Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 septembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 SEPTEMBRE 2023



N° 2023/ 352









N° RG 22/03337



N° Portalis DBVB-V-B7G-BI7SK







[F] [U]





C/



Office Public de l'Habitat du VAR (OPH) - 

VAR HABITAT





























Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Maxime

DE TOFFOLI



Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal judiciaire de TOULON en date du 15 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/01587.





APPELANTE



Madame [F] [U]

née le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 7] (49), demeurant [Adresse 2]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/010126 du 06/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)



représentée par Me Maxime DE TOFFOLI, avocat au barreau de TOULON





INTIMEE



Office Public de l'Habitat du VAR (OPH) - VAR HABITAT

prise en la personne de son représentant légal en exercice sis au siège sis [Adresse 5]



représentée par Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller



Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2023.



ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE



Suivant contrat conclu à compter du 1er novembre 1990, l'Office public départemental d'habitations à loyer modéré du Var a donné à bail d'habitation à Madame [D] [O] veuve [U] un logement de type 3 au sein de la résidence [Adresse 6], située [Adresse 4].



La locataire étant décédée le [Date décès 1] 2019, sa fille [F] [U], qui habitait avec elle depuis plusieurs années, a sollicité le transfert du bail à son profit.



Par courrier du 17 octobre 2019, l'Office public de l'Habitat du Var l'a informée qu'elle ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier de ce transfert, et lui a demandé de quitter le logement. Une sommation de déguerpir lui a ensuite été signifiée le 10 décembre 2019, à laquelle l'intéressée a refusé de déférer.



Après avoir été débouté en cause de référé, l'Office VAR HABITAT a assigné Madame [F] [U] le 16 mars 2021 à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon pour entendre ordonner son expulsion et obtenir paiement d'une indemnité d'occupation.



La défenderesse a revendiqué le transfert du bail à son profit en application des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, et réclamé paiement de dommages-intérêts.



Par jugement rendu le 15 février 2022, le tribunal a retenu que l'occupante ne remplissait pas les conditions de ressources définies par la réglementation en vigueur à la date du décès de la locataire, et qu'elle ne pouvait en outre prétendre à l'attribution d'un logement de type 3 en tant que personne seule.



En conséquence le premier juge a ordonné l'expulsion de Madame [U] et l'a condamnée à payer une indemnité d'occupation de 96,50 euros par mois (correspondant au montant du loyer initial) à compter du 10 juin 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux, la créance de l'Office étant évaluée à 2.711,34 euros suivant décompte provisoirement arrêté au 13 décembre 2021. La défenderesse a été en outre déboutée de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts et condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





Madame [F] [U] a interjeté appel de cette décision le 4 mars 2022.







MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Dans ses conclusions d'appel notifiées le 27 mai 2022, Madame [F] [U] critique en premier lieu la décision entreprise pour s'être référé au plafond de ressources fixé en application de l'arrêté du 29 juillet 1987, soit 20.623 euros pour l'année de référence 2017, sans avoir égard au plafond de ressources majoré applicable à une catégorie particulière de logements, soit 24.747 euros pour l'année considérée. Elle ajoute que son revenu fiscal de référence a considérablement diminué à compter de l'année 2020.



Elle soutient d'autre part que le premier juge aurait fait une mauvaise application dans le temps des dispositions du code de la construction et de l'habitation fixant les critères de sous-occupation des logements. Elle indique en effet que l'article L 621-2, suivant lequel un logement est insuffisamment occupé lorsque le nombre de pièces principales est supérieur de plus d'un au nombre d'habitants, ne régit pas le bail dont s'agit, et qu'il y a lieu de se référer à l'ancien article R 641-4, qui était encore en vigueur à la date du dernier renouvellement du contrat, suivant lequel ce nombre doit être supérieur de plus de deux.



En tout état de cause, elle soutient que le logement litigieux ne comporte pas trois pièces principales.



Elle fait valoir enfin que, du fait de son refus de transfert du bail, l'Office lui a fait perdre le bénéfice de l'aide personnalisée au logement et doit l'indemniser à due concurrence.



Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

- d'ordonner le transfert du bail à son profit à compter du [Date décès 1] 2019, sous peine d'astreinte,

- de condamner l'Office VAR HABITAT à lui payer la somme de 4.986,88 euros à titre de dommages-intérêts,

- et de condamner en outre l'intimé aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Dans ses conclusions récapitulatives notifiées le 1er juin 2013, l'Office VAR HABITAT poursuit pour sa part la confirmation du jugement par adoption de ses motifs, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, qu'il demande à la cour de fixer à la somme de 299,95 euros par mois correspondant au dernier loyer (charges comprises) en vigueur à la date du décès de la locataire, le total de la somme due s'élevant ainsi à 13.710,62 euros suivant décompte provisoirement arrêté au 1er juin 2023, sur laquelle il y a lieu d'imputer les règlements effectués par l'occupante à concurrence de 13.527,75 euros.



Il soutient que le plafond de ressources auquel il se réfère correspond à la catégorie du logement concerné, que l'article L 621-2 du code de la construction et de l'habitation est d'application immédiate, et qu'il s'agit bien d'un appartement de type 3.



Il réclame en sus paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre ses dépens.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2023.





DISCUSSION





Sur les conditions à remplir pour bénéficier du transfert du bail :



En vertu de l'article 40 III de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions de l'article 14 régissant les conditions de transfert du bail en cas de décès du locataire sont applicables aux baux d'habitation à loyer modéré, à la condition que le bénéficiaire du transfert remplisse également les conditions d'attribution prévues par la réglementation du code de la construction et de l'habitation en ce qui concerne le montant de ses ressources et l'adaptation du logement à la taille du ménage. Ces conditions ne sont cependant pas requises envers le conjoint, la personne liée au locataire par un pacte civil de solidarité, le concubin notoire, les ascendants, les personnes handicapées ou celles âgées de plus de 65 ans, étant précisé que Madame [F] [U] n'entre dans aucune de ces catégories.



S'agissant de la condition de ressources, le plafond à prendre en compte pour l'attribution d'un logement HLM au cours de l'année 2019 était fixé à 20.623 euros pour une personne seule par l'arrêté du 29 juillet 1987 dans sa dernière modification issue de l'arrêté du 28 décembre 2018, et s'appréciait par rapport au revenu fiscal de référence de l'année 2017. Or le revenu fiscal de référence de Madame [U] pour l'année 2017 s'élevait à 20.858 euros, et la circonstance que les revenus de l'intéressée aient diminué au cours des années suivantes est sans incidence sur l'appréciation de sa situation à la date du décès de la locataire.



L'article 1 de l'arrêté susvisé prévoit certes que les plafonds de ressources sont majorés de 30 % pour les logements financés à l'aide des prêts prévus par l'article R 331-17 du code de la construction et de l'habitation. Toutefois il n'est nullement établi que le logement en cause relève de cette catégorie, et la convention conclue le 17 juin 1992 entre l'Office public départemental d'HLM du Var et le représentant de l'Etat ne fait pas référence à ce mode de financement pour la construction de l'ensemble immobilier au sein duquel il est situé.



S'agissant de la condition d'occupation, l'ancien article R 641-4 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur du 5 mai 1999 au 28 septembre 2017, disposait que devaient être considérés comme insuffisamment occupés les logements comportant un nombre de pièces habitables supérieur de plus de deux au nombre de personnes y ayant leur résidence principale effective. Ce texte a été abrogé par le décret n° 2017-1403 du 25 septembre 2017 et remplacé par l'article L 621-2, suivant lequel ce nombre ne doit pas être supérieur de plus d'un.



C'est à bon droit que le premier juge a fait application du texte nouveau, celui-ci ayant vocation à régir immédiatement les effets à venir des situations juridiques non contractuelles. En effet Madame [F] [U] n'est pas contractuellement liée à l'Office VAR HABITAT, et ne peut donc revendiquer le bénéfice des dispositions en vigueur à la date du dernier renouvellement du bail dont bénéficiait sa mère.



D'autre part, il résulte du contrat de location et de l'état des lieux d'entrée que le logement dont s'agit comporte bien trois pièces principales, à savoir un séjour et deux chambres, de sorte qu'il n'est pas adapté à une personne seule.



Le jugement entrepris doit être en conséquence confirmé en ce qu'il a retenu que Madame [U] ne pouvait prétendre au transfert du bail à son profit et ordonné son expulsion.





Sur le montant de l'indemnité d'occupation :



Le premier juge a fixé le montant de cette indemnité par référence au loyer initial, soit 96,50 euros par mois, faute de disposer d'éléments concernant le loyer actualisé. Il est cependant manifeste que cette indemnité ne correspond pas au préjudice subi par l'Office du fait de l'occupation illicite du logement.



La cour dispose désormais des pièces justificatives nécessaires pour majorer le montant de l'indemnité à hauteur de 299,95 euros par mois correspondant au dernier loyer (charges comprises) en vigueur à la date du décès de la locataire, le jugement devant être infirmé en ce sens. Il ne lui appartient pas en revanche de faire les comptes entre les parties à la date du prononcé du présent arrêt.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation,



Statuant à nouveau de ce chef, condamne Madame [F] [U] à payer à l'Office VAR HABITAT une indemnité d'occupation de 299,95 euros par mois à compter du [Date décès 1] 2019 jusqu'à la libération effective des lieux, 



Dit n'y avoir lieu de faire les comptes entre les parties,



Condamne Madame [U] aux dépens de l'instance d'appel,



Rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT