Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 septembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 SEPTEMBRE 2023



N° 2023/ 346







N° RG 21/16239



N° Portalis DBVB-V-B7F-BINBT







[K] [V]





C/



OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] PAYS DE LERINS





































Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 

Me Alexia BRETON,



Me Philippe-laurent SIDER

























Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de CANNES en date du 04 Février 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/000145.





APPELANTE



Madame [K] [V]

née le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 4] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 3]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008085 du 22/10/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Alexia BRETON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] PAYS DE LERINS

pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]



représentée par Me Philippe-Laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Rose-Marie ROSTAGNO BERTHIER, avocat au barreau de GRASSE





*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Angéline PLACERES.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2023.



ARRÊT



Contradictoire,prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Mme Maria FREDON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***



L`OFF1CE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] PAYS DE LERINS, suivant acte sous signature privée en date du 18 septembre 2001, a donné a bail à Mme [K] [V] un local à usage d'habitation sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 239,80 € indexé, outre 43,71 € de provision pour charges.



A partir de l'année 2015, divers courriers et manuscrits ayant pour objet de dénoncer le comportement de certains voisins ou de leurs enfants, ainsi que leurs faits et gestes, créant un climat délétère au sein de l`immeuble ont été transmis par Mme [V]. 



Mme [V] a également saisi la Ville de [Localité 5] et la Préfecture des Alpes-Maritimes de fait de dénonciation mettant en cause l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CANNES PAYS DE LERINS et sa gestion.



Considérant que Mme [V] crée de graves nuisances au sein de la copropriété notamment tapage et coups, insultes, crises, harcèlement et délation en dépit de plusieurs avertissements, suivant exploit du 11 février 2020, l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CANNES PAYS DE LERINS a assigné Mme [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de CANNES, aux fins, sous le bénéfice de l`exécution provisoire, de voir prononcer la résiliation du bail, de voir ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique, de l`entendre condamner au paiement d'une indemnité d`occupation d'un montant de 364,02 € mensuels jusqu`au départ effectif, de la voir condamner à lui régler la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, outre 1.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement rendu le 4 février 2021, le Tribunal a :

DEBOUTE L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] PAYS DE LERINS de sa demande d'expulsion et de sa demande en paiement d'une indemnité d`occupation ;

CONDAMNE Mme [K] [V] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Mme [V] ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Mme [K] au paiement de la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de Civile, outre aux entiers dépens.



Par déclaration au greffe en date du 18 novembre 2021, Mme [V] a interjeté appel de cette décision. 



Elle sollicite:

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- DEBOUTE l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] PAYS DE LERINS de sa demande de résiliation du bail, d'expulsion et de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ; 

 

LE REFORMER pour le surplus, et notamment en ce qu'il a : 

- CONDAMNE Mme [K] [V] au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ; 

- CONDAMNE Mme [K] [V] au paiement de la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

- DEBOUTE Mme [K] [V] de ses demandes reconventionnelles ; 

- CONDAMNE Mme [K] [V] aux entiers dépens. 

 

STATUANT DE NOUVEAU : 

DEBOUTER l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] PAYS DE LERINS de toutes ses demandes, fins et prétentions, en particulier celles formulées dans le cadre de son 

appel incident ; 

Le CONDAMNER à la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive; Le CONDAMNER également à la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens, ceux de première instance et d'appel. 

 

A l'appui de son recours, elle fait valoir:

-que son appel est recevable,

-que le premier juge ne pouvait à la fois considérer que les faits qui lui sont injustement reprochés ne sont pas suffisamment grave pour justifier de la résiliation du bail mais constituent un trouble anormal de voisinage réparé par l'octroi de dommages et intérêts, au bénéfice du bailleur et pas des voisins concernés,

-que le bailleur n'a subi aucun préjudice direct et personnel du fait du prétendu trouble anormal de voisinage qui lui est reproché,

-qu'en statuant ainsi alors que les demandes du bailleur étaient fondées sur l'article 1240 du code civil le premier juge a statué ultra petita,

-que le tribunal ne pouvait pas considérer d'un côté que les faits allégués par le bailleur étaient irrecevables du fait d le'autorité de la chose jugée attachée au jugement du 10 juillet 2014 et ne pas considérer de l'autre côté cette procédure comme abusive alors même qu'elle paie son loyer ponctuellement depuis près de 20 ans,

-que le bailleur n'établit pas les troubles de voisinage qu'il allègue pour solliciter la résiliation judiciaire du bail, 

-que dans ses courriers elle s'est contentée de relater les comportements douteux de ses voisins pour alerter le bailleur et subi depuis une vendetta de la part de ses voisins appuyés par le bailleur, d'autant qu'elle est handicapée à 70%.



L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT [Localité 5] PAYS DE LERINS conclut:

AU PRINCIPAL 

FAISANT DROIT A L'APPEL INCIDENT DE L'OPH SUR LA RESILIATION DU BAIL 

 

REFORMER le jugement de ce chef. 

 

DEBOUTER Mme [V] de son appel et de sa demande de confirmation du jugement. 



JUGER que le comportement scandaleux de Mme [V] par les troubles de voisinage et les nuisances persistants et répétés constituent la violation et un manquement grave aux obligations contractuelles souscrites par Mme [K] [V], entraînant la résiliation de son bail. 

 

En conséquence, 

 

PRONONCER la résiliation du bail d'habitation aux torts exclusifs de Mme [K] [V] avec les conséquences de droit. 

 

ORDONNER l'expulsion de Mme [K] [V] et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la Force Publique, et serrurier si besoin est, ainsi qu'au transport et à la séquestration des meubles et effets mobiliers laissés dans les lieux, dans tel local au choix du demandeur et aux frais, risques et périls de l'expulsée. 

 

CONDAMNER Mme [K] [V] à compter de la résiliation du bail à payer une indemnité d'occupation de 364,02 € par mois, jusqu'à son départ effectif. 

 

DEBOUTER Mme [V] de son appel principal sur les condamnations financières. 

 

CONFIRMER le jugement de ce chef. 



SUBSIDIAIREMENT 

 

Sur l'appel principal de Mme [V] 

 

A supposer, par impossible, que la Cour écarte l'appel incident de l'OPH, 

 

DEBOUTER Mme [V] de son appel principal du chef des 2 condamnations financières prononcée contre elle, à payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC au profit de l'OPH. 

 

JUGER que l'OPH a bien subi un préjudice personnel découlant de son obligation de faire jouir paisiblement les locataires du bien loué pendant toute la durée du bail. 

 

JUGER que par son comportement délétère, Mme [V] a porté préjudice à l'OPH du chef de son obligation légale et contractuelle d'assurer à l'ensemble de ses locataires la paisibilité des lieux. 

 

CONFIRMER le jugement querellé de ces 2 chefs de condamnations financières. 

 

CONDAMNER Mme [V] aux entiers dépens d'appel en y ajoutant sa condamnation à payer à l'OPH la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. 



Il soutient :

-que l'appelante fait régner la peur et la terreur au sein d le'immeuble par ses dénonciation calomnieuses qui nuisent à son voisinage,

-qu'il a été destinataire de plaintes de voisins pour trouble de voisinage contre l'appelante avant et après l'acte introductif d'instance,

-que l'appelante a été déboutée de ses demandes pour troubles du voisinage dans une précédente procédure en 2014,

-qu'il doit la jouissance paisible aux autres locataires également au risque d'engager sa responsabilité,

-que la dénonce du trouble de voisinage au bailleur n'a pas à prendre de forme sacramentelle, 

-qu'elle ne verse aucune attestation de voisins immédiats qui attesteraient de son comportement exemplaire,

-que son comportement lui cause un préjudice dans la mesure où il doit assurer la jouissance paisible des autres locataires.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023.



MOTIFS DE LA DECISION





Sur la résiliation du bail



L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales et notamment d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention.



L'article 1729 du même code précise que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.



L'article 3 du bail intitulé 'rapport avec le voisinage' stipule qu'il est interdit de faire du bruit de toute nature, nuisible en raison de son intensité de jour comme de nuit, de posséder des animaux dans les lieux loués sauf si leur présence ne provoque pas de réclamation du voisinage.



L'article 4 du bail prévoit la possibilité de résiliation du bail en cas de non respect de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989qui stipule que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat de location.



L'article 5-3 des conditions générales du bail interdit au locataire tout acte pouvant nuire à la sécurité des personnes et des biens et lui impose de jouir paisiblement des son logement d'habitation.





Le règlement intérieur interdit au locataire au regard du voisinage tout acte scandaleux de nature à troubler la dignité et la tranquillité du voisinage. 



Pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, le bailleur doit établir des manquements graves et répétés du preneur à ses obligations.



En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la ville de [Localité 5] a saisi le bailleur par courrier du 27 avril 2018 suite à un signalement de Mme [V] pour défaut d'entretien de la résidence sans que le bailleur ne justifie du caractère diffamatoire de cette plainte.



En outre, si Mme [V] a dénoncé à la préfecture une sous location irrégulière par Mme [T] de son logement, qui s'est avérée inexacte, cette dénonciation tout comme les quatre courriers de voisins tous datés d'août 2019, dénonçant principalement des injures, du tapage et des hurlements, dont un seulement a fait l'objet d'une main courante, ne sauraient être suffisamment graves et représentatifs de manquements répétés de la locataire, justifiant la résiliation de son bail d'habitation, signé il y a plus de 20 ans et alors que Mme [V] est handicapée à 60%, quand bien même cette dernière a déjà été condamnée en 2014 pour troubles du voisinage.



Le bailleur ne saurait justifier de la poursuite des troubles du voisinage en produisant un courrier en date du 25 mai 2020, qui fait état d'une plainte d'une voisine, sans joindre cette plainte à ses pièces.



Aussi, le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande en résiliation judiciaire du bail en expulsion et en indemnité d'occupation.





Sur la demande de dommages et intérêts



Il résulte de l'article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il est de jurisprudence constante que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.



L'article 1719 alinéa 3 impose au bailleur de faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.



Retenant à juste titre que Mme [V] fait régner dans l'immeuble un climat délétère, comme évoqué ci-dessus et trouble, ainsi, la jouissance paisible de certains de ses voisins, dont l'obligation légale pèse sur le bailleur, causant à ce dernier un préjudice, le jugement est confirmé en ce qu'il l'a condamnée à payer au bailleur 1 000€ de dommages et intérêts.





Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive



Le bailleur ayant obtenu partiellement gain de cause, sa procédure ne saurait être considérée comme abusive et le jugement est confirmé en ce qu'il déboute Mme [V] de sa demande indemnitaire à ce titre.





Sur les autres demandes



Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



Mme [V] est condamnée aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 février 2021 par le Tribunal de proximité de CANNES,



Y ajoutant,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE Mme [V] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT