Cour d'Appel · 1ère Chambre — 5 septembre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 21/02301 - N° Portalis DBVS-V-B7F-FSU2

Minute n° 23/00188





S.C.I. M & S

 C/

[E]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 23 Juin 2021, enregistrée sous le n° 19/02100

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2023









APPELANTE :



S.C.I. M & S Prise en la personne de son représentant légal,

[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Hugues MONCHAMPS, avocat au barreau de METZ









INTIMÉ :



Monsieur [L] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représenté par Me Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ









DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 26 Janvier 2023 tenue par Madame Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 05 Septembre 2023.







GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER 







COMPOSITION DE LA COUR :





PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

Mme BIRONNEAU, Conseillère









ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :



M. [L] [E] est propriétaire d'un local commercial constituant le lot N° 41 dans une copropriété située [Adresse 5], ainsi que de différents lots annexes. L'état descriptif de division mentionne, concernant le lot n° 41, que celui-ci comprend notamment, en couverture de la partie droite du bâtiment arrière : une toiture terrasse délimitée par vide sur cour.



La SCI Bachara, anciennement propriétaire de l'appartement, lot n° 43, situé au dessus du local commercial de M. [E], a entrepris de créer une extension de son appartement en construisant sur une partie de la toiture terrasse appartenant à M. [E] une véranda d'environ 16 m².



M. [E] s'est plaint dès 2011 de la création de cette extension, et a engagé une procédure de référé en vue d'obtenir la démolition de l'ouvrage. La SCI Bachara a partiellement donné suite à sa demande en enlevant partie de la véranda.



Une expertise judiciaire a été ordonnée et a confirmé, selon rapport du 14 novembre 2014, la réalité des travaux d'édification entrepris, l'expert ayant également indiqué que les désordres subis par le locataire du local du rez de chaussée propriété de M. [E], étaient dus pour l'essentiel à l'ancienneté et à la dégradation de l'étanchéité de la toiture terrasse et aujourd'hui à l'impossibilité d'entreprendre des travaux de réfection compte tenu du dallage BA restant en place.



En suite de l'assignation au fond délivrée par M. [E] à la SCI Bachara le 29 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Metz, par jugement du 31 mai 2017, a, notamment, condamné la SCI Bachara à la démolition complète des constructions et empiétements réalisés sur le lot n° 41 appartenant à M. [E] sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Faute d'exécution par la SCI Bachara, M. [E] a fait liquider l'astreinte à son encontre.



Par acte du 12 octobre 2017, la SCI Bachara a vendu à la SCI M & S le lot n° 43 consistant en un appartement, outre un lot n° 53 consistant en une cave.



Faisant valoir que selon les termes de l'acte de vente précité, la SCI M & S était parfaitement informée du litige existant avec lui, de l'existence de travaux restant à faire, avait déclaré en faire son affaire personnelle mais n'avait pour autant pas procédé à la remise en état de la toiture terrasse, M. [E] a assigné devant le tribunal de grande instance de Metz la SCI M & S par acte du 11 juin 2019 afin d'obtenir à titre principal sa condamnation à lui payer, au titre de son préjudice immatériel (perte de loyers) une somme de 47.500 €, au titre de son préjudice matériel, la somme de 18.478,90 € représentant la moitié des travaux de remise en état de l'étanchéité, et en demandant également à voir condamner la SCI M & S à effectuer les travaux prescrits par le jugement du 31 mai 2017 dont il donnait le détail.



La SCI M & S a soutenu que le mauvais état de la terrasse était imputable au demandeur, que selon l'acte de vente seule la SCI Bachara était tenue de la remise en état, et que la procédure à son encontre était particulièrement abusive.



Par jugement du 23 juin 2021 le tribunal judiciaire de Metz a :



-Condamné la SCI M&S à la démolition complète des constructions et empiétements réalisés sur le lot n°41 appartenant à monsieur [L] [E], soit enlèvement du muret de soutènement, du dallage carrelé, des poteaux en élévation, linteaux BA, chevronnage et enduits, le tout dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,



-Condamné la SCI M&S à payer à Monsieur [L] [E] les sommes de :

-2.250 euros en réparation de son préjudice matériel

-18.050 euros en réparation de sa perte locative

avec intérêts au taux légal à compter du jugement



-Rejeté le surplus de la demande,



-Débouté la SCI M&S de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,



-Condamné la SCI M&S à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du,code` de procédure civile,



-Débouté la SCI M&S de sa demande sur le même fondement,



-Condamné la SCI M&S aux dépens,



-Prononcé l'exécution provisoire du jugement.



Pour statuer ainsi le tribunal a retenu que M. [E] était fondé à invoquer à son profit l'existence d'un trouble anormal de voisinage, lequel ne nécessitait pas la preuve d'une faute mais la preuve de l'existence d'un trouble anormal et son lien de causalité avec le dommage subi, ce qui était le cas en l'espèce. 



En outre ce trouble, purement objectif, n'était imputable qu'au propriétaire actuel de la terrasse, à savoir la SCI M & S, et non au propriétaire antérieur, étant observé que M. [E] ne sollicitait pas la condamnation de l'actuel propriétaire aux causes du jugement précédemment rendu, mais sollicitait uniquement la cessation du trouble actuel, à laquelle la SCI M & S n'avait rien fait pour remédier. Le tribunal a également relevé que la SCI M & S pouvait d'autant moins s'opposer à la demande, qu'il résultait des termes de l'acte de vente qu'elle était informée de la situation existante et en faisait son affaire.



Le tribunal a ensuite arbitré le coût des travaux de remise en état, observant que le devis produit retenait des prestations et des quantités largement supérieures à ce que l'expert judiciaire avait retenu, de sorte qu'il a chiffré le coût des seuls travaux nécessaires à la somme de 4.500 €, dont la moitié à la charge de la SCI M & S compte tenu de l'état antérieur de la terrasse.



Enfin le tribunal a admis que le local commercial de M. [E] ne pouvait être reloué tant que les travaux d'étanchéité de la toiture terrasse n'étaient pas réalisés, travaux que la SCI M & S avait rendus impossibles depuis son acquisition. Au vu du dernier loyer pratiqué, soit 1.900 € par mois, dès lors que rien n'indiquait que le local aurait pu être reloué immédiatement, et dès lors que la seule cause des infiltrations ne se trouvait pas dans l'intervention du fonds voisin, le tribunal a retenu une perte locative de la moitié des loyers de la période soit 18.050 €.



Les demandes de M. [E] étant accueillies dans leur principe, la SCI M & S a été déboutée tant de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive que de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



***



Par déclaration du 17 septembre 2021 la SCI M & S a interjeté appel de ce jugement aux fins d'annulation subsidiairement d'infirmation du jugement en ce qu'il a : -Condamné la SCI M&S à la démolition complète des constructions et empiétements réalisés sur le lot n°41 appartenant à monsieur [L] [E], soit enlèvement du muret de soutènement, du dallage carrelé, des poteaux en élévation, linteaux BA, chevronnage et enduits, le tout dans un délai d'un mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, -Condamné la SCI M&S à payer à Monsieur [L] [E] les sommes de : -2.250 euros en réparation de son préjudice matériel,-18.050 euros en réparation de sa perte locative, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, -Débouté la SCI M&S de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive, -Condamné la SCI M&S à payer à Monsieur [L] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du,code` de procédure civile, -Débouté la SCI M&S de sa demande sur le même fondement, -Condamné la SCI M&S aux dépens, -Prononcé l'exécution provisoire du jugement.









MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :





Aux termes de ses dernières conclusions du 10 janvier 2023 la SCI M & S demande à voir :



- Dire et juger l'appel de la SCI M&S recevable et bien fondé.

Y faisant droit,



- Infirmer le jugement du 23 2021.



- Constater le caractère mal fondé de la demande formée sur la base de la théorie du trouble anormal de voisinage.



- Constater le caractère mal fondé des prétentions émises par Monsieur [L] [E] relativement à l'existence d'un préjudice matériel et d'un préjudice locatif.



Statuant à nouveau,



-Débouter Monsieur [L] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.



- Subsidiairement, constater que le préjudice locatif de Monsieur [L] [E] ne saurait dépasser la somme de 1.425 €.



- Le condamner aux entiers frais et dépens d°instance et d'appel.



- Le condamner au paiement d'une indemnité de 4.000,00 € au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel ».



En substance, la SCI M & S soutient que M. [E] n'apporte pas la preuve de l'existence d'un trouble anormal de voisinage. Elle fait valoir que depuis 2017 M. [E] disposait d'un jugement contre la SCI Bachara, et n'a jamais cherché à le faire exécuter, se contentant un an plus tard de demander la liquidation de l'astreinte, alors que la terrasse était affectée d'importantes infiltrations constitutives d'un péril imminent qui imposait une action immédiate de la part du propriétaire de l'ouvrage. 



Elle considère la réaction de M. [E] comme tardive et inappropriée, et soutient qu'il lui appartenait de se faire autoriser à poursuivre la démolition de la construction illicite qui mettait en péril la toiture terrasse de son lot.



Elle lui fait donc grief d'avoir choisi de laisser son bien se dégrader pour « battre monnaie » et soutient que M. [E] a délibérément attendu la cession de son appartement par la SCI Bachara pour assigner le nouvel acquéreur, plus de deux ans après le jugement condamnant celle-ci.



Elle en conclut que, si l'existence d'un trouble apparaît établie, en revanche celui-ci ne présente aucun caractère d'anormalité puisqu'il était inéluctable compte tenu de l'inaction de M. [E].



Subsidiairement sur le préjudice, la SCI M & S soutient que le préjudice matériel allégué a pour seule origine l'absence d'entretien de la toiture terrasse dans son ensemble, et non la véranda litigieuse qui n'en occupe qu'une portion minime, absence d'entretien imputable à M. [E]. Elle produit en ce sens l'attestation du locataire occupant le local commercial situé sous la terrasse, de laquelle il résulte que les nuisances qu'il subit proviennent majoritairement de l'absence d'entretien de la terrasse.



Elle souligne que les premiers juges, tenant compte de ce constat, ont largement réduit les prétentions de M. [E], et fait valoir que le préjudice dont il se prévaut existait avant qu'il mette en demeure la SCI M& S ou lui adresse une assignation.



Sur la perte locative, la SCI M & S fait valoir qu'elle ne peut être tenue d'un quelconque préjudice antérieur à la date à laquelle elle a été mise en demeure de procéder à la démolition, et estime qu'un délai de deux mois était nécessaire pour procéder aux travaux de sorte que la perte locative dont elle aurait à répondre ne pourrait être basée que sur 1,5 mois de loyer, divisé par deux selon le partage retenu par le premier juge.





Aux termes de ses dernières conclusions du 10 janvier 2023 M. [L] [E] demande à la cour de :



- Rejeter l'appel de la SCI M & S.



- Écarter des débats la pièce 2 produite le 09.01.2023 par la SCI M & S, comme étant non conforme aux dispositions de l'article 202 du Code civil. 



- Confirmer le jugement du 23.06.2021 en toutes ses dispositions.



- En tout état de cause, débouter la SCI M & S de l'intégralité de ses demandes, fins,conclusions, moyens et prétentions.



- Condamner la SCI M & S aux entiers dépens d'appel.



- Condamner la SCI M & S à payer à Monsieur [L] [E] une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du CPC ».



M. [E] réplique qu'il ne peut lui être reproché une quelconque inaction, et se réfère aux précédentes décisions judiciaires intervenues. Il ajoute qu'en acquérant le lot n° 43 la SCI M & S a été parfaitement informée de l'existence du litige, qu'il a tenté d'obtenir amiablement la réalisation des travaux nécessaires, et qu'une mise en demeure a ultérieurement été envoyée à la SCI.



Il rappelle que le fondement de son action est le trouble anormal de voisinage, de sorte que la responsabilité de la SCI M & S s'est trouvée engagée, même en l'absence de faute, dès qu'elle est devenue propriétaire du bien litigieux.



Il se réfère aux termes du rapport d'expertise pour établir, tant la réalité des désordres qu'il subit que leur origine, et indique notamment que, outre le fait que des aménagements ou constructions n'ont toujours pas été retirés, l'autre partie de la terrasse, non occupée, a subi des dégradations de son étanchéité en suite des travaux effectués, ce qui a entraîné des conséquences dans son local commercial, situé sous la terrasse.



Il précise que la réfection totale de la terrasse et de son étanchéité ne pourra intervenir qu'après la démolition complète des constructions illicites, ce qui est précisé dans le rapport d'expertise, de sorte que la SCI M & S est mal venue de lui reprocher un défaut d'entretien de la terrasse depuis 2021.



Quant à ses chefs de préjudice, M. [E] soutient que la SCI M & S vient aux droits de la SCI Bachara de sorte qu'elle doit répondre de toutes les conséquences liées au trouble anormal de voisinage, peu important la date de son acquisition, et se prévaut du principe de réparation intégrale du préjudice. Il considère qu'en acquérant l'immeuble la SCI M & S a de fait accepté de réaliser les travaux ou de prendre le risque d'une condamnation en ce sens.



Quant à son préjudice locatif, il rappelle que les travaux nécessaires à une remise en location du bien ne pourront pas être effectués tant que la SCI M & S n'aura pas remédié au trouble de voisinage, et conteste que celle-ci ne serait tenue à ce titre que depuis la mise en demeure, alors qu'elle était avertie de la situation dès l'acquisition du bien.

Quant à l'attestation finalement produite par la SCI M & S au soutien de sa position, M. [E] relève qu'elle est dactylographiée, non signée, et non accompagnée de la carte d'identité de la personne ayant prétendument attesté.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions qui précèdent pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2023.



Par note en délibéré du 29 juin 2023, la cour a invité les parties à se prononcer sur le fait que, s'agissant de la perte locative sollicitée par M. [E], le préjudice allégué ne pourrait consister qu'en une perte de chance de percevoir des loyers durant la période considérée.



Par note en réponse du 31 juillet 2023, L. [E] réplique que la perte locative dont il se prévaut ne doit pas s'analyser en l'espèce comme une perte de chance. Il fait valoir qu'il n'y a pas lieu à limiter une indemnisation à une seule perte de chance lorsque le préjudice est certain, ce qui est le cas en l'espèce puisqu'il est certain que l'état des locaux les rendait impropres à la location et que les désordres ont pour origine exclusive les travaux effectués par la SCI Bachara, puis la carence de celle-ci, et de la SCI M & S, à effectuer les travaux de remise en état préconisés par l'expert. 



Concluant que le préjudice est certain il en conclut qu'il est en droit de demander indemnisation de la totalité de son préjudice locatif, soit la somme de 18.050 €. Subsidiairement il estime que sa perte de chance serait égale à 99 % de la perte locative, soit 17.869,50 €.



Par notes des 31 juillet et 1er août 2023, la SCI M & S rappelle que dans ses dernières écritures elle considérait que la perte locative ne pourrait être supérieure à 1, 5 mois de loyer soit 1.425 €. 

Elle ajoute que M. [E] ne démontre pas la réalité d'une perte locative puisqu'il ne prouve pas avoir fait de quelconques démarches pour retrouver un locataire. 

Elle se réfère en outre aux motifs pour lesquels le premier juge a réduit les prétentions de M. [E], à savoir le fait que la responsabilité du fonds voisin n'est pas la seule cause des infiltrations, que le préjudice matériel est partagé, et qu'il n'est pas certain que le local aurait été reloué sur la durée imputée, de sorte qu'elle en conclut que la perte de chance à laquelle M. [E] peut prétendre n'est que de 10 %, soit un montant de 1.425 €.





MOTIFS DE LA DECISION :



1° Sur la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n° 2 :



Quelle que soit la non-conformité à l'article 202 du code de procédure civile d'un document produit à titre d'attestation, il appartient au juge d'en apprécier la valeur probante, les modes de preuve ne se limitant pas aux seules attestations, de sorte que cette non-conformité alléguée n'est pas un motif permettant d'écarter la pièce litigieuse des débats.



Par ailleurs doivent être écartées des débats, les pièces non soumises au contradictoire ou produites tardivement, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.



Il n'y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.





2° Au fond :



Sur la condamnation de la SCI M & S à effectuer les travaux prescrits par le jugement du 31 mai 2017 :



Le jugement du 31 mai 2017 a condamné la SCI Bachara à effectuer la démolition complète des constructions et empiétements réalisés sur la toiture terrasse du lot n° 41, et ce en suite des constatations réalisées par l'expert mandaté par le tribunal.



Il n'est pas soutenu que la SCI Bachara, pas plus que la SCI M & S, auraient réalisé ces travaux, l'astreinte ayant au contraire été liquidée à l'encontre de la SCI Bachara par jugement du 9 août 2018, de sorte que la situation actuelle est toujours celle qu'a décrite l'expert judiciaire.



Il résulte du rapport d'expertise que la véranda de 16 m² édifiée par la SCI Bachara, qui n'avait fait l'objet que d'un enlèvement très partiel au moment des opérations d'expertise, était fondée sur un muret en agglos de 70 cm de hauteur édifié sur la longueur de la cour, encore visible sur les photos réalisées.



Il n'y a pas de relevé d'étanchéité le long de ce mur et l'eau passe donc sous l'ouvrage. Un dallage en béton armé a également été réalisé ainsi qu'une couverture en tuile, enlevée à l'époque de l'expertise. 

Restaient en place, outre ce muret et le dallage carrelé, les poteaux en élévation, les linteaux en béton armé, les chevronnages et enduits. Le dallage en béton armé restant en place empêche la rénovation de l'étanchéité. 



A dire d'expert aucune précaution n'a été prise pour protéger l'étanchéité existante ou pour protéger les évacuations par des crépines qui auraient empêché que les évacuations soient bouchées. Par ailleurs la façade de l'immeuble a été modifiée sans autorisation.



Selon l'expert, les désordres subis par le locataire du rez de chaussée (locataire du local commercial appartenant à M. [E]), « sont dus pour l'essentiel à l'ancienneté et à la dégradation de l'étanchéité de la toiture terrasse, et aujourd'hui à l'impossibilité d'entreprendre des travaux de réfection compte tenu du dallage BA restant en place ». La remise en état de l'étanchéité nécessite préalablement la déconstruction totale de l'ouvrage et la remise en état d'origine des façades.



Enfin « c'est autant l'état très ancien de cette étanchéité, par de remontée sur les murs périphériques (..) que l'impossibilité d'assurer l'entretien normal depuis 2011 qui est à l'origine des désordres constatés ».



Il résulte sans conteste de ce constat que M. [E] subit un préjudice important, résultant de l'édification indue d'une véranda sur sa toiture terrasse, et des conséquences de ces travaux sur l'étanchéité de cette toiture et sur son local commercial.



S'il doit être tenu compte de l'ancienneté de cette étanchéité, il n'en demeure pas moins que l'absence de toute précaution au moment de la réalisation des travaux a eu également un impact sur celle-ci, et qu'en outre depuis la pose du dallage en béton armé, plus aucune intervention d'entretien ou de remise en état n'est possible. Depuis 2011 par conséquent M. [E] est dans l'impossibilité de remédier, tant aux conséquences de l'ancienneté de sa terrasse, qu'aux conséquences des travaux indûment entrepris.



La SCI M & S ne conteste pas que cette situation soit constitutive d'un trouble de voisinage. Elle en conteste uniquement le caractère anormal, au regard de l'attitude de M. [E].



Cependant au vu des constatations qui précèdent, la SCI M & S ne peut imputer le mauvais état de l'étanchéité et les infiltrations en résultant, à l'unique carence de M. [E], alors que l'entretien de la toiture-terrasse suppose une intervention sur l'étanchéité, intervention devenue impossible depuis l'édification de la véranda et la pose d'un dallage BA . 



Seul l'état antérieur de cette terrasse et notamment l'absence de remontée le long des murs périphériques, pourraient être de la responsabilité du propriétaire, mais il est constant que depuis la pose du dallage béton armé plus aucune réfection de l'étanchéité n'est possible, y compris pour ce qui concerne des infiltrations qui pourraient survenir en périphérie de la toiture-terrasse.



La SCI M & S ne peut davantage contester le caractère anormal du trouble subi alors que celui-ci consiste en des infiltrations importantes dans le local commercial, constatées par l'expert, et aboutissant à le rendre inexploitable.



Enfin le caractère « inéluctable » des infiltrations découlant des défauts de l'étanchéité, résulte en grande partie de la carence des propriétaires successifs dans l'enlèvement des matériaux posés pour l'aménagement de la véranda du lot n° 43, et ne permet en rien de contester l'anormalité du trouble .



Ainsi que relevé par le premier juge, l'existence d'un trouble anormal de voisinage, fondement admis par les parties, s'apprécie de façon purement objective, sans référence à une quelconque notion de faute, et il appartient au propriétaire actuel du bien causant un tel trouble, d'en répondre. La SCI Bachara devait répondre de cette situation tant qu'elle était propriétaire, et cette responsabilité pèse à présent sur la SCI M & S.



Au surplus, la SCI Bachara a vendu son bien immobilier dès le 12 octobre 2017 soit moins de 5 mois après le jugement précité, et l'acte de vente mentionne expressément, en page 13 sous le chapitre « dispositions relatives à la construction », qu'un litige existe entre le vendeur et M. [E], propriétaire du lot n° 41, à propos de la véranda édifiée par le vendeur, et que le vendeur déclare avoir « déjà à ce sujet procédé à la remise en état et à l'enlèvement de la totalité de cette véranda », l'acte de vente mentionnant néanmoins que certains travaux à réaliser subsistent encore, dont il donne la liste.



A ce sujet l'acquéreur « déclare être pleinement informé de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans recours contre les notaires, ayant pris par lui même tous éléments d'information nécessaires ».



La SCI M & S avait donc conscience dès le 12 octobre 2017, de ce qu'elle devrait assumer certains travaux non réalisés par le vendeur, et était parfaitement informée de la position de M. [E].



 Elle s'est engagée à en faire son affaire. Elle est donc particulièrement mal fondée à reprocher à celui-ci de ne pas s'être substitué à elle-même, puisqu'elle pouvait seule intervenir à compter du 12 octobre 2017, son grief actuel revenant à reprocher à M. [E] de ne pas avoir pallié à sa propre carence.



Aucun des travaux de démolition ou d'enlèvement préconisés par l'expert, prévus par le jugement du 31 mai 2017, et dont l'existence est rappelée à l'acte précité, n'ayant été réalisé, M. [E] était par conséquent fondé à demander à la SCI M & S, nouveau propriétaire, de les effectuer, et à obtenir sur ce point sa condamnation en justice.



Cette disposition du jugement dont appel doit donc être confirmée dans son principe.



S'agissant toutefois de l'astreinte, la cour estime nécessaire de tenir compte du temps écoulé en suite de l'appel diligenté, qui ne présentait aucun caractère abusif. Il convient donc d'infirmer sur ce seul point la décision de première instance, et de dire qu'une astreinte de 100 € par jour de retard courra à l'encontre de la SCI M & S, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pour une durée de dix mois.





Sur le préjudice matériel :



Ce préjudice est constitué de la somme nécessaire pour remédier aux désordres engendrés par les travaux sur la toiture-terrasse, hors travaux de démolition proprement dits dès lors que la SCI est condamnée à effectuer elle-même cette démolition.



M. [E] fondait sa demande sur un devis de travaux d'un montant total de 33.598 €, dont il réclamait la moitié à la SCI.



La cour observe que le tribunal a d'ores et déjà largement réduit le montant réclamé, en tenant compte du fait que les défauts d'étanchéité étaient déjà anciens et pour partie imputables à celui-ci, et que les montants figurant au devis présenté n'étaient pas en rapport avec le chiffrage effectué par l'expert et comportaient des postes sans lien avec la seule réfection de l'étanchéité.



La SCI M & S conteste encore les 2.250 € mis à sa charge au titre du préjudice matériel, étant observé que M. [E] de son côté n'a pas relevé appel, et la SCI reprend à cet égard les arguments déjà retenus par le premier juge, à savoir l'existence de défauts d'étanchéité déjà anciens et imputables à M. [E].



Il a cependant déjà été tenu compte de cet état de fait dans l'évaluation retenue, et il sera rappelé que, à dire d'expert, la pose de la véranda a bien contribué à aggraver l'état de l'étanchéité, tandis que le dallage béton posé fait obstacle à tous travaux d'entretien ou de reprise.



Enfin l'appelante ne peut considérer qu'elle ne serait responsable de la situation qu'à compter de la mise en demeure qui lui a été adressée le 14 février 2019, un tel raisonnement étant inapplicable à la responsabilité découlant d'un trouble de voisinage, dont le propriétaire doit répondre dès l'origine, et ce d'autant plus que la SCI M & S avait parfaitement connaissance de la situation et s'était engagée dans l'acte de vente à en faire son affaire.



Quant à la pièce n° 2 produite par la SCI, la cour constate qu'elle est dépourvue de la moindre valeur probante, s'agissant d'une prétendue « attestation » dactylographiée et non signée, dont il est totalement impossible de savoir de qui elle émane, ni par conséquent quel crédit apporter aux affirmation qu'elle contient.



Le jugement de première instance est donc également confirmé sur ce point.





Sur la perte locative :



Il est constant que le local commercial de M. [E] ne peut être reloué tant que les travaux de réfection de l'étanchéité n'auront pas été entrepris, et que ces travaux sont impossibles tant que la SCI M & S n'effectue pas elle-même les travaux restant après enlèvement de la véranda. N'ayant jamais entrepris ces travaux, elle doit donc répondre des conséquences éventuelles en découlant en termes locatifs.



Il résulte des termes d'un jugement rendu le 29 août 2019 entre M. [E] et un ancien locataire / occupant, que le dernier loyer pratiqué était de 1.900 € par mois et que le dernier locataire, devenu occupant sans droit ni titre, a finalement quitté les lieux le 22 mars 2017, en faisant d'ailleurs grief à M. [E] du mauvais état des locaux. Le premier juge a retenu ce montant pour évaluer la réalité de la perte locative.



L'argumentaire de la SCI M & S réduisant sa responsabilité à la seule période postérieure à la mise en demeure, ne peut être retenu pour arbitrer ce chef de préjudice, pas plus que pour ce qui concerne le préjudice matériel, et la période à considérer débute à compter de la date à laquelle la SCI M & S est devenue propriétaire soit, pour ce qui concerne la perte locative, à compter du 1er novembre 2017.



Cependant, et ainsi que relevé par le premier juge, il n'est pas certain que, si le local de M. [E] avait été exempt de dommages et en état d'être loué, il aurait pour autant été reloué immédiatement, ou pour la totalité de la période considérée.



A cet égard, s'il est effectivement certain que la carence de la société M & S et l'absence de travaux de remise en état, rendaient la relocation du local impossible, et ce quoi qu'il en soit d'un manque d'entretien antérieur imputable à M. [E], pour autant cette certitude, qui concerne l'existence d'un lien de causalité, ne permet nullement de considérer que dans son montant le préjudice de M. [E] serait « certain » ce qui ferait obstacle à la notion de perte de chance.

Le fait que l'attitude fautive de la SCI M & S ait fait obstacle à la location du bien, n'empêche nullement de prendre en considération les chances que M. [E] avait de relouer immédiatement et pour toute la période considérée, chances qui sont fonction notamment de l'état du marché locatif immobilier.



A l'inverse, et dès lors qu'il est certain que, en l'absence des travaux de remise en état, le local ne pouvait être loué, il n'y a pas lieu, ainsi que le fait la SCI M & S, de faire grief à M. [E] de ne pas avoir cherché de nouveau locataire.



Dès lors, et compte tenu des circonstances de l'espèce, la cour évalue à 50 % le risque de ne pas pouvoir relouer immédiatement le local litigieux. L'attitude de la SCI M &S a donc fait perdre à M. [E] 50 % de chances de relouer son bien à compter du moment où la SCI est devenue propriétaire.



La perte locative totale, évaluée sur la période de novembre 2017 à mai 2019, dernier mois retenu par le 1er juge, a été de (1.900 x 19 ) = 36.100 € .



Une perte de chance de relouer évaluée à 50 % se monte donc à la somme de 18.050 €, telle qu'arbitrée par le premier juge apparaît justifiée et sera retenue.



Le jugement dont appel sera donc également confirmé sur ce point.





Sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens :



Le sens de la présente décision conduit à confirmer les dispositions du jugement de première instance quant aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



A hauteur d'appel la SCI M & S qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.



Il est équitable d'allouer à M. [E], en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel, la somme de 4.000 €.







PAR CES MOTIFS





La cour,



Dit n'y avoir lieu à écarter des débats la pièce n°2 produite par la SCI M & S,



Infirme le jugement déféré en ce qu'il a fixé une astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification du jugement de première instance,



Statuant à nouveau sur ce point :



Dit que la SCI M & S, à défaut d'exécution par elle des travaux mis à sa charge par le jugement du 23 juin 2021, sera tenue d'une astreinte de 100 € par jour de retard à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt, et ce pour une durée de dix mois.



Confirme pour le surplus le jugement déféré,



Y ajoutant,



Condamne la SCI M & S aux entiers dépens d'appel,



Condamne la SCI M & S à verser à M. [L] [E] la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SCI M & S de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Le Greffier La Présidente de Chambre