Cour d'Appel · 2ème CH - Section 1 — 5 septembre 2023

JP/CS



Numéro 23/2850





COUR D'APPEL DE PAU 

2ème CH - Section 1 







ARRET DU 5 septembre 2023 







Dossier : N° RG 21/03612 - N° Portalis DBVV-V-B7F-IA4L 





Nature affaire :



Demande en nullité du bail commercial















Affaire :



S.A.R.L. [V]





C/



S.C.I. LOMAJE







 





























Grosse délivrée le :

à :











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 5 septembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 16 mai 2023, devant :



Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes,





Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Marc MAGNON et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller







qui en ont délibéré conformément à la loi.















dans l'affaire opposant :









APPELANTE :



S.A.R.L. [V]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Marie-claude LABORDE-APELLE, avocat au barreau de PAU









INTIMEE :



S.C.I. LOMAJE prise en la personne de son gérant en exercice domicilié audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Antoine PAULIAN, avocat au barreau de PAU



































































sur appel de la décision 

en date du 21 SEPTEMBRE 2021

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU











Par jugement du 21 septembre 2021, le tribunal judiciaire de PAU a :



- CONSTATE la validité du contrat authentique de bail conclu le 11 juin 2016,

- DIT qu'il doit recevoir plein effet,

En conséquence, 

- DEBOUTE la SARL [V] de l'ensemble de ses demandes,

 CONSTATE le jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 11 juin 2016 et contenue dans le commandement du 2 mai 2018,

- ORDONNE l'expulsion de la SARL [V] et de tous occupants, meubles et matériels de son chef de son chef dans le délai de deux mois de la signification du présent jugement,

- CONDAMNE la SARL [V] à payer a la SCI LOMAJE :

- la somme de 16.580,00 € correspondant aux loyers échus impayés au mois de février 2021

inclus ainsi qu'aux loyers qui seraient échus et impayés à la date du présent jugement,

- les charges impayées pour la somme de 687,37 €,

- la somme de 5.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

- la somme de 2.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- DIT n'y avoir lieu a exécution provisoire, 

- CONDAMNE la SARL [V] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2018 et de la signification de l'ordonnance du juge de la

mise en état en date du 6 novembre 2018,

 

Par déclaration du 8 novembre 2021, la SARL [V] a interjeté appel de la décision.



La SARL [V] conclut à : 



Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



statuant de nouveau 



Sur la validité de l'acte d'appel et la saisine de la Cour



Débouter la S.C.I. LOMAJE de sa demande tendant à voir déclarer que la Cour n'est saisie d'aucune demande .

 

Sur la nullité du contrat passé entre la S.A.R.L. [V] et la S.C.I. LOMAJE

 

Sur la nullité du contrat de bail pour absence d'objet du contrat en raison de l'absence de chose donnée à bail



Infirmer le jugement entrepris.

Statuant de nouveau

Vu l'article 1163, alinéa 1er du code civil,

Déclarer nul pour défaut d'objet le contrat de bail passé entre la S C I LOMAJE et la S.A.R.L. [V] le 11 juin 2016



Subsidiairement, sur la nullité du contrat de bail pour contre- partie dérisoire

Infirmer le jugement entrepris.

Statuant de nouveau,

Vu l'article 1169 du code civil,

Déclarer nul pour contrepartie dérisoire le contrat de bail passé entre la S.C.I. LOMAJE et la S.A.R.L. [V] le 11 juin 2016.



Sur les demandes de la S.C.I. LOMAJE tendant à l'acquisition de le la clause résolutoire stipulée au bail et rappelée au commandement et à l'expulsion de le la S.A.R.L. [V]

Infirmer le jugement entrepris

Statuant à nouveau

Vu l'article 1101 du code civil,

Débouter la S.C.I. LOMAJE de ses demandes tendant a voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et rappelée au commandement et voir prononcer l'expulsion de la S.A.R.L. [V] 



Sur la demande de la S.C.I. L en payement des loyers et des charges.

Débouter la S.C.I. LOMAJE de ses demandes en payement des loyers et clés

Infirmer le jugement entrepris

Statuant à nouveau

Vu l'article 1101 du code civil,

Débouter la S.C.I. LOMAJE de ses demandes en payement des loyers et des charges

Sur la demande de dommages-intérêts formées par la S.A.R.L. [V] envers la S.C.I. LOMAJE

Infirmer le jugement entrepris.

Statuant de nouveau

Vu les articles 1231-1, subsidiairement 1242, du code civil, 

Condamner la S.C.I. LOMAJE à la S.A.R.L. [V] la somme de 15.000 € à titre de dommages-intérêts.



Débouter la SCI LOMAJE de sa demande de dommages-intérêts.



Sur les demandes d' indemnités pour les frais irrépétibles

Infirmer le jugement entrepris.

Statuant de nouveau

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner la S.C.I. LOMAJE à payer à la S.A.R.LKOUIDRY . une indemnité de 2.000 euros pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.

susvisé.



Débouter la S.C.I. LOMAJE de sa demande formée au titre de l'article 700 susvisé.



Sur les dépens

Infirmer le jugement entrepris.

Statuant de nouveau

Vu l'article 696, alinéa 1er du code de procédure civile,

Condamner la S.C.I. LOMAJE aux dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Me LABORDE-APELLE, avocate au Barreau de Pau, sur son

affirmation de droit.



La SCI LOMAJE conclut à : 



A titre principal, 

 

Vu l'absence d'effet d'évolutif de l'appel de la SARL [V] du 8 novembre 2021 enregistré le 9 novembre 2021, 

 

' Dire et juger que la Cour d'Appel de PAU n'est saisie d'aucune demande de la SARL [V]. 

 

A titre subsidiaire et si par extraordinaire la Cour s'estimait saisie des demandes de la SARL KOUIDRDY, 

 

Confirmer le jugement rendu par la Première Chambre du Tribunal Judiciaire de PAU le 21 septembre 2021 qui a : 

 

' Constaté la validité du contrat authentique de bail conclu le 11 juin 2016 

 

' Constaté le jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 11 juin 2016 contenue dans le 

commandement de payer notifié le 2 mai 2018. 

 

' Ordonné l'expulsion de la SARL [V] et de tous occupants, meubles et matériels de son chef dans le délai de deux mois de la signification de l'arrêt à intervenir. 

 

' Condamné la SARL [V] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC pour frais irrépétibles de première instance. 

 

 

Infirmer le jugement et, faisant droit ainsi à l'appel incident de la SCI LOMAJE, 

 

' Condamner la SARL [V] à payer à la SCI LOMAJE : 

 

o la somme de 28.480 € correspondant aux loyers échus impayés au 31 mars 2023 ainsi qu'aux loyers qui seraient échus et impayés à la date du présent arrêt à intervenir. 

o la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 

 

' La condamner au paiement d'une indemnité complémentaire de 3.000 € au titre de l'article 

700 du Code de Procédure Civile pour sa représentation devant la Cour d'Appel. 

 

' La condamner aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer s'élevant à 167,27 € et le coût de signification de l'ordonnance du Juge de la mise en 

état. 

 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 avril 2023.



SUR CE



Depuis le 1er mai 2005, la SARL [V] exploite un fonds de commerce de vêtements

dans un local sis [Adresse 2] [Localité 3] (angle des[Adresse 5]n, face à l'une des entrées principales des Halles paloises), dans le cadre d'un bail sous seing privé consenti par l'indivision [X] à la SARL MOMENTO, le 29 avril 2005 ; le droit au bail a été cédé a la SARL [V] aux termes d'un acte sous seing privé du 30 juin 2005.



Par acte notarié du 11 juin 2016 , la SCI LOMAJE, venant aux droits de l'indivision [X] a signé avec la SARLKOUIDRY un nouveau bail commercial se substituant au précédent, tenant compte du courrier de Mme [V] du 20 octobre 2012, aux termes duquel elle acceptait que le lot n° 12(WC) soit retiré du bail et ramenait le bail aux lots 5,6, 8, 9, 16 et 30.



Ce nouveau bail précisait que le précédent bail était résilié amiablement entre les parties et que le nouveau bail commercial portait exclusivement sur les lots 6 et 8, à savoir :

- lot numéro 6 : au sous-sol, une cave d'une superficie de 1,4 m² et les 59/10300émes des

parties communes générales et les 1459/10000 des quotes-parts de charges spéciales de l'escalier A,

- lot numéro 8 : au rez-de-chaussée, un magasin d'une superficie de 31,20 m² avec une mezzanine d'une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m et les 1000/1 0300émes des parties communes générales,moyennant un loyer mensuel de 600,00 €, charges comprises, soit 7,200,00 € annuels hors taxes, soit TVA 20 % en sus 720,00 € par mois et 8.640,00 € par an. 



A partir de 2014, la SARL [V] a rencontré des difficultés financières qui se sont aggravées avec les travaux de démolition et de reconstruction des Halles de [Localité 3] en 2017 et

2018. Elle soutient qu'elle a accepté la réduction massive de la superficie louée avec une réduction minime des loyers et reproche au notaire (qu'elle n'a pas appelé dans la cause) d'avoir failli à son devoir de conseil, la conduisant à consentir au bail authentique du 11 juin 2016.



C'est dans ces circonstances estimant le contrat conclu avec la SCI LOMAJE, léonin, qu'elle

saisissait le tribunal de grande instance de Pau qui a rendu la décision du 21 septembre 2021dont la SARL [V] a interjeté appel.



- Sur l'absence d'effet dévolutif de l'appel de la SARL [V] :



La SCI LOMAJE soutient l'absence d'effet dévolutif de l'appel de la SARL [V], sur le fondement de l'article 562 du code de procédure civile, au motif que l'acte d'appel n'a pas précisé s'il a été demandé l'infirmation ou l'annulation du jugement. De même les conclusions émises dans le délai de trois mois de la déclaration d'appel, n'ont pas précisé s'il était demandé l'infirmation ou l'annulation du jugement. La Cour n'est donc pas valablement saisie et l'appel du 8 novembre 2021, enregistré le 9 novembre 2021 par la SARL [V] n'emporte aucun effet dévolutif.



La SARL [V] objecte que la déclaration d'appel est conforme aux dispositions de l'article 901 du code de procédure civile et comporte toutes les énonciations et mentions requises tandis que les articles 54 et 542 définissent de manière générale les fonctions de l'appel.



Elle fait remarquer que l'acte d'appel enregistré par voie informatique énonce six chefs de jugement critiqués de sorte que la cour d'appel en est par là même nécessairement et précisément saisie.



L' article 562 du code de procédure civile prévoit que l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent.



En conséquence la mention « appel total » ou « appel global» ne peut être regardée comme emportant la critique de l'intégralité des chefs de jugement. La cour d'appel n' est alors saisie d'aucune demande.



La déclaration d'appel du 8 novembre 2021 mentionne expressément les chefs de jugement critiqués au nombre de 6 et est donc conforme aux dispositions de l'article 562 du code de procédure civile.



La cour est valablement saisie par cet appel et les contestations émises par la SCI LOMAJE de ce chef seront donc rejetées.



Sur la nullité du contrat de bail du 16 juin 2016 :



La SARL [V] invoque à titre principal la nullité du contrat pour absence d'objet en raison de l'absence de chose donnée à bail en se fondant sur les dispositions de l'alinéa premier de l'article 1163 du Code civil suivant lesquelles : « L'obligation a pour objet une prestation présente ou future. »



Elle soutient que le précédent bail commercial passé le 1er mai 2005 entre l'indivision [X] et la SARL [V], qui portait sur des locaux beaucoup plus vastes, n'a jamais été résilié.



Au fond à titre subsidiaire, elle soulève la nullité du contrat pour contrepartie dérisoire en se fondant sur les dispositions de l'article 1169 du Code civil qui dispose : « un contrat à titre onéreux est nul lorsque,au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire. » Elle considère que l'abandon de la cave située en dessous de la surface de vente, de la réserve et des toilettes-point d'eau représente une réduction de 50 % de la superficie donnée à bail moyennant une contrepartie consistant en une réduction de 54 € du loyer mensuel qui était de 774 € 10 juin 2016, soit de 6,94 % du loyer existant auparavant.Une réduction de 6,94 % du loyer contre une renonciation à 50 % de la surface louée à bail commercial constituent une contrepartie dérisoire offerte au preneur qui détermine la nullité du contrat.



En raison de la nullité du contrat, elle en déduit que le commandement n'a pu rappeler valablement une clause résolutoire qui y était stipulée de sorte que la SCI LOMAJE doit être déboutée de ses demandes.



La SCI LOMAJE reproche à la SARL [V] de décrire une situation inexacte et mensongère. Elle rappelle que le bail initial a été cédé à la SARL [V] à sa demande et s'est poursuivi jusqu'à l'acte du 11 juin 2016 aux termes duquel,les parties gouvernées par le principe de l'autonomie de la volonté, se sont rapprochées et sont convenues d'une réduction de l'assiette du bail commercial par la signature d'un nouveau bail commercial portant exclusivement sur les lots 6 et 8 moyennant un loyer mensuel de 600 € charges comprises. Elle rappelle que la baisse effective de loyer est de 29,52 % et non pas de 7 %, cette baisse de loyer entraînant de facto une baisse de ses charges locatives et de sa CET. 













Les difficultés financières de la SARL [V] sont anciennes et antérieures à la signature du nouveau bail. C'est en raison de celles-ci que la SARL [V] a proposé de libérer une partie des surfaces comprises dans le bail initial dont elle disait elle-même n'avoir aucun usage. Ces surfaces sont le lot numéro 9 en rez-de-chaussée et les lots 5,16 et 30 en sous-sol. Seul le lot numéro 8 en rez-de-chaussée était utilisé comme espace de vente. Elle rappelle le très important arriéré locatif et le préjudice financier qui en découle pour elle-même.



Aux termes de l'article 1317 ancien du Code civil, en vigueur au moment où l'acte notarié du 11 juin 2016 a été conclu, l'acte authentique fait foi de la convention des parties jusqu'à inscription de faux.



L'acte authentique notarié du 11 juin 2016 dressé par Maître [K] à la requête du bailleur, la SCI LOMAJE et du preneur, la SARL [V], retrace l'historique du bail commercial portant sur les locaux situés à [Localité 3] [Adresse 2] et constate que : « Les parties se sont rapprochées et sont convenues d'une réduction de l'assiette dudit bail commercial par la signature d'un nouveau bail commercial portant exclusivement sur les lots 6 et 8 moyennant un loyer mensuel de 600 € charges comprises.»



L'acte précise que le montant du loyer est de 720 €TTC.



La clause résolutoire contenue dans l'acte précise qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements tels que le non paiement à son échéance de l'un des termes du loyer ou des charges et impôts récupérables par le bailleur : « le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire au« preneur» de régulariser sa situation. »



La SARL [V], qui n'a pas appelé en la cause le notaire, n'allègue aucune faute de sa part de nature à entacher la validité de l'acte ni d'aucun dol ou vice du consentement imputable à l'autre partie qui l'aurait contrainte à souscrire un nouveau bail commercial sur un objet inexistant et dans des conditions qui l'aurait amenée à s'engager sans aucune contrepartie. Elle ne démontre pas en effet « les man'uvres» de la SCI LOMAJE qui l'auraient conduite à renoncer à un bail commercial bien plus avantageux au profit d'un nouveau contrat qui assurait à son cocontractant des avantages sans contrepartie effective.



La SARL [V] procède par affirmations en décrétant que le bail antérieur s'est poursuivi et que les parties qu'elle a rétrocédées étaient indispensables, notamment la très grande réserve, pour maintenir à tout moment un niveau d'offre suffisant.



Cependant ces allégations ne reposant sur aucune démonstration tangible ne peuvent suffire à entraîner la nullité d'un acte authentique notarié dont le contenu ne peut être mis en cause que par une procédure d'inscription de faux.



Au contraire le notaire a acté l'accord des parties pour définir les modalités de ce nouveau bail commercial et les conventions légalement formées ont force de loi entre les parties. 



En conséquence la SARL [V] sera déboutée de l'ensemble de ses chefs de contestation et de sa demande de déclarer nul le contrat de bail passé le 11 juin 2016 pour défaut d'objet et contrepartie dérisoire.



Sur la demande de dommages intérêts formée par la SARL [V] envers la SCI LOMAJE :



Se prévalant d'une faute commise par la SCI LOMAJE en lui faisant consentir un bail particulièrement désavantageux, la SARL [V] sollicite la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts. Elle fait également valoir que le gérant de la SCI LOMAJE s'était engagé à réaliser des WC toilettes dans le nouvel espace suivant attestation de l'ancienne propriétaire des locaux. Elle considère que ce manquement à son engagement engage sa responsabilité contractuelle.









La seule attestation de l'ancienne propriétaire des lieux ne suffit pas à caractériser la réalité de l'engagement contractuel pris par le bailleur à son égard et ce d'autant plus que la locataire ne justifie pas avoir présenté des demandes dans ce sens à son bailleur soit par la voie amiable soit par courrier recommandé avec accusé de réception.



Ses prétentions en vue d'obtenir la nullité du contrat ayant été rejetées et l'existence de man'uvres l'ayant conduite à souscrite ce contrat n'étant pas établies, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée. 



Sur l'acquisition de la clause résolutoire :



Aux termes du contrat de bail 11 juin 2016,le contrat de bail est résilié de plein droit un mois après un commandement de payer.



En l'espèce la SCI LOMAJE a fait délivrer le 2 mai 2018 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail portant sur la somme de 4020 € correspondant au loyer impayé depuis le mois de novembre 2017.



La SARL [V] ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement du 2 mai 2018 dans le délai d'un mois et la clause résolutoire figurant au bail était donc acquise depuis le 2 juin 2018.



Il convient de constater le jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 11 juin 2016 et contenue dans le commandement du 2 mai 2018 et d'ordonner l'expulsion de la SARLKOUIDRY dans les deux mois de la signification du présent arrêt.



La SARL [V] sera condamnée à payer à la SCI LOMAJE une indemnité d'occupation équivalente au loyer soit la somme de 720 € outre les charges locatives.



La SCI LOMAJE justifie par les décomptes produits de la somme restant due par la SARL [V] au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 31 mars 2023.



La SARL [V] ne justifie pas avoir réglé tout ou partie des sommes réclamées et il sera donc fait droit à la demande en paiement de la SCI LOMAJE à hauteur de la somme de 28480 €. 



La condamnation à paiement ne peut par contre porter sur des loyers qui« seraient échus et impayés à la date du présent arrêt». Faute de précision ce chef de demande ne peut prospérer.



Sur la condamnation à dommages-intérêts pour procédure abusive :



La SCI LOMAJE sollicite la somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.



Il n'est pas démontré la mauvaise foi de la SARLKOUIDRY qui a exercé son droit d'agir en justice qui ne peut dégénérer en abus donnant naissance à une dette de dommages intérêts que dans les cas de malice mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol.



Ce chef de demande sera donc rejeté.



La somme de 2000 € sera allouée à la SCI LOMAJE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Déboute la SARLKOUIDRY de ses demandes de déclarer nul le contrat de bail du 11 juin 2016 pour défaut d'objet et pour contrepartie dérisoire,

La déboute de l'ensemble de ses autres demandes.



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté la validité du contrat authentique de bail conclu le 11 juin 2016.



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté le jeu de la clause résolutoire insérée au bail du 11 juin 2016 et contenue dans le commandement du 2 mai 2018 et en ce qu'il a ordonné l'expulsion de la SARL [V] et de tous occupants de son chef ainsi que le retrait des meubles et matériels de son chef et dit que cette expulsion devra intervenir dans le délai de deux mois de la signification du présent arrêt.



Confirme le jugement déféré sur la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles engagés en première instance. 

Y ajoutant :



Constate la résiliation du bail commercial du 11 juin 2016 à la date du 2 juin 2018.



Condamne la SARL [V] à payer à la SCI LOMAJE une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter de cette date jusqu'à sa libération des lieux.



Condamne la SARL [V] à payer à la SCI LOMAJE la somme de 28480 € au titre de l'arriéré de loyer impayé au 31 mars 2023.



Rejette pour imprécision la demande de la SCI LOMAJE de condamnation au paiement de loyers qui seraient« échus et impayés» à la date de l'arrêt.



Rejette la demande de dommages-intérêts de la SCI LOMAJE.



Condamne la SARL [V] à payer à la SCI LOMAJE La somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile correspondant aux frais irrépétibles en cause d'appel.



La condamne aux entiers dépens incluant le coût du commandement de payer d'un montant de 167,27 € et le coût de signification de l'ordonnance du juge de la mise en état.



Le présent arrêt a été signé par Madame PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Catherine SAYOUS, greffier suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile.



LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,