Cour d'Appel · Chambre 3-4 — 24 août 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4



ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION

DU 24 août 2023



N°2023/141













Rôle N° RG 22/10368 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJY5J







S.C.I. CAP EST LOISIRS





C/



S.A.S. AUCHAN HYPERMARCHE





































Copie exécutoire délivrée le :

à :



Me Romain CHERFILS 



 Me Paul GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Arrêt de la Cour de Cassation de PARIS en date du 01 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 461 F-D cassant partiellement l'arrêt du 26 novembre 2020 par la cour d'appel d'Aix en Provence (chambre 1-7)





Déclarante à la saisine



S.C.I. CAP EST LOISIRS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège est sis [Adresse 3] - [Localité 1]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Etienne PIERI, avocat au barreau de MARSEILLE





Défenderesse à la saisine



S.A.S. AUCHAN HYPERMARCHE venant aux droits de la SA AUCHAN FRANCE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, dont le siège est sis [Adresse 2] - [Localité 4]

représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Hervé TANDONNET avcoat au barreau de LILLE













*-*-*-*-*

















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Mai 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, chargés du rapport.



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.





Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Françoise PETEL, Conseiller

Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller







Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 août 2023, après prorogation du délibéré







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 août 2023.



Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









* * *







Selon acte sous seing privé en date du 17 juin 2008, la SCI Cap Est loisirs a consenti à la SA Auchan un bail commercial afférent à des locaux d'une surface de 4 557 m² dépendant d'un centre commercial alors en projet et devant être édifié sur un terrain situé [Adresse 5] à [Localité 9] pour une SHON programmée de 59 300 m².



Le bail commercial a été conclu sous trois conditions suspensives :

' acquisition par le bailleur des terrains cadastrés [Cadastre 8] R [Cadastre 6] et R [Cadastre 7],

' obtention 'd'un ou plusieurs permis de construire devenus définitifs permettant la réalisation du centre commercial',

' obtention définitive par le bailleur des autorisations administratives nécessaires.

















Ces conditions suspensives devaient être réalisées avant le 31 décembre 2014 et il était prévu que 'Au plus tard dans les trente jours suivant l'expiration du délai de réalisation des conditions suspensives, le bailleur notifiera au preneur par lettre recommandée avec avis de réception, la réalisation ou la non réalisation des conditions suspensives susvisées'.



La SA Auchan France a versé dès la signature du bail une indemnité de 1 909 500,00 euros HT dont 75% devaient être restitués en cas de non réalisation des conditions suspensives, les 25% restant étant stipulés acquis à la SCI Cap Est loisirs 'au titre de la participation du preneur aux frais d'études et de faisabilités préalables à la signature du présent bail'.



La SCI Cap Est loisirs a obtenu un permis de construire le 26 avril 2010 et a démarré des travaux le 9 avril 2014. Elle n'a pas acquis l'intégralité des terrains cadastrés [Cadastre 8] R [Cadastre 6] et R [Cadastre 7]. 



Par acte d'huissier en date du 6 février 2015, la SA Auchan France a fait assigner la SCI Cap Est loisirs devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d'obtenir notamment :

- le prononcé de la caducité du bail du 17 juin 2008 au 31 décembre 2014,

- la somme de 1 432 125,00 euros avec intérêts à compter du 1er janvier 2015 au titre de la restitution de 75 % de l'indemnité versée au moment de la signature du bail,

- la somme de 477 375,00 euros avec intérêts à compter du 1er janvier 2015 au titre des frais d'étude et de faisabilité non réalisés par la SCI Cap Est loisirs.



Par jugement contradictoire en date du 3 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Marseille, a :

- déclaré recevable l'intervention volontaire de la SAS Auchan hypermarché venant aux droits et obligations de la SA Auchan France,

- déclaré irrecevable l'exception de sursis à statuer soulevée par la SCI Cap Est loisirs,

- prononcé la caducité du contrat de bail sous conditions suspensives conclu le 17 juin 2008 entre la SCI Cap Est loisirs et la SA Auchan France aux droits et obligations de laquelle vient la SAS Auchan hypermarché à compter du 31 décembre 2014,

- condamné la SCI Cap Est loisirs à verser à la SAS Auchan hypermarché la somme de 1432125,00 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 1er janvier 2015,

- condamné la SCI Cap Est loisirs à verser à la SAS Auchan hypermarché la somme de 477375,00 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 6 février 2015,

- condamné la SCI Cap Est loisirs à verser à la SAS Auchan hypermarché la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté la demande formée par la SCI Cap Est loisirs sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute autre demande,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné la SCI Cap Est loisirs aux entiers dépens.



Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 18 janvier 2019, la SCI Cap Est loisirs a interjeté appel de cette décision.



Par arrêt du 26 novembre 2020, la chambre 1-7 de la cour d'appel a :

- confirmé en toutes ses dispositions le jugement querellé,

Y ajoutant,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la SCI Cap Est loisirs à payer à la SAS Auchan hypermarché la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,









- débouté l'appelante de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de l'instance d'appel,

- condamné l'appelante aux entiers dépens d'appel.



Sur le pourvoi formé par la société Cap Est loisirs , la Cour de cassation a par arrêt du 1er juin 2022, cassé et annulé l'arrêt de la cour d'appel, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Cap Est loisirs à payer à la société Auchan hypermarché la somme de 477375 euros avec intérêts capitalisés au taux légal à compter du 6 février 2015.



La cour de cassation a énoncé :

qu'il résulte de la combinaison des articles 1134 et 1376 anciens du code civil qu'il n'y a pas de paiement de l'indu lorsque le règlement est intervenu en exécution d'une convention passée entre les parties,

que pour condamner le bailleur à restituer la somme de 477375 euros, l'arrêt retient que sur le terrain juridique de la répétition de l'indu, en l'absence de la preuve de la réalisation par le bailleur d'études et de leur coût, le preneur était fondé à réclamer la restitution de la somme versée à ce titre,

qu'en statuant ainsi, alors que le paiement a été fait en exécution d'un contrat qui imposait au preneur le versement immédiat d'une indemnité et prévoyait, en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives, que cette indemnité resterait acquise au bailleur pour la partie évaluée à 25%, correspondant à la participation du preneur, aux frais d'études et de faisabilité préalables à la signature du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés.



La SCI Cap Est loisirs a saisi la cour de renvoi par déclaration de saisine du 19 juillet 2022.



Par conclusions déposées et notifiées le 3 avril 2022, l'appelante demande à la cour, vu les articles 1134 et 1376 du code civil de :

- Dire et juger recevable la SCI Cap Est loisirs en son appel et le dire bien fondé,

- Infirmer le jugement rendu le 3 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Marseille, en ce qu'il a condamné la société Cap Est loisirs à payer à la société Auchan hypermarché la somme de 477 375 euros avec intérêts capitalisés calculé au taux légal à compter du 6 février 2015,

Statuant à nouveau,

- Débouter la société Auchan hypermarché de ses demandes, fins et conclusions.

- Condamner en cause d'appel la SAS Auchan hypermarché à payer à la SCI Cap Est loisirs en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 5000 euros.

- Condamner la SAS Auchan hypermarché aux dépens d'appel ces derniers distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, Avocats associés aux offres de droit.



Par conclusions déposées et notifiées le 4 avril 2023, la société Auchan hypermarché demande à la cour, vu les articles 1134, 1142, 1147, 1152 du code civil de :

À titre principal :

. Juger que la somme réclamée par la SCI Cap Est loisirs constitue une indemnité au sens des dispositions du bail du 17 juin 2008,

. Juger que la SCI Cap Est loisirs ne peut prétendre au paiement d'aucune indemnité consécutive à la caducité du contrat de bail du 17 juin 2008,

À titre subsidiaire, pour le cas où la cour jugerait que la SCI Cap Est loisirs pourrait prétendre au paiement de l'indemnité prévue à l'article 1.6 du contrat de bail du 17 juin 2008 :

. Juger que cette indemnité n'est pas forfaitaire mais constituée d'une participation aux frais d'études et de faisabilités préalables à la signature du bail, engagées par la SCI Cap Est loisirs,;

. Juger que la SCI Cap Est loisirs ne justifie d'aucune somme liée à la réalisation des frais d'études et de faisabilités préalables,







À titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la cour jugerait que la SCI Cap Est loisirs peut prétendre au paiement de l'indemnité prévue à l'article 1.6 du contrat de bail du 17 juin 2008, et que cette indemnité serait forfaitaire :

. Juger que cette indemnité est manifestement excessive au regard du préjudice justifié par la SCI Cap Est loisirs évalué à zéro,

. Réviser en conséquence à zéro euro cette indemnité par application de l'article 1152 du Code civil,

En tout état de cause

. Confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Marseille en date 03 décembre 2018 en ce qu'il a condamné la SCI Cap Est loisirs à verser à la SAS Auchan Hypermarché la somme de 477375,00 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 06 février 2015,

. Rappeler en tant que de besoin le caractère définitif des autres chefs de dispositifs,

Y ajoutant :

. Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires de la SCI Cap Est loisirs ,

. Condamner la SCI Cap Est loisirs à verser à la SAS Auchan hypermarché la somme de 4000 euros au titre de la présente procédure d'appel sur renvoi après cassation en application de l'article 700 du code de procédure civile,



. Condamner la SCI Cap Est loisirs aux dépens de la présente instance d'appel sur renvoi après cassation, ces derniers distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj sur son offre de droit.



La procédure a été clôturée le 2 mai 2023.





MOTIFS :



Il résulte des dispositions de l'arrêt de cassation partielle du 1er juin 2022 que la saisine de la cour est limitée au seul chef du jugement ayant condamné la SCI Cap Est loisirs à verser à la SAS Auchan hypermarché la somme de 477375,00 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 6 février 2015.



La circonstance qu'il est définitivement jugé que le bail est caduc pour défaut de réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire au 31 décembre 2014 ne fait aucunement obstacle à ce que la société Auchan hypermarchés soutienne, à l'appui de sa demande de remboursement de la somme de 477375,00 euros, le moyen selon lequel cette non-réalisation des conditions suspensives serait due exclusivement au bailleur, ce qui exclurait toute indemnisation à son profit.



Le contrat de bail sous conditions suspensives signé le 17 juin 2008 entre les parties contient les stipulations suivantes :



- à l'article 1.3 intitulé 'conditions suspensives', dernier paragraphe :

'À défaut de réalisation d'une seule des conditions suspensives an le délai ci avant prévu, le présent contrat deviendrait donc caduc, sans indemnité de part et d'autre - sous réserve de ce qui est stipulé à l'article 1.6 ci-après- bailleur et preneur étant déliés de tout engagement et les sommes versées par le preneur lui seront remboursées, sans intérêt, dans les quinze jours de la constatation de la non-réalisation de l'une des conditions suspensives, à l'exclusion :

- des frais et honoraires afférents à l'établissement du bail,

- de la quote-part de l'indemnité restant acquise au bailleur dans les termes définis par l'article 1.6.



- à l'article 1.6 intitulé 'indemnité' :

'Pour garantir l'ensemble des obligations lui incombant, le preneur verse ce jour au bailleur qui le reconnaît et lui en donne quittance, une indemnité d'un montant égal à douze mois de loyers HT, soit 1 909 500 € (un million neuf cent neuf mille cinq cents euros).





En cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives, soixante quinze pour cent (75%) de cette somme seront restitués au preneur et les vingt cinq pour cent (25%) restants seront acquis au bailleur, au titre de la participation du preneur aux frais d'études et de faisabilité préalables à la signature du présent bail.

Cette somme est non productive d'intérêts au profit du preneur.'



Il résulte clairement de ces stipulations, et en particulier celles reproduites en gras par la cour, que le preneur s'est engagé à verser au bailleur une somme, que les parties ont évaluée à 25% de douze mois de loyers HT, soit un montant forfaitaire, au titre de sa participation aux frais d'études et de faisabilité d'ores et déjà exposés par le bailleur, préalablement à la signature du bail, dont il ne pouvait méconnaître l'existence et l'importance au regard de l'ampleur de l'opération envisagée et des documents annexés au bail (cahier des prescriptions techniques et architecturales, plans, états des risques naturels et technologiques et annexes...), en acceptant que cette participation aux frais reste acquise au bailleur même en cas de caducité du bail pour non-réalisation des conditions suspensives.



Contrairement à ce qu'affirme l'intimée, la caducité du contrat n'exclut pas le paiement de l'indemnité que les parties ont expressément et précisément stipulé comme étant due en cas de caducité.



D'autre part, la quote part de 25% est définie non pas comme l'indemnisation d'un préjudice subi par le bailleur mais comme une participation aux frais engagés par le bailleur dans un projet commun.

Elle ne présente pas le caractère d'une clause pénale soumise au pouvoir de modération du juge.



La société Auchan hypermarché a accepté le principe de cette participation alors qu'elle ne pouvait ignorer les aléas afférents à un projet d'une telle ampleur impliquant de nombreux intervenants techniques, politiques et financiers.

Elle ne démontre pas, par ailleurs, que la non-réalisation des conditions suspensives, et en particulier le défaut d'engagement, dans un délai utile, des travaux de construction du centre commercial serait imputable à une faute du bailleur.



La société Auchan hypermarché sera en conséquence déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 477375,00 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 6 février 2015, le jugement étant infirmé.



Partie succombante à la présente instance, la société Auchan hypermarché sera condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile comme il sera dit au dispositif.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,



Infirme, dans les limites de sa saisine, le jugement rendu le 3 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu'il a condamné la société Cap Est loisirs à payer à la société Auchan hypermarché la somme de 477 375 euros avec intérêts capitalisés calculés au taux légal à compter du 6 février 2015,



Statuant à nouveau,



Déboute la société Auchan hypermarché de sa demande à ce titre,











Condamne la SAS Auchan hypermarché à payer à la SCI Cap Est loisirs en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 2000 euros à titre d'indemnité pour frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance après cassation,



Condamne la SAS Auchan hypermarché aux dépens de la présente instance après cassation, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRESIDENT