Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 30 août 2023

N° RG 22/00015 - N° Portalis DBV2-V-B7G-I7A6







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 30 AOUT 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



15/00086

Président du tribunal judiciaire du [Localité 5] du 25 novembre 2021





APPELANTS :



Monsieur [TL] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 10]



représenté et assisté par Me Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du [Localité 5] plaidant par Me GACEM





Madame [N] [W]

[Adresse 2]

[Localité 10]



représentée et assistée par Me Olivier JOUGLA de la SELARL EKIS, avocat au barreau du [Localité 5] plaidant par Me GACEM







INTIMES :



Monsieur [TL] [T]

né le 18 juillet 1972 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]



représenté et assisté par Me Stanislas MOREL de la SCP DPCMK, avocat au barreau du [Localité 5]





Madame [Y] [X] épouse [T]

née le 27 décembre 1969 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Adresse 8]

[Localité 7]



représentée et assistée par Me Stanislas MOREL de la SCP DPCMK, avocat au barreau du [Localité 5]





Maître [D] [G] notaire associé de la SCP MSICA & BLONDEL

[Adresse 1]

[Localité 10]



représenté par Me Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen et assisté de Me Nicolas CHATAIGNIER, avocat au barreau du [Localité 5]





Monsieur [S] [K]

né le 20 février 1976 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 10]



représenté par Me Emmanuel CARDON, avocat au barreau du [Localité 5]





COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 17 mai 2023 sans opposition des avocats devant Mme Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme [I] [J] 





DEBATS :



A l'audience publique du 17 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 août 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 30 août 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, présente lors de la mise à disposition.





*

 * *



 

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte dressé le 27 juin 2007 par Me [D] [G], notaire au [Localité 5], les consorts [P] ont vendu à M. [S] [K] une maison d'habitation située [Localité 5], pour le prix de 55 000 euros.



Celui-ci l'a vendue le 22 septembre 2008 à M. [TL] [T] et à Mme [Y] [X] épouse [T] pour le prix de 145 000 euros par acte établi par Me [D] [G].



Ces derniers l'ont vendue à M. [TL] [Z] et à Mme [N] [W] le 20 octobre 2010 pour le prix de 150 000 euros par acte dressé par Me [B] [O], notaire au [Localité 5].



Par ordonnance du 16 juillet 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance du Havre, saisi par M. [TL] [Z] se plaignant de l'existence de vices de construction de l'immeuble à l'occasion de travaux d'aménagement de la cuisine au rez-de-chaussée, a fait droit à sa demande de réalisation d'une expertise au contradictoire de ses vendeurs et a désigné à cet effet M. [F] [V]. Le 14 janvier 2014, cette mesure a été étendue à M. [S] [K] et à la Sas Normandie Seine Immobilier, agence immobilière ayant négocié la vente entre 

M. [Z] et les époux [T].



Suivant acte d'huissier de justice du 30 décembre 2014, M. [TL] [Z] a fait assigner ses vendeurs et la Sas Normandie Seine Immobilier devant le tribunal de grande instance du Havre.



L'expert judiciaire a établi son rapport d'expertise le 1er juin 2015. 



Par arrêt du 1er décembre 2015, la cour d'appel de Rouen a infirmé l'ordonnance de référé du 20 janvier 2015 du président du tribunal de grande instance du [Localité 5] et a déclaré l'expertise judiciaire commune à Me [D] [G], notaire associé de la Scp Msica et Blondel. 



Suivant ordonnance du 29 mars 2016, le juge des référés du même tribunal a fait droit à la demande de M. [TL] [Z] aux fins de réouverture des opérations d'expertise pour qu'elles soient communes à Me [D] [G].



Cette ordonnance a été infirmée par la cour d'appel de Rouen saisie d'un appel de Me [D] [G], laquelle a, dans un arrêt du 25 janvier 2017, déclaré M. [TL] [Z] irrecevable en sa demande de réouverture des opérations d'expertise.

 

Par acte d'huissier de justice du 21 novembre 2016, M. et Mme [T] ont appelé en garantie M. [S] [K]. 



Le 1er février 2017, M. [TL] [Z] et Mme [N] [W] ont fait intervenir à l'instance Me Samuel Msica. 



Ces instances ont été jointes. 



Par jugement du 25 novembre 2021, le tribunal a :

- débouté M. [TL] [Z] et Mme [N] [W] de l'ensemble de leurs demandes, 

- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes d'appel en garantie formées par M. et Mme [T], la société Normandie Immobilier et Me [G], celles-ci étant sans objet, 

- dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, 

- condamné solidairement M. [TL] [Z] et Mme [N] [W] aux entiers dépens, dans lesquels seront inclus les frais d'expertise judiciaire de 

M. [V].



Par déclaration des 3 et 20 janvier 2022, M. [TL] [Z] et Mme [N] [W] ont formé un appel contre le jugement uniquement à l'encontre de M. et Mme [T], de la Scp Msica et Blondel, et de Me [D] [G]. 



Ces instances ont été jointes le 28 février 2022.



Par exploits des 24 et 30 juin 2022, M. et Mme [T], la Scp [D] [G] & [R] [C], et Me [D] [G] ont respectivement fait assigner M. [S] [K] en appel provoqué. 



Suivant ordonnance du 11 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a notamment déclaré irrecevable l'appel formé par Mme [N] [W] et M. [TL] [Z] contre la Scp [D] [G] & [R] [C], non partie en première instance. 





EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 1er avril 2022, Mme [N] [W] et 

M. [TL] [Z] demandent de voir en application des articles 1231-1, 1641, 1643, 1644, 1992, et 1240 du code civil :

- débouter les époux [T] et Me [G] de toutes leurs demandes, 

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du [Localité 5] le 25 novembre 2021 en ce qu'il : 

. déboute M. [TL] [Z] et Mme [N] [W] de l'ensemble de leurs demandes, 

. dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

. condamne solidairement M. [TL] [Z] et Mme [N] [W] aux entiers dépens, dans lesquels seront inclus les frais d'expertise judiciaire de 

M. [V], 



statuant à nouveau, 



à titre principal, 

- prononcer la résolution judiciaire de la vente de l'immeuble sis au [Adresse 4] conclue le 20 octobre 2010 aux torts du vendeur avec toute conséquence de droit, 

- condamner conjointement et solidairement M. et Mme [T] à leur payer la somme en principal de 196 394,01 euros provisoirement arrêtée, au titre de la restitution du prix de vente et indemnisation des frais financiers, préjudices matériels et immatériels subséquents, à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir, en conséquence du prononcé de la résolution judiciaire de la vente, avec intérêt au taux légal à compter du 25 janvier 2016, date de l'exploit introductif d'instance devant le tribunal judiciaire du [Localité 5], 

- dire et juger que la restitution de l'immeuble par leurs soins à M. et Mme [T] sera réalisée dans l'état dans lequel il se trouve et aux frais de ces derniers, 









à titre subsidiaire, vu l'article 1240 du code civil, 

- condamner Me [D] [G] ès qualités à leur payer la somme en principal de 

196 294,01 euros provisoirement arrêtée, à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 2017, date de l'exploit introductif d'instance devant le tribunal judiciaire du [Localité 5], 

 

en tout état de cause, 

- rejeter tous moyens et conclusions contraires des époux [T] et de Me [D] [G], 

- condamner conjointement et solidairement les époux [T] et Me [D] [G] ès qualités, ou l'un à défaut de l'autre, à leur payer la somme de 20 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral et celle de 9 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en référé lors de l'expertise judiciaire, en première instance et en appel, outre les entiers dépens, qui comprendront les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise. 



Ils exposent à titre principal que leur immeuble est affecté de vices rédhibitoires cachés antérieurs à la vente du 20 octobre 2010 dont leurs vendeurs avaient connaissance et qu'ils ont tus par réticence dolosive pour vendre leur immeuble rapidement et sans perte financière, de sorte que la clause de non-garantie leur est inopposable ; que ces derniers ont vendu l'immeuble en raison de son état de délabrement avancé qu'ils ne pouvaient pas reprendre par des travaux de structure en raison de leurs difficultés financière irrémédiables ; que leurs vendeurs sont de mauvaise foi car ils ne les ont pas informés des désordres affectant la salubrité de leur immeuble. 



Ils font valoir à titre subsidiaire que Me [D] [G] a commis une faute délictuelle caractérisée par un manquement à son obligation d'information et de conseil en n'informant pas M. et Mme [T], lors de la vente consentie par M. [S] [K], sur l'état antérieur de la maison et les obligations mises à la charge de ce dernier de réaliser d'importants travaux ; qu'en effet, Me [D] [G] avait été destinataire d'un courrier de la ville du [Localité 5] du 21 août 2006 et avait diligenté la réalisation d'une mission de conseil architectural auprès de M. [U] [M] en novembre 2006 ; qu'ils ont subi une perte de chance certaine de ne pas acheter leur maison et ainsi de ne pas contracter avec M. et Mme [T], ou a minima dans des conditions différentes ; que cette perte de chance est en lien direct avec l'ensemble des fautes commises par le notaire et qu'elle est égale à 99,95 % de leur préjudice financier. 

 

Ils précisent qu'outre ce préjudice, ils ont subi un dommage moral du fait de leurs conditions de vie dans un immeuble mettant leur sécurité en danger et les contraignant à déménager fin décembre 2014 dans un logement Hlm ; que ce déménagement leur a causé une charge financière les ayant obligés à solliciter la suspension de leur crédit immobilier pendant 24 mois, puis l'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel. Ils ajoutent que la situation relative à la maison a causé une détérioration de l'état de santé de Mme [W], victime d'un syndrôme dépressif en janvier 2014 qui perdure, et des troubles du sommeil pour leur fille [A].

 

Par dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2022, M. [TL] [T] et Mme [Y] [X], son épouse sollicitent de voir en application des articles 1134 (ancien), 1103 (nouveau) et suivants, 1641 et suivants, 1353 du code civil :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du [Localité 5] le 25 novembre 2021, 

- débouter M. [Z] et Mme [W] de l'intégralité de leurs demandes à leur encontre, 

- condamner in solidum M. [Z] et Mme [W] au paiement de la somme de 

5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de la Scp Dpcmk, société d'avocats au barreau du [Localité 5], 

- condamner in solidum M. [Z] et Mme [W] à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre à la demande de M. [K] ou de Me [G] à quelque titre que ce soit, 



à titre subsidiaire, en vertu des articles 1134 (ancien), 1103 (nouveau) et suivants, 1641 et suivants, 1792 et suivants, 1353 du code civil,

- condamner M. [K] à les garantir de toute condamnation en principal et accessoire qui pourrait être prononcée à leur encontre à la demande de M. [Z] et de Mme [W], 

- condamner M. [K] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de la Scp Dpcmk, société d'avocats au barreau du [Localité 5], 

- débouter Me [G] de ses demandes présentées contre eux.



Ils font valoir que la majeure partie des désordres évoqués par l'expert judiciaire étaient apparents au jour de la vente (éventration des murs porteurs du sous-sol, problèmes de charpente, présence de tirants, d'un faux aplomb, et de fissures sur la façade arrière de la maison) et ne peuvent pas justifier l'action engagée ; que, subsidiairement, ils n'avaient pas eux-mêmes, connaissance des vices invoqués et de leur importance étant profanes en matière de construction immobilière et n'ayant réalisé aucuns travaux permettant d'avoir une connaissance étendue de la situation litigieuse ; que le vice caché correspondant à la présence d'étais situés à l'intérieur du mur de la cuisine n'est pas suffisamment grave. 



