Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 septembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 SEPTEMBRE 2023



N° 2023/ 347









N° RG 21/16490



N° Portalis DBVB-V-B7F-BIN22







[P] [T]



[L] [T]





C/





SA d'HLM LOGIREM 





































Copie exécutoire délivrée 

le :



à :



Me Radost VELEVA-REINAUD



Me Henri LABI















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Juge des contentieux de la protection de CANNES en date du 02 Novembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-0903.





APPELANTS



Madame [P] [T]

demeurant [Adresse 3]



Monsieur [L] [T], demeurant [Adresse 3]



représentés par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Myriam HOUAM, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



SA d'HLM LOGIREM 

dont le siège est sis [Adresse 1]



représentée par Me Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Madame Angéline PLACERES.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



Suivant contrat de location du 15 juin 2015 avec effet au 1er juillet 2015, la SA d'HLM LOGIREM a donné à bail à Mme [P] [T] un bien à usage d'habitation de type 3 pour une surface de 67 m2 situé [Adresse 3], moyennant paiement d'un loyer initialement fixé à 494,22 € par mois incluant le montant du loyer conventionné et les provisions pour charges. 



Par courrier daté du 11 janvier 2020 et reçu le 03 février 2020, Mme [P] [T] a indiqué qu'elle hébergeait son frère, M. [L] [T], depuis le mois de septembre 2018, et qu'elle avait eu l'occasion, en décembre 2018, de quitter le logement pour aller vivre à [Localité 4]. Elle a précisé que son frère occupait toujours, ce jour, ledit logement. 



Par acte en date du 13 février 2020, la SA d'HLM LOGIREM a fait délivrer à M. [L] [T] une sommation interpellative et une sommation de quitter les lieux en vertu de quoi, outre quitter les lieux sous huit jours, il a été sommé d'avoir immédiatement à répondre aux questions suivantes : 'Etes-vous l'unique occupant(e) de ce logement '' et 'En vertu de quel titre occupez-vous ledit logement ''. 



Par actes d'huissier des 29 septembre et 1er octobre 2020, la SA d'HLM LOGIREM a fait assigner Mme [P] [T] et M. [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité CANNES afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire notamment la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion immédiate et sans délai de tous occupants. 



Par jugement rendu le 2 novembre 2021, le Tribunal a:

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 15 juin 2015 avec effet au 1er juillet 2015 entre la SA d'HLM LOGIREM et Mme [P] [T] concernant le logement situé [Adresse 3], à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE in solidum Mme [P] [T] et M. [L] [T] à payer à la SA d'HLM LOGIREM une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré des charges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;

DIT que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux; 

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ; 

ORDONNE que Mme-[P] [T] et M. [L] [T] libèrent les lieux loués situés [Adresse 3], de leurs personnes, de leurs biens, et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment la remise des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ; 

DIT qu'à défaut par Mme [P] [T] et M. [L] [T] d'avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou à défaut par la SA d'HLM LOGIREM ; 

CONDAMNE in solidum Mme [P] [T] et M. [L] [T] à payer à la SA d'HLM LOGIREM la somme de 800 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum Mme [P] [T] et M. [L] [T] aux entiers dépens ;

DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;

REJETE les autres demandes des parties ; 



Par déclaration au greffe en date du 24 novembre 2021, Mme [P] [T] et M.[L] [T] ont interjeté appel de cette décision.



Ils sollicitent:

A TITRE LIMINAIRE : 

1) Sur la nullité de l'assignation : 

JUGER que l'absence de fondement juridique des assignations délivrées aux Consorts [T] a porté atteinte aux droits de la défense ; 



En conséquence, 

PRONONCER la nullité de l'acte introductif d'instance ; 



A défaut, 

2) Sur l'irrecevabilité de l'action : 

JUGER que la Société LOGIREM a manqué à son obligation de mise en demeure préalable ou de délivrance d'un commandement en vue de constater l'abandon du domicile par Mme [T] ; 



En conséquence, 

PRONONCER l'irrecevabilité de l'action en justice de la Société LOGIREM ; 



A défaut, 

3) Sur l'annulation du jugement déféré : 

DIRE que la juridiction a statué sur des points de droit non soumis au contradictoire et non soulevés par la Société LOGIREM ; 



En conséquence, 

ANNULER le jugement rendu en date du 2 novembre 2021 par le Tribunal de proximité de CANNES, 

 

A TITRE PRINCIPAL : 

INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a : 

