Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 septembre 2023

MR/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 05 Septembre 2023 



 

N° RG 21/01259 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GXKB



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 16 Avril 2021





Appelant



M. [C] [Y]

né le 15 Août 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]



Représenté par la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE, avocats au barreau d'ANNECY









Intimé



M. [S] [P], demeurant [Adresse 1]



Sans avocat constitué







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Date de l'ordonnance de clôture : 20 Mars 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 mai 2023 



Date de mise à disposition : 05 septembre 2023 







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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseillère,



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,





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Faits et Procédure



M. [C] [Y] donnait mandat de gestion à M. [S] [P], agent commercial exerçant sous l'enseigne [Localité 3] Immobilier, de son bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 3]. Le contrat de mandat était signé le 15 novembre 2008 et confiait au mandataire la charge de louer le bien pour un loyer mensuel de 440 euros. 



Par acte d'huissier du 5 février 2021, M. [Y] assignait M. [P], lequel ne constituait pas avocat, notamment aux fins de le voir condamner à lui payer les loyers qu'il avait perçus outre la restitution des clés et documents locatifs de l'appartement. 



Par jugement réputé contradictoire rendu le 16 avril 2021, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :



- Rejetait la demande formée par M. [Y] à l'encontre de M. [P] tendant au paiement de la somme de 4 500 euros au titre de loyers perçus, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019 et capitalisation de ces intérêts ;



- Rejetait la demande formée par M. [Y] à l'encontre de M. [P] tendant au paiement de la somme de 1 490 euros TTC au titre du remboursement de la facture émise par la société Atouts Bois ;

- Rejetait la demande formée par M. [Y] à l'encontre de M. [P] tendant au paiement de la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;



- Condamnait M. [P] à restituer à M. [Y] les clés de l'appartement dont il est propriétaire sis [Adresse 5] à [Localité 3] ;



- Rejetait la demande formée par M. [Y] tendant à ce que la condamnation à la restitution des clés soit assortie d'une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;



- Rejetait la demande formée par M. [Y] à l'encontre de M. [P] aux fins de production de son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;



- Rejetait la demande formée par M. [Y] à l'encontre de M. [P] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamnait M. [P] au paiement des dépens de l'instance. 



Au visa principalement des motifs suivants :




M. [Y] ne démontrait pas en quoi l'ignorance de la conclusion d'un contrat de bail lui aurait causé un préjudice moral et ne produisait aucune pièce afin de le chiffrer ;





M. [Y] échouait à rapporter la preuve d'une faute du mandataire au titre de l'encaissement de loyers en lieu et place du propriétaire ainsi qu'au titre des travaux effectués ; 





Le mandataire ne contestait pas la résiliation du contrat de mandat résultant du courrier recommandé du 18 novembre 2019, il y avait donc lieu d'ordonner la restitution des clefs. Toutefois, M. [Y] n'indiquait pas de quels documents locatifs il demandait la restitution ;





La demande de production de l'attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle de M. [P] n'était pas motivée et était manifestement sans objet. 






Par déclaration au Greffe en date du 16 juin 2021, M. [Y] interjetait appel de ce jugement en toutes ses dispositions, exceptées celles qui :

- condamnaient M. [P] à restituer à M. [Y] les clés de l'appartement dont il est propriétaire sis [Adresse 5] à [Localité 3] ;

- Condamnaient M. [P] au paiement des dépens de l'instance.





Prétentions des parties



Par dernières écritures en date du 23 août 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique et signifiées à M. [P] par acte d'huissier en date du 13 septembre 2021, M. [Y] sollicitait l'infirmation du jugement déféré et demandait à la cour de :

- Condamner M. [P] à lui payer la somme de 3 900 euros au titre des loyers indûment captés et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 novembre 2019 ;



- Ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;



- Condamner M. [P] à lui payer la somme de 1 490 euros au titre de la facture exposée sans son consentement pour la réalisation de travaux auprès de la société Atouts Bois ;



- Condamner M. [P] à lui restituer les clés (y compris celles qu'il aurait pu faire refaire) et documents locatifs (baux d'habitation, quittances locatives et tous autres documents de gestion établis par M. [P]) de l'appartement sis [Adresse 5] à [Localité 3], sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir ;



- Condamner M. [P] à lui payer la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral ;



- Rejeter toute demande de délai de paiement susceptible d'être formulée par M. [P] ;



- Condamner M. [P] à produire, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle pour les exercices 2018 et 2019 ;