Ils ajoutent que les acquéreurs n'apportent pas la preuve de la connaissance exacte des vices cachés par les vendeurs. Ils précisent que l'acte de vente par M. [K] du 22 septembre 2008 ne mentionne pas l'état antérieur dangereux de l'immeuble contrairement aux indications portées dans l'acte du 27 juin 2007 (rapport amiable de M. [U] [M] de 2006, intervention de la ville du [Localité 5] en 2006) ; que 

M. [S] [K] a reconnu être l'auteur des travaux qui constituent le vice caché invoqué, qu'ils ont acquis la maison en très bon état d'entretien apparent dans laquelle ils n'ont fait aucun travaux affectant sa structure ; qu'ils n'y sont restés que deux ans car ils ont été contraints de la vendre pour des raisons économiques et non pas en raison de son état et de la découverte de vices ; que les appelants ont vécu plus longtemps qu'eux dans cette maison sans constater le moindre problème hormis celui relatif à l'étanchéité de la véranda qu'ils ont refaite, qui a été évoqué dans les attestations de MM. [L] et [H], et qui n'a pas été relevé par l'expert judiciaire ; qu'ils n'ont jamais essayé de tromper leurs acheteurs ; qu'ils ont été trompés par M. [S] [K] et n'ont pas été informés par leur notaire des défauts et avertissements préexistants sur l'état de leur maison ; qu'au final, la garantie des vices cachés ne peut pas être mobilisée en application de la clause de non-garantie. 



Ils recherchent à titre subsidiaire la garantie de M. [S] [K] en qualité de constructeur en cas de condamnation à leur encontre à la demande des appelants ; que ce dernier a été informé de l'état déplorable de l'immeuble, n'a pas respecté son engagement de suivre des préconisations particulières pour la conservation de celui-ci, et a réalisé des travaux pour rapidement le revendre 90 000 euros plus cher. 



Concernant le recours en garantie intenté contre eux par Me [G], ils répondent que les attestations de MM. [L] et [H] ne concernent pas le présent litige mais le problème reconnu et réglé de la véranda que les appelants ont d'ailleurs reconstruite, que Me [G] a été trompé par ces attestations ; qu'ils ne connaissaient pas les vices cachés litigieux. 



Par dernières conclusions notifiées le 30 août 2022, Me [D] [G] demande de voir :



à titre principal,

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire du [Localité 5] du 25 novembre 2021 en ce qu'il a :

. rejeté les demandes dirigées contre Me [D] [G], 

. condamné Mme [N] [W] et M. [TL] [Z] au paiement des entiers dépens, 

- débouter ces derniers de toutes demandes dirigées à son encontre, 



à titre subsidiaire, si la cour d'appel infirmait le jugement entrepris et prononçait une condamnation à son encontre :

- infirmer le jugement en ce qu'il a jugé n'y avoir lieu à statuer sur la demande d'appel en garantie formée par Me [G], 



statuant à nouveau, en application de l'ancien article 1382 et, à défaut, du nouveal article 1240 du code civil, 

- condamner in solidum M. [S] [K], M. et Mme [T], à le garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre en principal, intérêts, accessoires, dépens et frais irrépétibles, 

- statuer en toute hypothèse sur l'éventuelle part contributive de chaque défendeur en cas de condamnation in solidum, 



en tout état de cause,

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile, et, statuant à nouveau, condamner in solidum Mme [W] et M. [Z] et, à défaut, toute autre partie succombante, à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de ce texte au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel, 

- condamner in solidum Mme [W] et M. [Z] à payer à la Scp Samuel Msica et [R] Blondel la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu'elle a exposés, 

- condamner in solidum Mme [W] et M. [Z] et, à défaut, toute partie succombante, au paiement des entiers dépens.



Il fait valoir que le rapport d'expertise judiciaire sur lequel les appelants fondent leurs demandes lui est inopposable car les opérations afférentes n'ont pas été menées contradictoirement à son égard ; que la lettre de la ville du [Localité 5] du 21 août 2006, le rapport d'expertise de M. [U] [M] du 12 décembre 2006, et les actes de vente des 27 juin 2007 et 22 septembre 2008, ne corroborent pas les conclusions de l'expert judiciaire sur la faculté d'une remise en état de l'immeuble et sur les préjudices. 



Il ajoute que les appelants, qui ne sont pas parties aux actes qu'il a instrumentés, ne peuvent pas invoquer un prétendu manquement de sa part à son obligation d'information ou à son devoir de conseil envers ses clients M. et Mme [T] qui relève de sa responsonsabilité délictuelle et non pas contractuelle ; qu'en toute hypothèse, ce manquement n'est pas caractérisé ; que ne sont pas démontrés un lien de causalité direct et certain entre la faute reprochée et le préjudice allégué et une perte de chance a fortiori dans les proportions exagérées et injustifiées invoquées par les appelants ; qu'il n'est pas responsable des vices affectant le bien vendu ou de la construction d'une véranda par les appelants ; que l'assiette de calcul de la prétendue perte de chance ne saurait être le prix de vente de l'immeuble ; qu'il n'existe pas de lien entre une prétendue faute de sa part, les autres postes invoqués du préjudice matériel, et le préjudice moral allégué lequel n'est pas démontré. 



Il précise à titre subsidiaire que les frais de l'expertise judiciaire ne peuvent pas être mis à sa charge car elle n'a pas été réalisée à son contradictoire. 

 

Me [G] recherche subsidiairement la garantie de M. [S] [K] et de M. et Mme [T] en vertu de l'article 1240 du code civil. Il expose que, lors de la signature de l'acte de vente le 22 septembre 2008, M. [S] [K] a volontairement dissimulé l'état réel de l'immeuble qu'il ne pouvait ignorer puisqu'il est l'auteur des travaux réalisés au mépris des règles de l'art et des préconisations de M. [M] ; que ce dernier est tenu de réparer les préjudices consécutifs en sa qualité de vendeur-constructeur et de vendeur coupable d'une réticence dolosive. Il ajoute qu'il ressort des attestations de MM. [L] et [H] que M. et Mme [T] avaient connaissance des vices affectant l'immeuble et qu'ils n'en ont pas informé leurs acquéreurs, commettant ainsi une réticence dolosive.



M. [S] [K] a constitué avocat mais n'a pas conclu.



La clôture de l'instruction a été ordonnée le 26 avril 2023.





MOTIFS



Sur la garantie des vices cachés 



- Sur les vices cachés



L'article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.



En l'espèce, au cours de travaux d'aménagement de la cuisine au rez-de-chaussée de la maison, M. [Z] a perçé une cloison légère. Le cabinet Mahé-Villa Experts, expert amiable désigné par son assureur protection juridique, a constaté le 6 décembre 2012 que cette cloison en placoplâtre masquait la présence d'étais au niveau d'un mur en maçonnerie comportant une ouverture permettant le passage de la cuisine vers le salon.



Ce constat a été confirmé par l'expert judiciaire qui a en outre relevé à l'intérieur de l'habitation : 

- que la charpente de la maison repose uniquement sur le plancher au-dessus de la chambre des enfants. Le faîtage a une portée de plus de 8 mètres sans ferme intermédiaire. La sablière repose sur des chevrons qui reposent eux-mêmes sur le plancher en bois du grenier qui est désolidarisé des murs périphériques en raison du mouvement de la bâtisse durant plusieurs années, de sorte que ce solivage du dernier étage n'est plus lié à la structure de la maison, 

- une éventration des murs porteurs du sous-sol, 

- la présence d'étais intégrés dans du ciment le tout supportant un fer sous-dimensionné pour porter les deux étages de la maison au sous-sol, 

- l'existence d'une fissure dans le couloir de la cage d'escalier qui a bougé d'une demi-graduation entre le début de l'expertise et le 1er juin 2015.









A l'extérieur, sur la façade arrière de la maison, l'expert judiciaire a constaté :

- la pose de tirants et l'état de décomposition avancé de l'ensemble, certains datant entre 2007 et 2008,

- l'existence d'un faux aplomb très important entre 4 et 6 centimètres sur l'étage, 

- l'existence d'une plaque en métal bien visible qui désolidarise l'ensemble de la structure, 

- le calfeutrement de fissures qui restent encore apparentes, 

- l'existence d'environ cinq agrafes constituées d'acier d'un diamètre d'un centimètre à l'angle de la maison qui ont été recouverts par du ciment. Selon l'expert judiciaire, ces aciers sont destinés à la confection de dalle et de poteau en béton. M. [AF], voisin, a déclaré que la pose de morceau de ferraille dans les angles avait été réalisée à une époque avant M. et Mme [T].

 

L'expert judiciaire a conclu que les désordres pouvaient compromettre la solidité de l'immeuble et la sécurité actuelle et future de ses occupants ; qu'aucune réhabilitation de la maison n'était possible, et que seule une démolition de celle-ci était préconisée. Aux termes d'un courrier du 6 novembre 2014 visant les risques de dangerosité pour M. [Z], Mme [W], et leurs deux enfants ; il a sollicité auprès du maire du [Localité 5] leur relogement rapide et une décision de mise en péril de l'immeuble. 



Il ressort en outre des éléments adressés par les services municipaux de la ville du [Localité 5] à la demande de l'expert judiciaire que :



- dans deux courriers datés du 31 janvier 2006 adressés aux consorts [P] en vue de prévenir tout risque d'effondrement ou de chute de matériaux, ils les ont invités à faire réaliser un examen technique de leur immeuble présentant des fissures importantes en façade nord et au pignon est et à en réaliser les prescriptions, sous peine de l'engagement d'une procédure de péril à leur encontre,



- dans un courrier daté du 21 août 2006, les services municipaux ont répondu à Me [G] que l'immeuble n'était pas frappé d'un arrêté municipal de péril mais qu'ils avaient dû intervenir auprès des propriétaires le 31 janvier 2006 dans les termes rappelés ci-dessus, 



- par une télécopie du 1er février 2007, l'étude de Me [G] a adressé aux services municipaux du [Localité 5] le rapport d'expertise du 12 décembre 2006 de M. [M], architecte mandaté le 28 novembre 2006 par les consorts [P] pour effectuer une mission de conseil architectural. 



M. [M], en présence de Mme [E], clerc représentant l'étude notariale, a constaté notamment que :

. à l'extérieur, au niveau du pignon ouest, une lézarde importante de 4 à 5 centimètres d'ouverture était implantée en encoignure nord à partir du plancher bas du 1er étage jusqu'au milieu haut du 2ème étage, en encoignue un 'ventre' présentait une désolidarisation complète des harpages d'appareillages de briques ; la façade nord à l'arrière avait fait l'objet de confortements anciens par 5 plats métalliques linéaires scellés et corrodés implantés en parties haute et basse du 1er étage, les plans verticaux et horizontaux de cette façade étaient affectés de défauts de rectitude marqués, une poussée horizontale était matérialisée au droit du plancher haut du 1er étage, des fissures aléatoires avaient une relation directe avec les mouvements de la structure, 

. à l'intérieur, au rez-de-chaussée, le plancher présentait une pente vers le sud, le plafond de la cuisine était affecté de nombreuses fractures, d'effets concaves d'affaissements, et d'une humidification en provenance du conduit de cheminée, le plafond, par ces indications visuelles, prédisposait à penser un état avancé de pourrissement des éléments bois du plancher haut avec perte de stabilité ; 



au 1er étage, le plafond indiquait l'affectation structurelle du plancher du fait de nombreuses fissures présentes, du côté nord-ouest de la chambre la rupture verticale, recensée comme étant la lézarde de l'encoignure nord-ouest, était ouverte pleinement sur l'extérieur n'assurant plus l'étanchéité de l'ouvrage, la pente vers le sud du plancher était reconduite à ce niveau, l'échiffre d'escalier présentait des fissurations structurelles ; au 2ème étage, un affaissement du plancher au nord-ouet était à considérer comme important, la rupture d'encoignure nord-ouest et en pignon ouest était pleinement mise en évidence, le déplacement en translation du plancher bas nord-est avec effet de traction était recensé, l'échiffre d'escalier comportait de nombreux bris et fissurations horizontales avec désaffleurements importants, les paliers étaient affectés de désolidarisations mécaniques. 

 

M. [M] a indiqué qu'en l'état de ses constatations visuelles, existait une antériorité de désordres ayant fait l'objet de mesures confortatives par tirants métalliques linéaires en façade arrière nord pour le maintien des planchers avec les retours de pignons, qui avaient contribué à la bonne tenue de l'ensemble pendant une longue période mais qui aujourd'hui étaient devenus inefficaces au regard des contraintes appliquées aux ouvrages. Il a précisé que la perte de cohésion des appareillages briques, leur porosité, le pourrissement des abouts de planchers, les effets de poussées et de tractions non contenus à différents niveaux, étaient à l'origine de la dégradation structurelle de l'immeuble. 



Il a conclu que :

. l'immeuble était affecté de désordres graves compromettant sa solidité et le rendant impropre à sa destination, les risques encourus d'effondrements partiels ou totaux justifiant une interdiction à l'habitation,

. des possibilités étaient offertes pour stabiliser et sécuriser le site selon les orientations suivantes : une réhabilitation complète de l'immeuble avant ou après sa vente à court terme, ou des confortements provisoires à mettre en place rapidement en attente de la vente ou de la mise en oeuvre des travaux, ou encore la démolition complète du bâtiment. 



L'acte de vente conclu entre les consorts [P] et M. [K] le 27 juin 2007 mentionne à la page 3 qu''A ce jour ladite maison est impropre à l'usage d'habitation conformément au rapport de l'architecte, Monsieur [M], demeuré joint et annexé aux présentes. Ladite maison nécessite des travaux importants de gros oeuvre ainsi que de réhabilitation comme il est indiqué audit document.'. Il a également été stipulé, dans les conditions particulières, aux pages 10 et 11, que l'acquéreur avait pris connaissance de ce rapport d'expertise dont les conclusions étaient rappelées et déclarait acheter en l'état en toute connaissance de cause sans pouvoir se retourner contre le vendeur ou le notaire rédacteur pour quelque cause que ce soit.



Ces stipulations n'ont pas été reprises dans les actes de vente ultérieurs des 22 septembre 2008 et 20 octobre 2010.

 

Lors de la réunion d'expertise judiciaire du 5 novembre 2014, M. [K] a indiqué que, lorsqu'il avait acheté la maison, celle-ci n'était pas habitée et se trouvait en très mauvais état, et qu'il avait fait effectuer des travaux de remise en état et des créations d'ouverture par des entrepreneurs et de la famille proche dont les factures n'ont pas été produites en raison de la survenue d'inondations à son domicile. Il a ajouté que des travaux de reprise des fissures extérieures avaient été réalisées avec des agrafes sur l'angle de la maison, ainsi qu'une pose complète de l'isolation du rez-de-chaussée et de l'étage. Il a nié avoir touché au mur porteur dans la cave. 





Selon l'expert judiciaire, il résulte du rapprochement des clichés produits par M. et Mme [T] et de ceux qu'il a réalisés lors des opérations d'expertise qu'aucune transformation intérieure n'a été effectuée, hormis sur la véranda par M. [Z] et Mme [W].



Il se déduit de ces éléments que les désordres existaient avant la vente du 20 octobre 2010. M. [K] les a cachés visuellement en ne procédant pas aux préconisations alarmistes de M. [M] nécessitant une mise en conformité de grande ampleur de l'ouvrage et en réalisant d'autres travaux qui étaient, selon l'expert judiciaire, 'purement et simplement du cache misère, le tout pour effectuer une vente très rapide à Monsieur et Madame [T]'. L'expert judiciaire indique que la structure même de l'édifice (murs périphériques, mur de soutènement, charpente) a subi d'importantes transformations à la suite des travaux de M. [K] qui n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art. Il a ainsi constaté que les étais avaient subi une forte poussée de charge verticalement.



Il a de plus précisé que l'aspect général de la structure externe était visible et pouvait susciter des doutes sur la solidité de l'immeuble pour des personnes ayant un contact régulier avec l'immobilier, ce qui n'étaient pas le cas des acquéreurs, ni des vendeurs. Il a ajouté que les autres désordres ne pouvaient pas être visibles, étant masqués derrière le placoplâtre ou n'étant pas accessibles dans le sous-sol.



En tout état de cause, l'ampleur et la gravité des désordres affectant l'immeuble n'a été portée à la connaissance des acquéreurs qu'à l'issue des opérations de l'expertise judiciaire. 



Le moyen avancé par M. et Mme [T] du caractère apparent de certains désordres n'est pas fondé. 



La preuve des vices cachés affectant l'immeuble des appelants est apportée dans toutes ses composantes.



- Sur la clause d'exclusion de la garantie



L'article 1643 du code civil prévoit que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



En l'espèce, à l'appui de leurs demande présentées contre leurs vendeurs, M. [Z] et Mme [W] versent aux débats les attestations de MM. [L] et [H], voisins de M. et de Mme [T] lors de leur occupation de la maison. 



M. [L] explique que M. [T] lui a fait part des problèmes d'étanchéité survenus après son entrée dans la maison devenant insalubre. Il ajoute qu'il lui a dit que les travaux réalisés par son prédécesseur l'avaient été dans le but de masquer des défauts en pratiquant des doublages isolants pour enjoliver l'intérieur et que de gros travaux étaient nécessaires pour maintenir l'ouvrage en état, mais qu'il n'en avait pas le temps, ni les moyens financiers. 



De son côté, M. [H] atteste que M. et Mme [T] lui ont demandé d'établir un devis pour isoler leur véranda et lui ont parlé de la mauvaise fixation dans le placoplâtre de leurs radiateurs à l'étage. Il indique qu'ils n'ont pas donné suite au devis en raison de leurs difficultés financières liées à leur commerce et lui ont dit qu'ils étaient obligés de revendre leur maison en espérant que les futurs acquéreurs ne s'apercevraient pas de toutes les malfaçons dont eux-mêmes avaient été victimes à la suite des travaux effectués par un membre de leur belle-famille.



Si M. et Mme [T] ont évoqué l'existence de travaux mal exécutés par leur vendeur et notamment une difficulté thermique concernant la véranda, il ne s'en déduit pas qu'ils avaient connaissance de désordres affectant la solidité de leur immeuble et en compromettant l'usage. L'allusion à des problèmes d'entrée d'eau n'est pas circonstanciée par le témoin et n'est pas significative au regard de la nature et de la gravité des vices décrits dans le rapport d'expertise judiciaire. 



L'importance des désordres et l'impropriété à destination de l'immeuble ont été révélées à l'occasion des constatations de l'expert judiciaire. Ce dernier précise que, si M. et Mme [T] ont pu s'apercevoir de quelques défauts sur l'habitation durant leur occupation des lieux, ils n'ont pas eu connaissance des vices cachés car ils n'étaient pas des professionnels du bâtiment et n'ont pas effectué de travaux de réhabilitation hormis une intervention électrique partielle. 



M. et Mme [T] justifient de la brièveté de l'occupation de leur immeuble durant un peu plus de deux ans par les difficultés financières rencontrées dans l'exploitation de leur commerce de boucherie. Elles les ont contraints à le vendre pour tenter d'assumer leurs charges professionnelles avec l'espoir de se redresser, comme l'indique leur expert-comptable dans un écrit du 26 décembre 2014.



En définitive, la connaissance par M. et Mme [T] des vices cachés et leur mauvaise foi ne sont pas établies. La clause excluant leur garantie, stipulée à la page 8 de l'acte de vente, s'applique à leur profit. 



* * *



M. [Z] et Mme [W] fondent également leurs prétentions sur l'article 1231-1 du code civil régissant la responsabilité contractuelle. 



Toutefois, ils sollicitent la résolution judiciaire du contrat uniquement sur le fondement de l'article 1644 du code précité, et non pas aussi sur celui de l'ancien article 1184 du même code en vigueur au jour du contrat de vente. Ils limitent également leur demande d'indemnisation des frais financiers, des préjudices matériels et immatériels subséquents, 'en conséquence du prononcé de la résolution judiciaire de la vente' tel qu'indiqué dans le dispositif de leurs conclusions. Or, cette sanction civile n'a pas été retenue. 



En conséquence, le jugement du tribunal ayant rejeté toutes les demandes de 

M. [Z] et de Mme [W] contre leurs vendeurs sera confirmé.





Sur l'action subsidiaire en responsabilité contre Me [G] 



- Sur l'opposabilité du rapport d'expertise judiciaire 



En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire n'a pas été établi au contradictoire de Me [G]. 



Le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties, peu important qu'elle l'ait été en présence des parties et que le rapport afférent ait été soumis à leur libre discussion. Il lui appartient de rechercher si elle est corroborée par d'autres éléments de preuve. 









Cependant, M. [Z] et Mme [W] produisent le courrier des services municipaux de la ville du [Localité 5] du 21 août 2006, le rapport d'expertise de M. [M] du 12 décembre 2006, et l'acte de vente du 27 juin 2007, qui démontrent, au même titre que le rapport d'expertise judiciaire et face à l'absence de moyen opposant de M. [K], que : 

- l'immeuble qu'ils ont acheté est affecté de désordres graves portant atteinte à sa solidité et le rendant impropre à sa destination d'habitation et qu'il nécessite des travaux de reprise importants de réhabilitation et, à défaut, sa démolition, 

- tant M. [K] que Me [G] ont eu connaissance de cette configuration de l'immeuble dont la vente était projetée. 



Ils versent également aux débats le rapport d'expertise du cabinet Mahé-Villa du 3 janvier 2013 qui corrobore la réalisation par M. [K] d'une ouverture dans le mur entre la cuisine et le salon dont le soutènement a été mis en place au moyen d'étais qui ont été dissimulés derrière une cloison en placoplâtre. Ces travaux ont consisté en un enlèvement de matière, alors que M. [M] avait constaté que le plafond de la cuisine était affecté de nombreuses fractures, d'effets concaves d'affaissements, et d'une humidification. Ils ont été accomplis en violation des préconisations de ce dernier tendant notamment à une réhabilitation complète de l'immeuble avant ou après sa vente à court terme. 



Le rapport d'expertise judiciaire est donc opposable à Me [G] sur ces points. 

 

- Sur le bien-fondé de l'action



Les obligations du notaire, qui ne tendent qu'à assurer l'efficacité d'un acte instrumenté par lui et ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d'acte, relèvent de sa responsabilité délictuelle.



La faute professionnelle commise par un notaire peut être invoquée indifféremment par ses clients ou par des tiers, dès lors qu'en qualité d'officier public, il est responsable, même envers les tiers, de toute faute préjudiciable commise par lui dans l'exercice de ses fonctions. 



Le rejet de la demande principale en résolution de la vente contre les vendeurs ne fait donc pas obstacle à une demande subsidiaire en responsabilité délictuelle contre le notaire rédacteur de l'acte de vente du 22 septembre 2008 et d'indemnisation du préjudice en résultant pour les acquéreurs demeurés propriétaires du bien et tiers à ce contrat, en application de l'article 1240 du code civil. Ce texte précise que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 



Il incombe aux demandeurs de prouver le manquement fautif du notaire à l'origine de leur dommage. 



Le notaire doit, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité de ces actes. 



Dans le cas présent, les renseignements contenus dans l'acte de vente du 27 juin 2007 qu'il avait instrumenté, visant l'impropriété à usage d'habitation de l'immeuble mise en évidence par M. [M] et la nécessité d'y réaliser d'importants travaux de réhabilitation, étaient de nature à inciter Me [G], chargé de la rédaction de l'acte de vente entre M. [K] et les époux [T] un peu plus d'une année après, à se renseigner sur les travaux effectués par M. [K] quant à leur nature et leur étendue, ce qu'il ne démontre pas avoir fait. 



Le notaire, même s'il n'est chargé que de rédiger l'acte de la vente qu'il n'a pas négociée, demeure tenu d'en assurer l'efficacité, notamment en vérifiant la situation de l'immeuble, objet du contrat.



Me [G] n'a pas davantage et au minimum informé M. et Mme [T] de la teneur des renseignements qu'il détenait et de l'annexe à l'acte de vente du 27 juin 2007, constituée par le rapport de M. [M] du 12 décembre 2006. 



Cette carence induit un manquement à son devoir de conseil à l'égard des acquéreurs dont il n'a pas attiré l'attention sur la situation antérieure inquiétante de l'immeuble et la nécessité de l'évaluer au jour de la vente.

 

Il a au contraire mentionné dans son acte que le vendeur déclarait, à la page 13, qu'aucune construction ou rénovation concernant le bien n'avait été effectuée dans les dix dernières années et, à la page 19, que le bien vendu n'était pas insalubre et ne faisait l'objet d'aucune interdiction d'habiter, ni d'injonction de travaux.



Comme l'a exactement relevé le premier juge, le fait que les certificats délivrés le 6 août 2008 par la ville du [Localité 5] mentionnent que l'immeuble n'était pas concerné par un arrêté de péril et que le courrier du 12 août 2008 de la Communauté de l'agglomération havraise indique qu'il ne faisait pas l'objet d'un arrêté d'insalubrité, documents annexés à l'acte de vente, ne suffit pas à garantir qu'il était exempt de désordres. Ces certificats précisent d'ailleurs qu'ils ne garantissent pas que l'immeuble soit exempt de désordres et qu'ils ne valent pas expertise.



La faute professionnelle de Me [G] est caractérisée. Pour s'en exonérer, il avance qu'il ressort des conclusions des appelants que M. et Mme [T] connaissaient l'état du bien et les travaux réalisés par un membre de leur famille. 



Cependant, sa faute est appréciée au jour de l'établissement de son acte. Or, à la date du 22 septembre 2008, n'est produit aucun élément prouvant que M. et Mme [T] avaient connaissance de l'état de l'immeuble tel que décrit ci-dessus. 



Cette faute a contribué de façon certaine au dommage de M. [Z] et de Mme [W], tiers au contrat du 22 septembre 2008, constitué par la perte d'une chance de ne pas acquérir l'immeuble en cause ou de l'acquérir à des conditions différentes.



Comme l'indique l'avocat de M. et de Mme [T] dans son dire adressé le 5 novembre 2014 à l'expert judiciaire, ces derniers 'n'ont en effet jamais été informés des préconisations et des craintes émises par la VILLE DU [Localité 5] en 2006 ni même du rapport de Monsieur [M] de la même époque, faute de quoi ils n'auraient évidemment pas acheté cette maison ou du moins auraient-ils demandé des éléments complémentaires pour s'assurer de son parfait état.'. 



Si Me [G] n'a pas instrumenté la vente du 20 octobre 2010, les indications sur l'état antérieur de l'immeuble qu'il aurait dû insérer dans l'acte de vente précédent du 22 septembre 2008 auraient inévitablement été reprises par Me [O] en raison de leur nature et de leur portée et du risque de voir sa propre responsabilité civile professionnelle engagée. 



L'augmentation du prix de l'immeuble vendu,

140 000 euros au lieu de 55 000 euros méritait son attention.



Si ces éléments avaient été connus de M. [Z] et de Mme [W], ceux-ci auraient été mis en mesure d'interroger leurs propres vendeurs sur l'état structurel de l'immeuble et son évolution au jour de la vente en 2010 et, en toute hypothèse, de le faire vérifier par un homme de l'art et de discuter le prix de vente à la baisse. 



Contrairement à ce qu'a jugé le premier juge, la preuve est ainsi apportée de la causalité directe et certaine entre la faute de Me [G] et la propriété par M. [Z] et Mme [W] d'un immeuble grevé de vicés cachés empêchant son occupation. 



La responsabilité de Me [G] est engagée. La connaissance par M. et Mme [T] de l'existence de travaux mal exécutés par leur vendeur, qui ne signifie pas qu'ils étaient au courant de l'importance et de la gravité des désordres grevant leur immeuble et son usage, ne l'en dédouane pas.



La réparation de la perte de chance perdue doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée. Elle ne peut donc être égale qu'à une fraction du préjudice subi par M. [Z] et Mme [W]. 



Eu égard aux options s'offrant à ces derniers par rapport à l'état structurel de l'immeuble, à leur propre situation financière pour engager des travaux de réhabilitation d'ampleur et à leur situation personnelle, et aux aléas inhérents à toute vente immobilière, la perte de chance de M. [Z] et de Mme [W] est évaluée à 40 %. 



- Sur le montant de la réparation des dommages



Au titre de leurs préjudices matériels et immatériels, M. [Z] et Mme [W] retiennent au titre de l'assiette des dommages matériels l'intégralité de la dépense immobilière soit le coût d'acquisition de l'immeuble (160 416,43 euros), le coût de la reconstruction de la véranda (15 538,56 euros), le coût du crédit bancaire 

(16 752,12 euros et 310 euros), l'indemnité de remboursement anticipé 

(1 730,70 euros), la taxe foncière (143,80 euros). 



M. [Z] et Mme [W] conservent la propriété de l'immeuble en raison de l'échec de l'action en résolution de la vente. L'assiette de leur préjudice ne peut correspondre à la valeur du bien et aux frais d'acquisition de l'immeuble.



En outre, ils ne justifient pas de la valeur actuelle de la maison et du terrain. Ils ne permettent pas à la cour d'apprécier la perte financière subie de façon précise.



Toutefois, l'expertise judiciaire démontre que la construction doit être totalement détruite et n'est pas susceptible de réhabilitation, soit un coût financier de démolition.



En outre, sa valeur initiale lors de la vente en cet état en 2007 s'élevait à 

55 000 euros.



Le préjudice matériel subi peut être dès lors évalué selon les éléments du dossier à une somme de 125 000 euros (dépenses engagées hors véranda et taxes foncières 

178 800 euros et frais de démolition dont il y a lieu de déduire la valeur vénale résiduelle du bien).



Ils ne peuvent pas davantage réclamer le coût de la reconstruction de la véranda de 15 538,56 euros qu'ils conservent, laquelle n'a pas été nécessitée par les vices cachés affectant l'immeuble avec lesquels elle ne présente aucun lien. L'expert judicire n'a constaté aucun désordre affectant la véranda. 



En revanche, la dangerosité de leur habitation et un risque pour leur sécurité les a contraints à quitter leur immeuble atteint de désordres graves et de déménager dans un logement en location. Ils produisent un devis de déménagement du 7 août 2014 de 1 502,40 euros pour chiffrer le coût de leur départ qui sera retenu. 

M. [Z] et Mme [W] ne réclament pas l'indemnisation de leur location.



Ils sont enfin fondés à se voir indemniser du préjudice moral dont ils ont été victimes. 



Ils n'ont pas pu occuper paisiblement leur maison depuis la découverte des étais derrière un mur dans la cuisine en novembre 2012 et ne le peuvent plus à la suite de la demande d'arrêté de mise en péril et de relogement faite par l'expert judiciaire auprès de la ville du [Localité 5] du 6 novembre 2014 en raison des risques pour leur sécurité. Cette privation de jouissance participe à leur dommage moral. 



Ils justifient, au moyen de pièces médicales circonstanciées, que Mme [W] souffre d'un syndrôme dépressif, en rapport avec les malfaçons découvertes dans sa maison, diagnostiqué en janvier 2014, qui se manifestait en juin 2015 par un état d'asthénie important, des troubles du sommeil, des ruminations, et des manifestations d'angoisse, entraînant un état d'épuisement psychique. Le 28 décembre 2017, son psychiatre a indiqué que son syndrôme anxio-dépressif secondaire au contexte juridique persistait et nécessitait la prise d'antidépresseurs.



Il est également établi qu'en juin 2015, [A], la fille des appelants, âgée de 16 ans, a présenté des troubles du sommeil apparus en mars 2015 entraînant des troubles de la concentration et des difficultés dans son travail scolaire. Elle a fait des cauchemars et a dit qu'elle voyait sa famille morte sous les décombres. 



M. [Z] et Mme [W] démontrent en outre avoir été placés dans une situation financière délicate pour régler les mensualités de leur prêt immobilier les ayant contraints à en solliciter la suspension auprès du tribunal d'instance du Havre qui y a fait droit par ordonnance du 9 juillet 2015 pour 24 mois. Le 16 juin 2017, ils ont déposé un dossier de surendettement. Depuis le 31 mars 2018, ils bénéficient de mesures imposées par la commission de surendettement.



Outre ce retentissement certain sur leur vie personnelle et familiale depuis dix ans, M. [Z] et Mme [W] ont légitimement éprouvé les tracas liés à la réalisation de plusieurs réunions d'expertises judiciaires en 2013 et 2014 et à la succession des instances judiciaires en référé et au fond en première instance. 



Une indemnité de 20 000 euros leur sera allouée en réparation de leur préjudice moral. 



* * *



En définitive, Me [G] sera condamné à payer aux appelants la somme totale de 

58 000 euros [40 % × (125 000 euros + 20 000 euros)] avec intérêts au taux légal à compter de cette décision en application de l'article 1231-7 du code civil. Le jugement du tribunal ayant débouté M. [Z] et Mme [W] de leurs demandes contre Me [G] sera infirmé.





Sur les recours en garantie de Me [G] 



Il incombe au demandeur de prouver la faute du tiers dans la réalisation du dommage en application de l'article 1240 du code civil précité.















- contre M. [K]



Il est établi, au vu des développements précédents, que M. [K] a tu les renseignements sur la situation antérieure de l'immeuble qu'il vendait à M. et Mme [T] le 22 septembre 2008. Il a déclaré mensongèrement l'absence de rénovation dans les dix ans précédant et d'injonction de travaux. Délibérément, il n'a pas réalisé les travaux préconisés par M. [M], mais des travaux affectés de malfaçons et aggravant la structure déjà très fragilisée de l'immeuble, dans un but mercantile afin d'opérer une plus-value substantielle de 90 000 euros lors de sa revente. 

Il a contribué au dommage subi par les appelants. Les conditions de sa responsabilité délictuelle sont réunies.





- contre M. et Mme [T]



Ces derniers n'avaient pas connaissance de l'ampleur et de la gravité des désordres affectant la solidité de leur immeuble et en compromettant l'usage au jour de la vente le 20 octobre 2010. Ils ont évoqué l'existence de travaux mal exécutés par leur vendeur devant leurs voisins MM. [L] et [H]. 



Toutefois, les difficultés évoquées ne concernent pas les vices graves mettant en péril l'immeuble. En effet, ils visent la véranda, qui n'est pas l'objet des désordres et la qualité des aménagements. Les éléments dont ils avaient connaissance sont en outre imprécis et donc incertains.



Leur responsabilité n'est pas engagée à l'égard de Me [G].





* * *



En définitive, Me [G] sera garanti à hauteur de 50 % par M. [K] des condamnations prononcées contre lui en principal, intérêts, accessoires, frais de procédure, et dépens, au bénéfice de M. [Z] et de Mme [W].



Le recours en garantie de M. et Mme [T] contre M. [Z] et Mme [W] est sans objet.



Il n'y a en outre pas lieu d'examiner leur recours en garantie formé contre M. [K] uniquement dans l'hypothèse d'une condamn