Cour d'Appel · Cabinet B — 24 août 2023

N° 295



NT

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Copie exécutoire 

délivrée à :

- Me Milkou,

le 28.08.2023.





Copies authentiques 

délivrées à :

- Me Algan,

le 28.08.2023.



REPUBLIQUE FRANCAISE



COUR D'APPEL DE PAPEETE



Chambre Civile





Audience du 24 août 2023





RG 22/00243 ;



Décision déférée à la Cour : jugement n° 22/408, rg n° 19/00117 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 21 juillet 2022 ;



Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 16 août 2022 ;



Appelante :



La Sci [Adresse 5], société civile immobilière, au capital de 100 000 FCP, inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 8419 C dont le siège social est sis à [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal ;



Ayant pour avocat la Selarl Mikou, représentée par Me Mourad MIKOU, avocat au barreau de Papeete ;



Intimés :



M. [T] [R], né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;



Mme [Z] [M], née le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant à [Adresse 6] ;



Ayant pour avocat la Selarl FMA Avocats, représentée par Me Vaitiare ALGAN, avocat au barreau de Papeete ;



Ordonnance de clôture du 12 mai 2023 ;

 

Composition de la Cour :



La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 8 juin 2023, devant Mme TISSOT, vice-président placé auprès du premier président, désigné par l'ordonnance n° 57/OD/PP.CA/22 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 7 novembre 2022 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ;



Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;



Arrêt contradictoire ; 





Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;



Signé par Mlme TISSOT, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



 A R R E T, 



Selon acte sous seing privé en date du 06 juillet 2004, la SCI [Adresse 5] a donné à bail professionnel à [T] [R] trois locaux à usage médical ou paramédical dénommés local K, O et P, d'une superficie de 50 m2 chacun, situés au Centre Commercial [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 290.000 F CFP.



Selon acte sous seing privé du 06 juillet 2004, les mêmes parties ont convenu du versement, par [T] [R], à la SCI [Adresse 5] d'un "denier d'entrée" d'un montant de 6.3 00.000 F CFP, en contrepartie "de la propriété commerciale que lui confère les présentes", à savoir le bail signé le même jour.



Selon acte sous seing privé en date du 05 mai 2005, la SCI [Adresse 5] a donné à bail professionnel à [T] [R] deux locaux à usage médical ou paramédical dénommés local Q et R, d'une superficie de 50 m2 chacun, situés au Centre Commercial [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 180.000 F CFP.



[T] [R] a sous loué chacun des cinq locaux à des membres relevant de professions médicales ou paramédicales conformément aux dispositions des baux susvisés.



Par acte authentique du 15 septembre 2016, la SCI [Adresse 5] et [T] [R] ont convenu de résilier partiellement le bail du 06 juillet 2004, concernant le local K.



Par acte d'huissier en date du 19 octobre 2018, la SCI [Adresse 5] a fait signifier à [T] [R] un commandement de payer contenant rappel de la clause résolutoire pour obtenir paiement de loyers impayés à hauteur de 5.679.070 F CFP et d'impôts et redevances dus à la commune de FAA'A pour un montant de 1.088.958 F CFP.



Par acte d'huissier en date du 27 février 2019, et requête déposée au greffe le 04 mars 2019, la SCI [Adresse 5] a assigné [T] [R] et [Z] [M] devant le Tribunal Civil de Première Instance de PAPEETE.



Par jugement du 21 juillet 2022 auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, le tribunal civil de PAPEETE a :



- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux baux signés entre la SCI [Adresse 5], preneur, et [T] [R], les 06 juillet 2004 et 05 mai 2005, à compter du 19 novembre 2018,

- condamné [T] [R] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 5.679.070 F CFP au titre des loyers impayés à la date du 1er mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2018,

- débouté la SCI [Adresse 5] de ses demandes relatives aux charges et impositions,

- débouté la S CI [Adresse 5] de sa demande de condamnation in solidum de [Z] [M] au titre des impayés locatifs de [T] [R],

- mis hors de cause [Z] [M],

- condamné [T] [R] à payer à la SCI [Adresse 5] au titre de l'indemnité de procédure conventionnelle prévue :

= la somme de 408.034 F CFP au titre du bail du 06 juillet 2004,

= la somme de 381.806 F CFP au titre du bail du 05 mai 2005,

- prononcé la nullité de l'acte sous seing privé du 06 juillet 2004 par lequel les parties ont convenu du versement, par [T] [R], à la SCI [Adresse 5] d'un "denier d'entrée" d'un montant de 6.300.000 F CFP, comme étant dépourvue de cause,

- rappelé qu'en application des dispositions de l'article 1290 du Code Civil dans sa version applicable en Polynésie Française, il appartiendra aux parties d'opérer compensation entre les créances respectives,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française,

- condamné chacune des parties à conserver la charge des dépens qu'elle a engagé.



Suivant déclaration d'appel enregistrée au greffe le 12 août 2022 et dernières conclusions reçues par RPVA au greffe le 9 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et arguments de l'appelant, la SCI [Adresse 5] demande à la cour de :

-débouter M. [R] et Madame [M] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, sauf en ce que M. [R] acquiesce à sa condamnation au titre des arriérés de loyers pour un montant de 5.679.070 FCFP avec intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2018 ;

- infirmer le jugement du 21 juillet 2022 rendu par le Tribunal civil de première instance de Papeete, sauf en ce qu'il a :

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans les deux baux signés entre la SCI [Adresse 5] et [T] [R], les 6 juillet 2004 et 5 mai 2005, à compter du 19 novembre 2018 ;

- condamné [T] [R] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 5.679.070 FCFP au titre des loyers impayés à la date du 1er mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2018 ;

- condamné [T] [R] à payer à la SCI [Adresse 5] au titre de l'indemnité de procédure conventionnelle prévue :

o La somme de 408.034 FCFP au titre du bail du 6 juillet 2004 ; 

o La somme de 381.806 FCFP au titre du bail du 5 mai 2005 ;

-débouter M. [T] [R] et Mme [Z] [M] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

statuant à nouveau sur le reste :

-dire et juger que M. [T] [R] a agi en qualité de prête-nom pour le compte de Mme [Z] [M] au titre des deux baux des 6 juillet 2004 et 5 mai 2005 ;

-condamner in solidum Mme [Z] [M] à payer à la SCI [Adresse 5] l'ensemble des sommes que [T] [R] est condamné à lui verser ;

-condamner in solidum M. [T] [R] et Mme [Z] [M] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 1.088.958 FCFP à titre de remboursement des impôts et contributions supportés par le bailleur, et dire que cette somme est productive d'intérêt au taux légal à compter du 19 octobre 2018, date de délivrance du commandement de payer ;

-rejeter les demandes, fins et prétentions de M. [T] [R] et Mme [Z] [M], et en tout état de cause, déclarer prescrite la demande en nullité de l'acte sous seing privé du 6 juillet 2004 par lequel les parties ont convenu du versement par M. [T] [R] à la SCI [Adresse 5] d'un denier d'entrée ;

-condamner in solidum M. [T] [R] et Mme [Z] [M] à payer à la SCI [Adresse 5] une somme de 450.000 FCFP au titre des frais irrépétibles et à supporter les dépens dont distraction d'usage au profit de la SELARL MIKOU en ce inclus une somme de 29.346 FCFP au titre du commandement de payer délivré le 19 octobre 2018 ;



Suivant dernières conclusions reçues par RPVA au greffe le 18 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens et arguments de l'intimé, M. [T] [R] et Mme [Z] [M] demandent à la cour de :

Vu les articles 1108, 1109, 1110. 1131. 1289 et suivants, 1321, 2244 et 2177 du code civil tel qu 'applicable en Polynésie française ;

Vu l'article L. 145-1 du code de commerce ;

Vu les articles 4, 5, 351, 406 et 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Vu les jurisprudences citées ;

Vu les dispositions des baux professionnels conclus entre les parties ;

-rejeter la requête d'appel de la SCI [Adresse 5] et la débouter de toutes ses demandes, 

En conséquence,

-confirmer le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le Tribunal civil de première instance de Papeete en toutes ses dispositions ;

-condamner la SCI [Adresse 5] au paiement de la somme de 300.000 Fcfp en faveur de Mme [Z] [M] et la somme de 300.000 Fcfp en faveur de M. [T] [R], à titre de dommages et intérêts ;

condamner la SCI [Adresse 5] au versement de la somme de 200.000 F CFP à titre d'amende civile pour appel abusif ;

-condamner la SCI [Adresse 5] au versement de la somme de 450.000 F CFP au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction d'usage.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mai 2023.

 

MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la recevabilité de l'appel :



La recevabilité de l'appel n'est pas discutée et aucun élément de la procédure ne permet à la cour d'en relever d'office l'irrégularité.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



Il n'est pas contesté en appel que M. [R] ne justifie pas s'être acquitté des arriérés visés dans le commandement de payer délivré le 19 octobre 2018.



En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce que le Tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au titre de chacun des 2 baux concernés à la date du 19 novembre 2018 et condamné M. [R] au titre de l'indemnité conventionnelle de procédure prevue dans les baux. 



Sur le montant de la dette locative :



En cause d'appel, M. [R] " acquiesce à la décision du Tribunal civil de première instance de Papeete qui la condamné au paiement des loyers à hauteur de 5.679.070 FCFP".



Le jugement rendu le 21 juillet 2022 par le Tribunal de première instance de Papeete sera confirmé par suite en ce qu'il a par des motifs pertinents condamné M. [R] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 5.679.070 FCFP au titre des loyers impayés à la date du 1er mars 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2018.



Sur le montant des charges :



M. [R] s'est engagé à l'article 8 de chacun des baux à rembourser à la SCI [Adresse 5], les frais d'ordures ménagères afférentes aux locaux loués.



Il est justifié en appel de ce chef d'une facture de 766 027 FCP restée impayée au titre de l'année 2016 et d'un commandement de payer au titre de l'année 2012 d'un montant de 231 700 FCP qui est prescrit par application de l'article 2277 du code civil. 



 Il sera par suite fait droit à la demande en appel à hauteur de la somme de 766 027 FCP justifiée et non prescrite avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2018 ;





Sur la demande de condamnation in solidum avec Mme [Z] [M] :



Selon les dispositions de l'article 1321 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française : "Les contre-lettres ne peuvent avoir leur effet qu'entre les parties contractantes ; elles n'ont point d'effet contre les tiers."



Selon l'article 1315 du même code "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



La SCI [Adresse 5] invoque l'existence d'une contre lettre par interposition de personne, entre [Z] [M] et [T] [R] par ailleurs concubins, la première étant selon elle le véritable preneur des baux des 06 juillet 2004 et 05 mai 2005, et le second son prête-nom.



La SCI [Adresse 5], tiers à l'opération simulée, a qualité pour en invoquer l'existence, et à ce titre, il lui appartient de rapporter la preuve de l'existence, au jour de la conclusion des contrats de baux, d'une contre- lettre, aux termes de laquelle [Z] [M] serait en réalité le preneur des locaux loués à [T] [R], preuve qu'en sa qualité de tiers étranger à l'opération simulé, elle peut rapporter par tout moyen.



Toutefois aucun élément davantage en appel qu'en première instance est de nature à démontrer l'état d'insolvabilité de [T] [R] à la date de la signature des deux baux, ni le fait que [Z] [M] aurait exclusivement mené les négociations avec la SCI [Adresse 5] en vue de la location, ou que c'est elle qui aurait réalisé entièrement et financé les travaux effectués sur les locaux loués par les baux des 06 juillet 2004 et 05 mai 2005, réglé la convention de denier d'entrée ou assurer continûment la trésorerie de [T] [R].



Au surplus si la société maintient que [T] [R] est insolvable ; qu'il n'a jamais travaillé et n'a jamais justifié du moindre patrimoine pouvant garantir sa solvabilité et que si elle a accepté de contracter c'est uniquement parce que Mme [M] avait assuré qu'elle serait la réelle propriétaire et débitrice, elle ne peut soutenir l'existence d'une opération simulée.



La SCI [Adresse 5] invoque également la nécessité pour [Z] [M], de ne pas apparaître comme cocontractant en raison du risque d'accusation de délit de compérage, lequel se peut être défini comme un accord entre médecin, d'une part et un pharmacien de l'autre, tendant à réserver au premier, directement ou indirectement, une part des bénéfices réalisés par le second sur la vente de produits prescrits, et constitue une infraction pénale et une faute disciplinaire.



Or même si les baux avaient directement été conclus entre Mme [Z] [M], il n'est pas établi que les médecins n'auraient pas été demeurés libres de louer ou non et d'établir leurs diagnostics et prescriptions à leur patientèle. De même, rien ne justifie que leurs patients auraient été contraints de se rendre à la pharmacie de Mme [Z] [M] pour acheter les médicaments prescrits et auraient pu à tout moment choisir de se rendre dans une autre officine.



En conséquence, la simple conclusion de baux professionnels entre une pharmacienne et des médecins n'aurait pas a priori constitué le délit de compérage, malgré la proximité des locaux de chacun.



C'est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a retenu qu'il n'était pas justifié dans les circonstances de l'espèce de l'existence d'une convention de prête-nom et débouté de ce chef la SCI [Adresse 5].



Sur la demande reconventionnelle en restitution du 'denier d'entrée':





L'article 1304 du code civil dispose que 'Dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n 'est pas limitée à moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans (...) Ce temps ne court (...) Dans le cas d'erreur du jour ou ils ont été découverts'.



En l'espèce, les parties ont déterminé la nature indemnitaire du "denier d'entrée" versé, convenu lors de la signature du bail du 6 juillet 2004, qui constitue la "contrepartie de la propriété commerciale" que confère le bail commercial signé le même jour sur les locaux loués à [T] [R].



Or, le bail signé par [T] [R] ne lui a, de toute évidence, conféré aucune propriété commerciale sur les locaux loués, dès lors qu'il s'agissait d'un bail professionnel soumis aux dispositions de la délibération n°71-lll de l'Assemblée Territoriale du 12 juillet 1971.





Il en résulte que la convention sous seing privé du 6 juillet 2004, par laquelle les parties ont convenu du versement, par [T] [R], à la SCI [Adresse 5] d'un "denier d'entrée" d'un montant de 6.300.000 F CFP, en contre partie "de la propriété commerciale que lui confère les présente", est dépourvue de cause, et qu'elle est donc frappée de nullité.



S'agissant d'une nullité relative et non absolue elle est soumise à la prescription de l'article 1304 susvisé.



En l'espèce si le denier d'entrée a été convenu dans le cadre d'une convention signée le 6 juillet 2004, en même temps que la signature du bail portant sur les 3 premiers locaux, force est de constater qu' il n'est pas justifié que l'erreur de droit de M. [R] ait été découverte antérieurement à la présente instance et n'est dès lors pas prescrite.



Le tribunal sera confirmé en conséquence de ce chef.



Sur la demande de dommages et intérêts de M. [R] :



L'action de la SCI [Adresse 5] ne peut être interprétée comme abusive dans les circonstances de l'espèce dès lors qu'elle correspond à sa volonté d'assurer par les moyens légaux à sa disposition la conservation de ses droits ; 



Qu'il y a lieu en conséquence de rejeter la demande faite par M. [R] à ce titre. 



Sur l'article 407 du code de procédure civile de Polynésie française : 



 Il n'apparait pas inéquitable de laisser à la charge des parties leurs frais irrépétibles ;



Sur les dépens



 En application de l'article 406 du code de procédure civile , chacune des parties ayant partiellement succombé sur ses demandes supportera ses propres dépens.







 PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant contradictoirement et en dernier ressort ;



Déclare l'appel recevable ;



Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la SCI [Adresse 5] de ses demandes relatives aux charges et impositions ;



Et statuant à nouveau :



Condamne [T] [R] à payer la SCI [Adresse 5] la somme de 766 027 FCP au titre des charges et impositions avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2018 ;



Y ajoutant :



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Laisse à chacune des parties ses propres dépens.



Prononcé à Papeete, le 24 août 2023.



Le Greffier, Le Président, 





signé : M. SUHAS-TEVERO signé : N. TISSOT