Cour d'Appel · Chambre 1-8 — 6 septembre 2023

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8



ARRÊT AU FOND 

DU 06 SEPTEMBRE 2023



N° 2023/ 357









N° RG 22/06626



N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLJT







[W] [S]



[R] [E]





C/



[H] [X] épouse [X]



























Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 



Me Bernard HINI



Me Patrick CAGNOL





















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de proximité de BRIGNOLES en date du 22 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-0001.





APPELANTS



Monsieur [W] [S]

né le [Date naissance 3] 1977 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 6]



Madame [R] [E]

née le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 7] (13), demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Bernard HINI, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Sandra VAKNIN, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIMEE



Madame [H] [X] épouse [X]

née le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 4] (VAR), demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Patrick CAGNOL, membres de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocats au barreau de MARSEILLE, et Vincent MARQUET, membre de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN







*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller





Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.



Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2023.





ARRÊT



Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE





Suivant contrat ayant pris effet à compter du 1er juillet 2019, Madame [H] [I] épouse [X] a donné à bail d'habitation à Monsieur [W] [S] et Madame [R] [E] une maison individuelle située [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 700 euros et une provision sur charges de 20 euros. Il était convenu que les locataires prendraient à leur charge quelques menus travaux en contrepartie d'une réduction du loyer au cours des six premiers mois.



Durant le premier automne suivant leur emménagement, les preneurs ont eu à subir plusieurs dégâts des eaux causés par des infiltrations en provenance de la toiture, de la véranda et de la façade. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 9 décembre 2019, ils ont demandé à la bailleresse d'effectuer les réparations nécessaires ou de pourvoir à leur relogement.



Ils ont également saisi les autorités publiques, et un diagnostic a été réalisé le 30 janvier 2020 par l'association SOLIHA concluant au caractère indécent du logement du fait d'infiltrations par la cheminée et le conduit de la hotte, et de l'absence de ventilation haute dans la cuisine et la salle de bains.



Par exploits d'huissier du 19 octobre 2020, Monsieur [W] [S] et Madame [R] [E] ont assigné les époux [D] et [H] [X] à comparaître devant le tribunal de proximité de Brignoles pour les entendre condamner sous astreinte à réaliser divers travaux de mise en conformité, voir ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu'à leur bonne fin, et obtenir réparation de leur préjudice de jouissance.



Le 2 décembre 2020, la caisse d'allocations familiales a informé les parties qu'elle retenait le versement de l'allocation de logement en application de l'article L 542-2 du code de la sécurité sociale.



Le 27 janvier 2021, Madame [X] a fait signifier aux locataires un commandement de payer un arriéré de loyer et de charges s'élevant à 2.855 euros, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail. Puis elle a saisi à son tour le tribunal de proximité pour voir constater l'acquisition de ladite clause, entendre prononcer l'expulsion des occupants, et leur réclamer paiement de la dette locative.





Monsieur [S] et Madame [E] ont quitté la maison après avoir obtenu l'attribution d'un logement social, et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 5 juillet 2021.



Par décision du juge du surendettement en date du 14 décembre 2021, Monsieur [S] a bénéficié d'un effacement de ses dettes par l'effet d'une procédure de redressement personnel sans liquidation judiciaire.



Suivant jugement rendu le 22 mars 2022, le tribunal de proximité de Brignoles, joignant les deux instances dont il était saisi, a :



- mis hors de cause M. [D] [X], l'immeuble loué étant un bien propre de son épouse,



- dit que les demandes tendant à la réalisation de travaux ou à la résiliation du bail s'avéraient désormais sans objet du fait du départ des lieux des preneurs,



- condamné Mme [E] à payer la somme de 3.747 euros au titre de la dette locative,



- dit que M. [S] était solidairement tenu de cette dette à concurrence de 892 euros, et qu'il bénéficiait d'un effacement pour le surplus,



- condamné Mme [X] à payer la somme de 3.747 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires sortants,



- ordonné la compensation entre les créances respectives des parties,



- et laissé à chacune d'entre elles la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles.





Monsieur [S] et Madame [E] ont interjeté appel principal de cette décision le 5 mai 2022, Madame [X] formant pour sa part appel incident.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 14 décembre 2022, Monsieur [W] [S] et Madame [R] [E] font essentiellement valoir que la clause résolutoire ne peut produire effet dans la mesure où elle a été mise en oeuvre de mauvaise foi par la bailleresse, celle-ci ayant elle-même manqué à son obligation de délivrer un logement décent, que l'effacement de la dette locative résultant de la procédure de surendettement profite à tous deux, et que la partie adverse ne peut opposer la compensation. Ils demandent principalement à la cour de débouter Madame [X] de l'ensemble de ses prétentions.



Subsidiairement, pour le cas où il serait jugé que l'effacement de la dette locative ne profite qu'à Monsieur [S], Madame [E] demande que le solde restant dû soit ramené à la somme de 1.318 euros compte tenu des paiements effectués et des rappels d'allocation logement versés par la CAF.



En tout état de cause, les appelants réclament paiement d'une indemnité de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre leurs dépens.



Dans ses conclusions notifiées le 27 octobre 2022, Madame [H] [I] épouse [X] soutient que Monsieur [S] doit être tenu de l'intégralité de la dette locative solidairement avec sa colocataire, dès lors que les pièces produites aux débats ne permettent pas de déterminer le montant de la dette effacée par le juge du surendettement. Subsidiairement, elle soutient que la mesure d'effacement ne profite pas à Madame [E].



Elle conteste d'autre part le caractère indécent du logement donné à bail, et fait valoir qu'elle a réalisé les travaux de réparation nécessaires dès la première sollicitation de ses locataires, en produisant aux débats les factures correspondantes. Elle conclut en conséquence au rejet de la demande en réparation d'un préjudice de jouissance. Subsidiairement, elle soutient que la compensation entre les créances doit être appliquée sans avoir égard à la mesure d'effacement.



En tout état de cause, elle réclame paiement d'une somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.





L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 juin 2023.





DISCUSSION





Sur la contestation de la mise en oeuvre de la clause résolutoire :



Le premier juge a justement considéré que les demandes tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire par l'effet du commandement de payer demeuré infructueux, et par suite à l'expulsion des preneurs en place, s'avéraient désormais sans objet du fait de leur départ des lieux à compter du 5 juillet 2021. Par conséquent, il n'y a pas lieu d'examiner si ladite clause a été mise en oeuvre de bonne foi.





Sur le montant de la dette locative :



C'est également à bon droit que le tribunal a retenu que, le logement en cause étant demeuré habitable en dépit des désordres qui l'affectaient, les locataires restaient tenus du paiement du loyer jusqu'à l'expiration du bail.



Madame [X] produit un décompte des loyers et charges restant dus pour la période comprise entre le 1er août 2020 et le 30 juin 2021, s'élevant à la somme de 3.747 euros. Monsieur [S] et Madame [E] en contestent l'exactitude, mais ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe en vertu de l'article 1353 alinéa 2 du code civil, d'autres paiements que ceux qui sont mentionnés dans ce document.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris quant au montant de la dette locative.





Sur les effets de la procédure de rétablissement personnel :



Le premier juge a retenu que la dette locative de Monsieur [S] avait été partiellement effacée à concurrence de la somme de 2.855 euros, par référence à l'état des créances arrêté le 31 mars 2021 par la commission de surendettement.



Toutefois, il convient de relever que les mesures recommandées par la commission ont été contestées par la bailleresse auprès du juge du surendettement, devant lequel celle-ci a réactualisé le montant de sa créance. La décision rendue le 14 décembre 2021, prononçant le rétablissement personnel du débiteur sans liquidation judiciaire, emportait donc effacement de l'intégralité de sa dette locative.



En revanche, le bénéfice de cette mesure ne s'étend pas à sa colocataire, faute pour celle-ci d'avoir saisi la commission.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Madame [E] à s'acquitter de la totalité de la dette locative, mais de l'infirmer en ce qu'il a retenu que Monsieur [S] était solidairement obligé à concurrence de 892 euros.





Sur l'indemnisation d'un préjudice de jouissance :



C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a considéré que les locataires avaient subi un préjudice de jouissance du fait des désordres affectant le logement, en se fondant sur le rapport établi le 28 novembre 2019 par la société CARGLASS MAISON à la demande 





de leur assureur, ainsi que sur le diagnostic réalisé le 30 janvier 2021 par l'association SOLIHA à la demande du pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du Var, faisant état de phénomènes d'infiltrations et d'une absence de ventilation suffisante.



La circonstance que la bailleresse ait fait procéder aux réparations nécessaires, ainsi qu'elle en justifie par les factures produites au dossier, n'est pas de nature à l'exonérer de la responsabilité qu'elle encourt en raison des manquements aux obligations édictées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.



Le jugement doit être également confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité due aux locataires sortants à la somme de 3.747 euros.





Sur la compensation :



En vertu de l'article 1347-1 du code civil, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.



D'autre part, en application de l'article 1309 du même code, l'obligation qui lie plusieurs créanciers se divise de plein droit entre eux, et la solidarité passive n'entraîne pas, sauf stipulation contraire, une solidarité active. 



En conséquence, Madame [E] est en droit d'opposer à Madame [X] une compensation à due concurrence de la somme de 1.873,50 euros, correspondant à sa part de l'indemnité pour troubles de jouissance.



En revanche, la compensation ne peut s'opérer dans les rapports entre Madame [X] et Monsieur [S], faute d'exigibilité de la dette locative à son égard, et ce dernier est en droit de réclamer paiement de sa part de la même indemnité.







PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire,





Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Madame [R] [E] à payer à Madame [H] [I] épouse [X] la somme de 3.747 euros au titre de la dette locative,



L'infirme en ce qu'il a condamné solidairement Monsieur [W] [S] au paiement d'une partie de cette dette,



Statuant à nouveau de ce chef, rejette la demande en paiement dirigée contre Monsieur [S],



Confirme le jugement en ce qu'il a condamné Madame [X] à payer aux locataires sortants la somme de 3.747 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,



L'infirme en ce qu'il a ordonné la compensation des créances réciproques,



Statuant à nouveau de ce chef :



Dit que Madame [E] est en droit d'opposer compensation à concurrence de la somme de 1.873,50 euros,



Dit que Madame [X] ne peut invoquer le bénéfice de la compensation à l'égard de Monsieur [S],



Confirme le jugement en ce qu'il a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles exposés en première instance,





Y ajoutant, dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





LA GREFFIERE LE PRESIDENT