Cour d'Appel · Chambre civile — 5 septembre 2023

ARRET N°



N° RG 22/00348 





N°Portalis DBWA-V-B7G-CKYQ















M. [P] [X]

Mme [W] [G] [R]





C/



S.C.I. ALLAMANDA 702

















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 05 SEPTEMBRE 2023





Décision déférée à la cour : Ordonnance de Référé, du Juge des Contentieux de la Protection de Fort de France, en date du 01 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 22-0000770 ;





APPELANTS :



Monsieur [P] [X]

[Adresse 5]

[Adresse 5] 

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représenté par Me Raphaël CONSTANT, avocat au barreau de MARTINIQUE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002486 du 10/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FORT DE FRANCE)



Madame [W] [G] [R]

[Adresse 5]

[Adresse 5] 

[Adresse 5]

[Localité 2]



Représentée par Me Raphaël CONSTANT, avocat au barreau de MARTINIQUE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002470 du 10/11/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de FORT DE FRANCE)





INTIMEE :



S.C.I. ALLAMANDA 702, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités audit sège social

[Adresse 4] 

 [Adresse 4]

[Localité 1]



Représentée par Me Alexandra CHALVIN, avocat au barreau de MARTINIQUE





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Juin 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :



Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre 

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère



Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE,



Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 05 Septembre 2023 ;





ARRÊT : Contradictoire



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



EXPOSÉ DU LITIGE



La SCI Allamanda 702, représentée par la SARL « alternatives immobilières », a donné à bail, par contrat du 02 octobre 2020, à M. [P] [X] et Mme [W] [R] un appartement à usage d'habitation situé résidence [Adresse 3] et ce, pour un loyer mensuel de 760 euros, outre 80 euros de provision mensuelle sur charges.



Le bailleur a fait signifier le 26 janvier 2022 à ses locataires un commandement de payer et de justifier l'assurance obligatoire, commandement visant la clause résolutoire du contrat de bail.



Les causes de ce dernier n'ayant pas été réglées dans les délais légaux, la SCI Allamanda 702 a assigné, par acte du 07 avril 2022, M. [X] et Mme [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour, notamment, faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à leur expulsion, obtenir leur condamnation au paiement de l'arriéré locatif de 3 909, 39 euros jusqu'au mois d'avril 2022 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux.



Par ordonnance réputée contradictoire du 1er juillet 2022, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a :





- dit irrecevable la demande de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, des charges et du dépôt de garantie, d'expulsion de ce fait et de condamnation aux arriérés de loyers, charges et au dépôt de garantie,

- prononcé la résiliation, pour défaut de souscription d'une assurance des lieux loués, du bail, aux torts exclusifs de M. [X] et de Mme [R],

- ordonné en conséquence aux sus nommés de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l'ordonnance,

- dit qu'à défaut pour M. [X] et Mme [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Allamanda 702 pourrait, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris 1e cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

- condamné solidairement M. [X] et Mme [R] à verser à la SCI Allamanda 702 une indemnité mensuelle d'occupation à compter du jugement et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, 

- débouté la SCI Allamanda 702 du surplus de ses demandes, 

- condamné M. [X] et Mme [R] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

- condamné solidairement M. [X] et Mme [R] à verser à la SCI Allamanda 702 une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par déclaration reçue le 09 septembre 2022, M. [X] et Mme [R] ont interjeté appel de cette décision. 



Un avis de fixation de l'affaire à bref délai a été adressé par le greffe de la cour à leur conseil le 26 septembre 2022.



L'intimée a constitué avocat le 14 septembre 2022.



Aux termes de leurs premières et dernières conclusions du 17 octobre 2022, les appelants demandent d'infirmer l'ordonnance en toutes ses dispositions et de condamner l'intimée aux dépens.



Par conclusions du 26 octobre 2022, valant appel incident, l'intimée demande de :



- juger ses demandes recevables et bien fondées en ses prétentions d'intimée et son appel incident,

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;











Statuant à nouveau,



- constater que les appelants n'ont pas réglé les loyers impayés depuis le commandement de payer visant la clause résolutoire et le dépôt de garantie de 760,00 euros,

- constater que l'intimée produit la saisine préalable de la CCAPEX et de l'AR de la Préfecture,

- infirmer l'ordonnance de référé en date du 1er juillet 2022 prise par le juge des contentieux de la protection statuant en référé en ce qu'elle a rejeté la demande de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, des charges et du dépôt de garantie, d'expulsion et de condamnation aux arriérés de loyers, charges et dépôt de garantie,

- constater l'acquisition au profit de l'intimée de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 2 octobre 2020 consenti aux appelants, suite à la non-régularisation du commandement de payer du 26 janvier 2022,

- ordonner la résiliation du contrat de bail du 2 octobre 2020 conclu entre l'intimée et les appelants pour défaut de paiement des loyers, des charges et du dépôt de garantie, à leurs torts exclusifs,

- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai des appelants ainsi que tous occupant de leur chef de l'appartement T3 situé résidence [Adresse 5] et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique s'il y a lieu,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et matériels et marchandises garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais avancés, risques et périls des locataires et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

- condamner les appelants à payer à l'intimée les sommes suivantes :

' 8.125,39 euros à titre provisionnel, à valoir sur les arriérés de loyers et charges impayés jusqu'au mois d'octobre 2022, sauf à parfaire s'il y a lieu, outre les intérêts légaux à compter de la date de chaque échéance impayée,

' une indemnité d'occupation fixée à titre provisionnel, à la somme de 843,20 euros par mois, équivalente à un mois de loyer et charges, qui sera due à compter de la décision à intervenir jusqu'à libération effective des lieux,

- ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément à l'article 1343-2 du code civil et ce, à compter de la date de signification de l'assignation ;



Y faisant droit,

-confirmer l'ordonnance de référé en date du 1er juillet 2022 prise par le juge des contentieux de la protection statuant en référé en ce qu'elle a ordonné la résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance habitation et ordonner en conséquence la libération des lieux et de restitution des clés dès la signification de la présente ordonnance ;





- constater que les appelants n'ont pas produit d'attestation assurance habitation pour le logement loué avant le 26 février 2022, date prévue dans le commandement de payer visant la clause résolutoire et de fournir l'assurance habitation du 26 janvier 2022,

- prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 2 octobre 2020 conclu entre l'intimée, bailleresse, et les appelants, locataires, pour défaut d'assurance, à leurs torts exclusifs ;



En tout état de cause,

- condamner les appelants à payer à l'intimée la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner les appelants aux entiers dépens, dont le timbre fiscal de 225,00 euros.



La clôture de l'instruction est intervenue le 16 février 2023.



L'affaire a été évoquée à l'audience du 02 juin 2023 et la décision a été mise en délibéré au 05 septembre 2023. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et à l'ordonnance déférée.





MOTIFS : 



1/Sur l'appel principal :



Le premier juge, au visa de l'article 7 g) de la loi du 06 juillet 1989, a énoncé que la souscription d'une assurance était une obligation essentielle du contrat de location ; que le défaut d'en justifier caractérisait un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifiait, même en l'absence de clause résolutoire pour ce motif, la résiliation du contrat aux torts exclusifs des locataires et leur expulsion des lieux.



Il a, en l'absence de justification d'une telle assurance, prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [X] et Mme [R], et a condamné ces derniers au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux.



Les appelants font valoir qu'ils n'ont pu se déplacer à l'audience, M. [X] étant positif au Covid et Mme [R] étant cas contact ; qu'ils produisent les justificatifs démontrant que les locaux étaient assurés. 







L'intimée réplique que les locataires avaient jusqu'au 28 février 2022 pour produire les justificatifs d'assurance ; que faute de l'avoir fait dans ce délai, la résiliation du bail pour défaut d'assurance doit être confirmée. 



La cour relève que les appelants justifient par leurs pièces n° 3 et 4 que les locaux loués étaient assurés du 07 octobre 2020 jusqu'au 30 septembre 2022. 



Ils n'ont toutefois pas pu en justifier dans les délais imposés par le commandement du 26 janvier 2022, alors même que ledit commandement rappelait les dispositions de l'article 7 g) de la loi du 06 juillet 1989 et que le contrat de bail mentionnait expressément l'obligation pour le locataire de justifier d'une assurance, sous peine de résiliation du bail. 



Le jugement sera donc confirmé. 



2/ Sur l'appel incident :



Le premier juge a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers aux motifs que le bailleur :

- ne justifiait que d'une copie d'une lettre de notification de l'assignation à la préfecture de la Martinique par lettre de d'huissier de justice en date du 08 avril 2022, sans l'accusé de réception correspondant,

- ne justifiait pas de la saisine préalable de la CCAPEX, ni, s'il s'en estimait dispensé, qu'il s'agissait d'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus.



L'intimée indique produire les justificatifs du dépôt de la lettre recommandée adressée à la préfecture et de sa distribution, ainsi que de la notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). 



Les appelants ne répliquent pas sur la demande d'infirmation de l'ordonnance et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. 



A la lecture des pièces n° 7 et 8 de l'intimée, il apparaît que l'intimée a effectivement :

- notifié le 27 janvier 2022 à la collectivité de la Martinique, direction de l'habitat et du logement social, le commandement de payer du 26 janvier 2022, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, 

- déposé auprès de la poste la LRAR adressée au préfet le 08 avril 2022, portant notification d'une copie de l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail, cette LRAR ayant été distribuée le 12 avril 2022.



L'ordonnance doit donc être infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers. 

Le principe même de l'obligation de paiement des loyers étant établi à la lecture du contrat de bail liant les parties, il appartient aux locataires de démontrer qu'ils ont satisfait à cette obligation. 



En l'absence de tout justificatif du paiement des loyers dont l'intimée réclame le paiement, il doit être fait droit à la demande de condamnation au paiement de la somme de 8 125,39€, à titre provisionnel, au titre des loyers et charges échus au mois d'octobre 2022. 

La capitalisation des intérêts de cette somme dus pour une année entière sera ordonnée. 



Le surplus de la décision attaquée, ordonnant l'expulsion des locataires et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux, sera confirmé. 



L'ordonnance sera en revanche infirmée en ce que le propriétaire doit pouvoir, dans la perspective de l'exécution de la décision, pouvoir transporter et séquestrer les meubles, objets mobiliers et matériels et marchandises garnissant les lieux dans un garde-meubles dans tout lieu de son choix, aux frais avancés, risques et périls des locataires et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues. 



3/ Sur les dépens et les frais irrépétibles : 



L'ordonnance sera également confirmée en ce qu'elle a condamné M. [X] et Mme [R] aux dépens et à payer à la SCI Allamanda 702 une somme de 800€ au titre des frais irrépétibles. 



Le sens de la décision et l'équité justifient la condamnation des appelants aux dépens d'appel et à payer à l'intimée la somme de

1 500€ au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, 



Par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe, 



CONFIRME l'ordonnance du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du 1er juillet 2022 sauf en ce qu'elle a :



- dit irrecevable la demande de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, des charges et du dépôt de garantie, d'expulsion de ce fait et de condamnation aux arriérés de loyers, charges et au dépôt de garantie,



- débouté la SCI Allamanda 702 du surplus de ses demandes ; 











Statuant à nouveau, 



DIT recevable la demande de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, des charges et du dépôt de garantie, d'expulsion de ce fait et de condamnation aux arriérés de loyers, charges et au dépôt de garantie ; 



DIT que la résiliation du contrat de bail du 2 octobre 2020 conclu entre la SCI Allamanda 702 d'une part et M. [P] [X] et Mme [W] [R] d'autre part est également justifiée pour défaut de paiement des loyers, des charges et du dépôt de garantie ;



ORDONNE le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et matériels et marchandises garnissant les lieux dans un garde-meubles que la SCI Allamanda 702 désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais avancés, risques et périls des locataires et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;



CONDAMNE M. [P] [X] et Mme [W] [R] à payer à la CSI Allamanda 702, à titre provisionnel, la somme de 8.125,39€ (huit mille cent vingt-cinq euros et trente-neuf centimes), à valoir sur les arriérés de loyers et charges impayés échus au mois d'octobre 2022, outre les intérêts légaux à compter du 26 janvier 2022 sur la somme de 2 837,87€ (deux mille huit cent trente-sept euros et quatre-vingt-sept centimes) et du 26 octobre 2022 pour le surplus ;



ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de la date de signification de l'assignation ; 



Et y ajoutant, 



CONDAMNE M. [P] [X] et Mme [W] [R] aux dépens d'appel ; 



CONDAMNE M. [P] [X] et Mme [W] [R] à payer à la SCI Allamanda la somme de 1 500€ (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 





Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,