Cour d'Appel · Cabinet C — 24 août 2023

N° 313



CG

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Mikou,

le 28.08.2023.





Copie authentique 

délivrée à :

- Me Usang,

le 28.08. 2023.

REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 24 août 2023



RG 22/00195 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/351, rg n° 20/00157 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 20 juin 2022 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 24 juin 2022 ;



Appelante :



Mme [B] [R] [M] [V] épouse [N], née le 16 novembre 1949 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;



Représenté par Me Arcus USANG, avocat au barreau de Papeete ;



Intimée :



La Sarl [G] à l'enseigne Sotheby's, société à responsabilité limitée, au capital de 2 600 000 FCP, inscrite au Rcs sous le n° 14292 B, n° Tahiti B 24393 dont le siège social est sis à [Localité 5] [Adresse 2] à l'angle de la [Adresse 2] et du n°[Adresse 2] - [Localité 3] ;



Représentée par la Selarl Mikou, représentée par Me Mourad MIKOU, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 9 juin 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 22 juin 2023, devant Mme GUENGARD, président de chambre, Mme SZKLARZ, conseiller, Mme TEHEIURA, magistrat honoraire de l'ordre judiciaire aux fins d'exercer à la cour d'appel de Papeete en qualité d'assesseur dans une formation collégiale, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ;



Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par Mme GUENGARD, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

 A R R E T, 

 

EXPOSE DU LITIGE :



Selon contrat en date du 2 avril 2019, Mme [B] [V] épouse [N] a donné mandat à la SARL [G] de vendre un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] moyennant un prix de 159.000.000 Fcfp, commission d'agence comprise.



Par ordonnance de la présidente du tribunal de première instance de Papeete en date du 11 février 2020, la SARL [G] a été autorisée à procéder à une saisie conservatoire de toute somme, créance et valeur dont Mme [B] [V] épouse [N] est titulaire dans les établissements bancaires de la place, à la CARPA et dans les offices notariaux de la place.



Trois procès-verbaux de saisie conservatoires de créances ont été établis le 25 février 2020 puis dénoncés à Mme [B] [V] épouse [N] le 26 février 2020.



Par requête enregistrée au greffe le 13 mai 2020 et assignations en date des 5 et 6 mai 2020, la SARL [G] a saisi le Tribunal de première instance de Papeete aux fins de :



- Condamner Mme [B] [V] épouse [N] à lui verser la somme de 8.503.076 Fcfp,



- Dire que la somme de 8.503.076 Fcfp sera assortie de l'intérêt au taux légal à compter du 2 janvier 2020, date de la mise en demeure notifiée à Mme [B] [V] épouse [N] ou à défaut à compter de la date de l'assignation,



- Ordonner la capitalisation des intérêts échus par année entière,



- Valider les saisies conservatoires réalisées le 25 février 2020 entre les mains de la Banque SOCREDO et de la SCP RESTOUT-DELGROSSI- BUIRETTE, et en conséquence, lui attribuer les sommes saisies en paiement de sa créance,



- Condamner Mme [B] [V] épouse [N] à lui payer la somme de 500.000 Fcfp sur le fondement de l'article 1147 du code civil,



- Condamner Mme [B] [V] épouse [N] à lui payer la somme de 250.000 Fcfp au titre des frais irrépétibles et aux dépens, dont distraction d'usage au profit de la Selarl MIKOU en ce compris les frais liés aux saisies conservatoires, et les frais liés à la dénonciation des saisies conservatoires auprès de Mme [B] [V] épouse [N].



Par conclusions d'incident du 10 juin 2020 puis du 21 octobre 2020, Mme [B] [V] épouse [N] a sollicité de : 

- Enjoindre à M. [P] [G] de remettre au notaire destinataire du chèque libellé à son ordre portant le numéro 05 83590 de 7.950.000 Fcfp daté du 22 novembre 2019 sur le compte portant la référence '01 21 5 5 7201000 MR [F] [W] LOTIS SEMENT MIRI LOT 282" et ce, sous astreinte de 100.000 Fcfp par jour de retard,



- Enjoindre à M. [P] [G] de justifier de la provision sur le chèque numéro 0583590 de 7.950.000 Fcfp daté du 22 novembre 2019 sur le compte portant la référence '[XXXXXXXXXX01] MR [F] [W] [Adresse 4]"à la date du 22 novembre 2019,



- Inviter la BANQUE DE TAHITI à indiquer à la juridiction si le chèque numéro 0583590 de 7.950.000 Fcfp daté du 22 novembre 2019 sur le compte portant la référence '[XXXXXXXXXX01] MR [F] [W] [Adresse 4]", est provisionné sur ce compte pour le montant de 7.950.000 Fcfp à la date du 22 novembre 2019,



- Inviter M. [W] [F] à justifier de la provision sur le chèque numéro 05 83590 de 7.950.000 Fcfp daté du 22 novembre 2019 sur le compte portant la référence '[XXXXXXXXXX01] MR [F] [W] LOTISSEMENT MIRJ LOT 282". 



Par conclusions d'incident en date des 9 juillet 2020 et 14 décembre 2020, la SARL [G] s'est opposée aux demandes faites et a sollicité la condamnation de Mme [B] [V] épouse [N] à lui payer la somme de 113.000 Fcfp au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont distraction d'usage au profit de la Selarl MIKOU.



Par courrier reçu au greffe le 3 mars 2021 , Me Nancy Chin Foo, notaire, a indiqué détenir en sa comptabilité la somme de 456.506 Fcfp, actuellement consignée à la Caisse des dépôts et consignations.



Par arrêt en date du 12 août 2021, la cour d'appel de Papeete a notamment ordonné la rétractation de l'ordonnance rendue le 11 février 2020 par le Président du Tribunal de premiére instance de Papeete et ordonné la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées par la SARL [G].



Par jugement en date du 20 juin 2022 le tribunal de première instance de Papeete a :



- Condamné Mme [R], [M], [B] [V] épouse [N] à payer à la SARL [G] la somme de 8.503 .076 Fcfp, outre intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2020,



- Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,



- Débouté la SARL [G] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,



- Débouté la SARL [G] de sa demande au titre des dépens liés aux saisies conservatoires et à leur dénonciation,



- Condamné Mme [R], [M], [B] [V] épouse [N] à payer à la SARL [G] la somme de 200.000 FCFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,



- Condamné Mme [R], [M],Mme [B] [V] épouse [N] aux dépens, avec faculté de distraction au profit de de la Selarl Mikou.





Par requête en date du 24 juin 2022 Mme [R], [M] [B] [V] épouse [N] a relevé appel de cette décision en demandant à la cour de :



Infirmer le jugement du 20 juin 2022 en toutes ses dispositions ; 

 

Statuant à nouveau, 

 

Débouter la société [G] de ses demandes fins et conclusions ; 

 

Condamner la société [G] à payer à Mme [V] les sommes suivantes : 

 

- 1 000 000 xpf pour procédure abusive ; 

- 565 000 xpf au titre des frais irrépétibles ; 

 

Condamner la société [G] aux dépens dont distraction et usage au profit de Me Arcus USANG en application de l'article 409 du code de procédure civile ; 



Par ses dernières conclusions en date du 10 février 2023 Mme [R], [M] [B] [V] épouse [N] maintient ces mêmes demandes ajoutant le visa des dispositions des articles 1134 et 1139 du code civil. 



Par ses dernières conclusions en date du 2 décembre 2022 la SARL [G] demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1134, 1147 et 1154 du code civil et 407, 720 et suivants du code de procédure civile de la Polynésie française de :



Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 20 juin 2022 rendu par le Tribunal civil de première instance de Papeete, sauf en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire formée par la SARL [G] à l'encontre de Mme [V] épouse [N] au titre de sa résistance abusive ;



Statuant à nouveau :



Rejeter les demandes, fins et prétentions de Mme [V] épouse [N] ;



Condamner Mme [V] épouse [N] à verser à la SARL [G] la somme de 1.000.000 FCFP à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Condamner Mme [V] épouse [N] à verser à la SARL [G] la somme de 500.000 FCFP au titre des frais irrépétibles d'appel et à supporter les entiers dépens dont distraction d'usage au profit de la Selarl MIKOU.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 juin 2023.



MOTIFS DE LA DECISION :



Le mandat de vente signé entre Mme [V] épouse [N] et la SARL [G] est daté du 2 avril 2018 alors qu'il porte le numéro 2019/081 en date du 2 avril 2019. 



Mme [V] épouse [N] ne conteste d'ailleurs pas qu'il s'agisse là d'une simple erreur matérielle, évoquant le terme du contrat qui liait les parties comme étant le 2 avril 2020.



Selon ce contrat en date du 2 avril 2019, Mme [B] [V] épouse [N] a donné mandat à la SARL [G] de vendre un immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 5] moyennant un prix de 159.000.000 Fcfp, commission d'agence comprise.



Parmi les obligations du mandant il était prévu que celui-ci s'obligeait à accepter toute offre d'achat ferme et définitive faite au prix du marché ci-dessus mentionné. 



Il était prévu une clause intitulée 'compensation' par laquelle il était prévu que le mandant s'obligeait à verser au mandataire à titre d'indemnité forfaitaire et définitive une somme d'argent correspondant soit :

au montant de la commission sur le prix de vente stipulé au présent mandat en cas de révocation du mandat avant son terme, au montant de la commission sur le prix de vente effectif en cas de conclusion de la vente pendant la durée du mandat, avec un acquéreur même si celui-ci n'a pas été présenté par le mandataire, ou en cas de conclusion de la vente, même après expiration du mandat dans le délai de deux ans avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire pendant la durée du mandat et ce pour compenser le préjudice qui en résulterait pour le mandataire. 



Le montant de la commission était prévu au paragraphe intitulé 'rémunération' comme représentant 5% HT plus TVA au taux en vigueur laquelle étant mentionnée comme étant alors 13 % (sur le montant de la commission.)



Le prix de vente proposé étant de 159 000 000 XPF frais d'agence comprise, ces frais devant s'entendre TTC.

Compte tenu du montant de la commission tel que prévu au contrat, le prix de vente net était donc de 150 496 924 XPF et le montant de la commission 8 503 076 XPF. 



Le 22 novembre 2019 M. [W] [F] signait une offre d'achat valable jusqu'au 29 novembre 2019. 

Il était précisé dans cette offre qu'il s'engageait à verser pour la signature du compromis de vente la somme de 7 950 000 XPF à la comptabilité du notaire vendeur qui en sera constitué séquestre ce jour-là. 

Il était ajouté au titre des conditions suspensives que devait être obtenu dans le délai de deux mois à compter de la signature du compromis de vente un prêt d'un montant maximum de 159 000 000 XPF au taux maximum de 2,5 % l'an pour une durée maximum de 20 ans. 

Ce même jour l'offre d'achat était transmise par courriel à Mme [V] épouse [N] et au notaire. Le 26 novembre 2019 la SARL [G] demandait au notaire de Mme [B] [V] épouse [N] de rédiger le compromis de vente. 

Mme [N] soutient à tort que la mention 'sous réserve de l'accord du propriétaire' telle que mentionnée dans l'offre d'achat démontre que celle-ci n'était pas une offre d'achat ferme et définitive. 

L'offre d'achat est un acte juridique unilatéral et Mme [V], si elle était tenue vis à vis de l'agence [N] d'accepter toute offre d'achat faite au prix mentionné dans le contrat, restait libre, vis à vis de l'acquéreur potentiel d'accepter ou non l'offre qui lui était faite. 

Cette mention n'affaiblit donc en rien la volonté exprimée de l'acquéreur potentiel mais n'est que le rappel juridique de la nature de l'acte qu'il signait.

Mme [B] [V] épouse [N] ne saurait de même venir arguer de l'absence d'encaissement du chèque par le notaire dès lors qu'au stade d'une offre d'achat, non encore acceptée, aucun fonds ne peut être versé et encaissé par le notaire ou l'agent immobilier. 



La demande formée par la SARL [G] repose sur la révocation du mandat de vente de Mme [B], laquelle n'a formalisé aucune démarche en ce sens mais que l'intimée déduit de son refus de l'offre au prix de vente fixé.

Le contrat signé le 2 avril 2019 entre les parties prévoyait au titre de la révocation du mandat que le mandant, s'il désire mettre fin au mandat pour quelque cause que ce soit, devra en informer le mandataire par lettre recommandée avec accusé de réception, la dénonciation du mandat penant effet à compter de la première présentation au mandataire de la lettre adressée en recommandé avec accusé de réception. 

En l'espèce la SARL [G] verse aux débats en pièce n° 7 un courriel adressé le 3 décembre 2019 par M. [P] [G] à Mme [B] [N] par lequel celui-ci écrit : 

'J'ai pris bonne note de ta décision et la respecte même si à mon avis il y a incompréhension dans nos échanges ce que je regrette fort . Comme tu ne veux plus vendre, le mandat que nous avons signé ensemble prévoit ce cas et les modalités de résiliation. Tu trouveras ci-joint ma facture que je te remercie de régler sous huitaine. Dès réception de ce montant (les références bancaires figurent sur la facture) j'annulerai le mandat et chacun retrouvera sa liberté.'

De même s'il verse aux débats la copie d'un courrier de mise en demeure adressé le 2 janvier 2020 à Mme [V] où il écrit 'votre décision de ne plus vendre revient en pratique à procéder à la résiliation de mon mandat' force est de constater qu'il ne justifie d'aucun document en ce sens émanant de Mme [V] par laquelle celle-ci aurait fait savoir sa volonté de ne plus vendre l'immeuble pour lequel elle lui avait donné mandat. 

Le courrier adressé par celle-ci le 6 décembre 2019, réfute tout au contraire avoir résilié le mandat de vente conclut entre les parties. 

C'est donc à juste titre que Mme [N] fait valoir qu'aucun élément ne permet donc de conclure qu'elle a révoqué le mandat de sorte que la demande formée par l'agence à ce titre doit être rejetée par infirmation de la décision attaquée. 



Si l'agence expose que cette somme représente également l'indemnité qui doit être versée à la SARL [G] par suite de l'inexécution par Mme [V] de son obligation d'accepter l'offre d'achat de M. [F], sans préciser plus avant le fondement juridique de sa demande, force est de constater d'une part qu'aucune des clauses du contrat ne prévoit de droit à rémunération de l'agent immobilier en l'absence de réalisation de la transaction et que, d'autre part, une telle demande ne saurait prospérer en l'absence de toute démonstration du comportement fautif du mandant.



Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :



Le simple fait d'utiliser une voie de droit pour faire arbitrer un litige ne saurait être constitutif d'un abus de droit et Mme [V] ne démontre pas la volonté de nuire qui aurait animé la SARL [G] dans l'exercice de sa demande. 



Elle sera donc déboutée de sa demande à ce titre. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles :



La SARL [G] sera condamnée aux dépens d'appel et aux dépens de première instance par infirmation de la décision attaquée sans qu'aucune raison d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. 

Le jugement de première instance sera cependant infirmé, en équité, en ce qu'il a condamné Mme [R], [M], [B] [V] épouse [N] à payer à la SARL [G] la somme de 200.000 FCFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. 



 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;



Infirme le jugement attaqué en ce qu'il a :



Condamné Mme [R], [M], [B] [V] épouse [N] à payer à la SARL [G] la somme de 8.503 .076 Fcfp, outre intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2020,



- Ordonné la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil,



- Condamné Mme [R], [M], [B] [V] épouse [N] à payer à la SARL [G] la somme de 200.000 FCFP au titre de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,



- Condamné Mme [R], [M], [B] [V] épouse [N] aux dépens, avec faculté de distraction au profit de de la Selarl Mikou.



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés :



Rejette les demandes présentées par la SARL [G],



Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire, 



Condamne la SARL [G] aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me Arcus Usang en application de l'article 409 du code de procédure civile.



Prononcé à Papeete, le 24 août 2023.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : C. GUENGARD