- Condamner M. [P] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner M. [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Au soutien de ses prétentions, M. [Y] faisait valoir notamment que :




Le mandataire, M. [P], avait encaissé les chèques établis par le locataire en lieu et place du mandant et ne lui avait pas restitué l'ensemble de ces échéances ; qu'il existait donc bien une déloyauté et une inexécution contractuelle ; 





Le mandataire n'avait restitué ni l'intégralité des loyers, ni les clés de l'appartement, ni les documents locatifs, hormis trois virements de 200 euros en mars, avril et mai 2021 ;





Le mandant n'avait pas été avisé des travaux effectués par la société Atouts Bois et le mandataire avait agi en dehors des chefs de sa mission et sans aucune autorisation ; 





M. [P] était tenu de restituer les clés ainsi que les documents locatifs consistant notamment en baux régularisés, quittances locatives ou documents de gestion du bien le contrat de mandat ayant été résilié suite au courrier du 13 novembre 2019 ; 





Le préjudice moral résultant du comportement du mandataire était démontré et incontestable ; 





La production sous astreinte de l'attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle lui permettait de se rapprocher de l'assureur de M. [P] afin d'envisager l'indemnisation des fautes commises par le mandataire dans l'exécution du contrat. 






Une ordonnance en date du 20 mars 2023 clôturait l'instruction de la procédure. L'affaire était plaidée à l'audience du 2 mai 2023. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions, la cour se réfère aux conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.









MOTIFS ET DECISION





L'article 472 du code de procédure civile dispose qu'en l'absence de comparution du défendeur, le juge statue néanmoins sur les demandes, mais ne peut y faire droit qu'après en avoir vérifié la régularité, la recevabilité et le bien-fondé.





I - Sur la demande de paiement des loyers





L'article 1989 du code civil dispose 'Le mandataire ne peut rien faire au-delà de ce qui est porté dans son mandat : le pouvoir de transiger ne renferme pas celui de compromettre.' L'article 1992 du même code prévoit en outre que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. La responsabilité du mandataire est appréciée plus rigoureusement pour le mandataire salarié que pour le mandataire bénévole. La mise en cause de la responsabilité du mandataire suppose que soit démontrée la preuve d'une faute dans l'exécution du contrat de mandat, et d'un lien de causalité avec un préjudice.



M. [C] [Y] a confié un mandat à M. [S] [P], agent commercial exerçant sous l'enseigne [Localité 3]-Immobilier, pour la gestion d'un appartement sis [Adresse 5], lui confiant les missions suivantes :

'- entreprendre toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée ce jour,

- il devra informer le mandant de tous les éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de vente,

- il devra informer le mandant de l'accomplissement du mandat dans les 8 jours au plus qui suivront la signature de l'acquéreur,

- il peut proposer, présenter, visiter, et faire visiter à toute personne qu'il jugera utile,

- il peut faire de la publicité sur le bien à vendre, ces frais restant à la charge exclusive du mandataire,

- il peut communiquer le dossier de l'opération à tout confrère qu'il jugera susceptible de concourir à la vente,

- il peut réclamer et faire établir, si nécessaire, toutes pièces utiles auprès de toutes personnes privées ou publiques, notamment le constat d'huissier dans les cas prévus par la loi,

- il peut établir le contrat de location au prix, charges et conditions convenus, ainsi que les documents annexes, recueillir la signature du locataire.'



Le mandat confié à M. [S] [P] était donc limité à la recherche d'un locataire, et à la rédaction du contrat de bail. Une rémunération est fixée pour la rédaction du contrat de bail, à charge pour moitié du bailleur et du locataire.



Selon les termes du mandat, il appartenait à M. [P] d'informer M. [Y] dès qu'un locataire avait été trouvé et le bail signé, soit dans les 8 jours. Or, en l'espèce, l'appelant affirme n'avoir reçu aucune information, ou tardive, et que les loyers ont été détournés par le mandataire. Il apparaît effectivement, qu'à la lecture du mandat, M. [P] n'avait pas pouvoir pour encaisser les loyers et les restituer ensuite au bailleur, aucune rémunération n'étant prévue pour ce service.



M. [Y] démontre en l'espèce :

- qu'un premier contrat de bail a été signé le 9 juin 2018, par M. [R] [M], locataire, pour une entrée dans les lieux le 10 août 2018,

- qu'un second contrat de bail a été signé le 10 octobre 2018, par M. [R] [M], locataire, et par M. [Y], bailleur, et mentionnant une entrée dans les lieux le jour même,

- que par courrier daté du 26 novembre 2018, M. [P] informait le bailleur de la signature du bail du 10 octobre précédent, 

- que 9 chèques de paiement du loyer de M. [M] ont été établis à l'ordre de M. [S] [P], et débités du compte bancaire Caisse d'épargne du locataire, en juillet, septembre, octobre, novembre et décembre 2018, et en juin, juillet, août, et septembre 2019, et que 15 chèques de 450 euros ont été débités du compte bancaire de M. [M], correspondant aux loyers dus jusqu'à son départ des lieux en novembre 2019, pour un total de 6 750 euros,

- que des virements bancaires ont été réalisés par M. [P] au bénéfice de M. [Y] en février, mars, avril et mai 2019, en septembre et novembre 2019, pour un montant total de 2 700 euros.



Il est donc justifié que M. [P] a encaissé les loyers destinés à M. [Y] au mois d'août 2018 au mois d'octobre 2019, pour un total de 6 750 euros. Le bailleur sollicite une somme de 4 500 euros, sans que le détail du calcul ne soit explicité, alors que les éléments fournis sur les paiements des loyers font état de 15 chèques seulement, soit d'une fin de bail au 30 octobre 2019 et de l'absence de paiement du loyer de novembre 2019, la date de départ de M. [M] n'étant pas précisée.



M. [Y] justifiant avoir reçu une somme de 600 euros de M. [P] par trois versements de 200 euros aux mois de mars, avril et mai 2021, il y a lieu de le condamner à verser la somme restant due de 3 450 euros (6750 - 2700 - 600).







II - Sur la demande de remboursement de la facture Atouts Bois du 2/10/2018





M. [Y] sollicite ensuite le remboursement d'une facture n°18.10.001 du 2 octobre 2018, pour des travaux de remplacement d'un mécanisme de chasse d'eau, d'une plaque de cuisson, d'un flexible de douche, pose d'un linoléum et peinture de murs et plafonds de la pièce principale et de la chambre, dans son appartement loué à M. [M], par M. [P], au motif que ces travaux auraient été commandés à son insu et sans son accord par celui-ci.



Le contrat de mandat ne confiait pas l'entretien du logement au mandataire, il n'est toutefois pas établi en l'espèce que les travaux n'auraient pas été réalisés, hormis la pose d'une partie du lino. La facture est établie au nom et à l'adresse de M. [Y], et rien ne permet d'affirmer que M. [P] soit intervenu en qualité de mandataire et ait assumé un rôle de maître d'oeuvre pour des travaux relativement simples et ne nécessitant pas un suivi particulier.



En outre, aucun des échanges de mails entre le propriétaire et le mandataire, au cours de l'automne 2018, ne fait état de ce litige portant sur les travaux, les conversations portant exclusivement sur la restitution des loyers. 



Le courrier de M. [Y] de résiliation du contrat de mandat du 13 novembre 2019 mentionne ensuite 'je fais état des sommes qui me sont dues car non réglées par vos soins à ce jour, alors que le locataire a payé la totalité de ses loyers :

de août à décembre 2018 soit : 450 € * 5 mois = 2 250 € (...) Soit un total de 4 500 €. A cela, je déduis la facture d'un montant de 1 490 € malgré que je n'ai donné aucun accord, ni reçu de devis de plusieurs entreprises pour ces travaux. A noter que le locataire m'a informé que le lino dans le sas d'entrée n'a pas été posé et qu'il y a toujours la moquette tachée, hors la pose du lino a été facturée, j'attends donc de votre part de faire poser le lino. Par conséquent, je vous mets en demeure de me verser sans délai la somme de 3 010 € afin de solder notre dossier à l'amiable.' 



La lecture de cette lettre démontre a contrario que M. [Y] a bien obtenu un devis de travaux, par l'intermédiaire de M. [P], et qu'il se considérait comme engagé à régler la facture de la société Atouts Bois qui est à son nom, pour des travaux dans le bien immobilier lui appartenant. Il convient enfin de relever que M. [Y] ne démontre pas avoir réglé la facture de la société Atouts bois, que le courrier précité semble indiquer qu'il avait confié la mission à son mandataire M. [P] de régler cette facture avec les loyers perçus de M. [M], puisqu'il est indiqué 'A cela (loyers dus), je déduis la facture d'un montant de 1 490 €'. 



La demande de M. [Y] sera en conséquence rejetée, dans la mesure où il n'est démontré aucune faute du mandataire justifiant que les travaux réalisés dans l'appartement de l'appelant ne soient pas pris en charge par celui-ci.







III - Sur l'indemnisation d'un préjudice moral





La chronologie des relations tripatites : 

- l'entrée dans les lieux du locataire en août 2018, avec un premier bail proposé à la signature de M. [M] mais non soumis au bailleur, 

- la signature d'unsecond bail en octobre 2018, avec silence du mandataire sur la date réelle d'entrée dans les lieux du locataire,



- la perception des loyers par le mandataire,

met en évidence une opacité volontaire de M. [P], qui paraît liée à une volonté de capter une partie des loyers à l'insu du propriétaire. En effet, il résulte des échanges de sms entre M. [Y] et M. [P] que ce dernier a expliqué les retards de restitution des loyers par l'intervention d'un organisme de gestion et écrivait ainsi le 20 février 2019 'je viens d'avoir le centre de gestion. C'est une nouvelle personne qui reprend votre dossier, elle me rappelle avant la fin de la semaine pour faire le point. Je vous appelle dès que j'en sais plus.' ce qui ne constituait qu'un prétexte pour éviter de payer les loyers dus au bailleur, puisque le mandataire percevait bien directement les loyers et les reversait tout aussi directement à M. [Y]. Il y a donc manifestement une faute dans l'exécution du mandat.



M. [Y] justifie d'un préjudice moral, lié aux mensonges et au stratagème mis en place par son mandataire pour le tromper, et à l'enquête que le bailleur a dû effectuer pour s'assurer que le locataire payait bien ses loyers et comprendre pourquoi il ne percevait pas régulièrement ceux-ci. Une somme de 1 000 euros indemnisera l'appelant du préjudice subi du fait du mandataire indélicat.







IV - Sur la demande de production de pièces





La gestion de biens immobiliers pour autrui est soumise à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, il en résulte notamment que le mandataire, qu'il soit une personne physique ou une personne morale doit obtenir une carte professionnelle pour exercer, et satisfaire aux conditions de l'article 3 : '1) justifier de leur aptitude professionnelle, 2° justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectés à ce dernier, 3) contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle...' 



En premier lieu, M. [Y] avait la possibilité de solliciter l'assurance professionnelle de M. [P] dès la conclusion du contrat de mandat, en novembre 2008, et jusqu'à la fin de celui-ci en novembre 2019. De la sorte, ordonner sous astreinte cette production de pièce, ou la restitution des clefs, alors qu'un délai de plusieurs années s'est écoulé depuis le litige, et que le montant de la condamnation reste modéré, conduirait à mobiliser de façon disproportionnée les ressources judiciaires, et cette demande sera rejetée.



En second lieu, il appartient également à M. [P], qui a vu son mandat de gestion prendre fin, de restituer les clefs fournis par M. [Y], ce que le premier juge a justement retenu. 



En troisième lieu, seuls les documents existants et présentant un intérêt pour l'appelant doivent être produits, et les pièces figurant au dossier démontrent que M. [Y] est en possession des contrats de baux conclus avec M. [M], et ne justifie pas de l'intérêt qu'a pour lui la production des quittances de loyer, qu'il est en mesure, en qualité de propriétaire bailleur, d'établir lui-même. Enfin, faute de précisions, il n'est pas possible de condamner M. [P] à produire des documents de gestion du bien immobilier, dont on ignore s'ils existent et ont été établis, l'utilité de la mesure n'étant en outre pas démontrée.







V - Sur les demandes accessoires





Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.



En l'espèce, il y a lieu de condamner M. [S] [P] aux dépens, ainsi qu'à une somme que l'équité commande de fixer à 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









PAR CES MOTIFS







La Cour, statuant publiquement et par décision rendue par défaut,





Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [Y] en paiement de la somme de 4 500 euros au titre des loyers perçus et en paiement de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral, 





Statuant à nouveau, sur les chefs de demande infirmés,





Condamne M. [S] [P] à payer à M. [C] [Y] les sommes de :



- 3 450 euros de loyers perçus et non restitués, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2019, avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil,



- 1 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,



- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamne M. [S] [P] aux dépens de première instance et d'appel.









Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,

















































Copie simple et exécutoire délivrées le 05 septembre 2023 

à 

la SELARL PERSPECTIVES MEROTTO FAVRE