Cour d'Appel · 1ère ch. civile — 30 août 2023

N° RG 22/00482 - N° Portalis DBV2-V-B7G-JAAO







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 30 AOUT 2023









DÉCISION DÉFÉRÉE :



19/01899

Tribunal judiciaire de Rouen du 7 décembre 2021





APPELANTE :



Madame [O] [J]

née le 2 juin 1968 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]



représentée et assistée par Me Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER, avocat au barreau de Rouen







INTIME :



Monsieur [F] [X]

né le 26 janvier 1993 à [Localité 10]

c/o M. et Mme [A] [X] 

[Adresse 5]

[Localité 7]



représenté et assisté par Me Guillaume DES ACRES DE L'AIGLE de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 10 mai 2023 sans opposition des avocats devant Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur, 



Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :



Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme [H] [P]





DEBATS :



A l'audience publique du 10 mai 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 5 juillet 2023, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 30 août 2023





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 30 août 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.



*

 * *





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte authentique du 30 septembre 2015, Mme [O] [J] a vendu à 

M. [F] [X] un appartement à usage d'habitation de type T 3 constituant les lots n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] sis [Adresse 3] à [Localité 10] moyennant le prix de 90 000 euros. 



Se plaignant, dès son entrée dans les lieux, de l'apparition d'importantes traces d'humidité et de moisissures, M. [X] a fait constater ces désordres suivant constat d'huissier du 18 mars 2016. Il a déclaré le sinistre auprès de son assureur qui a organisé une expertise amiable. 



Une expertise judiciaire a été ordonnée par décision du juge des référés du tribunal de grande instance de Rouen du 9 novembre 2017': le rapport de l'expert désigné a été déposé le 26 juin 2018. 



Par actes délivrés les 30 avril et 10 juillet 2019, M. [X] a fait assigner Mme [J] en résolution de la vente immobilière sur le fondement de la garantie des vices cachés. 



Par jugement contradictoire du 7 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Rouen a':

- rejeté l'irrecevabilité soulevée par Mme [J] tirée de la prescription et déclaré en conséquence recevable l'action de M. [X]';

- prononcé la résolution de la vente consentie par Mme [J] à M. [X] suivant acte authentique régularisé par Me [R], notaire à [Localité 9], le 30 septembre 2015, publié et enregistré le 21 octobre 2015 à la conservation des hypothèques, 1er bureau sous les références 2015 P 07552 et portant sur les lots n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 10]'; 

- condamné Mme [J] à restituer à M. [X] la somme de 90 000 euros correspondant au prix de vente de cet ensemble immobilier outre les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2019';

- condamné Mme [J] à payer à M. [X] la somme de 4 994 euros au titre des frais notariés de publication';



- condamné Mme [J] à payer à M. [X] la somme de 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance';

- condamné Mme [J] à payer à M. [X] à titre de dommages et intérêts une somme correspondant au montant total des taxes foncières et taxes d'habitation au titre des années 2016 à 2021 et des charges de copropriété entre le 1er octobre 2015 et le 31 décembre 2021 que le demandeur a acquittées';

- fait injonction à M. [X] de joindre à la signification à Mme [J] du jugement l'intégralité des pièces justificatives des règlements qu'il a effectués au titre des taxes foncières et taxes d'habitation au titre des années 2016 à 2021 et des charges de copropriété entre le 1er octobre 2015 et le 31 décembre 2021';

- ordonné la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière par Mme [J] à M. [X]';

- condamné Mme [J] à payer à M. [X] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile';

- ordonné l'exécution provisoire du jugement';

- rejeté le surplus des demandes';

- condamné Mme [J] aux dépens en ce compris les dépens de la procédure de référé, les frais d'expertise judiciaire et les frais de publication et d'enregistrement de l'assignation et du jugement exposés auprès du bureau de la publicité foncière. 

Par déclaration reçue au greffe le 9 février 2022, Mme [J] a formé appel du jugement. 





EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



Par dernières conclusions (n°4) notifiées le 28 avril 2023, Mme [O] [J] demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de':

- dire et juger que M. [X], en sa qualité de professionnel de l'isolation, de la couverture, des pièces versées aux débats et notamment du diagnostic de performance énergétique, a pu se convaincre des défauts du logement qui ne peuvent être qualifiés de vices cachés,

- dire et juger qu'il n'est pas rapporté la preuve qu'elle aurait eu connaissance du phénomène de condensation et moisissures invoqués,

- dire et juger n'y avoir lieu au prononcé de la résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil ni sur aucun autre fondement juridique, 

- à titre subsidiaire, constater qu'elle a déjà fait réaliser les travaux de pose de VMC, les travaux de doublage intérieur, la pose de nouveaux radiateurs ainsi que les travaux de peinture permettant de remettre l'appartement en conformité et de répondre à la totalité des travaux préconisés par l'expert judiciaire, 

- débouter M. [X] de toutes ses autres demandes financières y compris les demandes subsidiaires étant précisé que la demande en paiement des frais de remise en état est devenue sans objet et injustifiée dans la mesure où les travaux ont été exécutés à ce jour par ses soins, 

- condamner M. [X] à lui payer l'intégralité des sommes qu'elle a été amenée à régler au titre de l'exécution provisoire du jugement entrepris soit la somme de 

148 532,35 euros avec intérêts de droit à compter du 22 avril 2022,

- condamner M. [X] à payer à Mme [J] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter M. [X] de toutes ses demandes,

- condamner M. [X] aux dépens de première instance et d'appel. 



















Mme [J] fait valoir que le 30 septembre 2015, M. [X] a acquis l'appartement litigieux en connaissance de cause': il savait que le bien était dépourvu d'une isolation thermique et d'une ventilation quasiment absente. Ce dernier avait pris connaissance des diagnostics qui seront annexés à l'acte authentique et vérifié que le classement du bien était en catégorie E pour l'échelle des consommations énergétiques et F dans l'échelle des émissions de gaz à effet de serre. Elle rappelle également que la vente était assortie d'une clause de non-garantie des vices cachés à la décharge du vendeur et des vices dont l'acquéreur avait connaissance'; que les vices allégués étaient visibles lors de la visite de l'appartement'; qu'ils n'emportaient pas impropriété de l'immeuble à sa destination. 



Elle souligne en conséquence qu'en droit, M. [X] doit, pour faire écarter les effets de la clause susvisée, démontrer la mauvaise foi de la venderesse': elle produit des attestations, des photographies démontrant les conditions d'habitation normales du logement alors que le témoignage versé par M. [X] qui a emporté la conviction de l'expert, celui de Mme [G], est un faux comme elle le prouve par une attestation de l'intéressée confirmant ne pas être l'auteur du document communiqué par l'intimé et ne pas avoir connaissance de problèmes d'humidité dans les lieux. 



Elle critique les allégations de l'expert judiciaire qui a notamment soutenu que «'La conviction de l'expert est que Madame [J] par une aération prolongée en ouvrant les fenêtres et en nettoyant très régulièrement les murs a maîtrisé le phénomène et l'a sans doute rendu acceptable pour elle-même. » alors qu'elle n'a pas dissimulé la situation puisqu'elle n'avait pas rencontré de phénomène de condensation ayant entraîné l'apparition de moisissures. Au contraire, l'absence d'isolation était de nature à éviter ce type de difficulté. 



Elle soutient également le second volet conduisant à écarter sa responsabilité': la connaissance des vices du bien par l'acquéreur. Elle fait ainsi état des défauts de l'immeuble relevés par l'expert et imputables à la construction sans qu'elle puisse en être responsable selon les observations de l'expert judiciaire lui-même. En outre, 

M. [X] est lui-même responsable des conditions d'occupation de l'immeuble, de la température trop basse et de la production d'humidité excessive favorables au développement de la moisissure. Elle insiste sur la qualité de M. [X], professionnel du bâtiment en sa qualité de couvreur, particulièrement spécialisé en isolation': l'entreprise [X] de père en fils communique sur ses qualifications professionnelles Qualibat et le certificat de qualification RGE pour la pose de matériaux d'isolation dont M. [F] [X] est gérant. Il a pu se convaincre des vices affectant le bien. 



Elle précise enfin qu'elle a fait procéder aux travaux d'isolation de l'immeuble par référence aux conclusions de l'expert. 



Par dernières conclusions notifiées le 26 avril 2023, M. [F] [X] demande à la cour de': 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- par conséquent, prononcer aux torts exclusifs de Mme [J] la résolution de la vente de l'appartement, 

- condamner Mme [J] à lui restituer la somme de 90 000 euros correspondant au prix de vente de cet ensemble immobilier outre les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2019,

- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 4 994 euros au titre des frais notariés de publication, 

- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 12 000 euros au titre du préjudice de jouissance,

- condamner Mme [J] à lui payer à titre de dommages et intérêts une somme correspondant au montant total des taxes foncières et taxes d'habitation au titre des années 2016 à 2021 et des charges de copropriété entre le 1er octobre 2015 et le 31 décembre 2021 que le demandeur a acquittées,



à titre subsidiaire, si la cour devait infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, 

- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 27 650 euros au titre des frais de remise en état du bien immobilier vendu,

en tout état de cause, 

y ajoutant, 

- condamner en cause d'appel Mme [J] à lui régler la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Mme [J] aux dépens d'appel et de première instance en ce compris les frais d'expertise ainsi que les frais d'enregistrement et de publication de la décision à intervenir.



M. [X] reprend les constatations de l'expert amiable désigné par son assureur qui a noté que l'appartement avait été réhabilité par étape en 2013 et 2014 avec réfection des peintures'et qui a relevé que durant les travaux de réhabilitation Mme [J] avait bouché les différentes ventilations de la cuisine, des toilettes et de la salle de douche. Il vise également les conclusions de l'expert judiciaire pour soutenir que l'existence et l'importance des vices est incontestable puisque l'appartement est inhabitable en l'état'; que Mme [J] avait connaissance du vice puisqu'elle nettoyait les murs pour éviter l'extension de la moisissure, savait que les autres appartements supportaient les mêmes défauts, inhérents à ce type de construction selon l'expert judiciaire'; que les constatations de l'expert judiciaire ne s'appuient pas exclusivement et essentiellement sur la seule attestation de Mme [G]'; que la preuve de la connaissance des vices antérieurement à la vente se trouve également dans l'exécution des travaux initiée par Mme [J] lors de la reprise du bien après jugement qu'elle décrit comme étant nécessaires pour rendre l'immeuble «'conforme'». Dès lors, il soutient que la clause de non-garantie est inapplicable de sorte que le jugement doit être confirmé. 



Il conteste encore avoir eu la connaissance des vices dénoncés et avoir une qualité professionnelle lui permettant de les détecter. Il affirme que n'est considéré comme acheteur professionnel que celui qui fait l'acquisition dans et pour l'exercice de sa profession, ce qui n'est pas son cas. 



Il maintient dès lors ses prétentions à la résolution de la vente en défendant outre la restitution du prix, l'indemnisation des différents préjudices, frais déboursés au titre de l'acte notarié, des charges de copropriété et des taxes d'habitation et foncières relatifs à l'immeuble. 



A titre subsidiaire, il discute l'importance et le coût de la remise en état des lieux tels qu'avancés par Mme [J] qui souhaite les voir limités de façon non conforme aux préconisations de l'expert qui ne les fixaient pas à la somme de 6 800 euros TTC mais à celle de 20 850 euros TTC pour être efficaces. 



 ***



Par conclusions notifiées le 19 avril 2023, M. [X] demande à la cour, au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile, de rejeter les conclusions n°3 notifiées le 14 avril 2023 par Mme [J] ainsi que les sept pièces nouvelles numérotées de 42 à 48. 



Il rappelle que les dernières conclusions des parties ont été notifiées le 24 octobre 2022 pour Mme [J] et le 26 octobre 2022 pour lui, sans réponse de l'appelante'; que l'avis de fixation du 22 septembre 2022 avait annoncé une clôture des débats le 19 avril 2023 et une audience de plaidoiries le 9 mai 2023'; que Mme [J] a notifié des conclusions n°3 le vendredi 14 avril 2023 en produisant des pièces supplémentaires, et la veille des vacances de Pâques'; qu'elle n'a manifestement pas respecté le principe du contradictoire, ce d'autant plus que les pièces versées sont anciennes, la plus récente datant du 3 janvier 2023 et la plus éloignée de 2017'; que l'appelante les possédaient de longue date. 



Ces conclusions ayant été émises le jour de la clôture annoncée, les parties ont été informées par avis du 20 avril 2023 que compte tenu de ces conclusions et de la période de vacation, la clôture des débats était reportée au mercredi 3 mai 2023 «'uniquement pour permettre à ce dernier (Me Bobée) de conclure sur l'incident soulevé.'».



Par conclusions notifiées n°1 et n°2 des 24 et 28 avril 2023, Mme [J] demande au visa des articles 914, 788 et 789 du code de procédure civile, de': 

- déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 19 avril 2023 par M. [X], 

- débouter M. [X] de son incident,

- condamner M. [X] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. 



Il fait valoir qu'à la date de ses conclusions du 14 avril 2023, la clôture n'avait pas été prononcée et qu'ainsi M. [X] avait la faculté de conclure au fond plutôt que de déposer des conclusions au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile'; que la clôture a été reportée'; qu'il vise un arrêt de la Cour de cassation relevant une communication des pièces 8 minutes avant le début de l'audience et que le second ne concerne pas une violation du contradictoire qui aurait été commise quatorze jours avant l'ordonnance de clôture'; que M. [X] a en toute hypothèse conclu au fond le 26 avril 2023. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2023. 





MOTIFS 



A titre liminaire, il convient de statuer sur l'incident dont M. [X] a saisi la cour le 19 avril 2023.



Selon l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense.



Selon l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Les parties ont mis à profit le délai supplémentaire accordé avant la clôture des débats pour conclure au fond respectivement le 26 avril 2023 pour M. [X] et le 28 avril 2023 pour Mme [J], la modification de ces dernières conclusions par rapport aux précédentes notifiées le 14 avril 2023 ne portant que sur la réponse aux observations de l'intimé s'agissant des travaux effectués par l'appelante. 



Ainsi, en définitive, le principe du contradictoire a été pleinement respecté dans le nouveau délai imparti et fixé au 3 mai 2023 pour la clôture de l'instruction. Il ne sera pas fait droit à la demande de rejet des conclusions et pièces sollicitées. 





Sur la garantie des vices cachés 



Selon l'article 1641du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.



Selon l'article 1643 suivant, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.







Selon l'article 1645 du même code, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.



- Sur la nature et la gravité des vices cachés



Le 30 septembre 2015, M. [X] a acquis l'appartement de Mme [J] au prix de 90 000 euros. A l'issue du premier hiver soit le 18 mars 2016, il a fait procéder à un constat d'huissier démontrant l'envergure de l'humidité affectant les murs de bas en haut et des moisissures qui se sont développées dans le logement, dans l'ensemble des pièces': la gravité des défauts est alors telle qu'elle ne peut s'expliquer par les conditions d'occupation, tenant notamment au chauffage insuffisant du logement. 



Les experts amiables et judiciaire ont procédé à des analyses convergentes des causes des vices observés. Ainsi, 

- l'expert amiable de l'assureur de M. [X], le cabinet Polyexpert, dans son rapport du 21 mars 2017 en page 5 et 6, de façon contradictoire, 

- l'expert amiable de l'assureur de Mme [J], le cabinet Elex, dans son rapport du 31 mai 2017, contradictoirement,

- l'expert judiciaire, M. [S], dans son rapport du 22 juin 2018,

ont identifié les causes de l'humidité affectant l'appartement et les raisons du développement conséquent des moisissures':

- l'absence d'isolation des murs tant intérieure qu'extérieure de l'immeuble construit au cours des années 1963/1964, 

- une ventilation inexistante ou inefficace. 



L'expert judiciaire y ajoute une production d'humidité excessive à l'intérieur des pièces et une température ambiante trop basse. Cependant, contrairement à ce que tente de défendre Mme [J], les conditions d'occupation du logement ne correspondent pas aux causes premières et déterminantes des manifestations des vices. En effet, l'expert amiable Polyexpert, expliquait déjà, comme le confirmera l'expert judiciaire, qu'en faisant réhabiliter les toilettes, la salle de bains en salle de douche et la cuisine, les ventilations basses et hautes, ou l'une ou l'autre, ont été bouchées': en conséquence, l'usage normal des lieux ne pouvait conduire qu'à leur dégradation faute de traitement de l'humidité dégagée. Il n'est pas, par ailleurs, établi que les occupants qui n'ont quitté les lieux que postérieurement, chauffaient insuffisamment le logement au point de contribuer à l'existence de désordres. L'expert amiable avait précisé à ce titre que lors de la réhabilitation, les convecteurs avaient été habillés en placoplâtre, les convecteurs non dégagés ne permettant pas la circulation de l'air aux alentours. 

 

L'expert sollicité par le syndic de copropriété, le cabinet LGS, a, dans le rapport communiqué par Mme [J], précisé les difficultés thermiques dans les relations entre l'air extérieur et intérieur, une augmentation de l'humidité liée au sommeil des occupants et les fonctionnements du chauffage collectif visant une température de l'ordre de 19°': il a décrit à nouveau les défauts de la ventilation de l'appartement et des convecteurs. 

 

L'expert judiciaire ne conclut pas autrement': «'Dans le cas présent, il est clair que l'obturation de la ventilation basse de la salle de bain et l'encoffrement des ventilations haute et basse du WC ont eu pour effet de diminuer le renouvellement d'air dans le logement et d'en augmenter le taux d'humidité et ainsi d'amplifier le phénomène quasiment inévitable sur ce type de construction... L'augmentation du taux d'humidité associé à des températures basses de surface des murs proches du point de rosée a eu pour conséquence l'apparition de condensation (coulures constatées sur les murs) et ensuite le développement de moisissures'». 











Ainsi, l'immeuble souffre de vices de construction au titre de l'isolation et les travaux de réhabilitation effectués à la demande de Mme [J] ont aggravé les conditions de traitement de l'humidité dégagée en faveur du développement des moisissures. 



La gravité de la situation rend, de façon incontestable, le logement inhabitable dans l'état où il se trouvait lors de la vente. L'expert judiciaire le précise clairement en page 12 de son rapport « Le logement est devenu impropre à sa destination'», ce après avoir visé dans les paragraphes précédents la nécessité notamment de nettoyer régulièrement les murs et avoir ensuite déterminé les travaux de remise en état en affirmant': «'Le fait de rétablir ces fonctionnements (ventilation et chauffage) améliorera la situation mais ne remédiera pas au phénomène rencontré qui est inhérent à la construction et à l'absence d'isolation thermique.». '



Le cabinet LGS a qualifié dans son rapport courant 2016 le logement d'«'insalubre'».''



Les parties discutent de l'authenticité et de la portée de l'attestation émise par Mme [G]'susceptible d'influencer l'expert : ce débat est sans intérêt dans la détermination des vices, de l'analyse de leur cause et des conditions dans lesquels il est possible d'y remédier.



Les conditions de mise en 'uvre de la garantie des vices cachés sont remplies': la démonstration de vices graves inhérents à l'immeuble vendu, non visibles lors de l'achat, rendant le bien impropre à sa destination. 



- Sur la clause élusive de la responsabilité du vendeur



Pour échapper à sa responsabilité, Mme [J] invoque le plein effet de la clause excluant toute mise en cause de ce chef'en page 18 de l'acte authentique': «'Indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l'exception toutefois de ce qui est dit sous le titre [Environnement- Santé publique]».'En application des textes susvisés, le bénéfice de la clause tombe dans l'hypothèse de la connaissance qu'avait le vendeur des vices affectant le bien. 



Mme [J] a soutenu dès les premières opérations d'expertises amiables qu'elle n'avait jamais rencontré des problèmes d'humidité et de moisissures dans le logement et produit une dizaine de témoignages de tiers, voisins et amis, indiquant ne pas avoir constaté ces problèmes dans l'appartement. 



En effet, le cabinet Polyexpert a écrit que «'A notre grand étonnement, Madame [J] nous a informé qu'elle n'était pas victime de moisissures lorsqu'elle occupait le logement'».



L'expert Elex désigné par l'assureur de l'appelante a relevé les contestations de Mme [J] quant à sa connaissance des vices cachés en reprenant textuellement ses propos sur l'acquisition de l'appartement en 2012, la réalisation de la pose de fenêtres et baies vitrées en novembre 2013, la réfection de la salle de bain en 2014, la réalisation des peintures par ses soins et ceux de son compagnon «'de 2014 à août 2015, mois de la vente.'» et l'absence de toute trace d'humidité lors de la vente. 



Il précise que « Dans cet immeuble, de nombreux cas identiques de condensation sont vraisemblablement connus. Le syndic... a projeté l'étude de l'isolation extérieure de ces bâtiments.'» Par ailleurs, une amélioration des conditions de chauffage s'est produite en 2015 grâce à l'intervention de la société Dalkia': «'Cette hausse de température a certainement révélé l'insuffisance de ventilation et l'existence de ponts thermiques dont les conséquences n'étaient jusqu'alors que pas ou peu perceptibles.'». 







L'expert judiciaire conclut que «'le phénomène de condensation existait forcément avant la vente de l'appartement'» et que Mme [J] «'a de fait caché la situation'» notamment en procédant à la réfection des peintures de l'appartement. 



Sur le plan technique, les informations apportées par chacun des experts portent sur l'existence non sur de vices conjoncturels, provisoires et liés aux conditions de vie spécifiques de l'acquéreur, mais sur des vices structurels concernant le bâti et les aménagements pratiqués dans l'appartement par Mme [J]. L'humidité était si importante qu'elle marquait de coulures les murs, permettait le développement de moisissures, dès les premiers mois d'occupation des lieux dans des conditions suggérant clairement que les difficultés s'étaient manifestées au cours des hivers antérieurs en raison de l'origine des défauts. 



Mme [J] ne peut utilement se prévaloir du rapport du cabinet LGS visant comme date d'apparition des désordres octobre 2015 correspondant à la date des doléances émises par M. [X]. En revanche, le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 mai 2016 qu'elle communique tend à démontrer que son appartement n'est pas le seul à connaître des difficultés tenant à l'humidité et ce conformément aux conclusions des différents experts puisque la résolution n°3 évoque «'l'augmentation des réclamations dues aux phénomènes d'humidité dans certains appartements'», ce moins d'un an après la vente des lots de la copropriété lui appartenant. 



Les attestations qu'elle produit aux débats sont tellement synthétiques qu'ils sont inopérants': les témoins ne précisent pas les dates de la visite dans les lieux, la fréquence, de sorte qu'ils ne permettent pas d'exclure la connaissance que devait avoir Mme [J] des vices de l'appartement dont elle a eu la libre jouissance de 2012 à 2015 soit durant les trois années précédant la vente. Les travaux de peinture effectués par ses soins étaient de nature à favoriser la mise à l'évidence, pièce par pièce, de l'humidité des lieux et particulièrement pour des causes venant des températures extérieures, de l'insuffisance des ventilations pour évacuer l'air vicié, voire même du chauffage collectif pour assainir les lieux. La gravité des atteintes à l'habitabilité n'a pu se révéler en moins de six mois d'occupation normale de l'appartement. 



L'expert judiciaire a précisé dans son rapport que «'Dans son dire du 15 janvier 2018, Maître [T] avant d'être dessaisi du dossier par Mme [J] reconnaît à mi mots l'existence de condensation voire de moisissures que Mme [J] combattait en aérant régulièrement le logement et en nettoyant régulièrement les murs de peinture lessivable.'». Ce dire n'est pas versé aux débats mais Mme [J] qui y avait intérêt ne combat pas ainsi de façon circonstanciée l'exploitation qui en est faite par l'expert judiciaire.



Ainsi, sans affirmer comme le fait l'expert, que Mme [J] a agi volontairement, avec l'intention de dissimuler les faits, il est acquis en raison de la nature des vices et leur gravité, de leurs manifestations, qu'elle les connaissait lors de la vente. 



En conséquence, la clause de non-garantie ne peut s'appliquer. 



- Sur la connaissance des vices par l'acquéreur



Mme [J] invoque encore les dispositions supplémentaires de la clause en ce que l'acte de vente prévoit qu'«'A cet égard, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance'». 



Elle invoque la qualité professionnelle de l'acquéreur et les informations apportées par le diagnostic énergétique. 







S'agissant de ce dernier, du classement énergétique de l'immeuble en catégorie E, il n'est pas allégué utilement': si ce classement permettait à l'acquéreur de s'inquiéter des conditions de chauffage de l'immeuble et donc de ses coûts, pouvait même attirer son attention sur la faiblesse de l'isolation de l'immeuble, il ne révélait en tant que tel aucune information autorisant la moindre suspicion sur l'humidité affectant les lieux au point de créer des coulures et son corollaire, les moisissures présentes dans toutes les pièces du logement. Lors de l'achat, le bien était censé être habitable alors que les professionnels évoqueront ultérieurement son insalubrité, à tout le moins son impropriété à la destination du bien. 



S'agissant de la qualité professionnelle de l'acquéreur, M. [X] est certes dirigeant de société et couvreur de métier. Ses compétences favorisaient une attention particulière à l'isolation extérieure de l'immeuble, de comprendre la portée du diagnostic énergétique sur la consommation des fluides. Mais d'une part, les travaux de peinture récents effectués dans l'appartement aux dires même de Mme [J] masquaient lors de l'achat au cours de l'été 2015 toute perception possible des difficultés majeures décrites. D'autre part, à défaut d'être plombier/chauffagiste, il ne pouvait détecter et mesurer les conséquences des travaux de réhabilitation réalisés par Mme [J] par ses soins ou ceux des tiers au point de le rendre inhabitable en l'état. 



En conséquence, Mme [J] ne peut tirer parti de la connaissance alléguée des vices par l'acquéreur.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente consentie et ordonné la restitution du prix, le paiement de dommages et intérêts dont le montant et les modalités ne sont pas discutés par Mme [J], cette dernière se bornant à demander le débouté des prétentions sans débattre des sommes dues, poste par poste. 





Sur les frais de procédure 



Compte tenu de la décision prise, les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles du jugement entrepris seront confirmées. 



Mme [J] succombe à l'instance et supportera en outre les dépens d'appel. 



En équité, elle sera condamnée à payer à M. [X] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles. 







PAR CES MOTIFS, 



La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Condamne Mme [O] [J] à payer à M. [F] [X] la somme de 

5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne Mme [O] [J] aux dépens d'appel. 





Le greffier, La présidente de chambre,