisamment étayées. 



Les époux [T] considèrent pour leur part que la vente forcée doit être ordonnée eu égard aux termes du compromis de vente, des échanges de mail entre les parties et à l'inaction de l'acquéreur.



Madame [D] épouse [C] fait valoir qu'elle n'a pu obtenir les fonds nécessaires au règlement du prix qu'en septembre 2013 et qu'elle les a consignés dès octobre 2013 chez le notaire mais que, par suite, la vente n'a pu intervenir du fait du comportement du vendeur, qui a fait obstacle à une nouvelle visite des lieux puis a augmenté le prix de vente de manière unilatérale en avril 2016. 



Il résulte des éléments du dossier que :

-le compromis de vente signé les 9 et 16 mai 2012 ne comportait pas d'autre condition suspensive que celles liées à la justification par le vendeur de sa qualité de propriétaire du bien (pièce 1 des appelants, page 5),

-la vente n'a pu être réitérée par acte authentique comme prévu au plus tard le 31 août 2012 du fait que l'acquéreur ne disposait pas à cette date des fonds nécessaires au règlement du prix de vente, fonds qu'il a obtenus en septembre 2013 puis consignés chez son notaire en octobre 2013,

-les parties ont échangé par mail afin de trouver une issue au litige, madame [D] épouse [C] demandant notamment à visiter de nouveau le garage et les époux [T] demandant une indemnisation avant de conclure l'acte authentique ( pièces 10 à 17 des appelants, et pièces 2, 3 à 22, 24 et 25 de l'intimée),

-un procès verbal de difficultés a été établi devant notaire le 17 mars 2015 (pièce 23 de l'intimée),

- par mail du 11 avril 2016, les époux [T] ont demandé à conserver la somme de 3 000 euros versée par madame [P] [D] épouse [C] à titre provisionnel, ce qui a été refusé par cette dernière (pièce 24 de l'intimée),

-la situation s'est enlisée, chacune des parties restant sur ses positions. 



Le compromis de vente ne prévoyant pas de condition suspensive liée à l'obtention d'un financement, la vente aurait du être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 août 2012, en dépit des difficultés de financement rencontrées par l'acquéreur.



Dès lors que les conditions suspensives du compromis se sont réalisées, ce qui est manifestement le cas en l'espèce, le compromis de vente vaut vente, peu important les discussions ayant eu lieu par la suite entre les parties et ayant notamment conduit le vendeur à solliciter non pas une augmentation du prix de vente comme le soutient l'intimée mais une indemnisation des préjudices qu'il estimait avoir subi.



Dans ces conditions, le jugement sera infirmé et il sera fait droit en son principe à la demande des époux [T] tendant à la réitération de la vente par acte authentique. 





Sur la demande d'astreinte et de paiement des intérêts



Les époux [T] demandent que la réitération de la vente soit assortie d'une astreinte de 150 euros par jour de retard pour madame [P] [D] épouse [C] et que cette dernière soit condamnée à payer sur le prix de vente (20 000 euros) les intérêts au taux légal en vertu de l'article 1154 ancien du code civil. 



Afin d'assurer l'effectivité de la réitération de la vente, il sera fait droit en son principe à l'astreinte sollicitée, mais son montant sera ramené à des proportions plus justes (75 euros par jour de retard), et il sera dit qu'elle commencera à courir à compter d'un délai raisonnable permettant aux parties d'organiser la signature de l'acte authentique par l'intermédiaire de leurs notaires respectifs, à savoir un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt.

 

S'agissant des intérêts au taux légal, si le défaut de réitération de la vente est imputable à madame [P] [D] épouse [C], il ne l'est que jusqu'au moment où cette dernière a consigné la somme due chez son notaire (03/10/13), puisqu'à cette date, la difficulté liée au financement était levée. 



A compter du 4 octobre 2013, les parties ont engagé des discussions par mail afin de trouver une issue au litige et prévoir une date pour la signature de l'acte authentique. La lecture des mails échangés laisse apparaître qu'au delà de la volonté de part et d'autre, tout au moins dans un premier temps, de réitérer la vente, les parties ont l'une et l'autre évoqué des éléments (volonté d'une nouvelle visite pour l'acquéreur, demande d'indemnisation pour le vendeur) ayant constitué des obstacles à la signature de l'acte authentique. 



Dès lors, à compter du 4 octobre 2013, les parties apparaissent l'une et l'autre responsables de l'absence de signature, et ce dans les mêmes proportions, et il n'y a donc pas lieu, dans ces conditions, de faire peser sur madame [P] [D] épouse [C] le poids financier d'intérêts au delà de la date du 3 octobre 2013. 











Sur la demande tendant au remboursement des charges de copropriété et de la taxe foncière



Les époux [T] indiquent avoir dû régler les charges de copropriété et les taxes foncières depuis 2012 jusqu'à ce jour et estiment le montant qui leur serait dû à ce titre à la somme de 3 500 euros. Ils soulignent que madame [P] [D] épouse [C] avait accepté le principe d'une indemnisation par retour de mail le 13 mars 2013, et ce à hauteur de la somme de 2 100 euros. 



Si un mail du 13 mars 2013 émanant de monsieur [U] [D] au nom et pour le compte de sa fille [P] évoque un accord pour la somme de 2 000 euros supplémentaires (pièce 13 des appelants), d'une part cet accord est conditionné à la restitution de la somme de 3 000 euros versée à titre de 'garantie', d'autre part il s'inscrit dans le cadre de pourparlers qui n'ont pas abouti et se trouvent vidés de toute substance par la présence procédure. 



Par ailleurs, eu égard à ce que le défaut de réitération de la vente n'incombe à madame [P] [D] épouse [C] que jusqu'au 3 octobre 2013, l'impôt foncier n'est dû par cette dernière, aux termes du compromis de vente, que jusqu'au 31 décembre 2013, et donc, en l'espèce du 31 août 2012 au 31 décembre 2013.



Cependant, les époux [T] ne justifient pas du paiement de l'impôt foncier sur cette période, la pièce 7 qu'ils versent aux débats d'une part n'étant qu'une simple copie d'écran dénuée de toute force probante, d'autre part n'établissant pas le montant payé pour la période considérée et précisément pour le garage litigieux.



S'agissant des charges de copropriété, elles ne sont dues, aux termes du compromis de vente, par l'acquéreur que 'dès le jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes'. Elles ne seront par conséquent dues par madame [P] [D] épouse [C] qu'à compter de l'acte authentique de vente. 



Dans ces conditions, les époux [T] seront déboutés de leur demande. 





Sur la demande de dommages et intérêts des époux [T]



Les époux [T] sollicitent la condamnation de madame [D] épouse [C] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, avançant avoir subi, du fait du comportement de l'acquéreur, un préjudice financier, une perte de chance et un préjudice moral. 



Ils ne justifient aux termes des pièces versées aux débats d'aucun préjudice financier. 



S'agissant de la perte de chance de vendre le bien à une autre personne, elle n'est imputable à madame [P] [D] épouse [C] que jusqu'au 3 octobre 2013, tout comme le préjudice moral subi.



Dans ces conditions, il sera fait droit à leur demande à hauteur de la somme de 2 000 euros. 





Sur les demandes de madame [P] [D] épouse [C]



sur la demande en restitution de la somme de 3 000 euros sous astreinte de 500 euros par jour de retard



Ainsi qu'il n'est pas contesté par les parties, cette somme de 3 000 euros a été versée par madame [D] épouse [C] directement aux époux [T] (par chèque du crédit agricole toulousain établi à l'ordre de monsieur [T]) afin de 'garantir' la vente. 



Maître [B], notaire, étant en possession de la totalité du prix de vente augmenté des frais (21 500 euros), il y a lieu d'ordonner la restitution par les époux [T] à madame [D] épouse [C] de la somme de 3 000 euros, désormais dépourvue de cause. 



Afin d'assurer l'effectivité de la restitution, il sera fait droit en son principe à l'astreinte sollicitée, mais son montant sera ramené à des proportions plus justes (75 euros par jour de retard), et il sera dit qu'elle commencera à courir à compter d'un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt.



sur la demande en restitution de la somme de 21 500 euros consignée chez maître [B], notaire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard



Madame [P] [D] épouse [C] sera déboutée de cette demande, devenue sans objet eu égard à la réitération de la vente ordonnée par le présent arrêt. 



sur la demande de dommages et intérêts 



Madame [P] [D] épouse [C] étant responsable du défaut de signature de l'acte authentique, entièrement jusqu'au 3 octobre 2013 puis partiellement à compter de cette date , elle sera déboutée de sa demande. 





Sur les demandes accessoires



Eu égard à l'issue du litige, le jugement sera infirmé. 



Compte tenu de l'attitude des parties qui se sont l'une et l'autre enferrées dans un positionnement rigide et sans issue possible, les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 



Il sera par ailleurs dit que chaque partie conservera la charge des dépens de par elle exposés en première instance et en appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Déclare l'appel recevable ;



Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 septembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier ; 



Statuant de nouveau,



Ordonne la réitération de la vente par acte authentique conformément au compromis de vente des 9 et 16 mai 2012, au prix de 20 000 euros, sous astreinte, pour madame [P] [D] épouse [C], de 75 euros par jour de retard à compter d'un délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt ;



Condamne madame [P] [D] épouse [C] à payer à monsieur [N] [T] et madame [I] [V] épouse [T] les intérêts au taux légal sur cette somme de 20 000 euros, et ce du 31 août 2012 au 3 octobre 2013 ;



Condamne madame [P] [D] épouse [C] à payer à monsieur [N] [T] et madame [I] [V] épouse [T] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;



Condamne monsieur [N] [T] et madame [I] [V] épouse [T] à payer à madame [P] [D] épouse [C] la somme de 3 000 euros en restitution de la somme versée à titre d'acompte, et ce sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter d'un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt ; 



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif, en ce compris les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés en première instance et en appel, avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit des avocats de la cause.



Le greffier, Le président,