Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 5 septembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 05 SEPTEMBRE 2023



N° 2023/ 253













Rôle N° RG 19/17236 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFELL







SARL CIPA





C/



[D] [M]

[S] [N] épouse [M]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD 

Me Philippe CARLINI 













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Marseille en date du 10 Octobre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/12169.





APPELANTE



SARL CIPA exerçant sous l'enseigne AGENCE ETOILE, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qu alité audit siège, 

demeurant [Adresse 3]



représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat Me François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMES



Monsieur [D] [M]

né le 07 Septembre 1963 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]



Madame [S] [N] épouse [M]

née le 20 Juin 1975 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]



Tous deux représentés par Me Philippe CARLINI de la SELARL CARLINI & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE





PARTIE(S) INTERVENANTE(S)







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 12 Juin 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Danielle DEMONT, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2023.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2023,



Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : 



M.[D] [M] et Mme [O] [N], domiciliés à [Localité 5], ont délivré le 13 février 2013, un mandat de gestion locative à la SARL Cipa, Agence Etoile, pour un appartement situé à [Adresse 3] qui a été donné en location, selon bail du 22 avril 2013.



Ils exposent avoir indiqué à l'agence, louer le bien immobilier dans le cadre du dispositif Scellier.



Les services des impôts leur ont adressé, le 27 avril 2015, une proposition de rectification remettant en cause le principe de la réduction d'impô,t au motif que le montant du loyer pratiqué dépassait le plafond à respecter.



Par jugement du 15 mars 2018, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté la requête en contestation.



Vu l'assignation du 13 octobre 2016, par laquelle M.[D] [M] et Mme [O] [N] ont fait citer la SARL Cipa, devant le tribunal de grande instance de Marseille.



Vu le jugement rendu le 10 octobre 2019, par cette juridiction ayant :



- condamné la societe CIPA 21 payer aux consorts [M] la somme de 59.849 euros à titre de

dommages et interêts pour préjudice materiel, ainsi que la somme de 2.706 euros, au titre des frais d'avocats du recours administratif

- débouté les consorts [M] de leur demande de dommages et interêts pour prejudice moral

- rejeté toute autre demande

- cordonné l'éxecution provisoire du jugernent

- condamné la sociéte CIPA au paiement aux consorts [M] de la somme de 3.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

 - condamné la SARL Cipa aux dépens



Vu la déclaration d'appel du 8 novembre 2019, par la SARL Cipa.



Vu les conclusions transmises le 16 février 2022, par l'appelante.



Elle affirme n'avoir commis aucun manquement constitutif d'une faute et rappelle qu'est prise en compte pour l'appréciation du plafond du loyer la surface habitable, à laquelle s'ajoute celle des annexes dans la limite de 8 m² et que celui-ci a été fixé en fonction de ces éléments à la somme de 840 €.



La SARL Cipa fait valoir que selon la doctrine fiscale, les garages ne constituent pas des annexes et ne sont donc pas pris en compte pour la détermination du loyer plafond, dès lors qu'ils ne sont pas des locaux à usage d'habitation et qu'il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir intégré le box double dans le calcul de la surface.



Elle conteste l'existence d'un lien de causalité, dès lors que le directeur départemental des finances publiques de la Drôme a relevé que les époux [M] n'ont pas satisfait à l'obligation de déposer l'engagement de location, une copie du bail ainsi que la déclaration d'achèvement des travaux lors du dépôt de la déclaration d'impôt sur le revenu de l'année au titre de laquelle figure le fait générateur de la réduction d'impôt intervenue et que pour ce seul motif, l'administration est en droit de remettre en cause la réduction d'impôt indépedemment de toute erreur sur le montant des loyers.



L'appelante ajoute que les demandeurs ne démontrent pas qu'ils auraient pu bénéficier pendant neuf ans de l'avantage fiscal, l'avis de mise en recouvrement ne portant que sur la somme de 6649 € en principal et ajoute que le préjudice ne pourrait constituer qu'une perte de chance de bénéficier d'une réduction d'impôt sur une période de trois ans.



Vu les conclusions transmises le 18 avril 2023, par M.[D] [M] et Mme [O] [N].



Ils exposent que la gestion du bien, par cette agence, entrait dans le cadre d'une opération de défiscalisation, et qu'elle a effectué les calculs de surface du bien immobilier et du prix de location pour que ce dernier puisse entrer dans le dispositif Scellier. Elle estimait ainsi la surface à retenir était de 55,6m²+8m² et que le loyer devait être de 840 euros. 



Les intimés précisent que ce calcul étant erroné, le bénéfice de la déduction fiscale leur a été refusé par l'administration des impôts, dès lors que le montant du loyer au mètre carré dépassait le plafond pour la zone considérée et que le recours devant le tribunal administratif a été rejeté.

Ils reprochent à l'agence d'avoir pris en compte la surface du jardin qui n'est pas intégrée dans les annexes et de ne pas avoir intégré celle du double box, dès lors qu'il était utilisé comme une cave de rangement.



Ils soutiennent que le professionnel de l'immobilier est tenu d'une obligation d'information et de conseil et d'accompagnement de leurs mandants dans les démarches administratives liées à la procédure de défiscalisation et qu'il doit notamment vérifier les informations fournies.



M. et Mme [M] soulignent que le lien de causalité entre l'erreur de calcul de l'agence et leur préjudice est direct, dès lors que l'administration et le tribunal administratif ont refusé le bénéfice de la déduction fiscale en raison du montant du loyer et non pour le défaut de communication de pièces. Ils précisent que l'administration leur a refusé la possibilité de bénéficier de la déduction pour les années suivantes.



Ils considèrent que leur préjudice n'est pas contestable et qu'il ne constitue pas une perte de chance, mais un préjudice réel justifiant une indemnisation totale, dès lors que les avis d'imposition produits révèlent qu'ils n'ont jamaispu bénéficier du dispositif Scellier pendant neuf ans.



Vu l'ordonnance de clôture rendue le 15 mai 2023.









SUR CE 



M.et Mme [M] ont formé leur demande en dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle.



Par son courrier de transmission du mandat de gestion locative du 28 novembre 2012, l'agence Etoile exploitée par la SARL Cipa évoque l'option à prendre dans le cadre du dispositif Scellier, révélant ainsi qu'elle avait connaissance des exigences imposées par ce régime fiscal et qu'elle devait y satisfaire afin de permettre au mandataire de bénéficier du crédit d'impôt correspondant.



Il incombait donc au mandataire de fixer le montant du loyer en fonction des plafonds prévus par l'article 2 terdeciès de l'annexe III du code général des impôts, dans lequel est classée la ville de [Localité 4].



La lettre portant maintien de la proposition de rectification établie le 2 septembre 2015, par le contrôleur principal des finances publiques est essentiellement motivée sur le fait que la condition de plafond de loyer n'est pas respectée et non sur la production de pièces.



Le jugement rendu le 15 mars 2018 par le Tribunal Administratif de Grenoble retient le calcul suivant de la surface : 

 

- Surface habitable : 55,60 m² 

- Double box utilisé comme cave de rangement : 20m² 

- Terrasse : 11,50 m² 

 

Ainsi au sens du dispositif Scellier, après application des plafonds : 

- Surface habitable : 55,60 m² 

- Surface plafonnée des annexes : 8 m² 

- Total de la surface habitable : 63,60 m² 

 

Et considère que

- le loyer à prendre en compte pour le total de la surface habitable est de 840 euros (loyer de l'appartement) + 110 euros (loyer du double box), soit 950 euros, soit 14,94 € le m². 

 

- le plafond mensuel de loyer au mètre carré étant de 13,51 euros, le loyer pour l'ensemble 

de la surface habitable aurait dû être inférieur à 859,24 euros. 



Ces éléments permettent d'établir la faute professionnelle de l'agence immobilière qui n'a pas calculé correctement le montant du loyer au regard de la situation du bien

 

Interrogée par M. [M] sur le point de savoir s'il pouvait décaler le bénéfice fiscal en baissant le loyer, l'administration fiscale indique par lettre du 9 juillet 2020 :« il n'est donc pas possible de vous accorder le bénéfice du régime 'Scellier', sur la base de la baisse de loyer que vous invoquez pour les années restant à courir jusqu'à la fin de la huitième année suivant celle de l'achèvement du logement ». Elle rappelle que le dispositif Scellier étant d'interprétation stricte comme tout dispositif dérogatoire au droit commun, son application suppose que le loyer ne doit pas être supérieur au plafond fixé par décret pendant toute la période couverte par l'engagement de location.



Le lien de causalité entre la faute et le préjudice allégué est donc établi.



De même, le préjudice ne peut dans ces conditions être assimilé à une perte de chance, mais doit être indemnisé intégralement. Les avis d'imposition produits démontrent que M.et Mme [M] n'ont jamais bénéficié de l'avantage fiscal et perdu ainsi le bénéfice d'une réduction d'impôt de 6649 € pendant neuf ans.



Ils sont donc fondés à réclamer la condamnation de la SARL Cipa à leur payer la somme de 

59'849 €, à titre de dommages et intérêts, en réparation de leur préjudice matériel, ainsi que celle de 2760 € , correspondant aux frais d'avocat dans le cadre du recours administratif



Le jugement est confirmé.



Il y a lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

 

PAR CES MOTIFS



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne la SARL Cipa à payer à M. [D] [M] et Mme [O] [N] ,la somme de 3 000 €, en application de l'article 700 du Code de procédure civile,



Condamne la SARL Cipa aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT