Cour d'Appel · Chambre civile — 5 septembre 2023

ARRET N°



N° RG 22/00019 





N°Portalis DBWA-V-B7G-CJBJ



















S.C.I. MYWILDA





C/



M. [Y] [M] [P] [U]



Mme [L] [E] épouse [U]



















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 05 SEPTEMBRE 2023





Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 13 Octobre 2020, enregistré sous le 

n° 19/01835 ;





APPELANTE :



S.C.I. MYWILDA, représentée par son gérant en la personne de Mme [J] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Régine ATHANASE de la SELARL ATHANASE & ASSOCIES, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

Me Céline BURAC de la SELARLU ARCKOS AVOCATS, avocat plaidant, au barreau de PARIS 





INTIMES :



Monsieur [Y] [M] [P] [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représenté par Me Chantal MEZEN, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

Me Chantal SAINT-CYR, de la SELARLU SAINT-CYR AVOCATS, avocat plaidant, au barreau de PARIS



Madame [L] [E] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Chantal MEZEN, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE

Me Chantal SAINT-CYR, de la SELARLU SAINT-CYR AVOCATS, avocat plaidant, au barreau de PARIS



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mai 2023 sur le rapport de Mme Nathalie RAMAGE, devant la cour composée de :



Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 05 Septembre 2023 





ARRÊT : Contradictoire 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte authentique reçu par Me [R] [H], notaire associé à [Localité 5] le 21 juillet 2017, la SCI Mywilda a acquis auprès de Mme [L] [E] épouse [U] et M. [Y] [M] [P] [U] un appartement constituant le lot n°4 de la copropriété, sise [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un prix de 125 000 €.



Selon actes d'huissier signifiés le 25 juillet 2019, la SCI Mywilda a assigné Mme [L] [E] épouse [U] et M. [Y] [M] [P] [U] devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire de Fort de France, sur le fondement des articles 1319, 1625, 1641 et suivants du code civil aux fins d'annuler ladite vente.



Par jugement contradictoire du 13 octobre 2020, le tribunal a :



- rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,

- déclaré la SCI Mywilda irrecevable en son action pour défaut de publication de l'assignation en annulation de l'acte notarié de vente du 21 juillet 2017 au service de la publicité foncière de Fort-de-France, 

- condamné la SCI Mywilda à payer à Mme [L] [E] épouse [U] et M. [Y] [M] [P] [U] la somme de 

2 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la SCI Mywilda aux dépens. 

Par déclaration reçue le 13 janvier 2022, la SCI Mywilda a interjeté appel de cette décision.



Mme [L] [E] épouse [U] et M. [Y] [M] [P] [U] ont constitué avocat le 18 février 2022. 



Aux termes de ses premières conclusions du 23 février 2022, et dernières du 25 juillet 2022, l'appelante demande de :



- la juger recevable et bien fondée en son appel,



En conséquence :

- infirmer la décision du tribunal judiciaire de Fort-de-France en toutes ses dispositions,



Et statuant à nouveau :

In limine litis,

- juger la SCI Mywilda recevable en son action ;

- rejeter la nullité tenant au défaut de publication de l'assignation en annulation de l'acte authentique de vente du 21 juillet 2017 au service de la publicité foncière,

- rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir,



Sur les demandes incidentes de M. et Mme [U],



- rejeter la demande de suspension de l'instance,

- rejeter la demande d'expertise judiciaire,



A titre principal,

- prononcer la nullité de l'acte de vente notarié dressé par Me [R] [H], notaire à [Localité 5] en date du 21 juillet 2017 et publié au bureau des hypothèques de Fort-de-France le 08 août 2017 sous les références (2017 D N° 6606) volume 2017 P n° 3585 

en application des dispositions des articles 1137 et suivants du code civil ;

A titre subsidiaire,

- prononcer la résolution de la vente du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] intervenue entre la SCI Mywilda et M. et Mme [U] par acte authentique du 21 juillet 2017 et publié au bureau des hypothèques de Fort-de-France le 08 août 2017 sous les références (2017 D N° 6606) volume 2017 P n° 3585 en application des dispositions des articles 1641 et suivants du Code Civil ;



En toutes hypothèses,

- ordonner la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques aux frais de M. et Mme [U],

- condamner in solidum M. et Mme [U] à restituer à la SCI Mywilda la somme de 125.000 € correspondant au prix de vente du bien situé [Adresse 3] à [Localité 5],



- condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à la SCI Mywilda des frais de notaire, soit la somme de 10.446,07 € avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure à la SCI Mywilda,

- « condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à la SCI Mywilda la somme de 10.446,07 € correspondant aux charges de copropriété appelées à compter du 3ème trimestre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation »,

- condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à la SCI Mywilda les sommes réglées par la SCI Mywilda au titre des taxes foncières depuis le 21 juillet 2017 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à la SCI Mywilda la somme de 20.000 € à titre dommages-intérêts pour le préjudice financier subi,

- condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à la SCI Mywilda la somme de 629,30 € de dommages-intérêts correspondant aux frais de remplacement du boîtier électrique et de la remise aux normes,

- débouter les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

- condamner in solidum les époux [U] au paiement de la somme de 4.500 € à la SCI Mywilda au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Par conclusions du 22 mai 2022 , les intimés demandent de :



- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a dit irrecevable la SCI Mywilda,

- infirmer la décision en ce qu'elle a rejeté la fin de non-recevoir du défaut de qualité de M. [U] [Y] et Mme [L] [U],

- dire nulle l'assignation délivrée le 25.07.2019 ;



A titre subsidiaire

- ordonner la suspension de la procédure pour l'appel en la cause de la SCP [H] Ceaux Bastien de Gentile-Dorn, notaires associés à Fort de France, et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] ;



Avant dire droit

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour de désigner avec pour mission de :

* se rendre sur les lieux litigieux, entendre tous sachant, se faire remettre tous documents utiles pour l'accomplissement de sa mission,

* décrire les éventuels désordres dont fait état la SCI Mywilda,

* dire si les désordres dont se plaint le demandeur sont réels,



* dans l'affirmative, les décrire, en déterminer l'origine et les causes, préciser la date de leur apparition,

* dire s'ils sont de nature à compromettre la solidité de l'ouvrage, ou à le rendre impropre à sa destination,

* dire si les désordres portent sur des parties communes ou des parties privatives,

* dire si les éventuels désordres peuvent être qualifiés de vices cachés,

* décrire les moyens propres à remédier aux désordres en chiffrant le coût des réparations nécessaires pour remettre l'ouvrage en état et le coût des travaux complémentaires nécessaires ou souhaitables, y compris les coûts annexes (assurance, maîtrise d''uvre, etc.'),

* fournir tous éléments permettant d'apprécier les préjudices subis,

* rédiger un pré-rapport dont copie sera remise à chacune des parties, ou à leurs représentants,

* répondre aux dires des parties ;



En tout état de cause, 

- constater l'absence de dol commis par M. et Mme [U] ;

- débouter la SCI Mywilda en toutes ses demandes fin et conclusions,

- condamner la SCI Mywilda aux entiers dépens,

- la condamner à payer à Mr et Mme [U] la somme de 6000 € au titre de l'article 700 du CPC. 



La clôture de l'instruction est intervenue le 15 septembre 2022. 



L'affaire a été évoquée à l'audience du 26 mai 2023 et la décision a été mise en délibéré au 05 septembre 2023. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré.





MOTIFS



1/ Sur le défaut de qualité des intimés :



Le tribunal a écarté la fin de non recevoir soulevée par les époux [U], qui faisaient valoir que les désordres allégués portaient sur des parties communes de l'immeuble, en ce qu'ils étaient assignés sur le double fondement des vices du consentement et de la garantie des vices cachés en leur qualité de vendeurs du bien litigieux. 











Les intimés sollicitent l'infirmation de la décision sur ce point au motif que les défauts allégués concernent des parties communes de l'immeuble et que l'appelante aurait donc dû se retourner contre le syndicat des copropriétaires. 



L'appelante se prévaut du droit d'agir des intimés qui sont assignés en leur qualité de vendeurs.



A défaut d'élément nouveau et au regard de ce qui précède, la cour estime que le tribunal a fait une exacte appréciation de la cause ainsi que des droits des parties et a, par de justes motifs qu'elle approuve, écarté cette fin de non-recevoir. 



2/ Sur l'irrecevabilité de l'action pour défaut de publication de l'assignation en annulation de l'acte notarié de vente au service de la publicité foncière



Au visa de l'article 30 5° du décret du 04 janvier 1955, le tribunal a déclaré la SCI Mywilda irrecevable en son action après avoir relevé qu'elle ne justifiait pas de l'enregistrement de son assignation au service de la publicité foncière. 



L'appelante fait valoir la recevabilité de l'action en ce qu'elle a publié son assignation le 18/11/2019, soit bien avant le jugement du 13/10/2020.



Les intimés concluent à la confirmation du jugement déclarant l'action irrecevable pour défaut de publication de l'assignation, considérant qu'il appartenait à l'appelante de demander le cas échéant la révocation de l'ordonnance de clôture pour justifier de la publication. 



La cour retient que la publication de l'assignation au service de la publicité foncière peut intervenir en cours de procédure et donner lieu à régularisation jusqu'au jour où le juge statue. 



L'appelante produit en pièce n° 16 le bordereau de dépôt de l'assignation auprès de la direction générale des finances publiques et en pièce n° 17 une copie de l'assignation comportant en première page le cachet du service de la publicité foncière en date du 18 novembre 2019 et en page n° 4 les références de la publication. 



L'action est donc recevable et le jugement doit être infirmé.



3/ Sur la demande de suspension de l'instance pour appeler le notaire et le syndicat des copropriétaires dans la cause :



Les intimés sollicitent un sursis à statuer dans l'attente de l'assignation en garantie qu'ils devront délivrer au notaire et au syndicat de copropriétaires. 



Ils se prévalent à cette fin de la clause de l'acte de vente relative à l'absence de garantie des vices cachés. 



L'appelante s'oppose à la demande incidente des intimés de sursis à statuer dans l'attente de l'appel à la cause du notaire, dès lors que celui-ci n'est pas garant des vendeurs.



Il convient de rappeler que l'appelante fait grief aux intimés de lui avoir caché l'existence de désordres et qu'elle entend engager leur responsabilité pour dol ou, subsidiairement, au titre de la garantie des vices cachés. 



A ce titre, le notaire, pas plus que le syndicat de copropriétaires, n'est le garant des vendeurs. 



L'opportunité d'un sursis à statuer n'étant pas démontrée, la demande sera rejetée. 



4/ Sur le dol :



L'appelante sollicite à titre principal la nullité de la vente pour dol et invoque l'existence de malfaçons découvertes après la vente, soit, précisément :



- des fissures et décollements du béton, récurrents dans l'immeuble des époux [U], dont M. [U] avait connaissance puisqu'il avait indiqué les avoir réparées, les dites réparations n'ayant pas été au demeurant faites conformément aux règles de l'art, 

- le défaut d'étanchéité du mur mitoyen, dont M. [U] avait été avisé en 2013, 

- le défaut d'étanchéité de la toiture, qui avait fait l'objet d'une intervention provisoire en 2013-2014 ; 

- la défectuosité du boîtier électrique interne, que M. [U] s'était engagé à reprendre avant la vente. 



Les intimés soutiennent qu'ils ignoraient l'existence des désordres et que, s'agissant du boîtier électrique interne, l'installation électrique était aux normes. 



La cour relève que l'existence même des trois premiers désordres dénoncés est corroborée par : 



- le courrier de M. [Z], architecte (pièce n° 4 de l'appelante) évoquant les multiples décollements de béton par rapport aux armatures, décollements que M. [Z] juge impératif de neutraliser, 

- le procès-verbal de constat d'huissier du 09 septembre 2018 (pièce n° 6) relevant des infiltrations dans l'angle surplombant l'escalier et en façade extérieure, les dites infiltrations ayant pour effet de décoller du mur la bande d'étanchéité de la toiture, ce qui ne peut qu'aggraver la situation.



A la lecture des pièces n° 11 (mail de M. [U] à Mme [K] en date du 02 avril 2018) et 15 (courrier de M. [U]) de l'appelante, il apparaît que :

- M. [U] avait, antérieurement à la vente, réparé les fissures relevées dans l'appartement acheté par l'appelante,

- l'apparition de fissures au troisième étage de l'immeuble, dans lequel se trouve ce bien, est récurrente puisqu'elle a fait l'objet de réparations en 2013-2014 et en 2017. 



Le défaut d'étanchéité du mur mitoyen a quant à lui été signalé par Mme [B], copropriétaire, dès le 22 avril 2013 (pièce n° 12) à M. [U], dont il convient de souligner qu'il exerçait la fonction de syndic bénévole de la copropriété depuis 2010, Mme [B] évoquant la « nuisance pour la façade latérale de l'immeuble ». 



Il n'est pas contesté que le vendeur, qui avait donc connaissance de ces désordres, n'a donné à l'acheteur aucune information quant à leur existence et aux réparations qui avaient été effectuées, lesquelles, au demeurant, n'avaient manifestement pas été faites dans les règles de l'art s'agissant de la reprise des décollements de béton (pièce n° 4) ou n'avaient été effectuées qu'à titre provisoire en attente de travaux s'agissant du défaut d'étanchéité de la toiture (pièce n° 8). 



Or, au regard tant de la gravité des conséquences des désordres sus évoqués que de leur récurrence, le vendeur ne pouvait ignorer le caractère déterminant du consentement de l'acheteur de cette information, la reprise des désordres exposant celui-ci à des frais conséquents, notamment par rapport au prix d'achat du bien, comme le laissent apparaître les devis produits par l'appelante.



La réticence dolosive du vendeur apparaît ainsi caractérisée et justifie l'annulation de la vente, le consentement de l'acheteur ayant été vicié.



5/ Sur les demandes de dommages et intérêts : 



L'appelante sollicite, par suite de l'annulation de la vente, la condamnation in solidum de M. et Mme [U] à lui payer :

- la somme de 10.446,07 € au titre des frais de notaire,

- « la somme de 10.446,07 € » correspondant aux charges de copropriété appelées à compter du 3ème trimestre 2017,

- les sommes réglées par la SCI Mywilda au titre des taxes foncières depuis le 21 juillet 2017,

- la somme de 20.000 € à titre dommages-intérêts pour le préjudice financier subi,

- la somme de 629,30 € de dommages-intérêts correspondant aux frais de remplacement du boîtier électrique et de la remise aux normes, 

- la somme de 20 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier.

La cour retient que la vente étant annulée, elle est censée n'avoir jamais existé et que l'appelante doit donc être indemnisée des frais engagés à cette occasion conformément aux dispositions de l'article 1178 du code civil. 



Ne sont toutefois justifiées, à l'examen des pièces versées aux débats, que les dépenses suivantes :

- 7 383€ au titre des « frais de notaire », 

- 2 814€ au titre des taxes foncières payées depuis l'acquisition du bien,

- 629,30€ au titre du remplacement du boîtier électrique. 



Aucune pièce ne vient par ailleurs étayer la demande au titre du préjudice financier allégué par l'appelante.



Il ne sera donc fait que partiellement droit aux demandes de dommages et intérêts à concurrence des sommes précitées, lesquelles porteront intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2019, date de l'assignation. 



Il résulte de ce qui précède qu'il n'y a pas lieu d'accueillir la demande d'expertise formulée par les appelants, la cour disposant des éléments suffisantes pour statuer au fond. 



6/ Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le sens de la décision et l'équité justifient, outre la condamnation des intimés aux dépens de première instance et d'appel, l'allocation à l'appelante de la somme de 4 500€ au des frais irrépétibles, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe, 



INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fort de France du 13 octobre 2020, sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir ; 



Statuant à nouveau, 



ÉCARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l'assignation en annulation de l'acte notarié de vente au service de la publicité foncière ; 







REJETTE les demandes de suspension de la procédure et d'expertise formulées par M. [Y] [U] et Mme [L] [E] épouse [U] ; 



PRONONCE la nullité de l'acte de vente notarié dressé par Me [R] [H], notaire à [Localité 5] en date du 21 juillet 2017 et publié au bureau des hypothèques de Fort-de-France le 08 août 2017 sous les références (2017 D N° 6606) volume 2017 P n° 3585 ; 



CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [L] [E] épouse [U]  à restituer à la SCI Mywilda la somme de 125.000 € (cent vingt-cinq mille euros) correspondant au prix de vente du bien situé [Adresse 3] à [Localité 5] (97200) en contrepartie de la restitution dudit bien;



ORDONNE la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques aux frais de M. [Y] et Mme [L] [E] épouse [U] ;



CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [L] [E] épouse [U]  à payer à la SCI Mywilda les sommes de:



- 7 383€ (sept mille trois cent quatre-vingt-trois euros) au titre du remboursement des « frais de notaire »,

- 2 814€ (deux mille huit cent quatorze euros) au titre des taxes foncières payées depuis le 21 juillet 2017,

- 629,30 € (six cent vingt-neuf euros et trente centimes) au titre des frais de remplacement du boîtier électrique,

sommes portant intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2019 ; 



CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [L] [E] épouse [U] au paiement de la somme de 4.500 € (quatre mille cinq centes euros) à la SCI Mywilda au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [L] [U]  aux dépens de première instance ; 



Et y ajoutant, 



CONDAMNE in solidum M. [Y] [U] et Mme [L] [E] épouse [U]  aux dépens d'appel.



 

Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,