Cour d'Appel · Chambre 1 A — 23 août 2023

MINUTE N° 377/23

























Copie exécutoire à



- Me Valérie SPIESER



- Me Guillaume HARTER





Le 23.08.2023



Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A



ARRET DU 23 Août 2023



Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/01699 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2NG



Décision déférée à la Cour : 15 Mars 2022 par le Tribunal judiciaire de COLMAR - Service civil



APPELANTS :



Monsieur [CS] [O]

[Adresse 28]



Madame [CW] [M] épouse [VO]

[Adresse 12]



Monsieur [FM] [NY] [V]

[Adresse 52]



Monsieur [WT] [CP] [FX] [B]

[Adresse 18]



Madame [GZ] [PM] [YJ] [E] veuve [AV]

[Adresse 40]



Madame [DU] [ZG] [JI] [K] épouse [FG]

[Adresse 37]



Monsieur [RX] [OK] [R]

[Adresse 29]



Madame [IN] [GX] [D] épouse [XS]

[Adresse 4]



Monsieur [VA] [GB] [X]

[Adresse 43]



Monsieur [VI] [SS] [EO] [JA]

[Adresse 42]



Madame [YU] [FT] épouse [WX]

[Adresse 17]



Madame [CJ] [I] [EC] épouse [KE]

[Adresse 21]



Madame [MD] [HJ] épouse [ML]

[Adresse 24]



Monsieur [TN] [BP]

[Adresse 55]



Madame [YW] [XB] épouse [OC]

[Adresse 35]









































































































































Madame [UK] [TU] [FV] épouse [LD]

[Adresse 57]



Monsieur [JC] [GD] [DS] [XJ] [MJ]

[Adresse 32]



Monsieur [WZ] [KT] [VG] [MJ]

[Adresse 25]



Monsieur [XF] [YY] [TY]

[Adresse 44]



Madame [VG] [KT] [NW] [MF] épouse [EG]

[Adresse 36]



Monsieur [JG] [UG] [PE] [IY]

[Adresse 10]



Madame [UI] [ZY] [UC] [VG] [OA] épouse [EK]

[Adresse 3]



Monsieur [UA] [VO]

[Adresse 12]



Madame [VC] [AY]

[Adresse 16]



Madame [YW] [VG] [CO] épouse [X]

[Adresse 43]



Monsieur [HS] [L] [PX] [PT]

[Adresse 49]



Monsieur [PK] [Z] [SD]

[Adresse 53]



Monsieur [NS] [EG]

[Adresse 36]



Monsieur [HB] [AZ] [HN]

[Adresse 1]



Monsieur [DS] [CI]

[Adresse 39]



Monsieur [MH] [ZC] [ML]

[Adresse 24]



Madame [N] [VK] épouse [XL]

[Adresse 41]



Madame [OI] [PZ] [IW] épouse [SD]

[Adresse 53]



Madame [VM] [H] [FO] épouse [FZ]

[Adresse 8]



Monsieur [YH] [DY]

[Adresse 45]











































































































































Mademoiselle [VV] [YW] [YN]

[Adresse 62]



Monsieur [JC] [U] [OC]

[Adresse 35]



Madame [JK] [PV] épouse [JA]

[Adresse 42]



Madame [NL] [YW] [S] [YP] épouse [KK]

[Adresse 47]



Monsieur [XF] [Y] [WX]

[Adresse 17]



Madame [YU] [PO] [PI] [IU] épouse [HU]

[Adresse 6]



Monsieur [XF] [GD] [MB] [FZ]

[Adresse 8]



Madame [WR] [SP] [UC] [HP] épouse [MN]

[Adresse 31]



Monsieur [HD] [SL]

[Adresse 26]



Monsieur [XF] [KX] [MN]

[Adresse 31]



Monsieur [CS] [W] [XJ] [TP]

[Adresse 2]



Monsieur [YY] [AO]

[Adresse 33]



Madame [AL] [LB] [F] [VT]

[Adresse 38]



Madame [AW] [XL] - [CL] épouse [CI]

[Adresse 39]



Monsieur [EA] [DS] [XL]

[Adresse 41]



Monsieur [XF] [GD] [U] [RZ]

[Adresse 59]



Monsieur [HS] [FX] [KK]

[Adresse 47]



Madame [YU] [DW] épouse [B]

[Adresse 18]



Madame [ER] [BD] épouse [TY]

[Adresse 44]



Madame [T] [YJ] [GF] [CU] épouse [FI]

[Adresse 20]









































































































































Monsieur [OE] [VI] [HH] [EK]

[Adresse 3]



Madame [UE] [KZ] épouse [V] [Adresse 52]



Monsieur [MH] [NN] [NP]

[Adresse 27]



Madame [WR] [YL] épouse [NP]

[Adresse 27]



Monsieur [VA] [CC]

[Adresse 15]



Madame [CJ] [PM] [EM] épouse [HN]

[Adresse 1]



Monsieur [KI] [WZ] [ZE]

[Adresse 5]



Madame [SF] [MP] [TJ]

[Adresse 30]



Madame [WV] [WR] [MS] épouse [BF]

[Adresse 56]



Monsieur [AH] [GH] [C] [VZ]

[Adresse 14]



Madame [YU] [TW] [OG] [TL] épouse [PT]

[Adresse 49]



Monsieur [VR] [GD] [LX]

[Adresse 11]



Monsieur [HF] [SH] [PE] [FI]

[Adresse 20]



Madame [FK] [VE] [AV] épouse [XH]

[Adresse 22]



Monsieur [SJ] [YF] [KX] [HU]

[Adresse 6]



Monsieur [SS] [L] [JM]

[Adresse 48]



Madame [JE] [GF] [RR] [RV] épouse [AO]

[Adresse 33]



Madame [G] [PC] épouse [OM]

[Adresse 46]



Monsieur [NU] [XN]

[Adresse 55]



Monsieur [HD] [XP] [KM] [CY]

[Adresse 30]











































































































































Madame [PG] [BN] [HW] épouse [R]

[Adresse 19]



Monsieur [KO] [VI] [CF] [LD]

[Adresse 57]



Monsieur [GD] [ZA] [NN] [BE]

[Adresse 54]



Monsieur [W] [VX] [KE]

[Adresse 21]



Monsieur [EE] [TS] [RB] [BI]

[Adresse 13]



Monsieur [HL] [OM]

[Adresse 46]