- Prononcé la résiliation du bail conclu le 15 juin 2015 avec effet au 1er juillet 2015 entre la SA d'HLM LOGIREM et Mme [P] [T] concernant le logement situé [Adresse 3], à compter du présent jugement, 

- Condamné in solidum Mme [P] [T] et M. [L] [T] à payer à la SA d'HLM LOGIREM une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer courant, révisable comme lui, majoré décharges récupérables, à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ; 

- Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération effective et intégrale des lieux, 

- Dit que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 du chaque mois, 

- Ordonne que Mme [P] [T] et M. [L] [T] libèrent les lieux loués situés [Adresse 3], de leurs personnes, de leurs biens, et de toute occupation de leur chef, en satisfaisant aux obligations de locataire sortants, notamment la remise des clés dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, 

- Dit qu'à défaut par Mme [P] [T] et M. [L] [T] d'avoir volontairement quitté les lieux loués deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais des personnes expulsées dans tel garde-meuble désigné par celles-ci ou par la SA d'HLM LOGIREM, 

- Condamné in solidum Mme [P] [T] et M. [L] [T] à payer à la SA d'HLM LOGIREM la somme de 800 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- Condamné Mme [P] [T] et M. [L] [T] aux entiers dépens. 

Statuant de nouveau, 

DEBOUTER la société LOGIREM de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

 

A TITRE RECONVENTIONNEL, 

ENJOINDRE à la société LOGIREM de formuler une proposition de relogement aux consorts [Z], 

 

En tout état de cause, 

CONDAMNER la société LOGIREM à payer à M.[T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 

 CONDAMNER la société LOGIREM à payer à Mme [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 

 

A l'appui de leur recours, ils font valoir:

-que l'assignation vise la résiliation du bail souscrit par Mme [T], sans aucune indication du fondement légal et/ou contractuel permettant une telle procédure, 

-que l'absence de fondement juridique est une atteinte au droit de la défense, ils n'ont pas été en mesure d'assurer la défense de leurs intérêts et n'ont encore, à ce jour, aucune information quant aux faits qui leur sont reprochés,

-qu'il y a lieu de constater l'absence de fondement juridique et de déclarer les assignations introductives d'instance nulles,

-que l'article 14-1 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose une condition de recevabilité impérative à toute demande en justice aux fins de résiliation judiciaire du bail d'habitation pour abandon, à savoir la délivrance d'une mise en demeure restée infructueuse 

pendant un délai d'un mois à compter de sa réception, ce qui n'a pas été fait en l'espèce, et rend la demande irrecevable,

- que le Juge des contentieux de la protection s'est auto saisie d'éléments communiqués par Mme [T] afin de prononcer la résiliation du bail d'habitation sur la violation de 

stipulations contractuelles non visées par la bailleresse, sans qu'ils aient eu connaissance des violations qui leur étaient reprochés les mettant dans l'impossibilité d'assurer leur défense ce qui justifie l'annulation du jugement du 2 novembre 2021,

-qu'au fond si le logement doit être occupé par le locataire ou un membre de sa famille au moins huit mois dans l'année, c'est le cas en l'espèce,

-que Mme [T] n'a commis aucune violation des stipulations contractuelles susceptibles de justifier une résiliation judiciaire du bail,

-que conformément aux dispositions de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation il y a lieu d'enjoindre à la société LOGIREM de proposer aux consorts [T] un logement correspondant à leur possibilités et besoins. 



La société LOGIREM conclut :

Débouter Mme [P] [T] et son frère, M. [L] [T] de l'ensemble de leurs demandes, 

 

A titre reconventionnel, 

Prononcer la radiation de l'appel diligenté le 24 novembre 2021 sous le numéro RG 21/16490, du fait de la non-exécution du Jugement dont s'agit, 

En tout état de cause, condamner les demandeurs en référé, appelants principaux à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, 

Confirmer le Jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

 

Elle soutient:

- que Mme [P] [T] a bien déménagé du logement consenti à bail par la Société LOGIREM et n'habite plus ce logement en qualité de résidence principale, constituant de ce seul chef, un motif de résiliation du bail sans aucune contestation possible, 

- que préalablement à son départ, cette dernière a laissé dans les lieux, son frère, [L] [T], lui attribuant, de manière totalement frauduleuse, le logement, en violation des règles les plus élémentaires en matière d'attribution de logement social HLM, et sans aucune autorisation préalable du bailleur,

- qu'en l'état de ces graves manquements, elle est parfaitement fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail, ainsi que l'expulsion immédiate et sans délai, des occupants, 

- que l'annulation de l'assignation est une demande nouvelle et donc irrecevable en cause d'appel,

- qu'un acte d'huissier préalable à l'instance judiciaire a été formalisé avec sommation de quitter les lieux en date du 13 février 2020, de sorte que sa demande ne saurait être considérée comme irrecevable,

- que le jugement de première instance n'a nullement statué ultra petita mais sur les arguments et pièces largement débattus,

- que l'oncle et le neveu sont auteurs de troubles du voisinage justifiant la résiliation judiciaire du bail,

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023.



MOTIFS DE LA DECISION





Sur la radiation de l'appel



Il résulte de l'article 524 du code de procédure civile que lorsque l'exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président ou, dès qu'il est saisi, le conseiller de la mise en état peut, en cas d'appel, décider, à la demande de l'intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l'affaire lorsque l'appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d'appel ou avoir procédé à la consignation autorisée dans les conditions prévues à l'article 521, à moins qu'il lui apparaisse que l'exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l'appelant est dans l'impossibilité d'exécuter la décision.



A la lecture de ce texte, il apparaît qu'il n'appartient pas à la présente cour de prononcer une telle radiation, qui est de la compétence exclusive du premier président, ou, dès qu'il est saisi, du conseiller de la mise en état, de sorte que la SA d'HLM LOGIREM est déboutée de sa demande à ce titre.





Sur la nullité de l'assignation



Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



En l'espèce, cette demande en nullité de l'assignation, certes soulevée pour la première fois en cause d'appel, a pour but d'écarter les prétentions adverses, de sorte qu'elle est recevable.



L'article 56 du code de procédure civile dispose que l'assignation contient à peine de nullité notamment l'objet de la demande avec un exposé des moyens en fait et en droit.



Contrairement à ce qu'affirment les appelants, l'assignation contient un exposé des faits, l'objet de la demande, ainsi que ses fondements juridiques, visant expressément l'article L442-3-5 et suivants du code de la construction et de l'habitation, en effet cet article permet au bailleur, en cas de non respect des deux premiers alinéas par le locataire, de saisir le juge en résiliation judiciaire du bail, par ailleurs il est sollicité l'expulsion d'un tiers occupant sans droit ni titre.



Aussi, il n'y a pas lieu à prononcer la nullité de l'assignation.





Sur l'irrecevabilité de la demande en résiliation du bail



Les appelants prétendent que l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 tout comme l'article 6-7 du contrat de bail imposent une condition de recevabilité impérative à toute demande en justice aux fins de résiliation judiciaire du bail d'habitation, à savoir la délivrance d'une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai d'un mois à compter de sa réception et que le bailleur n'a jamais mis en demeure Mme [T], ce qui rend irrecevables ses demandes, de sorte que le jugement est grevé d'une erreur de droit en mentionnant que la demande est recevable.



En l'espèce, la demande en résiliation du bail est fondée sur l'article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, qui ne prévoit aucune mise en demeure préalable à la saisine du juge par le bailleur en résiliation du bail. 





En tout état de cause une sommation interpellative a été faite le 13 février 2020 à l'adresse du logement loué.





Sur l'annulation du jugement



L'article 5 du code de procédure civile édicte que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.



Les appelants prétendent que le jugement s'est basé sur des éléments jamais soulevés par la société LOGIREM pour prononcer la résiliation du bail, s'autossaisissant d'éléments communiqués par Mme [T] pour établir une violation de stipulations contractuelles non visées par la bailleresse, sans respecter le principe du contradictoire.



Pour autant le juge de première instance a parfaitement pu utiliser les pièces communiquées régulièrement et discutées à l'audience, dans le cadre d'une procédure, dont il convient de rappeler qu'elle est orale, de l'une ou l'autre des parties pour fonder sa décision de résiliation, cette décision ne dépassant nullement les demandes qui lui étaient faites.



En conséquence, la demande en nullité du jugement est également rejetée.





Sur la résiliation judiciaire du bail



Il résulte de l'article 1224 du code civil que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.



L'article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitat dispose que dans les logements HLM, le locataire doit occuper les locaux loués au moins 8 mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, de céder son bail, de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi du 6 juillet 1989 précitée. En cas de non respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.



L'article 5 'obligations générales' du contrat de bail du 15 juin 2015 stipule que le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire (...) La sous location, en tout ou parte est strictement interdite (...) Le locataire doit occuper les lieux suffisamment par lui même (...) Le locataire s'engage à informer LOGIREM de toute modification de sa composition familiale dans les plus brefs délais.



