Cour d'Appel · 1re chambre civile — 5 septembre 2023

[Y] [P]



S.A.S. LOGEMENT DU FUTUR



C/



[G] [X] [E] [S]



[C] [B] [K] [J]



SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 3] À [Localité 1]



























































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



1ère chambre civile



ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2023



N° RG 23/00041 - N° Portalis DBVF-V-B7H-GDC7



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : ordonnance de référé rendue le 14 décembre 2022, 

par le Président du tribunal judiciaire de Dijon - RG : 22/00459











APPELANTS :



Monsieur [Y] [P]

né le 22 Janvier 1977 à [Localité 9] (Iran)

domicilié :

[Adresse 5]

[Localité 1]



S.A.S. LOGEMENT DU FUTUR prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis :

[Adresse 5]

[Localité 1]



représentés par Me Cédric MENDEL, membre de la SCP MENDEL - VOGUE ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 24





INTIMÉES :



Madame [G] [X] [E] [S]

née le 01 Novembre 1962 à [Localité 8] (67)

domiciliée :

[Adresse 4]

[Localité 1]



Madame [C] [B] [K] [J]

née le 20 Juin 1967 à [Localité 7] (21)

domicilié :

[Adresse 4]

[Localité 1]



représentées par Me Nathalie MINEL-PERNEL, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 80





SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA COPROPRIÉTÉ [Adresse 3] À [Localité 1] agissant et représenté par son syndic désigné selon d'AG du 2 mars 2023, la SARL BERSOT représentée par son gérant en exercice domicilié de droit au siège social sis 

[Adresse 6]

[Localité 2]



représentée par Me Gauthier NERAUD, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 129









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 mai 2023 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Leslie CHARBONNIER, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Sophie BAILLY, Conseiller,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2023 pour être prorogée au 05 Septembre 2023,



ARRÊT : rendu contradictoirement,



PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 



L'ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 1] est soumis au régime de la copropriété. Il est constitué de trois immeubles, un à usage de garages et deux dénommés bâtiments A et B à usage d'habitation. 



Le bâtiment B comporte trois niveaux : rez de chaussée, 1er et 2ème étage, outre des combles. Il abrite les parties privatives suivantes : un appartement à chacun des trois niveaux et dans les combles, 6 chambres de bonnes et 3 greniers. 

Selon acte du 27 mars 2019, Mme [G] [S] est propriétaire de l'appartement sis au rez de chaussée et d'un grenier. 

Selon acte du 27 décembre 2010, Mme [C] [J] est propriétaire de l'appartement sis au 2ème étage et d'un grenier. 

Selon acte du 3 septembre 2020, la SAS Logements du futur, dont M. [Y] [P] est le président, est propriétaire des 6 chambres de bonnes constituant les lots 14 à 19.



Par courrier recommandé du 5 octobre 2020, le syndic de la copropriété mettait cette société en demeure de cesser les travaux qu'elle avait entrepris dans les combles en faisant valoir que :

- d'une part, le changement de destination des chambres de bonnes en appartement nécessitait une autorisation en assemblée générale ce d'autant que plusieurs lots étaient regroupés ce qui impliquait une modification préalable de l'état descriptif de division 

- d'autre part, à la suite de la suppression de cloisons, la solidité du plancher des combles est affectée, Mme [J] ayant constaté l'effritement du plafond de son appartement. 



La SAS Logements du futur a, dès la fin du mois d'octobre 2020, informé les copropriétaires et le syndic de sa volonté de louer ses biens, de son projet de les modifier en créant 3 studios à destination d'étudiants -d'où une proposition de modification de l'état descriptif de division- et de la nécessité pour elle de pouvoir acheter le dégagement desservant les lots 14 à 19 et les WC sis au tout dernier étage du bâtiment B, constituant des parties communes. 

Lors de l'assemblée générale du 30 mars 2021, les résolutions 13 et 14 soumises au vote des copropriétaires portant d'une part sur la cession des parties communes et d'autre part sur l'approbation des modifications à apporter au règlement de copropriété et à l'état descriptif de division, ont été rejetées. 



La SAS Logements du futur a toutefois poursuivi des travaux consistant a minima à : 

- conserver six lots distincts dont les cloisons et les fenêtres ont été remplacées, 

- aménager les lots 14, 16, 17 et 18 en studettes équipés d'une petite cuisine, 

- aménager le lot 15 en salle de bain avec une douche et un WC 

- effectuer des travaux sur les parties communes : dégagement et WC. 



Lors de l'assemblée générale du 14 avril 2022, il a été fait un point sur les travaux encours au sein de la copropriété.

S'agissant de ceux effectués par la SAS Logements du futur, il a été consigné ce qui suit dans le procès-verbal : 

' 'La SAS Logements du futur s'engage à changer le revêtement de sol mis en place dans le couloir (partie commune) au dernier étage du bâtiment B. Le parquet est trop bruyant, il prévoit de mettre un sol type vinyle afin d'atténuer le bruit.'

' 'Les copropriétaires acceptent de laisser en l'état les revêtements muraux' 

' 'Les copropriétaires s'interrogent sur les installations électriques, les installations d'eau.'



Par actes du 26 août 2022, Mmes [S] et [J] ont fait citer M. [P] et le syndicat des copropriétaires devant le juge des référés sur le fondement des articles 145 et 835 du code de procédure civile, afin essentiellement que :

- il soit enjoint sous astreinte à M. [P] de cesser les travaux entrepris et toute activité locative 

- une expertise judiciaire soit organisée afin notamment de déterminer l'impact des travaux réalisés sur les parties communes et la nature et le coût des travaux à mettre en oeuvre pour le cas échéant les remettre en état. 



La SAS Logements du futur est volontairement intervenue à l'instance. 



Le syndicat des copropriétaires n'a pas comparu. 



Par ordonnance réputée contradictoire du 14 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon a :

- ordonné à M. [Y] [P] et à la SAS Logements du Futur de cesser les travaux engagés sur les lots 14 à 19 ainsi qu'au niveau des parties communes du 3ème étage du bâtiment B de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, 

- s'est réservé la liquidation de l'astreinte, 



- ordonné, aux frais avancés par Mme [G] [S] et Mme [C] [J], une expertise confiée à Mme [D] [Z], avec la mission de décrire les travaux réalisés par la SAS Logements du Futur, décrire les modifications apportées aux parties communes et privatives sans autorisation, et déterminer et chiffrer les travaux de remise en l'état initial, 



- condamné M. [P] et la SAS Logements du Futur aux dépens et à payer à Mmes [S] et [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



M. [P] et la SAS Logements du Futur ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 10 janvier 2023. 



Aux termes du dispositif de leurs conclusions n° 3 notifiées le 12 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, M. [P] et la SAS Logements du Futur demandent à la cour de : 

- déclarer leur appel recevable et bien-fondé, 

- infirmer l'ordonnance dont appel, 



Statuant à nouveau, 

- dire qu'il n'y a pas de trouble manifestement illicite, 

- dire qu'il n'y a pas lieu à expertise, 

- débouter Mmes [S] et [J] de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, 



A titre subsidiaire, 

- dire que l'arrêt des travaux ne pourra porter que sur les parties communes du 3ème étage du bâtiment B de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1], 

- débouter Mmes [S] et [J] pour le surplus, 

- ordonner une expertise avec la mission notamment de décrire les travaux réalisés par la SAS Logements du Futur dans les parties communes du bâtiment et les modifications apportées aux parties communes, 



En tout état de cause, 

- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a débouté Mmes [S] et [J] de leur demande de faire cesser toute activité locative sur les lots 14 à 19 de la copropriété, ce sous astreinte de 100 euros par infraction constatée par huissier, à compter de la signification de la décision à intervenir, 

- débouter Mmes [S] et [J] de toutes demandes plus amples ou contraires, 

- condamner solidairement Mmes [S] et [J] aux entiers dépens et à leur payer une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes du dispositif de leurs conclusions n° 3 notifiées le 15 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, Mmes [S] et [J] demandent à la cour de :

- confirmer l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a :

. retenu que n'était pas caractérisé un trouble manifestement illicite s'agissant de leur demande d'enjoindre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à M. [P] et à la SAS Logements du Futur de cesser toute activité locative des lots n°14 à 19 de la copropriété, 

. mis à leur charge l'avance des frais d'expertise, 

. condamné M. [P] et la SAS Logements du Futur à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 



Statuant à nouveau, 

- ordonner à M. [P] et à la SAS Logements du Futur de cesser toute activité locative des lots n°14 à 19 de la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour et par infraction constatée par huissier à compter de la signification de la décision à intervenir, 

- réserver la liquidation de l'astreinte au juge des référés du tribunal judiciaire de Dijon,

- mettre à la charge du syndicat des copropriétaires la consignation à valoir sur les frais et honoraires de l'expert judiciaire, 

- condamner in solidum M. [P] et la SAS Logements du Futur à leur payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et le coût du procès-verbal de constat du 16 mai 2022, 



Y ajoutant, 

- condamner in solidum M. [P] et la SAS Logements du Futur :

. aux entiers dépens de première instance et d'appel, 

. à leur payer la somme de 2 500 euros chacune au titre de leurs frais irrépétibles d'appel, 

- débouter M. [P] et la SAS Logements du Futur de l'intégralité de leurs prétentions. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions V notifiées le 15 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens développés au soutien des prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1] demande à la cour, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l'article 269 du code de procédure civile, de : 









- sur l'appel principal de M. [P] et de la SAS Logements du Futur, confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle leur a ordonné sous astreinte de cesser les travaux litigieux et a ordonné une expertise, 

- débouter Mmes [S] et [J] de leur appel incident tendant à ce que la consignation des frais d'expertise soit mise à sa charge, 

- condamner in solidum M. [P] et la SAS Logements du Futur :

. aux entiers dépens de première instance et d'appel,

. à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION 



Sur l'expertise judiciaire 



Elle a été ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, aux termes duquel le juge des référés peut ordonner toute mesure d'instruction légalement admissible s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige. 



' A titre principal, M. [P] et la SAS Logements du futur demandent à la cour de dire n'y avoir lieu à expertise au motif qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite. 

Ce moyen est inopérant, l'existence d'un tel trouble ne constituant pas une des conditions d'application de l'article 145 du code de procédure civile. 



' A titre subsidiaire, M. [P] et la SAS Logements du futur soutiennent que la mission d'expertise ne peut porter que sur les travaux réalisés dans les parties communes, l'expert judiciaire ne devant pas examiner les travaux réalisés dans les parties privatives sauf à violer 'leur' droit de propriété. 

En l'espèce, il ressort clairement des pièces produites aux débats et il n'est pas contesté par les appelants que les travaux réalisés dans les parties privatives ont affecté :

- d'une part les parties communes : cf notamment le remplacement des cloisons et leur impact sur le plafond du 2ème étage, les modifications apportées aux installations électriques avec circulation d'un chemin de câble dans le comble perdu après percement du plafond des communs, ou les travaux d'isolation au niveau des rampants des lots 14 à 19 qui ont conduit à la suppression de la lame d'air sous le voligeage de la toiture, 

- d'autre part l'aspect extérieur de l'immeuble : cf l'installation de nouvelles fenêtres. 



Ainsi, selon l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, quand bien même ils seraient conformes à la destination de l'immeuble, ces travaux ne pouvaient pas être réalisés sans autorisation des copropriétaires . 

Or, en l'espèce, il est constant que la SAS Logements du futur n'a jamais obtenu l'autorisation d'effectuer les travaux qu'elle a réalisés et que c'est en raison du non-respect des règles de la copropriété qu'un litige est en germe entre les parties. 

En conséquence, il convient de confirmer la mission d'expertise confiée par le premier juge à Mme [Z], dès lors qu'il existe un motif légitime à apprécier ce qui a été fait dans les parties privatives au mépris du règlement de copropriété. 



' Mmes [S] et [J] critiquent l'ordonnance déférée en ce qu'elle n'a pas mis à la charge du syndicat des copropriétaires l'avance des frais d'expertise, d'un montant de 2 000 euros, somme qu'elles ont effectivement consignée dès le début du mois de janvier 2023. 



Dans la mesure où c'est elles qui ont pris l'initiative du référé estimant que le syndicat des copropriétaires était défaillant et où ce dernier n'a pas comparu en première instance, le premier juge a justement considéré qu'il convenait, afin d'éviter la caducité de la désignation de l'expert en application de l'article 271 du code de procédure civile, de mettre la consignation à leur charge. 





Dès lors qu'il ne s'agit que d'une avance et qu'actuellement, suite au changement de syndic, le syndicat des copropriétaires indique, dans son dire du 11 mai 2023, qu'il est disposé à prendre en charge toute éventuelle consignation supplémentaire, il n'y a pas lieu de réformer l'ordonnance déférée sur ce point. 





Sur les mesures sollicitées sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile



Selon cet article, le juge des référés peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



Sur l'injonction de cesser les travaux



Il résulte de ce qui précède que le fait pour la SAS Logements du futur représentée par M. [P] de faire, sans autorisation, des travaux dans les parties privatives affectant l'aspect extérieur de l'immeuble et les parties communes constitue un trouble manifestement illicite ; a fortiori, la réalisation sans autorisation de travaux dans les parties communes constitue également un tel trouble. 



En conséquence, l'ordonnance déférée doit être confirmée en sa disposition ayant enjoint aux appelants de cesser ces travaux, y compris en ce qu'ils portent sur les parties privatives, ce sous astreinte courant dès le lendemain de la signification de l'ordonnance et sans limitation de durée. 

La cour constate que la disposition par laquelle le juge des référés a réservé sa compétence pour la liquidation de cette astreinte n'est pas critiquée. 



Sur l'injonction de cesser de louer les lots 14 à 19



A titre liminaire, la cour observe que le premier juge a, en page 6 de l'ordonnance dont appel, considéré que la location des lots 14 à 19 était permise par le règlement de copropriété ce qui aurait dû le conduire à débouter Mmes [S] et [J] de leur demande tendant à ce qu'il soit enjoint à la SAS Logements du futur et à M. [P] de cesser toute activité locative sur ces lots. 

Si toutes les parties en ont déduit que le premier juge n'entendait pas faire droit à cette demande, aucun des chefs du dispositif de l'ordonnance dont appel ne statue sur cette demande. Il revient donc à la cour de le faire. Sur ce point, l'ordonnance ne peut donc ni être confirmée ni être infirmée. Il lui sera nécessairement ajouté. 



Selon l'article 5 du règlement de copropriété, l'immeuble est destiné à l'habitation bourgeoise, l'exercice d'un commerce ou d'une profession y est interdit sauf par dérogation l'exercice d'une profession libérale, les appartements ne peuvent être transformés en hôtel meublé ou pension de famille et le commerce de chambres garnies, sous quelque forme que ce soit est interdit. 

Conformément à cette destination, le bâtiment B de l'immeuble n'était constitué que d'un seul grand appartement par étage, auquel était associé un des trois greniers, les chambres de bonnes ayant un caractère accessoire et ne constituant pas des logements. 

Le fait d'avoir aménagé la majeure partie du tout dernier étage en un espace destiné à la location avec quatre voire cinq studettes indépendantes et une salle de bains - WC commune a modifié la nature des lots 14 à 19 et est manifestement contraire à la destination de l'immeuble. La cour observe d'ailleurs que M. [P] en avait parfaitement conscience lorsqu'il a informé les copropriétaires et le syndic de la copropriété de ses intentions : si sa faveur allait à l'option consistant à regrouper les chambres de bonnes deux par deux pour créer 3 studios indépendants, il exposait qu'elle permettait d'avoir des locataires stables et moins de circulation dans l'immeuble, alors que l'option qu'il a finalement mise en oeuvre allait générer une rotation importante de locataires. Or c'est précisément la multiplication des occupants de l'immeuble, tant par leur nombre que par la faible durée de leur occupation, que tendait à éviter l'interdiction de transformation des appartements en hôtel meublé ou en pension de famille et l'interdiction de faire commerce de chambres garnies. 



Ainsi que le soutiennent non seulement Mmes [S] et [J] mais également en cause d'appel le syndicat des copropriétaires, la mise en location des studettes, nées des travaux réalisés sans autorisation, est contraire à la destination de l'immeuble, laquelle s'impose à tous les copropriétaires, le non-respect de cette destination étant constitutive d'un trouble manifestement illicite.



Par ailleurs, il ressort du dossier que le 5 mai 2023, un incendie est survenu dans la cage d'escalier du tout dernier étage du bâtiment, avec explosion du tableau électrique installé dans les parties communes consécutivement aux travaux réalisés par les appelants. Alors que selon l'article 2 du règlement de copropriété, les travaux réalisés devaient respecter les 'adductions d'électricité' et que lors de l'assemble générale du 14 avril 2022, les copropriétaires se sont inquiétés des conditions dans lesquelles l'installation électrique commune avait été modifiée, il apparaît que l'utilisation des nouveaux équipements électriques installés lors des travaux modifiant la nature des lots 14 à 19 sur-sollicitent cette installation et l'insécurisent. Dans ces circonstances, il convient aussi d'éviter tout risque de nouveau sinistre et donc de prévenir un dommage imminent en interdisant la location des studettes. 



Au regard de ce qui précède, la cour enjoint aux appelants de ne pas ou de ne plus louer les lots 14 à 19 du bâtiment B, ce sous astreinte telle que précisée dans le dispositif du présent arrêt, la cour ne réservant pas sa compétence pour la liquidation éventuelle de cette astreinte. 





Sur les frais de procès



Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de :

- confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la SAS Logements du futur et M. [P] aux dépens de première instance 

- mettre à leur charge les dépens d'appel, 

étant précisé que les coûts des constats établis à la requête des intimés ne constituent pas des dépens.



Les conditions d'application de l'article 700 du code de procédure civile ne sont réunies qu'en faveur d'une part de Mmes [S] et [J] et d'autre part du syndicat des copropriétaires. 

La disposition de l'ordonnance dont appel ayant condamné les appelants à payer à Mmes [S] et [J] une indemnité procédurale de 1 500 euros est confirmée. 

La cour leur alloue en sus la somme de 1 000 euros chacune au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel. 

Par ailleurs, la cour alloue au syndicat des copropriétaires une indemnité procédurale de 2 500 euros. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Confirme l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions, 



Y ajoutant, 



Ordonne à la SAS Logements du futur et à M. [P] de ne pas, voire de ne plus, louer à des tiers les lots 14 à 19 du bâtiment B, ce dans les huit jours qui suivront la signification du présent arrêt ; 

Assortit cette injonction d'une astreinte provisoirement fixée à 3 000 euros par locataire dont la présence sera constatée par constat de commissaire de justice, 

Dit que cette astreinte courra pendant un délai de trois ans à compter de la fin du délai mentionné ci-dessus, 



Condamne in solidum la SAS Logements du futur et M. [P] :

- aux dépens d'appel, 

- à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, 

. 1 000 euros à Mme [G] [S], 

. 1 000 euros à Mme [C] [J], 

. 2 500 euros au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1], 



Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, plus amples ou contraires. 





Le Greffier, Le Président,