Madame [PR] [GX] [LV]

[Adresse 51]



Monsieur [DS] [VG] [CJ] [FG]

[Adresse 37]



Madame [CM] [KG] [DP]

[Adresse 34]



Monsieur [SN] [JO]

[Adresse 60]



Madame [XD] [RT] [MW] épouse [MJ]

[Adresse 32]



Madame [A] [AM] [KR] [RD] épouse [IY]

[Adresse 10]



Monsieur [CF] [MB] [HB] [XS]

[Adresse 4]



Monsieur [FX] [BF]

[Adresse 56]



S.À.R.L. MYOSOTIS 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 23]



S.C.I. BIHR 

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]



Représentés par Me Valérie SPIESER, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS



























































































































































INTIMEE :



S.A.R.L. PV EXPLOITATION FRANCE venant aux droits de la SAS PV HOLDING PIERRE ET VACANCES anciennement dénommée PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE

prise en la personne de son représentant légal 

[Adresse 58]

[Adresse 58]



Représentée par Me Guillaume HARTER, avocat à la Cour 

Avocat plaidant : Me LE CALVEZ, avocat au barreau des HAUTS DE SEINE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 modifié du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère, un rapport de l'affaire ayant été présenté à l'audience. 



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme PANETTA, Présidente de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

Mme ROBERT-NICOUD, Conseillère

qui en ont délibéré.



Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE



ARRET :

- Contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

- signé par Mme Corinne PANETTA, présidente et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS DES PARTIES :





Les demandeurs sont propriétaires de lots acquis en l'état futur d'achèvement, dans une Résidence de tourisme appelée '[Adresse 61]' située [Adresse 9] à [Localité 50].  



L'ensemble des lots est intégré dans une seule exploitation hôtelière. 



Des baux commerciaux ont été conclus entre les propriétaires des lots et la SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE, pour y exercer une activité d'exploitation de résidence de tourisme ou d'hébergement de loisirs à gestion intégrée consistant en la mise à disposition desdits locaux pour des périodes déterminées, avec la fourniture de différents services ou prestations à sa clientèle, en l'espèce une offre complète de logements, de restauration, d'espaces de loisirs pour enfants, une piscine couverte chauffée, et un parking. 

Cette résidence a fait l'objet d'une décision de classement en catégorie de résidence de tourisme classe 3 étoiles. 



Faute pour la SAS PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE de s'être acquittée du paiement de plusieurs loyers, les copropriétaires demandeurs à la présente procédure ont fait adresser, par voie d'huissier, un commandement de payer les loyers (en date du 27 juillet 2021 pour la majorité des copropriétaires). 



N'ayant toujours pas obtenu paiement des sommes sollicitées, les copropriétaires, demandeurs à la présente procédure, ont déposé, le 2 septembre 2021, une requête auprès du Tribunal Judiciaire de Colmar, afin d'être autorisés à faire assigner la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES selon la procédure à jour fixe, notamment aux fins d'obtenir paiement des loyers impayés et résolution des baux commerciaux consentis à cette dernière.

Après y avoir été autorisés par ordonnance du 7 septembre 2021, les propriétaires de lots dans la '[Adresse 61]', ont fait assigner, le 20 septembre 2021, la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES, afin de :



- prononcer la résiliation judiciaire des baux commerciaux des demandeurs ;

- prononcer l'expulsion de la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire ; 

- condamner la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer, majoré de 10 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail ;

- condamner la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement du solde dû auprès de chaque copropriétaire (selon tableau produit) ;

- condamner la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement d'une somme de 1.000 € à chaque propriétaire sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer.



Par conclusions déposées par voie électronique le 11 octobre 2021, les époux [HN], propriétaires de lots de la '[Adresse 61]', sont intervenus volontairement à la procédure. 



L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 18 octobre 2021, à l'issue de laquelle elle a été renvoyée au 13 décembre 2021, en raison de la procédure de conciliation diligentée à la demande de la S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, venant aux droits de la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES, laquelle devait s'achever le 2 décembre 2021. 







Par fiche RPVA notifiée le 9 décembre 2021, la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, venant aux droits de la SAS PV HOLDING PIERRE ET VACANCES, a sollicité la saisine par le Tribunal, d'une demande d'avis auprès de la Cour de Cassation, sur la question des fondements juridiques invocables par les preneurs, pour suspendre le paiement des loyers afférents aux périodes de fermeture administrative. Elle estime que le Tribunal judiciaire de Chartres avait fait une demande d'avis en ce sens, que la Haute juridiction devait rendre un avis le 5 octobre 2021, sur les mêmes questions juridiques invocables en faveur d'une annulation des loyers, afférents aux périodes d'interdiction administrative de recevoir du public dans le cadre de la lutte contre la crise sanitaire, mais qu'en raison d'un désistement des parties, cet avis n'a pu être rendu. Elle estime que les questions posées sont les mêmes que celles relevant du présent litige et qu'elles remplissent les conditions de l'article L.441-1 du Code de l'Organisation Judiciaire, à savoir qu'elles sont nouvelles, présentent une difficulté sérieuse et se posent dans de nombreux litiges.

 

Par jugement en date du 15 mars 2022, le Tribunal judiciaire de COLMAR a : 

 

- dit n'y avoir lieu à demande d'avis auprès de la Cour de Cassation ; 

- constaté la venue de la société PV EXPLOITATION FRANCE aux droits de la société PV HOLDING anciennement dénommée PV RESIDENCES & RESORTS France ; 

- dit que l'intervention volontaire de la S.A.S PV EXPLOITATION FRANCE, venant aux droits de la S.A.S. PV HOLDING PIERRE ET VACANCES anciennement dénommée PV RESIDENCES & RESORTS France est régulière et recevable ; 

- mis par conséquent hors de cause la S.A.S. PV HOLDING ; 

- dit que la demande d'intervention volontaire formée par Monsieur [HB] [HN] et Madame [CJ] [EM] épouse [HN] est régulière et recevable ; 

- dit que les dernières conclusions des demandeurs, propriétaires de lots de la '[Adresse 63]', régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 10 décembre 2021, ainsi que les pièces communiquées depuis l'assignation sont recevables ;  

- dit que les demandes de la SCI BIHR sont irrecevables en raison de la signature de l'avenant du 15 juillet 2021 ;  

- débouté les demandeurs, propriétaires de lots de la '[Adresse 61]', de leur demande de résiliation de bail ;  

- condamné la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à payer, au titre des échéances de loyer impayées du premier trimestre 2020 au troisième trimestre 2021 inclus, les sommes suivantes :  



o 4.966.24 euros à Monsieur [CS] [O] ;

o 3.070,42 euros à Monsieur [FM] [V] et à Madame [UE] [KZ] ; 

o 4.930,39 euros à Monsieur [RX] [B] et à Madame [YU] [DW] épouse [B] ; 

o 4.682,92 € à Monsieur [RX] [R] et à Madame [PG] [HW] épouse [R] ; 

o 4.975,43 euros à Monsieur [VA] [X] et à Madame [YW] [CO] épouse [X] ; 

o 9.026,77 euros à Monsieur [VI], [JA] et à Madame [JK] [PV] épouse [JA] ; 

o 5.957,43 € à Monsieur [JC] [MJ] et Madame [XD] [MW] épouse [MJ] ;

o 6.863,40 euros à Monsieur [JC] [MJ] et Madame [XD] [MW] épouse [MJ] ; 

o 4.460,79 euros Monsieur [XF] [TY] et à Madame [ER] [BD] épouse [TY] ; 

o 6.155,14 euros à Monsieur [JG] [FR] et à Madame [A] [RD] épouse [FR] ; 



o 10.186,66 euros à Monsieur [UA] [VO] et à Madame [CW] [M] épouse [VO] ; 

o 4.876,72 euros à Madame [VC] [AY] ; 

o 5.500,08 euros à Monsieur [HS] [PT] et à Madame [YU] [TL] épouse [PT] ; 

o 5.642,60 euros à Madame [FK], [AV] épouse [XH] ; 

o 4.458,30 euros à Madame [GZ] [E] épouse [AV] ; 

o 7.527,57 euros à Monsieur [PK] [SD] et Madame [OI] [IW] épouse [SD] ;

o 4.978,49 euros à Monsieur [NS] [EG] et Madame [VG] [KT] [MF] épouse [EG] ;

o 3.780,56 euros à Monsieur [HB] [HN] et à Madame [CJ] [EM] épouse [HN] ;

o 4.817,13 euros à Monsieur [DS] [CI] et à Madame [AW] [XL]-[CL] épouse [CI] ; 

o 5.538,47 euros à Monsieur [MH] [ML] et à Madame [MD] [HJ] épouse [ML] (lots 1080 et 1170) ; 

o 5.538,47 euros à Monsieur [MH] [ML] et à Madame [MD] [HJ] épouse [ML] (lots 1082 et 1171) ;

o 4.693,92 euros à Monsieur [JC] [OC] et à Madame [YW] [XB] épouse [OC] ; 

o 5.082,54 euros à Monsieur [YH] [DY] ;  

o 5.804,66 euros à Mademoiselle [VV] [YN] ; 

o 5.015,21 € à Monsieur [XF] [WX] et Madame [YU] [FT] épouse [WX] ; 

o 6.012,39 euros à Monsieur [XF] [FZ] et Madame [VM] [FO] épouse [FZ] ; 

o 6.524,42 euros à Monsieur [HD] [SL] ;

o 6.117,70 euros à Monsieur [XF] [MN] et Madame [WR] [HP] épouse [MN] ; 

o 3.790,90 euros à Monsieur [CS] [TP] ; 

o 7.089.84 euros à Monsieur [YY] [AO] et Madame [JE] [RV] épouse [AO] ;

o 8.922,73 euros à Madame [AL] [VT] ; 

o 12.012,21 euros à Monsieur [EA] [XL] et Madame [N] [VK] épouse [XL] ; 

o 7.284,37 euros à Monsieur [XF] [RZ] ;

o 6.061,69 euros à Monsieur [HS] [KK] et Madame [NL] [SB] épouse [KK] :

o 4.782,67 euros à Monsieur [OE] [EK] et à Madame [UI] [OA] épouse [EK] ;

o 6.214,35 euros à Monsieur [MH] [NP] et Madame [WR] [YL] épouse [NP] ;

o 5.853,60 euros à Monsieur [VA] [CC] ;

o 5.939,69 euros à Monsieur [FX] [BF] et à Madame [WV] [MS] épouse [BF] ; 

o 7.001,08 euros à Monsieur [KI] [ZE] ; 

o 3.630,97 euros à Monsieur [AH] [VZ] ;

o 6.159,61 euros à Monsieur [VR] [LX] ;

o 6.786,90 euros à Monsieur [HF] [FI] et à Madame [T] [CU] épouse [FI] ; 

o 6.521,96 euros à Monsieur [SJ] [HU] et à Madame [YU] [IU] épouse [HU] ; 

o 4.541,02 euros à Monsieur [SS] [JM] ;

o 6.006,61 euros à la SARL MYOSOTIS ; 

o 6.006,61 euros à Monsieur [NU] [XN] et à Monsieur [TN] [BP] ; 

o 4.641,89 euros à Monsieur [HD] [CY] et à Madame [SF] [TJ] ;

o 6.704,28 euros à Monsieur [KO] [LD] et à Madame [UK] [FV] épouse [LD] ;

o 5.936,24 euros à Monsieur [GD] [BE] ;

o 5.804,66 euros à Monsieur [W] [KE] et à Madame [CJ] [EC] épouse [KE] ; 

o 5.247,80 euros à Monsieur [EE] [BI] ;

o 5.816,91 euros à Monsieur [HL] [OM] et Madame [G] [PC] épouse [OM] ; 

o 4.978,49 euros à Madame [PR] [LV] ;

o 5.792,43 euros à Monsieur [DS] [FG] et à Madame [DU] [K] épouse [FG] ; 

o 4.975,43 euros à Madame [CM] [DP] ;

o 4.715,92 euros à Monsieur [SN] [JO] ;

o 6.144,71 euros à Monsieur [CF] [XS] ; 

o 6.144,71 euros à Madame [IN] [D] ;

 

- constaté qu'aucun demandeur ne porte le nom de [CZ], de sorte que Monsieur et Madame [CZ] ne sont pas demandeurs à la procédure et débouté par conséquent les demandeurs d'une condamnation au paiement de loyers dus à Monsieur et Madame [CZ] ; 

- autorisé la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à s'acquitter de ces sommes en 6 échéances trimestrielles successives correspondant à un 6ème de la dette chacune, à payer avec le loyer courant et pour la première fois avec le loyer du second trimestre 2022 ; 

- dit qu'à défaut de respect de l'échéancier ou de règlement du loyer courant à son échéance, le solde de la dette sera immédiatement exigible ;  

- condamné la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à payer aux demandeurs, propriétaires de lots de la '[Adresse 61]', excepté la SCI BIHR, la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- débouté la SAS PV EXPLOITATION FRANCE du surplus de ses demandes, dont celle fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;  

- débouté la SCI BIHR de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile; 

- dit que les dépens de l'instance opposant la SCI BIHR à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE seront pris en charge par la SCI BIHR ; 

- condamné la SAS PV EXPLOITATION FRANCE au surplus des dépens, lesquels comprendront le coût des commandements de payer des défendeurs (autres que la SCI BIHR) ;  

- rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

 

Par déclaration faite au greffe en date du 25 avril 2022, les parties demanderesses ont interjeté appel de cette décision. 



Par une déclaration faite au greffe en date du 13 mai 2022, la SARL PV EXPLOITATION FRANCE s'est constituée intimée. 



Par ses dernières conclusions en date du 11 avril 2023, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, les appelants demandent à la Cour de : 

 



DÉCLARER recevables et bien fondés les Propriétaires-Bailleurs en leur Appel. 

Y faisant droit,

 

INFIRMER le Jugement du tribunal Judiciaire de Colmar en ce qu'il a :

 

Débouté les demandeurs de leur demande en résiliation judiciaire des baux commerciaux.  

Débouté les demandeurs de leur demande d'expulsion de la Sté PV EXPLOITATION France venant aux droits de la Sté PV HOLDING et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire.  

Débouté les demandeurs de leur demande en condamnation de la Sté PV EXPLOITATION FRANCE venant aux droits de la Sté PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer, majoré de 10 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail.  

Débouté les demandeurs de leur demande en condamnation de la Sté PV EXPLOITATION FRANCE venant aux droits de la Sté PV HOLDING PIERRE ET VACANCES de leurs créances locatives totales par déduction de loyers correspondant à 5 mois de loyers pour perte partielle de la chose louée.  

Débouté les demandeurs de leur demande en condamnation de la Sté PV EXPLOITATION France venant aux droits de la Sté PV HOLDING PIERRE ET VACANCES au paiement d'une somme de 1.500 € à chaque propriétaire sur le fondement de l'article 700 du C.P.C. 

 

STATUANT A NOUVEAU

 

DECLARER IRRECEVABLE la demande nouvelle en cause d'appel de  débouté  des demandes  des  appelants  [O],  [V],  [B]  [J], [KV],  [MJ],  [TY],  [AY],  [PT],  [SD],  [EG], [DY], [OC] [XB], [WX], [MN], [TP], [VT], [XL], [RZ], [KK], [EK], [NP],  [CC],  [BF],  MYOSOTIS  SARL, [LX],  [FI],  [HU],  [JM],  [CY]  [TJ], [LD], [BE], [KE], [BI], [OM], [LV], [DP], et [JO]) de la société PV EXPLOITATION France concernant les propriétaires ayant signé l'avenant n°1 et en tout état de cause la REJETER

 

EN TOUT ETAT DE CAUSE  

 

PRONONCER la nullité de l'avenant n°1 signé par les appelants ([O], [V], [B] [J], [KV], [MJ], [TY],  [AY], [PT], [SD], [EG], [DY], [OC] [XB], [WX], [MN], [TP],  [VT],  [XL],  [RZ],  [KK],  [EK],  [NP],  [CC],  [BF], MYOSOTIS SARL, [LX], [FI], [HU], [JM], [CY] [TJ], [LD], [BE], [KE],  [BI],  [OM],  [LV], [DP], et [JO]) au titre des loyers du 15 mars au 2 juin 2020,

 

DEBOUTER l'intimée de sa demande d'annulation de l'exigibilité des loyers de la période du 15  mars  au  2  juin  2020  des  Copropriétaires  ([O],  [V],  [B] [J],  [KV],  [MJ],  [TY], [AY], [PT], [SD], [EG], [DY], [OC] [XB], [WX], [MN], [TP], [VT], [XL], [RZ],  [KK],  [EK],  [NP],  [CC],  [BF], MYOSOTIS  SARL,  [LX],  [FI],  [HU],  [JM], [CY]  [TJ],  [LD],  [BE],  [KE],  [BI],  [OM], [LV], [DP], et [JO])  

 



CONDAMNER la Sté PV EXPLOITATION FRANCE au paiement des sommes suivantes, correspondant aux créances locatives restant dues après le règlement du Preneur du mois d'août 2022 :







[O]

[V]

[B] 

[P]

[X]

[JA]

[MJ] [WZ]

[MJ] [JC]

[TY]

[IY]

[VO]

[AY]

[PT]

[YS] Indivision

[SD]

[EG]

[HN]

[CI]

[ML]-[HJ]

[ML]

[OC] 

[DY]

[YN]

[WX]

[FZ]

[SL]

[MN]

[TP]

[AO]

[VT]

[XL]

[RZ]

[KK]

[EK]

[NP]

[CC]

[BF]

[ZE]

[VZ]

[LX]

[FI]

[HU]

[JM]

MYOSOTIS

[LD]

[XN]

[CY]

[BE]

[KE]



4410,30

2529,69

4231,99

4159,08

4405,46

7788,29

5226,73

5973,12

4582,76

4207,60

8921,34

4211,17

4904,77

3969,74

6537,25

4415,31

3289,76

4273,92

4896,43

4730,45

4168,35

5355,81

5172,58

4438,97

5272,83

5998,06

5320,13

3275,97

5973,92

5025,38

12300,26

6293,59

5313,98

3739,98

5441,30

5140,37

5200,05

6079,88

2981,10

8353,72

5925,33

5802,65

4917,36

5268,05

4557,77

6411,59

4979,73

5209,30

5099,49











[BI]

[OM]

[LV]

[FG]

[DP]

[JO]

[XS]

[D]



4645,85

5083,61

4420,56

5095,40

5235,80

4188,59

5443,93

5443,93





 



PRONONCER la résiliation judiciaire des baux commerciaux des demandeurs. 

 

PRONONCER l'expulsion de la Sté PV EXPLOITATION FINANCE et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire. 



CONDAMNER la Sté PV EXPLOITATION FRANCE au paiement d'une indemnité d'occupation égale au loyer, majoré de 10 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail.

 

CONDAMNER la Sté PV EXPLOITATION FRANCE au paiement d'une somme de 2.000 € à chaque propriétaire en réparation du préjudice moral subi.

 

La CONDAMNER au paiement d'une somme de 1.500 € à chaque propriétaire sur le fondement de l'article 700 du C.P.C, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

 

Au soutien de ses prétentions, sur les demandes de résiliation et d'expulsion de la Société PV EXPLOITATION FRANCE, les appelants se prévalent auprès de la Cour, de la mauvaise foi du preneur et soutiennent que ce dernier a refusé de régler les loyers annuels au 30 septembre 2021 et que cette attitude est exclusive de toute bonne foi. Les appelants rapportent que ladite société a proposé aux bailleurs, des accords d'abandons de loyer. Mais également en s'appuyant sur l'article L. 321-2 du code du tourisme, les appelants reprochent à la société de ne pas avoir communiqué les aides financières reçues ni leur affectation. Par ailleurs, ces derniers rappellent à la Cour, que le preneur a décidé unilatéralement de ne pas payer les semaines de loyers de la première période de la crise sanitaire du 17 mars au 10 mai 2020, qu'il a également refusé la proposition des propriétaires de la '[Adresse 61]', de report de paiement et d'entrer en contact avec un médiateur. En outre, les bailleurs n'ont plus confiance en cette société, car malgré l'exécution provisoire attachée à la décision de première instance, qui prévoyait le paiement d'un sixième des loyers au 30 juin 2022, celle-ci n'a pas été respectée.



Enfin, les appelants informent la Cour que les propriétaires ont été victimes de harcèlement téléphonique, afin de les contraindre à signer cet avenant. 



En conséquence, les appelants demandent à la Cour de prononcer la résiliation des baux et d'ordonner l'expulsion de la société PV EXPLOITATION FRANCE pour motifs graves. 

 

Sur les délais de paiement, en se fondant sur l'article 1343-5 du code civil, les appelants considèrent que le preneur ne peut demander un délai supplémentaire, du fait qu'il a déjà imposé aux bailleurs un délai de paiement. Les appelants estiment que la société PV EXPLOITATION FRANCE a disposé de nombreux mois pour s'acquitter de sa dette locative et qu'elle ne justifie pas de ses difficultés actuelles pour refuser de le faire. 

 

Par ses dernières conclusions en date du 15 mars 2023, auxquelles a été joint le bordereau de communication de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation, la société PV EXPLOITATION FRANCE demande à la Cour de : 

 

A titre principal, 

 

- CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Colmar du 15 mars 2022 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a : 

 

- Débouté les bailleurs de leur demande de condamnation au paiement des loyers relatifs aux périodes visées par des interdictions administratives de recevoir du public.

 

- Débouté les bailleurs de leur demande de résiliation judiciaire des baux litigieux, et de leurs demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'éviction.

 

- Débouté les bailleurs de leur demande de condamnation au titre d'un préjudice moral.  

 

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour considérait que l'obligation de règlement des loyers au titre des Baux liant la société LFDNS aux intimées a été interrompue au cours des périodes d'interdiction de recevoir du public et de confinement,  

 

- DEBOUTER les appelants de leur demande de résiliation judiciaire des Baux,  

 

- DEBOUTER les appelants de l'ensemble de leurs demandes de condamnation au paiement de dommages et intérêts, 

 

- ACCORDER à la société PV EXPLOITATION FRANCE des délais de paiement à titre rétroactif compte tenu des graves difficultés financières qu'elle a rencontrées du fait de la crise sanitaire,  

 

- DEBOUTER les 40 appelants ([O], [V], [B] [J], [KV], [MJ], [TY], [AY], [PT], [SD], [EG], [DY], [OC] [XB], [WX], [MN], [TP], [VT], [XL], [RZ], [KK], [EK], [NP], [CC], [BF], MYOSOTIS SARL, [LX], [FI], [HU], [JM], [CY] [TJ], [LD], [BE], [KE], [BI], [OM], [LV], [DP], et [JO]) ayant régularisé des avenants avec la société PV EXPLOITATION France préalablement à la procédure de Conciliation et accordant une franchise de deux mois et demi de loyers à la société preneuse de l'ensemble de leurs demandes au titre des loyers du 15 mars au 2 juin 2020,

 

- CONDAMNER chacun des intimés à payer à la société PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 600 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre la restitution par les appelants unis d'intérêts de la somme de 5000 € versée au titre de l'article 700 en application du Jugement de première instance.

 

Sur l'appel principal, la société PV EXPLOITATION FRANCE demande à la Cour de confirmer le jugement rendu en première instance.

 









A titre subsidiaire, sur la résiliation judiciaire des baux litigieux et les demandes consécutives d'expulsion et de condamnation du preneur au paiement d'une indemnité d'occupation, la société PV EXPLOITATION FRANCE demande à la Cour de confirmer le jugement de première instance, en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation, d'expulsion et du versement d'une indemnité d'occupation. En effet, ladite société fait valoir qu'à l'expiration de la procédure de conciliation, la société preneuse a réglé la totalité des loyers afférents à la période du 1er juillet au 31 décembre 2021. En outre, la société PV EXPLOITATION FRANCE précise à la Cour, que la procédure de conciliation ouverte à l'initiative de la société preneuse le 2 février 2021, atteste de la réalité des difficultés financières de celle-ci. Qu'enfin, selon la société PV EXPLOITATION France, la demande de résiliation judiciaire du bail formulée par les propriétaires, constitue une demande purement formelle et n'a aucun sens, dans la mesure où les locaux litigieux constituent une entité impossible à exploiter individuellement. 

 

Sur le rejet de la demande de condamnation au titre du prétendu préjudice subi par les appelants, la société PV EXPLOITATION FRANCE fait valoir à la Cour que les appelants ne justifient pas de leur situation financière, ni du montant des prêts dont ils doivent s'acquitter. Elle rappelle également que c'est ce qu'a également relevé le juge du fond, pour écarter la demande en première instance. 

 

Sur l'octroi de délais de paiement, si la Cour considérait que la société PV EXPLOITATION FRANCE n'était pas fondée à suspendre le paiement des loyers afférents aux périodes soumises à des interdictions de réception du public et de confinement, ladite société demande à la Cour d'octroyer à la société locataire des délais de paiement pour le règlement des impayés de loyers, conformément à l'article 1345-5 du code civil. En effet, la société PV EXPLOITATION FRANCE rapporte à la Cour, que des éléments comptables versés aux débats, attestent des difficultés financières justifiant l'octroi, à titre rétroactif, de délais de paiement. 

 

Sur les bailleurs qui ont signé un avenant avec la société, celle-ci se prévaut du fait que 40 des 56 des bailleurs appelants, ont par ailleurs signé un avenant avec la société PV EXPLOITATION FRANCE, aux termes duquel chaque bailleur accorde une franchise de cinq mois de loyers à la société exploitante, sur la période du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, en échange de contreparties consenties par la société PV EXPLOITATION FRANCE et ont expressément renoncé à exercer toute action contre ladite société. 



La société précise à la Cour qu'il s'agit des appelants : [O], [V], [B] [J], [KV], [MJ], [TY], [AY], [PT], [SD], [EG], [DY], [OC] [XB], [WX], [MN], [TP], [VT], [XL], [RZ], [KK], [EK], [NP], [CC], [BF], MYOSOTIS SARL, [LX], [FI], [HU], [JM], [CY] [TJ], [LD], [BE], [KE], [BI], [OM], [LV], [DP], et [JO]. 



Ces derniers ont donc déclaré 'renoncer irrévocablement et définitivement à tous droits, actions et prétentions devant les juridictions civiles, commerciales et répressives françaises, à l'encontre du preneur en relation avec les loyers impayés, objet du présent Avenant' et se sont engagés à se désister en cas d'action initiée préalablement à la signature.

 

Sur la condamnation des bailleurs à payer à la société intimée la somme de 600 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la société PV EXPLOITATION FRANCE demande à la Cour, au vu des circonstances particulières de l'espèce et de la nécessité dans laquelle elle s'est trouvée, c'est-à-dire de solliciter les services d'un avocat pour assurer sa défense dans le cadre de la présente procédure, malgré la procédure de conciliation en cours au moment de l'assignation et les propositions adressées officiellement aux appelants dans ce cadre, de condamner chacun des bailleurs à 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en plus de la condamnation au remboursement des frais payés par la société PV EXPLOITATION FRANCE en exécution du jugement déféré. 

 

La Cour se référera aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé des faits, de la procédure et de leurs prétentions, en application de l'article 455 du code de procédure civil.

 

Le dossier a été clôturé par ordonnance le 10 mai 2023. 

 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 14 juin 2023.

 



MOTIFS DE LA DECISION :

 



Par un jugement en date du 15 mars 2022, le Tribunal judiciaire de COLMAR a retenu :

 

Sur la demande d'avis auprès de la Cour de Cassation, qu'il n'y a pas lieu d'y faire droit, puisqu'il n'y a aucune question de droit nouvelle et l'avis sollicité ne peut avoir pour but d'opérer de revirement de jurisprudence. Que par ailleurs, la Cour de Cassation s'est déjà prononcée sur un cas de suspension de loyers, voire de diminution des loyers. Certes ces décisions ne concernaient pas le cas d'une pandémie, néanmoins elles concernaient également des cas assimilés ou assimilables. 

 

Sur la recevabilité de l'intervention de Monsieur et Madame [HN], que ces derniers sont intervenus volontairement à la procédure, par conclusions déposées par la voie du RPVA. Que l'acte d'intervention volontaire est motivé et présente un lien suffisant avec l'instance principale, puisque les époux [HN] sont également propriétaires de lots dans la résidence litigieuse, la '[Adresse 61]' à [Localité 50]. De plus, leurs demandes sont similaires à celles des autres copropriétaires de la Résidence. 

 

Sur la recevabilité des dernières conclusions des demandeurs en date du 10 décembre 2021, que celles-ci sont recevables en raison du principe du contradictoire, mais également parce que la société PV EXPLOITATION FRANCE avait le temps de prendre connaissance et de répliquer verbalement aux conclusions apportées par les demandeurs, en date du 1er décembre 2021, puis du 10 décembre 2021, à l'audience du 13 décembre 2021. Et c'est ce qu'elle a pu faire. 

 

Sur l'intervention volontaire de la SAS PV EXPLOITATION France et la mise hors de cause de la SAS PV HOLDING PIERRE ET VACANCES, que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE vient aux droits de la société SAS PV HOLDING PIERRE ET VACANCES et est donc actuellement titulaire des baux commerciaux signés avec les copropriétaires de la [Adresse 61]. 

 

Sur les désistements de Madame [UI] [IP], de Monsieur [PK] [BG] et Madame [MU] [VG] [EI] [CA], et de Madame [CD] [IS] épouse [LZ], que les parties qui se sont désistées seront tenues aux dépens de l'instance les opposant à la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, mais uniquement en ce qui concerne leur instance et non celle des autres copropriétaires. 

 





Sur la demande de débouté de la SCI BIHR, en raison de la régularisation d'un avenant avec la société PV EXPLOITATION FRANCE, que la demande est déclarée irrecevable, en raison de l'avenant signé le 15 juillet 2021, où la SCI BIHR déclare renoncer irrévocablement et définitivement à tous droits, actions et prétentions devant les juridictions civiles, commerciales et répressives françaises. Celle-ci ne s'est pas désistée de l'instance en question et ne justifie pas que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE ne s'est pas exécutée ou a manqué aux obligations, dont elle était tenue dans le cadre de l'avenant. 

 

Sur la demande de résiliation des baux, qu'il ressort des éléments produits, que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE ne s'est pas acquittée des loyers dus pendant les périodes de confinement en 2020 et qu'elle ne s'est plus acquittée de loyers à compter du 30 septembre 2020. La SAS PV EXPLOITATION FRANCE a alors cessé de régler les loyers pendant lesquels elle a estimé ne plus pouvoir gérer son activité. Mais les éléments apportés à l'instance révèlent que la SAS PV EXPLOITATION France s'est toujours acquittée de ses loyers, jusqu'au début des mesures gouvernementales prises en raison de la crise sanitaire. Il convient de vérifier si cette absence de paiement constitue une faute grave, pour justifier une résiliation des baux commerciaux. 

 

Sur l'exception d'inexécution liée à l'absence de délivrance des locaux par les bailleurs, que pendant la période du covid-19, les bailleurs ont continué à mettre les locaux loués à la disposition de la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, laquelle n'invoque aucun manquement de leur part à leurs obligations de mise à disposition de locaux et équipements conformes à la destination contractuelle. En outre, la fermeture des locaux durant cette période n'est pas le fait des bailleurs et la diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire est étrangère à l'obligation de délivrance du bailleur. De fait, l'obligation de paiement n'est pas sérieusement contestable au sens de l'article 1719 du code civil. 

 

Sur la force majeure, que la société SAS PV EXPLOITATION FRANCE ne justifie pas avoir été dans l'impossibilité totale de régler les loyers dus aux différents propriétaires de lots dans la résidence la '[Adresse 61]', alors qu'elle a disposé d'une importante trésorerie grâce au prêt garanti de l'Etat, qui lui a été accordé.

 

Sur la perte partielle de la chose louée, que la société SAS PV EXPLOITATION FRANCE a effectivement été dans l'impossibilité de jouir des locaux, à titre de résidence pendant une durée de cinq mois. Pour autant, l'accès à la résidence n'était pas impossible en dehors des périodes visées par les restrictions réglementaires, par conséquent la sollicitation, voire la diminution des loyers sur la période complète du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021 n'a pas été suivie, et ce, même si le taux de remplissage et le chiffre d'affaires ont considérablement diminué. Ainsi seule la période du 3 avril au 2 mai 2021 est justifiée. 

 

Sur la théorie de l'imprévision et l'exigence de bonne foi, que selon les dispositions de l'article 1195 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, il est permis à une partie de demander une renégociation du contrat à son cocontractant, mais elle ne la dispense pas de l'exécution de ses obligations durant la renégociation. Et qu'en l'espèce, les bailleurs ont effectué un investissement en acquérant des lots dans la résidence litigieuse, il s'agit de particuliers qui ne disposent pas tous d'une trésorerie importante, leur permettant de palier la perte de revenus constituée par le défaut de paiement des loyers par la preneuse. Dès lors, ils n'ont pas fait preuve de mauvaise foi en sollicitant judiciairement le règlement des loyers, que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE avait, de sa seule initiative, suspendu. 

 









Sur la mesure de conciliation ordonnée par le Tribunal de Commerce de Paris, que trois propositions ont été formulées aux différents bailleurs et celles-ci ont, chaque fois, fait l'objet de révisions en faveur des bailleurs du groupe. La dernière précise que le bailleur consent au preneur une franchise (abandon) de cinq mois de loyers contractuel sur toute la période touchée par les mesures administratives de recevoir du public du 15 mars 2020 au 30 juin 2021 et prévoyant un échelonnement des loyers impayés. Qu'enfin, il est établi que les négociations ont été menées sérieusement, dans le but de trouver un équilibre entre bailleurs et preneur, tout en tenant compte des circonstances exceptionnelles constituées par la pandémie de COVID-19. 

 

Sur la gravité de la faute, que l'absence de règlements à partir du 1er octobre 2020, ne constitue pas, au regard des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire, une faute suffisamment grave pour justifier une résiliation des différents baux commerciaux, puisque la SAS PV EXPLOITATION FRANCE n'a pas commis de faute en ne s'acquittant pas entièrement des loyers dus en 2020, période où la résidence n'a pu être exploitée, ni en ne réglant pas l'intégralité des loyers portant sur la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021. Ladite société justifie en tout état de cause, d'une baisse considérable de ses recettes entre 2019, 2020 et 2021, tant au niveau du Groupe qu'au niveau de la '[Adresse 61]' à [Localité 50]. Dès lors l'absence de règlements à compter du 4ème trimestre 2020 ne constitue pas, au regard des circonstances exceptionnelles liées à la crise sanitaire, une faute suffisamment grave pour justifier une résiliation des différents baux commerciaux. 

 

Sur la demande de paiement des loyers jusqu'au 3ème trimestre de l'année 2021 (inclus), que le Tribunal a retenu qu'en raison des périodes de fermeture au public justifiant un abandon du paiement des loyers, en raison de la perte partielle de la chose louée, il sera déduit du solde, cinq mois de loyers.  

 

Sur les délais de paiement, qu'en raison des difficultés financières rencontrées par la SAS PV EXPLOITATION FRANCE en raison de la crise sanitaire, le Tribunal lui a accordé un délai de 19 mois en application de l'article 1343-5 du code civil. Par ailleurs, bien que les propriétaires de lots de la [Adresse 61] indiquent se trouver dans une situation financière difficile car ils déclarent devoir s'acquitter de prêts conséquents sans avoir pu toucher les loyers, ils ne justifient pas de leur situation financière, ni du montant des prêts qu'ils doivent s'acquitter, des articles de journaux étant insuffisants à ce titre. 

 

Sur les dépens et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, 

- que la SAS PV EXPLOITATION FRANCE, qui succombe, est condamnée aux dépens, lesquels comprendront le coût des différents commandements de payer effectués par les différents demandeurs de la présente procédure, ne comprendront pas les dépens des instances liant la défenderesse aux copropriétaires s'étant désistés ou aux copropriétaires déclarés irrecevables.

- que la SAS PV EXPLOITATION France est déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

- que la SCI BIHR sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

- que l'issue de la procédure et l'équité justifient la condamnation de la SAS PV EXPLOITATION FRANCE à payer aux demandeurs, excepté la SCI BIHR, une somme globale de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

 

Sur l'exécution provisoire, qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, celle-ci s'applique de plein droit aux décisions de première instance et aucun élément ne justifie de l'écarter. 

 

A la suite de cette décision les parties demanderesses ont interjeté appel.

 

L'appel a été interjeté dans les formes et dans les délais, le 25 avril 2022. 



La Cour entend, au préalable, rappeler que :

 

- Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions, que s'ils sont invoqués dans la discussion,

 

- Ne constituent pas des prétentions, au sens de l'article 4 du code de procédure civile, les demandes des parties tendant à 'dire et juger' ou 'constater', en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que la Cour n'y répondra, qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs,

 

- Récemment la Cour de cassation a énoncé que les juges du fond devaient statuer sur les demandes des parties tendant à 'dire et juger', lorsqu'elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (Civ., 13 avril 2023, n°P21-21.463).

 

La Cour rappelle que certains contrats de bail produits, ont été contractés avant l'entrée en vigueur, le 1er octobre 2016, de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, portant la réforme du droit des obligations. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public.



Sur la recevabilité de l'appel principal :

 

Celle-ci n'est pas contestée, il sera déclaré recevable.



Sur la validité des avenants :



Les parties appelantes ont versé aux débats une clé USB, que la Cour ne peut pas utiliser et dont le contenu lui est, dès lors, inconnu.



La lecture du bordereau de communication de pièces ne démontre pas que les avenants ont été produits aux débats, par chaque partie qui en invoque l'irrégularité.



La Cour n'est pas en mesure d'apprécier la régularité d'un acte, dès lors que cet acte n'est produit, ni par les parties appelantes ni par la partie intimée.



La société PV EXPLOITATION FRANCE, qui invoque le contenu de ces avenants, devait les produire.



Il n'appartenait pas à la Cour d'ordonner la réouverture des débats sur ce point, dès lors que les parties doivent déposer les pièces à l'appui de leurs moyens, et qu'il n'appartient pas à la présente juridiction de pallier la carence des parties dans l'administration de la preuve.



Les moyens soutenus par les parties au titre des avenants ne seront pas admis par la Cour. 









Sur l'appel principal : 



Par les trois arrêts rendus le 30 juin 2022 (3ème, Civ., 30 juin 2022, n°21-20.190, 3ème, Civ., 30 juin 2022, n°21-20.127, 3ème Civ., 30 juin 2022, n°21-19.889) mais également les deux du 23 novembre 2022 (3ème, Civ., 23 novembre 2022, n°21-21.867, 3ème, Civ., 23 novembre 2022, n°22-12.753), tous relatifs au sort du paiement des loyers commerciaux durant la période du covid-19, la Haute juridiction a confirmé que l'obligation de paiement des loyers n'est ni suspendue, ni neutralisée pendant la période de confinement. 



En l'espèce, la SAS PV EXPLOITATION FRANCE justifie la suspension du paiement des loyers, tout d'abord sur le fondement de l'article 1722 du code civil qui dispose que 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement'. Cependant, la Cour de Cassation estime que l'interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire, induit par les mesures gouvernementales (Décret, n°2020-548 du 11 mai 2020, modifié par le décret, n°2020-604 du 20 mai 2020), n'est pas assimilée à une perte de la chose louée. Ce moyen a donc été justement écarté par le premier juge. 



Ensuite, sur le fondement de l'article 1719 du code civil, relatif à l'obligation de délivrance, c'est-à-dire que le bailleur est, par la nature du contrat, sauf dispositions contraires, tenu de délivrer la chose louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur, durant toute la durée du bail. Or en de telles circonstances, les bailleurs de la résidence '[Adresse 61]' n'ont pas manqué à cette obligation durant cette période. Ce point est notamment confirmé par la Cour de Cassation, dans les divers arrêts rendus sur la thématique du covid-19. 



La Cour de Cassation précise également dans ses arrêts, que les commerçants ne pouvaient se prévaloir du mécanisme de l'exception d'inexécution pour suspendre les loyers. Dès lors, l'article 1219 du code civil visé par la SAS PV EXPLOITATION FRANCE ne peut être invoqué pour justifier la suspension du paiement des loyers en 2020. Ainsi, l'obligation de paiement n'était pas contestable. 



La SAS PV EXPLOITATION FRANCE fait également valoir auprès de la Cour, que les arrêts relatifs au sort des loyers covid rendus par la Cour de Cassation 'ne prenaient pas en compte la réalité économique dans la motivation de leurs contextes'.



Enfin, ladite société se fonde sur le principe du droit de propriété consacré par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme, à savoir le Protocole n°1, qui précise dans son article 1, que 'toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international', mais également sur la doctrine pour arguer du fait que 'les mesures prises dans le cadre de la lutte contre l'épidémie de Covid-19 et certaines abstentions de l'Etat français constituent bien une atteinte à la propriété commerciale des preneurs et à leur droit de jouir des locaux en contrepartie du versement d'un loyer'.  Dès lors, dans le cas d'espèce, il y a bien impossibilité d'exploiter la '[Adresse 61]' pour autant, celle-ci n'était pas définitive, puisqu'elle était limitée pendant 5 mois.  En conséquence, la SAS PV EXPLOITATION FRANCE avait certes une capacité de jouissance limitée dudit bien, mais ne justifie pas qu'il a été porté atteinte au droit de propriété. 



La Cour estime donc que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point, sauf à retenir que la suspension des loyers pendant 5 mois ne sera pas admise.

En conséquence, la Cour retiendra les montants suivants aux titres des loyers impayés : 

 





[O]

[V]

[B] 

[P]

[X]

[JA]

[MJ] [WZ]

[MJ] [JC]

[TY]

[IY]

[VO]

[AY]

[PT]

[YS] Indivision

[SD]

[EG]

[HN]

[CI]

[ML]-[HJ]

[ML]

[OC] 

[DY]

[YN]

[WX]

[FZ]

[SL]

[MN]

[TP]

[AO]

[VT]

[XL]

[RZ]

[KK]

[EK]

[NP]

[CC]

[BF]

[ZE]

[VZ]

[LX]

[FI]

[HU]

[JM]

MYOSOTIS

[LD]

[XN]

[CY]

[BE]

[KE]



4410,30

2529,69

4231,99

4159,08

4405,46

7788,29

5226,73

5973,12

4582,76

4207,60

8921,34

4211,17

4904,77

3969,74

6537,25

4415,31

3289,76

4273,92

4896,43

4730,45

4168,35

5355,81

5172,58

4438,97

5272,83

5998,06

5320,13

3275,97

5973,92

5025,38

12300,26

6293,59

5313,98

3739,98

5441,30

5140,37

5200,05

6079,88

2981,10

8353,72

5925,33

5802,65

4917,36

5268,05

4557,77

6411,59

4979,73

5209,30

5099,49











[BI]

[OM]

[LV]

[FG]

[DP]

[JO]

[XS]

[D]



4645,85

5083,61

4420,56

5095,40

5235,80

4188,59

5443,93

5443,93









Sur la demande de résiliation et d'expulsion :



Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi'.  



En l'espèce, il convient de préciser que le contrat soumis à la Cour a été signé avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance de 2016, portant sur la réforme du droit des obligations, à savoir le 1er octobre 2016, c'est donc sous l'ancien empire que sera faite la lecture des éléments apportés. 



Les appelants arguent du fait que le refus de régler les loyers annuels du 30 septembre 2021, est exclusif de toute bonne foi, qu'au surplus la SAS PV EXPLOITATION FRANCE