L'article 8 du règlement intérieur rappelle que le logement loué constitue la résidence principale effective du locataire. La sous-location, en tout ou en partie, est strictement interdite.



En l'espèce, il résulte d'un courrier du 11 janvier 2020 reçu le 3 février 2020 de Mme [T] à LOGIREM, que cette dernière a hébergé son frère à partir de septembre 2018 dans le logement objet des présentes, qu'en décembre 2018 elle a quitté ce logement pour aller vivre à [Localité 4] à une adresse qu'elle précise en tête du courrier à savoir le 167 allée [I] [B] et que son frère, au jour du courrier, occupait toujours le logement, objet des présentes.



Il est établi par la copie du livret de famille de Mme [T] versée aux débats que cette dernière s'est mariée avec M.[E] [Y] le [Date mariage 2] 2019 à [Localité 4].



Suivant sommation interpellative par huissier de justice réalisée à l'adresse du bien objet des présentes, en date du 13 février 2020, M.[T] [L] a répondu:

-à la question 1: Etes vous l'unique occupant de ce logement'

'Je vis seul'

-à la question 2: En vertu de quel titre occupez vous ledit logement'

'Je suis hébergé par Mme [Y]-[T] [P], ma soeur. Cependant, je règle les loyers et les factures EDF'.



LOGIREM verse aux débats une consultation du compte CAF de Mme [T] duquel il résulte qu'elle n'est plus le bailleur de Mme [Z], ce qui établit que cette dernière a nécessairement un nouveau bailleur, le dernier versement CAF à LOGIREM étant de juin 2019.



La consultation du site vérification des impôts indique pour l'impôt 2020 sur les revenus 2019 l'adresse à [Localité 4] pour Mme [T], tout comme la déclaration d'appel de cette dernière du 24 novembre 2021.



Mme [T] verse aux débats une attestation d'une voisine en date du 12 janvier 2021 qui relate qu'elle jardine et a été vue plusieurs fois par semaine pour jeter ses poubelles à l'adresse du bail, objet des présentes, ainsi qu'un constat d'huissier de la même date qui établit, certes la présence de son frère, mais aussi d'elle même et de ses effets personnels, comme de ceux de son fils, à cette même adresse.



Il résulte de ces éléments que, quand bien même Mme [T] aurait réintégré le logement objet des présentes, elle n'a pas occupé le logement pris à bail à titre de résidence principale pendant plus d'une année (décembre 2018 à fin 2020).



Par ailleurs, elle a frauduleusement cédé le bénéfice de son logement HLM à son frère sans autorisation du bailleur, qu'elle a informé en février 2020 de son départ en décembre 2018 et de l'occupation par son frère.



Ainsi, c'est valablement que le premier juge a retenu que ces agissements constituent des manquements graves et renouvelés aux obligations légales comme contractuelles de la locataire justifiant le prononcé de la résiliation du bail, de son expulsion, ainsi que celle de son frère, occupant de son chef et la condamnation in solidum de ces derniers à une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.





Sur l'obligation de relogement



Les appelants prétendent que faute pour le bailleur de leur avoir adressé une mise en demeure afin de se conformer à un usage paisible du logement, il y a lieu d'enjoindre à ce dernier de leur proposer un logement correspondant à leurs possibilités et besoins.



Outre que le bailleur ne leur reproche pas un manquement à un usage paisible du logement, l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation, visé par les appelants, ne permet pas d'imposer au bailleur, qui n'aurait pas mis en demeure son locataire d'avoir à se conformer à un usage normal du logement, une obligation de relogement de ce dernier.



Aussi, les appelants sont déboutés de cette demande.





Sur les autres demandes



Mme [T] [P] et M.[T] [L] sont condamnés in solidum à la somme de 1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,



DEBOUTE la SA d'HLM LOGIREM de sa demande de radiation de l'appel,



DEBOUTE Mme [P] [T] et M.[L] [T] de leurs demandes en nullité de l'assignation, irrecevabilité de la demande en résiliation du bail, en annulation du jugement,



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 novembre 2021 par le Tribunal de proximité de CANNES,





Y ajoutant,



DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



CONDAMNE in solidum Mme [P] [T] et M.[L] [T] à régler à la SA d'HLM LOGIREM la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,



CONDAMNE in solidum Mme [P] [T] et M.[L] [T] aux entiers dépens de l'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT