Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 6 septembre 2023

COUR D'APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale















ARRET N°344 



DU : 06 Septembre 2023



N° RG 20/00361 - N° Portalis DBVU-V-B7E-FL55

FK

Arrêt rendu le six septembre deux mille vingt trois



Sur APPEL d'une décision rendue le 31 janvier 2020 par le Tribunal Judiciaire de Montluçon (RG N°19/00524)



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller exerçant les fonctions de Président 

Mme Virginie DUFAYET, Conseiller

M. François KHEITMI, Magistrat Honoraire



En présence de : Mme Pauline LACROZE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et de Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, lors du prononcé



ENTRE :



Mme [D], [N] [M] divorcée [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentant : Me Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON



APPELANTE



ET :



Société PRUNELLE 

S.C.I immatriculée sous le N°° 443 245 634 au RCS de BOURGES

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentant : Me Fabrice-emmanuel HEAS, avocat au barreau de MONTLUCON



INTIMÉE



DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 17 Mai 2023, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame Virginie THEUIL-DIF et Monsieur KHEITMI, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré.







ARRET :

Prononcé publiquement le 06 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



Signé par Mme Virginie THEUIL-DIF, exerçant les fonctions de Président, et par Mme Stéphanie LASNIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 





Exposé du litige :



Suivant un acte sous seing privé du 9 août 2010, la SCI Prunelle a donné à bail commercial, à Mme [D] [M], un local à usage de salon de thé situé [Adresse 3].



Un litige s'est élevé entre les parties, et Mme [M] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Montluçon, en janvier 2017, d'une demande d'expertise pour faire constater des désordres affectant les lieux loués, et d'une demande de consignation des loyers ; la SCI Prunelle a pour sa part saisi la même juridiction en lui demandant de constater l'application de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer, et de prononcer l'expulsion de la preneuse. 



Suivant ordonnance du 26 avril 2017, le juge des référés a énoncé que les effets de la clause résolutoire n'étaient pas acquis, Mme [M] ayant soldé entre-temps sa dette locative, et a prononcé une mesure d'expertise pour vérifier l'état des lieux loués. L'expert a déposé son rapport le 9 avril 2018. 



Le 27 juin 2018, la SCI Prunelle a fait délivrer à Mme [M] un commandement de payer les loyers de février 2017 à mai 2018, visant la clause résolutoire, puis les 14 et 15 février 2019 elle lui a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail, pour motif grave et légitime. 



Le 24 juin 2019, Mme [M] a fait assigner la SCI Prunelle devant le tribunal de grande instance de Montluçon, en demandant l'annulation du congé, et la condamnation de la SCI adverse à lui payer diverses sommes, soit pour le coût de travaux qu'elle avait fait réaliser dans les lieux, soit en réparation de son préjudice d'exploitation et de son préjudice moral. 



 Le tribunal judiciaire de Montluçon a statué par jugement réputé contradictoire le 31 janvier 2020, en prononçant les principales dispositions suivantes : 



- annulation du congé délivré le 15 février 2019, le bail se poursuivant dans les termes du contrat conclu le 9 août 2010 ;



- condamnation de la SCI Prunelle à payer à Mme [M] une somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral ;



- rejet du surplus des demandes, et condamnation de la SCI Prunelle à payer les dépens, outre une somme de 2 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur l'appel interjeté par Mme [M] le 21 février 2020, la cour d'appel, par un premier arrêt contradictoire du 10 novembre 2021, a principalement : 



- Confirmé le jugement en ce qu'il avait condamné la SCI Prunelle à payer à Mme [M] la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral, les dépens et une somme de 2 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, et rejeté les demandes de Mme [M] pour résistance abusive et au titre des travaux effectués dans la réserve ;



- Infirmé le jugement pour le surplus ;



- Dit que le congé délivré le 15 février 2019 par la SCI Prunelle à Mme [M] n'est pas nul, et qu'il a mis fin au bail le 15 septembre 2019 ;



- Dit que ce congé est dépourvu de motif légitime et sérieux, et qu'il oblige la SCI Prunelle à payer une indemnité d'éviction à Mme [M] ;



- Ordonné une mesure d'expertise pour déterminer cette indemnité ;



- Déclaré sans objet la demande de résiliation du bail, dit n'y avoir lieu à expulsion de Mme [M], et dit que celle-ci était en droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ;



- Déclaré Mme [M] recevable en sa demande d'indemnisation du préjudice de jouissance lié à la réserve de 6 m², mais l'a déboutée de cette demande ;



- Condamné la SCI Prunelle à payer à Mme [M] une somme de 10 500 euros de dommages et intérêts, en réparation de ses pertes d'exploitation jusqu'au mois de septembre 2019, et débouté Mme [M] du surplus de ses demandes à ce titre.



L'expert chargé de donner un avis sur le montant de l'indemnité d'éviction, M. [A] [I], a établi son rapport le 10 mai 2022. 



Il propose en conclusion de fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 18 600 ou à celle de 42 900 euros, selon que le fonds pouvait, ou ne pouvait pas être transféré en un autre lieu. 



Mme [M] demande à la cour de condamner la SCI Prunelle à lui payer une somme de 42 900 euros à titre d'indemnité d'éviction. Elle fait valoir que la spécificité du fonds en cause, qu'elle a exploité jusqu'à sa fermeture définitive le 31 août 2019, ne lui permettait pas de le transférer vers un autre local, d'autant qu'il n'existait alors pas d'autres locaux disponibles. Elle reconnaît par ailleurs devoir à la SCI Prunelle une somme de 4 400 euros pour les loyers d'octobre 2018 à septembre 2019, et la taxe d'ordures ménagères 2019, mais demande que cette SCI soit condamnée à lui payer une somme de 2 032 euros, pour le prix d'un extracteur qu'elle n'a pas pu récupérer, et conclut à la compensation de leurs dettes réciproques. 



La SCI Prunelle demande que l'indemnité d'éviction soit fixée à 15 800 euros, au motif que rien n'empêchait Mme [M] de transférer le fonds dans un autre local de la ville de Montluçon, et de conserver ainsi la clientèle. La SCI Prunelle demande d'autre part que Mme [M] soit condamnée à lui payer les sommes suivantes : 15 170 euros de loyers arriérés, arrêtés au mois de février 2022 ; 1 280,25 euros pour la consommation d'eau ; 468 euros de taxe d'ordures ménagères ; 11 100,02 euros pour le coût de la remise des lieux en état, et 1 500 euros en indemnisation de la perte d'usage des locaux pendant les travaux, l'ensemble avec compensation. La SCI Prunelle expose, entre autres, que Mme [M] n'a quitté les lieux que le 22 février 2022, date de restitution des clés et de l'état des lieux de sortie ; et que les locaux étaient dégradés, impliquant des travaux de reprise qu'elle a fait réaliser, ou estimer par devis.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mars 2023.



Il est renvoyé, pour l'exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées le 16 février et le 29 mars 2023. 



Motifs de la décision : 



Sur l'indemnité d'éviction :



Selon l'article L. 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction, due au preneur par le bailleur qui lui refuse le renouvellement du bail, est égale au préjudice causé par ce refus de renouvellement. L'indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 



L'expert M. [I] a décrit l'environnement du fonds : en plein coeur du centre historique de [Localité 6], dans le village [Localité 8], secteur qu'il a qualifié d'agréable et de vivant, profitant de la présence de commerces de proximité, du marché hebdomadaire du samedi, et de l'attrait touristique de la vieille ville ; il a rappelé la situation juridique des lieux : un bail consenti pour neuf ans à compter du 15 août 2010, avec une destination contractuelle limitée à l'activité de restauration. L'expert judiciaire a précisé la consistance des lieux : entièrement situés au rez-de-chaussée d'un immeuble ancien (depuis une modification de l'assiette du bail intervenue de l'accord des parties en 2014), ils comprenaient à la date du congé une salle de restauration, un coin cuisine ouvert sur le restaurant et des sanitaires, l'ensemble d'une surface réelle de 37,70 m², une réserve arrière de 10,20 m² et une réserve annexe de 3 m² (page 16 du rapport). Il a qualifié comme suit l'état général des lieux : moyen pour la salle de restauration et la réserve arrière, mauvais pour le coin cuisine (l'installation électrique ayant été déposée, et en partie endommagée), et bon pour les sanitaires. Et il a calculé la surface pondérée des locaux, selon l'affectation propre à chacune des pièces, soit un résultat de 35,70 m² (page 17). 



L'expert a ensuite recherché la valeur de l'indemnité d'éviction, en rappelant les différentes méthodes appliquées en la matière : l'évaluation par le droit au bail, dont il a précisé qu'elle ne déterminait qu'un minimum (fixé dans le cas particulier à 3 400 euros) ; celle par comparaison avec la valeur de cession de fonds comparables, méthode qu'il a écartée faute de références similaires en nombre suffisant, dans le secteur géographique du bien en cause ; la méthode fondée sur la moyenne du chiffre d'affaires des trois derniers exercices, affectée d'un barème de 55 %, et qui aboutit à un résultat de 29 700 euros ; et l'évaluation fondée sur l'excédent brut d'exploitation des derniers exercices, multiplié par un coefficient 2, soit un résultat de 26 700 euros. L'expert a calculé la moyenne de ces deux derniers résultats : 27 700 euros. 



M. [I] a proposé, en conclusion de son rapport, deux évaluations de l'indemnité en cause : la première fixée à 18 600 euros, dans l'hypothèse où le fonds était « transférable » en 2019 (somme composée d'une indemnité principale de 3 400 euros, de 3 000 et de 8 000 euros au titre respectivement des frais de déménagement et du trouble commercial, de 1 400 et de 2 800 euros pour les travaux et aménagements non amortis et les frais divers) ; et une seconde évaluation fixée à 42 900 euros, dans l'hypothèse inverse où le fonds n'était pas transférable en 2019 (somme constituée elle-même de celles de 3 000, 8 000, 1 400 et 2 800 euros incluses dans la première estimation, et en outre de la somme de 27 700 euros correspondant à la valeur du fonds, qualifiée d'indemnité principale).



L'expert a expliqué comme suit les termes de l'alternative, en page 25 de son rapport : soit on considère que Mme [M] avait la possibilité, à la date de fin du bail, de transférer le fonds dans un local similaire situé dans le même quartier de [Localité 6], auquel cas son préjudice se limite aux frais liés à ce transfert ; ou soit on estime au contraire qu'aucun local similaire du même quartier ne permettait d'y réinstaller le fonds sans perte de clientèle, auquel cas le préjudice comprend, outre les frais du transfert, la perte du fonds lui-même, évaluée à 27 700 euros (moyenne des résultats obtenus par la méthode fondée sur le chiffre d'affaires, et par celle fondée sur l'excédent brut d'exploitation).



Mme [M] demande l'allocation d'une indemnité d'éviction de 42 900 euros, telle que proposée par l'expert dans la seconde hypothèse. Elle soutient qu'en août 2019 il n'existait pas d'autres locaux disponibles pour son activité, et que la spécificité du fonds qu'elle exploitait ne lui permettait pas de le transférer vers un autre local. 



Cependant et comme le relève la SCI Prunelle, Mme [M] ne justifie d'aucune recherche d'un nouveau local dans la quartier du centre ancien de Montluçon, où se situait le fonds en cause ; et l'expert, s'il n'a pas tranché explicitement en faveur de l'une ou l'autre des hypothèses qu'il a présentées, a toutefois souligné en page 25 de son rapport que celle selon laquelle des locaux étaient disponibles dans le secteur du vieux [Localité 6] lui paraissait « tout à fait plausible car il existe un réel turn-over des petits locaux de le secteur », et il a cité l'exemple de deux locaux : l'un loué en 2020 place [Localité 8], et l'autre disponible à la date de l'expertise, [Adresse 7], avec des caractéristiques similaires. L'expert a encore précisé que Mme [M] avait décidé de fermer le fonds et de quitter [Localité 6] pour des raisons qui lui étaient propres, alors qu'elle aurait tout à fait pu continuer son activité et rechercher un local approprié à proximité, pendant les mois suivant la fin du bail en cause. 



Ces dernières énonciations de l'expert, que Mme [M] n'a pas critiquées lors des opérations d'expertise, apparaissent confortées par des messages Facebook qu'elle envoyés en septembre 2019, qui font état de son intention de s'installer dans le Roussillon, et ne mentionnent aucune intention de rechercher un autre local à [Localité 6], à proximité de celui en cause ; il n'apparaît donc pas que la perte du fonds soit résultée du congé, puisque rien n'établit l'impossibilité de transférer le fonds en un lieu proche, à proximité de l'ancien local, ce qui aurait permis à Mme [M] de conserver la clientèle qui lui était attachée, sans avoir à subir les inconvénients éventuels propres à l'ancien local. Il convient de fixer l'indemnité d'éviction conformément à la première hypothèse avancée par l'expert, en la limitant aux seuls frais consécutifs à son départ des lieux en cause. 



La SCI Prunelle demande que l'indemnité soit liquidée abstraction faite des frais divers, retenus par l'expert à hauteur de 2 800 euros, frais qu'elle déclare ne pas être justifiés, au motif que Mme [M] pouvait trouver un autre local commercial sans l'intermédiaire d'une agence immobilière, et qu'elle pouvait aussi éviter les frais d'acte pour l'acquisition d'un nouveau fonds, en souscrivant un nouveau bail commercial. Il ressort cependant des énonciations du rapport d'expertise, en page 27, que Mme [M] a de fait payé une somme de 1 200 euros au titre de frais d'acte notarié pour l'acquisition de son nouveau fonds, et qu'il s'agit d'un élément de préjudice certain, lié au congé ; il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir recherché de solution moins onéreuse pour se procurer l'usage d'un nouveau local. L'expert s'est d'ailleurs expliqué de manière pertinente sur le mode de calcul de la part d'indemnité couvrant les frais divers (sur la base d'un forfait de 10 % de l'indemnité principale, pour tenir compte des frais d'agence, de négociation et de conseil en cas d'acquisition d'un nouveau fonds), calcul qui apparaît adapté aux circonstances particulières puisque Mme [M] a acquis un fonds, et qui n'a d'ailleurs pas été critiqué devant l'expert par la SCI Prunelle. 



Il convient de fixer l'indemnité en cause selon la première évaluation proposée par l'expert, soit à la somme de 18 600 euros, somme que la SCI Prunelle sera condamnée à verser à Mme [M]. 



Sur les loyers, l'eau et la taxe d'ordures ménagères : 



Ainsi que l'a rappelé la cour dans l'arrêt du 10 novembre 2021, Mme [M] était en droit, tant que l'indemnité d'éviction ne lui avait pas été versée, de se maintenir dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré, conformément à l'article L. 145-28 du code de commerce. Elle se devait donc en principe de payer le loyer pendant toute la période où elle a occupé les lieux. 



Les parties s'accordent sur le fait que Mme [M] a cessé de payer le loyer en octobre 2018. Elles s'opposent en revanche sur le terme de la dette de loyers : Mme [M] affirme qu'elle a quitté le local en cause en septembre 2019, et propose de payer les loyers jusqu'à ce mois inclus, alors que la SCI Prunelle demande paiement des loyers jusqu'au mois de février 2022, au motif que la preneuse n'a restitué les clés que le 22 février 2022, date de l'état des lieux de sortie. 



Il apparaît que Me [Z] [H] huissier désigné par la SCI, a procédé le 22 février 2022, en présence de Me [R] [P] huissier de justice désigné par Mme [M], à l'état des lieux de sortie et à la remise des clés à la SCI Prunelle (pièce n° 33 de cette société). Mme [M] n'est pas fondée à faire état de l'insalubrité des lieux, pour contester sa dette de loyers ; elle était d'ailleurs certes en droit, comme l'a prononcé la cour, de se maintenir dans les lieux jusqu'au versement de l'indemnité d'éviction, mais il ne s'agissait pour elle que d'une simple faculté, à charge de payer le loyer ; rien n'empêchait Mme [M], dès lors qu'elle avait quitté le local en août ou en septembre 2019, de le restituer sans délai à la SCI bailleresse, en faisant le cas échéant constater son état contradictoirement, pour préserver ses droits. La SCI Prunelle avait d'ailleurs invité Mme [M], par une lettre de son avocat du 10 septembre 2019, soit à poursuivre dans ce local l'exercice de son activité, comme elle y était tenue selon le bail, soit à envisager de le lui restituer (pièce n° 19 de la SCI). Mme [M] est tenue par suite au paiement des loyers échus jusqu'au 22 février 2022, date de la remise des clés. Le montant de ces loyers s'établit, selon le décompte inclus dans les conclusions de la SCI, décompte non contesté, à la somme de 15 170 euros, que Mme [M] doit payer à la SCI. 



La SCI Prunelle demande paiement, au titre des frais de consommation d'eau, d'une somme de 1 280,25 euros, sur la base de 299 m³ consommés, et d'un prix du m³ de 4,95 euros, soit 1480,25 euros, sous déduction d'un acompte de 200 euros déjà versé. Mme [M] conteste cependant cette demande, et la SCI ne présente aucune pièce justificative des frais en cause, preuve que ne saurait constituer le décompte non signé qu'elle produit, et qui se limite à affirmer : « A la suite du relevé des consommations d'eau des locataires qui occupaient les appartements au-dessus de la crêperie de février 2016 à décembre 2019, j'ai une consommation totale pour l'Autel de la Crêpe de 299 m3 », sans que cette affirmation soit étayée par une preuve quelconque : le constat d'état des lieux de sortie du 22 février 2022 ne fait mention que des volumes d'eau débités à cette date (1 104 m³ pour le compteur général, 966 m³ pour le sous-compteur), chiffres qui à eux seuls, faute de rapprochement avec ceux dûment relevés en début de période, ne permettent pas d'établir la consommation de Mme [M] pendant la période en cause. Cette demande de la SCI n'est pas fondée, elle sera rejetée. 



La SCI Prunelle mentionne encore, dans son décompte susdit, la taxe d'ordures ménagères des années 2019 à 2021 incluses, pour un montant total de 468 euros ; Mme [M] reconnaît devoir la taxe pour l'année 2019 soit 152 euros selon le décompte, et conteste la demande pour les autres années, au motif qu'elle avait quitté les lieux au cours de l'année 2019 ; cependant Mme [M], qui avait l'obligation de tenir les lieux exploités sans interruption (article 6 en page 2 de l'acte de bail), ne saurait se prévaloir de ce qu'elle a manqué à cette obligation, tout en refusant la restitution immédiate des lieux, pour se soustraire à une charge du bail ' le paiement des taxes ' liée à l'occupation du local. Dès lors qu'elle ne conteste pas le montant de la taxe en cause, tel qu'indiqué par la société bailleresse pour chacune des années 2019 à 2021, il convient de faire droit, pour son entier montant, à la demande formée de ce chef par la SCI. 



Sur les autres demandes : 



La SCI Prunelle demande l'allocation de 11 100,02 euros, en réparation des frais de remise en état des lieux ; elle reproche à Mme [M] d'avoir dégradé le local donné à bail en arrachant ou en détériorant certaines parties, notamment l'installation électrique et le compteur d'eau. La SCI produit, au soutien de cette demande : un devis non signé établi le 10 septembre 2022 à l'en-tête de l'entreprise de travaux publics [X], de Vallenay (Cher), prévoyant notamment le démontage d'une hotte d'évacuation dans le couloir, la démolition d'un mur condamnant l'accès au premier étage, et celle d'une extension construite dans l'arrière-cour, pour un prix total de 5 921,50 euros ; une facture de remise en état de l'installation électrique, établie le 27 octobre 2022 par l'entreprise Dav'ELEC de Montvicq, portant le prix de 408 euros, mentionné payé le 8 novembre 2022 ; et un devis de la SARL Dufour Olivier du 30 juillet 2022, pour divers travaux de plomberie et de sanitaire, au prix de 4 770,70 euros (remplacement du compteur d'eau « suite blocage », pose d'un évier, pose de placostyle avec isolation, pose d'une porte isolante coupe-feu et d'un convecteur électrique, etc.). La SCI se prévaut en outre des constatations faites par l'expert M. [I], sur l'état des lieux lors de sa visite. 



Mme [M] conteste cette demande : elle expose que le local était en parfait état lorsqu'elle y a cessé son activité en août 2019, ou du moins qu'il n'était pas dégradé, qu'elle l'avait amélioré pendant qu'elle l'occupait, en remettant la cuisine aux normes par la création d'un muret, en faisant poser une ventilation mécanique contrôlée et un extracteur de fumée, puis en créant une réserve, qu'elle a ensuite fait entièrement refaire le tableau électrique le 14 février 2022, et que depuis son départ le local est de nouveau donné à bail à des fins professionnelles, étant occupé par un restaurant à l'enseigne La Médina. 



M. [I], lorsqu'il a visité les lieux le 25 janvier 2022, a énoncé que l'état général de la salle de restaurant était moyen, a qualifié de mauvais celui du coin cuisine ouvert sur le restaurant, et relevé que « toute l'installation a été déposée, que ce soit la partie cuisson ou la partie plonge », que l'installation électrique était en partie endommagée, avec notamment de nombreux fils sectionnés au niveau du tableau ; l'expert a noté d'autre part dans son rapport que l'avocat de Mme [M] lui a transmis le 23 mars 2022 une facture de remise en état du tableau électrique, établie le 14 février précédent. Il a relevé d'autre part, lors de sa visite des lieux, l'état moyen de la réserve arrière construite par Mme [M] (une partie du plafond était manquante).



Le procès-verbal d'état des lieux dressé par Me [H] le 22 février 2022 contient les mentions suivantes : très mauvais état des carreaux de faïence revêtant une partie des murs de la salle de restaurant, plusieurs de ces carreaux étant cassés ou fêlés ; « dans la partie recouverte de faïence, ['] absence d'installation électrique, seuls des fils électriques subsistent » ; dans le coin cuisine : plusieurs carreaux fendus au sol, plusieurs trous de cheville sur le carrelage mural, présence d'un tableau électrique et d'une bouche d'extraction d'air en partie haute de la cloison du côté du couloir ; dans la pièce côté cour : le gérant de la SCI, M. [O] [L], déclare à l'huissier que cette pièce a été construite par Mme [M], qu'elle interdit l'accès à l'escalier extérieur de l'immeuble qui permettait d'accéder aux appartements de l'étage, et qu'il a été contraint de faire édifier un deuxième escalier extérieur, vis-à-vis du couloir.



L'acte de bail signé des parties le 9 août 2010 stipule en son article 6 h) que la preneuse ne peut faire aucun changement ou transformation des lieux sans le consentement du bailleur, et qu'en fin de bail tous les embellissements restent la propriété du bailleur, à moins qu'il ne préfère la remise des lieux en leur état antérieur. La SCI Prunelle a d'ailleurs autorisé expressément Mme [M] à procéder à des « travaux de rénovation intérieure et extérieure », suivant un écrit du 12 février 2012 (pièce n°4 de Mme [M]). 



Il n'apparaît pas que les parties aient établi d'état des lieux en début de bail. Mme [M] est donc présumée les avoir pris en bon état de réparations locatives (article 1731 du code civil). D'autres documents relatifs à l'état des locaux, que produit Mme [M] (un rapport d'expertise judiciaire établi le 9 avril 2018 par M. [Z] [W], et un constat dressé le 28 juin 2018, sur la demande de Mme [M], par Me [F] [B], huissier de justice), portent sur les nuisances causées à l'activité de Mme [M] par des travaux réalisés par la SCI, et ne permettent pas de connaître l'état intérieur du local en cours de bail.



Il résulte de ces éléments que Mme [M] a certes justifié auprès de M. [I], en lui présentant une facture du 22 février 2022, qu'elle avait fait réparer le tableau électrique, mais qu'elle a aussi d'autre part rendu les lieux dépourvus en partie de l'installation électrique, comme l'a mentionné Me [H] (« dans la partie recouverte de faïence, ['] absence d'installation électrique, seuls des fils électriques subsistent »), de sorte que la SCI Prunelle est bien fondée en sa demande de prise en charge de la remise en état et de la mise en sécurité électriques, qu'elle a fait réaliser par l'entreprise Dav'ELEC de Montvicq au prix de 408 euros. 



Les travaux énumérés dans le devis de la SARL Dufour Olivier du 30 juillet 2022 comportent, entre autres : remplacement du compteur d'eau « suite blocage », pose d'un évier, pose de placostyle avec isolation, pose d'une porte isolante coupe-feu et d'un convecteur électrique ; ces travaux apparaissent pour partie seulement consécutifs aux anomalies constatées par M. [I], et par Me [H] lors de l'état des lieux de sortie : tel est le cas de la pose d'un évier, des branchements liés à cet accessoire, du branchement d'un lave-vaisselle, mais non pas en revanche du remplacement du compteur d'eau (dont le blocage mentionné sur le devis n'a pas été constaté lors de l'état des lieux de sortie), de la pose de placostyle, d'une porte isolante coupe-feu et d'un convecteur électrique, ainsi que des travaux de peinture, toutes prestations qui n'apparaissent pas liées aux anomalies constatées en fin de bail. Les seuls éléments de ce devis qui seront retenus à la charge de Mme [M] s'élèvent à 300 + 250 + 80 = 630 euros hors taxe, soit 693 euros taxe comprise. 



La SCI Prunelle est fondée, d'autre part, à demander réparation pour les travaux de suppression des aménagements créés par Mme [M], quand bien même ils auraient amélioré les lieux, et ont été autorisés par la SCI : le bail prévoit sans équivoque la faculté pour le bailleur d'obtenir la remise du local dans son état antérieur. Cette société est donc fondée à demander paiement pour la totalité du coût des travaux de suppression du mur condamnant l'accès à l'escalier, de la hotte et du conduit d'évacuation, et de l'extension de l'arrière-cour, tous ouvrages que Mme [M] a fait réaliser en cours de bail. Le coût de ces travaux, tel que prévu dans le devis de l'entreprise [X], apparaît d'un montant raisonnable et n'est d'ailleurs pas critiqué en lui-même par Mme [M]. Il sera fait droit à la demande de la SCI fondée sur ce devis, pour son entier montant. 



La demande de la SCI Prunelle au titre des frais de remise en état des lieux sera donc accueillie à hauteur de la somme de 408 + 693 + 5 921,50 = 7 022,50 euros. 



Mme [M] n'est d'ailleurs pas fondée à demander réparation pour la perte d'un extracteur qu'elle dit avoir installé et laissé dans les lieux : elle justifie certes de l'achat en 2010 d'un caisson à entraînement direct, d'un variateur et d'un capot de refoulement, mais Mme [M] obtient déjà, dans le cadre de l'indemnité d'éviction, réparation des travaux et aménagements non amortis à hauteur de 1 400 euros, somme non contestée. 



Et la SCI Prunelle n'est pas fondée en sa demande de dommages et intérêts pour l'immobilisation du bien loué pendant la période des travaux mis à la charge de Mme [M], faute de rapporter la preuve que la réalisation ces travaux, d'une ampleur limitée, lui ait causé un préjudice d'exploitation. 

 

Les dépens d'appel seront mis à la charge de la SCI Prunelle, dès lors que Mme [M] obtient gain de cause sur le principal, qu'il s'agisse de son droit à indemnité d'éviction, et à la réparation de son préjudice moral et de son préjudice d'exploitation. 



PAR CES MOTIFS : 



Statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition des parties au greffe de la cour ;



Vu l'arrêt du 10 novembre 2021 ; 



Condamne la SCI Prunelle à payer à Mme [D] [M] une somme de 18 600 euros à titre d'indemnité d'éviction ; 



Condamne Mme [D] [M] à payer à la SCI Prunelle une somme de 15 170 euros à titre de loyers ;



Condamne Mme [D] [M] à payer à la SCI Prunelle une somme de 468 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères, et une somme de 7 022,50 euros pour les frais de remise en état des lieux ;



Condamne la SCI Prunelle aux dépens d'appel qui comprendront les frais de l'expertise ordonnée par la cour, et à payer à Mme [D] [M] une somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Prononce la compensation des dettes réciproques entre les parties ;



Rejette le surplus des demandes. 



Le greffier La Présidente