Cour d'Appel · Chambre civile — 5 septembre 2023

ARRET N°



N° RG 19/00364 



N°Portalis DBWA-V-B7D-CDCD











S.C.I. SAINT JOSEPH



C/



M. [R] [V]

Mme [A] [D] épouse [V]

M. [E] [O]

Mme [J] [Z] épouse [O]

SCI EOLE,

SAS STC EXPERTISE & AUDIT

SARL NORDY

















COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE



CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 05 SEPTEMBRE 2023





Décision déférée à la cour : arrêt de la Cour d'Appel de Fort-de-France, en date du 12 Mars 2019, enregistré sous le 

n° 16/00339 ;





DEMANDERESSE A L'OPPOSITION :



S.C.I. SAINT JOSEPH, agissant poursuite et diligences de son gérant, Monsieur [W] [B], domicilié comme dit ci-dessus

[Adresse 9]

[Localité 7]



Représentée par Me Moïse CARETO de la SELARL D'AVOCATS MOÏSE CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE





DEFENDEURS A L'OPPOSITION :



Monsieur [R] [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Seydou DIARRA de la SELARL LEX UNIVERSALIS, avocat au barreau de MARTINIQUE



Madame [A] [D] épouse [V]

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Seydou DIARRA de la SELARL LEX UNIVERSALIS, avocat au barreau de MARTINIQUE



Monsieur [E] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Seydou DIARRA de la SELARL LEX UNIVERSALIS, avocat au barreau de MARTINIQUE









Madame [J] [Z] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Seydou DIARRA de la SELARL LEX UNIVERSALIS, avocat au barreau de MARTINIQUE



SCI EOLE, prise en la personne de son gérant en exercice 

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Seydou DIARRA de la SELARL LEX UNIVERSALIS, avocat au barreau de MARTINIQUE



SAS STC EXPERTISE & AUDIT, prise en la personne de son représentant légal en exercice M. [N] [H] domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 10] 

[Adresse 10]

[Localité 6]



Représentée par Me Cyrille-Emmanuelle TUROLLA, avocat au barreau de MARTINIQUE



SARL NORDY, prise en la personne de Maître [A] [U] de la SCP & ASSOCIES, mandataire liquidateur

[Adresse 4] 

[Adresse 4]

[Localité 6]



Non représentée







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Mai 2023 sur le rapport de Monsieur Thierry PLUMENAIL, devant la cour composée de :



Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX,Conseillère

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller



qui en ont délibéré.





Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,











Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 05 Septembre 2023 





ARRÊT : Réputé contradictoire 



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile.





EXPOSE DU LITIGE



La SCI Saint-Joseph est propriétaire d'un ensemble immobilier sis à [Localité 11], lieudit La Crique pour lequel un permis de construire avait été obtenu le 28 septembre 1999.



Suivant acte notarié en date du 31 décembre 2001, la SCI Saint-Joseph a vendu à la SCI Eole l'ensemble immobilier composé des lots de copropriété n° 21 à 49 de la résidence Eole sis au [Adresse 8] à [Localité 11], et ce dans le cadre d'un montage de défiscalisation et commercialisé par M. [X], gérant de la SCI Eole, et la SARL Nordy.



Statuant sur une action en responsabilité conjointe des associés de la SCI Eole et de cette SCI exercée contre la SCI Saint-Joseph chargée de la gestion de l'immeuble, le contrôleur de gestion, l'ancien gérant de la SCI Eole et l'expert-comptable, le tribunal de grande instance de Fort-de-France par jugement réputé contradictoire du 22 mars 2016, constatant la carence totale des demandeurs dans l'administration de la preuve leur incombant, les a déboutés de toutes leurs demandes, et condamnés à payer à la société STC Expertise Et Audit une indemnité de 1200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



La SCI Eole, M. et Mme [V] et M. et Mme [O] ont formé appel du jugement par déclaration du 2 juin 2016. La déclaration d'appel a été signifiée à M. [X], la SCI Saint-Joseph et la SARL Nordy, tous trois restés défaillants, par actes du 4 août 2016, et aucun d'entre eux n'ayant été touché à sa personne.



Par arrêt rendu par défaut le 12 mars 2019, la cour d'appel de Fort-de-France a statué comme suit :



"Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, à l'exception du rejet des demandes dirigées contre la société STC EXPERTISE & AUDIT et de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile prononcée au profit de cette dernière, 









Statuant à nouveau ;



Met la société STC EXPERTISE & AUDIT hors de cause, 

Condamne in solidum la société SAINT JOSEPH, la société NORDY, et M [X] à payer à la SCI EOLE la somme totale de 693 225 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; 

Condamne in solidum la société SAINT JOSEPH, la société NORDY, et M [X] à payer à M [R] [V] la somme de 5000 € au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; 

Condamne in solidum la société SAINT JOSEPH, la société NORDY, et M [X] à payer à M [E] [O] la somme de 5000 € au titre de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; 

Déboute Mme [V] et Mme [O] de leurs demandes d'indemnisation respectives ;

- Condamne in solidum la société SAINT JOSEPH, la société NORDY, et M [X] à payer à M [R] [V], M [E] [O] et la SCI EOLE la somme de 25 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne in solidum M [R] [V], M [E] [O] et la SCI EOLE à payer à la société STC EXPERTISE & AUDIT la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne in solidum la société SAINT JOSEPH, la société NORDY, et M [X] aux dépens de première instance et d'appel, comprenant les timbres de procédure ;

Autorise Me TUROLLA et Me DIARRA à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient respectivement fait l'avance sans en avoir reçu provision."



Par déclaration électronique du 17 juillet 2019, M. [N] [X] a formé opposition à l'arrêt du 12 mars 2019.



Par déclaration en date du 5 août 2019, la SCI SAINT JOSEPH a formé opposition à l'arrêt du 12 mars 2019.



La jonction des procédures 19/315 et 19/364 a été ordonnée le 21 novembre 2019.



Par ordonnance en date du 4 février 2021 le conseiller de la mise en état a débouté M. [N] [X] de ses demandes et renvoyé l'affaire à la mise en état pour clôture. Il a également débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile "joignant l'incident au fond".



Par requête en date du 18 février 2021 M. [N] [X] a déféré l'ordonnance devant la cour.









Par arrêt rendu le 14 septembre 2021 sur déféré d'ordonnance du conseiller de la mise en état, la cour d'appel de Fort-de-France a statué comme suit :



"- Déclare recevable le recours de M. [N] [X] à l'encontre de l'ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 4 février 2021

- Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance du 4 février 2021

Statuant à nouveau

- Dit que le conseiller de la mise en état est compétent pour statuer sur le désistement de la SCI Éole, les époux [V] et les époux [O] à l'égard de M. [N] [X] ; 

- Constate que la SCI Éole, les époux [V] et les époux [O] se sont désistés implicitement de toute demande de leur appel à l'encontre de M. [N] [X] par conclusions signifiées le 4 octobre 2016 ;

- Constate l'extinction de l'instance d'appel à l'encontre de M. [N] [X] depuis le 4 octobre 2016 ;

- Dit que le jugement du tribunal de grande instance de Fort-de-France en date du 22 mars 2016 qui a débouté la SCI Éole, les époux [V] et les époux [O] de leurs demandes à l'encontre de M. [N] [X] est définitif à son égard ;

- Déboute la SCI Éole, les époux [V] et les époux [O] de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Déboute M. [N] [X] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Déboute la SCI Saint-Joseph de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Renvoie l'affaire à la mise en état du 26 octobre 2021 pour régularistation des conclusions des appelants et des intimés en raison du désistement à l'égard de M. [N] [X] avant le 14 septembre 2021 ;

- Met les dépens de l'incident et du déféré et ceux exposés par M. [N] [X] in solidum à la charge de la SCI Éole, des époux [V] et des époux [O]."



La SCI Eole, les époux [V] et les époux [O] ont formé un pourvoi le 15 novembre 2021 contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2021.

Par ordonnance rendue le 19 mai 2022, la conseillère référendaire déléguée par la première présidente de la Cour de cassation a constaté la déchéance du pourvoi n° 21-24.150.



Dans des conclusions n° 3 en date du 28 mars 2022, la SCI Saint-Joseph demande à la cour d'appel de :



"- Déclarer recevable en son opposition la SCI Saint-Joseph contre l'arrêt de la cour d'appel de Fort-de-France du 12 mars 2019 rendu à son endroit par défaut ;





- Rétracter de ce fait l'arrêt rendu le 12 mars 2019 dans ses effets à son encontre ;

- confirmer le jugement du tribunal de grande instance en toutes ses dispositions ;



Et statuant à nouveau le cas échéant :

- Déclarer madame [V] et M. [O] irrecevables à agir à l'encontre de la SCI Saint-Joseph à défaut d'établir leur qualité à ester contre elle à défaut de lien contractuel ;

- Condamner madame [V] et M. [O] à verser à la SCI Saint-Joseph la somme de 5.000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens ;

- Déclarer la SCI Eole irrecevable en toutes ses demandes fins et prétentions à l'égard de la SCI Saint-Joseph à défaut d'intérêt légitime à agir à son encontre, de la prescription de son droit à agir en responsabilité contre elle ;

- Déclarer M. [V] et M. [O] irrecevables en toutes leurs demandes fins et prétentions à l'égard de la SCI Saint-Joseph à défaut d'intérêt légitime à agir à son encontre, de la prescription de son droit à agir en responsabilité contre elle ;



A titre subsidiaire,

- Déclarer prescrite l'action aux fins de responsabilité de la SCI Saint-Joseph ;

Sinon,

- Déclarer que M. [O] n'établit pas avoir levé l'option de rachat de ses titres auprès de la SCI Saint-Joseph ;

- Déclarer que M. [V] n'établit pas avoir levé l'option de rachat de ses titres auprès de la SCI Saint-Joseph dans les délais contractuels et dans les formes requises ;

- Déclarer que la SCI Eole ne démontre pas avoir mis en demeure la SCI Saint-Joseph au titre de ses obligations d'administration de biens ;

- Déclarer que la SCI Eole ne justifie pas avoir agréé en qualité de cessionnaire la SCI Saint-Joseph à réception de la confirmation par la Caisse de Crédit Agricole de son prêt, ni n'avoir fourni les nouveaux tableaux d'amortissement des prêts de M. [V] et M. [O] permettant de fixer leur prix de vente et alors même que la SCI Saint-Joseph démontre que ces tableaux avaient été modifiés et lui avaient été refusés par la banque ;

- Débouter les appelants de leurs demandes de réparation de leurs préjudices financiers comme n'étant pas caractérisées ni démontrées, aucune faute n'étant rapportée s'agissant de la SCI Saint-Joseph et encore moins de lien de causalité ;

- Débouter les appelants de leur demande de réparation, les fautes imputées à la SCI Saint-Joseph étant consécutives à l'incurie de la SCI Eole et s'agissant de la gestion des biens du contrôleur de gestion la SARL Nordy qui, bien que ne leur adressant pas mensuellement les informations n'a jamais été mise en demeure par la SCI Eole et n'étant pas de son fait comme la preuve en est rapportée ;





En tout état de cause,

- Condamner les appelants à verser à la SCI Saint-Joseph la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction pour ceux qui le concernent à Maître Moïse Careto, avocat aux offres de droit."



La SCI Saint-Joseph expose que le montage de défiscalisation impliquait pour les neuf investisseurs l'acquisition d'une villa ou d'un appartement au moyen d'un crédit contracté auprès de la SODEMA, avec l'engagement de louer le bien immobilier dans les conditions requises par la loi PAUL pendant au moins six ans à compter de son achèvement, les loyers couvrant les échéances mensuelles du prêt, puis de céder le logement au locataire ou au promoteur de l'opération. L'opposante précise que la SCI Eole s'est substituée à la SCI Saint-Joseph dans la construction des appartements commercialisés en défiscalisation et est devenue propriétaire desdits biens immobiliers moyennant une somme très modique, l'administration des biens étant confiée en 2003 à la SCI Saint-Joseph pour une durée de six ans, soit jusqu'au 18 février 2009. Elle indique également que, en vertu de cette convention de gestion d'immeuble, la SCI Saint-Joseph était autorisée de manière expresse par la SCI Eole et la SARL Nordy à conclure une délégation directe de paiement au bénéfice de la SODEMA et à engager les dépenses nécessaires à la gestion de l'immeuble sous le contrôle de la société Nordy, en soulignant qu'aucune obligation contractuelle n'incombait à la SCI Saint-Joseph dans le cadre de cette administration de biens. La SCI Saint-Joseph fait valoir que, dans le cadre du contrat de délégation imparfaite de créances conclu le 1er décembre 2003 avec la SODEMA, elle a consenti à déléguer les loyers qu'elle était censée recouvrir pour le compte de la SCI Eole auprès du commandant de la Gendarmerie nationale qui avait pris à bail 18 logements en affectation du remboursement du prêt de la SCI Eole, de sorte que la Gendarmerie nationale via le Trésorier Payeur Général acquittait directement les loyers entre la SODEMA sans que les fonds ne transitent par le compte de l'administrateur de biens. Elle ajoute que, alors qu'il était convenu par un nouvel acte du 31 octobre 2003 que la SCI Saint-Joseph rachèterait non pas le bien immobilier des investisseurs mais leurs parts dans la SCI Eole dans le délai de six ans et six mois de la première mise en location pour le montant de l'encours qu'ils avaient à la SODEMA, seul M. [R] [V] a levé l'option, de sorte qu'il ne peut être imputé à la SCI Saint-Joseph la responsabilité de la non signature des actes de vente dans les délais prévus.



Par ailleurs, la SCI Saint-Joseph expose que son opposition a été formée dans les délais conformément à l'article 642 du code de procédure civile. Elle fait valoir que, étant les épouses des associés, Mmes [V] et [O] n'ont pas qualité à agir. Elle prétend également qu'elle n'a eu de lien contractuel qu'avec la SCI Eole et non avec MM. [V] et [O] et que, en tout état de cause, les demandes, fins et prétentions de la SCI Eole formées à son encontre sont prescrites.





La SCI Saint-Joseph indique que la SCI Eole ne démontre pas non plus son intérêt à agir au regard de l'acte authentique signé le 31 décembre 2001 ni le préjudice financier subi, dès lors que le paiement des loyers était affecté au remboursement des échéances du prêt consenti par la SODEMA. L'opposante ajoute que l'incurie de la SCI Eole après l'expiration du mandat d'administration des biens confié à la SCI Saint-Joseph au mois de février 2009 ne peut valablement être reprochée à la SCI Saint-Joseph pour son éventuelle responsabilité délictuelle.



Par ailleurs, la SCI Saint-Joseph expose que MM. [V] et [O] n'ont absolument pas démontré quel serait le préjudice subi du fait personnel de l'administrateur de biens par rapport au montage de défiscalisation. Elle fait valoir qu'il n'a pas été démontré que MM. [V] ou [O] aient levé l'option avant l'expiration du délai de six ans et six mois de la première mise en location, ni rapporté la preuve du montant de l'encours du prêt à la date de la réalisation possible desdites promesses et que la SCI Eole ait agréé la cession desdites parts au profit de la SCI Saint-Joseph, autant de diligences qui leur incombaient. La SCI Saint-Joseph explique également qu'elle a obtenu la confirmation de son prêt aux fins de réaliser la promesse de rachat des droits sociaux des neuf associés de la SCI Eole, dès que celle-ci a été pourvue d'un nouveau gérant. Elle ajoute que M. [O] n'a jamais levé l'option de rachat, qui est caduque depuis 2009, de sorte qu'il est irrecevable à agir.



A titre subsidiaire, la SCI Saint-Joseph prétend que l'action en responsabilité des appelants est irrecevable comme étant prescrite. Elle fait valoir que les appelants ne démontrent pas que l'éligibilité des locations consenties par la SCI Eole au régime de défiscalisation de la loi PAUL ait été remis en question par l'administration fiscale, ni l'existence d'impayés de mensualités de leur prêt auprès de la SODEMA du temps de l'exécution de la convention liant la SCI Eole à la SCI Saint-Joseph. L'opposante ajoute que, conformément aux disposiitons de l'article 1134 ancien du code civil, elle a rapporté la preuve que l'inexécution de ses obligations de rachat a été empêchée par l'incurie de la SCI Eole et de la SODEMA.



Dans des conclusions n° 4 en date du 16 mai 2022, la SCI Eole, M. [R] [V], Mme [L] [D] épouse [V], M. [E] [O] et Mme [J] [Z] épouse [O] demandent à la cour d'appel de :



"In limine litis,

- Déclarer la SCI Saint-Joseph irrecevable en son opposition en ce qu'elle est tardive; Subsidiairement ;

- La déclarer mal fondée ;

- Débouter la SCI Saint-Joseph de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions ;











- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Fort-de-France en date du 22 mars 2016 ;



Et statuant à nouveau,

- Condamner la SCI Saint-Joseph et la SARL Nordy in solidum à verser à la SCI Eole la somme de :



. 334.430 euros au titre du préjudice financier,

. 350.633 euros au titre de la perte du dépôt de garantie,

. 8.162 euros au titre des pénalités fiscales,



- Condamner la SCI Saint-Joseph et la SARL Nordy in solidum à verser à M. et madame [O] et à M. et madame [V], chacun, la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

- Condamner la SCI Saint-Joseph et la SARL Nordy in solidum à verser à M. et madame [O] et à M. et madame [V], ainsi qu'à la SCI Eole, la somme de 60.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner la SCI Saint-Joseph et la SARL Nordy in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Seydou Diarra."



Les défendeurs à l'opposition exposent qu'ils se sont vus proposer par la société Nordy une participation à une opération de défiscalisation dont le montage juridique était le suivant : 



La société Nordy en qualité de gérante de la SCI Eole, a convenu aux termes d'une assemblée générale du 28 décembre 2001, de se substituer M. [X] au poste de gérant, d'augmenter le capital par agrément de nouveaux associés, et de souscrire un contrat de promotion immobilière avec la SCI Saint-Joseph, propriétaire d'un ensemble immobilier et titulaire d'un permis de construire depuis le 28 septembre 1999. Les investisseurs, dont les consorts [V] et [O] ont souscrit à l'augmentation de capital de la SCI Eole, laquelle a racheté le terrain à la SCI Saint-Joseph, et ils ont donné procuration à M. [X] pour souscrire les prêts finançant l'opération de promotion immobilière. Par acte distinct du 19 juillet 2001 la SCI Saint-Joseph a promis de racheter aux associés de la SCI Eole leurs parts sociales à un montant correspondant aux soldes des prêts, à l'issue de la période de défiscalisation. Enfin, par contrat du 19 février 2003, la SCI Eole a confié à la SCI Saint-Joseph la gestion locative de l'immeuble, et à la société Nordy le contrôle de la gestion de l'immeuble. L'opération était garantie notamment par un acte du 1er décembre 2003 de délégation imparfaite de loyers souscrit par la SCI Saint-Joseph en sa qualité de gestionnaire, au profit de l'établissement bancaire SODEMA. Au terme convenu, en 2009, les associés se sont rapprochés de la SCI Saint-Joseph à l'effet de lui faire respecter sa promesse de rachat de leurs parts sociales, à quoi elle a opposé des difficultés à obtenir le montant restant à leur charge au titre du solde du prêt. 





La banque s'étant retournée contre eux en qualité d'associés pour obtenir le paiement des prêts impayés, c'est alors qu'ils ont découvert que les loyers n'avaient pas été versés à la banque, qui a donc prononcé la déchéance du terme. Aucun de leurs partenaires n'a répondu à leurs questions légitimes. Ils ont démis M. [X] de ses fonctions en février 2012, afin de placer aux fonctions de gérants, conjointement messieurs [V] et [O]. C'est dans ces conditions qu'ils ont mis à jour le désastre (aucune archive relative à la SCI et à l'immeuble, aucun compte ni rapport de gestion, aucune assurance depuis la construction, aucun compte bancaire ouvert au nom de la SCI). Quant à l'immeuble, il était l'objet de nombreuses malfaçons.

Par ailleurs, les défendeurs à l'opposition exposent que la SCI Saint-Joseph, qui a eu un rôle central dans l'opération de défiscalisation depuis son origine, M. [X] et la société Nordy ont adopté une attitude fautive dans le cadre de la gestion de la SCI Eole et qu'ils se sont enrichis au détriment de cette dernière et de ses associés. Ils indiquent également que, sans les en informer, la société gestionnaire avait décidé que les logements loués à la Gendarmerie ne seraient pas soumis à un plafonnement de ressources, ce qui les faisait échapper au dispositif fiscal de la loi Paul, contrairement aux termes de la convention de gestion, alors que l'investissement avait ce seul but, et a ainsi détourné les loyers à son profit. Ils font valoir que leur action est une action en responsabilité conjointe des associés de la SCI Eole et de cette dernière exercée contre la SCI Saint-Joseph chargée de la gestion de l'immeuble, la société Nordy, l'ancien gérant de la SCI Eole ainsi que l'expert-comptable, de sorte que cette action en responsabilité de droit commun ne saurait encourir aucune prescription. Ils expliquent que la SODEMA n'ayant jamais perçu les loyers s'est tournée vers les associés de la SCI Eole en chiffrant sa créance à la somme de 1.421.969,04 euros. Ils ajoutent que, en ce qui concerne la promesse de rachat des parts sociales signée le 18 novembre 2003, la SCI Saint-Joseph ne démontre pas avoir satisfait à ses obligation contractuelles et que ce manquement de la SCI Saint-Joseph, qui évoquait des difficultés de trésorerie, est caractérisé par l'arrêt de la cour d'appel de Fort-de-France en date du 6 juin 2014. Les défendeurs à l'opposition précisent en outre que tous les associés dont MM. [V] et [O] ont répondu favorablement au rachat des parts sociales de la SCI Eole en levant l'option, de sorte que le moyen tiré du défaut de qualité à agir de MM. [V] et [O] ne pourra qu'être écarté.



Enfin, la SCI Eole, M. [R] [V], Mme [L] [D] épouse [V], M. [E] [O] et Mme [J] [Z] épouse [O] exposent que la SCI Saint-Joseph, qui était le promoteur immobilier du programme de construction et était également chargée de la gestion locative et financière de l'immeuble, ne pouvait ignorer qu'elle était tenue d'adopter le dispositif fiscal en matière de logement intermédiaire. Ils font valoir que la SCI Saint-Joseph a violé délibérément les termes de la convention de gestion conclue en février 2003 par l'établissement d'une attestation en avril 2003 où elle indiquait que les logements donnés aux militaires ne se trouvaient pas soumis au dispositif de la loi Paul, de sorte qu'elle a commis une faute de nature à engager sa responsabilité. Ils précisent que le contrat de délégation imparfaite en date du 1er décembre 2003 portant sur le loyer de 18 appartements pris à bail par la gendarmerie nationale se trouvait dépourvu d'efficacité juridique, le Trésorier Payeur Général n'ayant pas été partie à l'acte. La SCI Eole, M. [R] [V], Mme [L] [D] épouse [V], M. [E] [O] et Mme [J] [Z] épouse [O] indiquent également que les agissements de la SCI Saint-Joseph laissent apparaître des manoeuvres frauduleuses, les loyers n'ayant pas servi au remboursement des échéances du prêt conformément au contrat de délégation imparfaite de créances, à l'entretien de l'immeuble et au règlement des impôts fonciers. Ils ajoutent que la SCI Saint-Joseph a conclu les contrats de bail en son nom personnel et non au nom de la SCI Eole, alors que la convention de gestion prévoyait expressément que cette dernière conserve la qualité de propriétaire loueur, de sorte que la SCI Saint-Joseph s'est enrichie au préjudice de la SCI Eole.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2022.



La SARL Nordy n'a pas constitué avocat. La déclaration d'opposition lui a été signifiée le 05 août 2019 à personne.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.



L'affaire a été plaidée le 26 mai 2023. La décision a été mise en délibéré au 05 septembre 2023.





MOTIFS DE LA DECISION 



Sur la recevabilité de l'opposition formée par la SCI Saint-Joseph.



Aux termes des dispositions de l'article 574 du code de procédure civile l'opposition doit contenir les moyens du défaillant.



Il n'est pas contesté et il résulte de la motivation de la déclaration que l'acte d'opposition contient ces moyens.



Aux termes des dispositions de l'article 572 du code de procédure civile, l' opposition remet en question, devant le même juge, les points jugés par défaut pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit.



Le jugement frappé d'opposition n'est anéanti que par le jugement qui le rétracte.











En appel l'opposant n'a pas la qualité d'appelant.



Conformément aux dispositions de l'article 642 du code de procédure civile, tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.



L'opposition à l'arrêt rendu par défaut le 12 mars 2019 par la cour d'appel de Fort-de-France et signifié le 03 juillet 2019 a été formée le 05 août 2019 par la SCI Saint-Joseph.



La cour relève que, le 03 août 2019 étant un samedi et le 04 août 2019, le délai pour former opposition a été prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant, soit le 05 août 2019.



En conséquence, l'opposition formée par la SCI Saint-Joseph sera déclarée recevable.



Sur l'intérêt à agir de Mme [O] et de Mme [V].



Selon l'article 571 du code de procédure civile, l'opposition tend à faire rétracter un jugement rendu par défaut. Elle permet au défaillant, selon l'article 572 du même code, de mettre en question les points jugés par défaut pour qu'il soit à nouveau statué en fait et en droit, restaurant ainsi le principe de la contradiction. Il n'y a pas d'opposition incidente, ce qui signifie qu'un défendeur à l'opposition, présent lors de l'instance au cours de laquelle la décision rendue par défaut a été prise, ne peut demander au juge de modifier la décision frappée d'opposition. L'opposition ne permet pas au défendeur à l'opposition de reprendre les prétentions dont il a été débouté par la décision rendue par défaut, à moins qu'elles soient indissociables des points soumis au nouvel examen du juge.



La cour relève que, dans son arrêt du 12 mars 2019, la cour d'appel de Fort-de-France a débouté Mmes [V] et [O] de leurs demandes d'indemnisation respectives et que, dans le cadre de la présente instance, les défenderesses à l'opposition forment les mêmes demandes.



La cour n'est par conséquent pas saisie du litige portant sur les demandes d'indemnisation présentées par Mmes [O] et [V] au titre de leur préjudice moral.



La cour en déduit que, ce chef de jugement étant devenu définitif, il n'y a pas lieu de statuer sur l'intérêt à agir de Mmes [O] et [V] et sur la recevabilité de leurs demandes d'indemnisation.



Il n'y a pas lieu non plus à rétracter les dispositions de l'arrêt du 12 mars 2019 sur ce point.







Sur la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Saint-Joseph.



. S'agissant de l'action de M. [V] et de M. [O].



En application de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.



Il résulte des pièces de la procédure que, dans le cadre d'une opération de défiscalisation proposée par la société Nordy, gérante de la SCI Eole (plaquette de présentation : pièce n°1 de la SCI Saint-Joseph), les associés de cette SCI, dont MM. [V] et [O], ont souscrit le 31 décembre 2001 à l'augmentation de capital de la SCI Eole, laquelle a racheté le 31 décembre 2001 à la SCI Saint-Joseph un ensemble immobilier situé [Adresse 8] [Localité 11] dont dépendent des biens à édifier. Par actes séparés signés courant 2001, la SCI Saint-Joseph ( le promettant) a promis de racheter à chacun des associés de la SCI Eole (le bénéficiaire) l'appartement acquis dans la résidence Eole à [Localité 11], [Adresse 8]. Il était mentionné dans ledit acte sous seing privé que la présente promesse expirerait et prendrait effet au terme de la sixième année après la mise en location de l'appartement du bénéficiaire et que le promettant allait acquérir le bien au solde du crédit restant à courir du bénéficiaire, mais également tous intérêts, loyers impayés, et tous frais restant dus.



Suite à l'augmentation du capital et du nombre de parts sociales décidée le 31 décembre 2001 par la SCI Eole, par actes distincts du 1er novembre 2003, la SCI Saint-Joseph a promis de racheter à chacun des associés de la SCI Eole, dont MM. [V] et [O], les parts sociales qu'ils détenaient au sein de la SCI Eole.



Dans ces conditions, l'intérêt à agir de MM. [O] et [V] à l'encontre de la SCI Saint-Joseph est démontré.



Par ailleurs, la cour relève que, alors que la levée de l'option devait s'effectuer au plus tard le 30 novembre 2009, l'action en responsabilité de MM. [O] et [V] à l'encontre de la SCI Saint-Joseph a été engagée par actes d'huissier en date des 03 et 10 septembre 2014.



Il n'est donc pas démontré par la SCI Saint-Joseph que l'action de MM. [O] et [V] est prescrite.



. S'agissant de l'action de la SCI Eole.



L'action en responsabilité de la SCI Eole engagée à l'encontre de la SCI Saint-Joseph et de la SARL Nordy est fondée d'une part sur la convention de gestion d'un immeuble d'habitation construit dans le cadre de la loi Paul conclue le 19 février 2003 entre la SCI Eole, la SCI Saint-Joseph et la SARL Nordy et, d'autre part, sur le contrat de délégation imparfaite signé le 1er décembre 2003 par la SCI Saint-Joseph, la SCI Eole et la SODEMA.



La SCI Eole est donc pourvue d'un intérêt à agir.



Par ailleurs, la SCI Saint-Joseph se borne à invoquer le moyen tiré de la prescription de l'action de la SCI Eole sans toutefois préciser le fondement légal et sans le démontrer, alors qu'il résulte des pièces de la procédure que, par courrier adressé le 11 février 2010 à la SOFIAG (ex-SODEMA), la SCI Saint-Joseph a déclaré qu'elle n'était pas en mesure de rembourser la somme globale due par les neuf investisseurs, associés au sein de la SCI Eole, et que, par courrier adressé le 16 août 2010 à M. [X], MM. [I], [V], [F] et [K], associés au sein de la SCI Eole, ont fait le constat que la SCI Saint-Joseph n'avait toujours pas honoré sa promesse de rachat de leurs parts sociales.



La cour en déduit que l'assignation à comparaître devant le tribunal de grande instance de Fort-de-France ayant été délivrée les 03 et 10 septembre 2014, l'action de la SCI Eole engagée à l'encontre de la SCI Saint-Joseph et la SARL Nordy n'est pas prescrite.



Dans ces conditions, la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir et de la prescription, soulevée par la SCI Saint-Joseph, sera rejetée.



Sur les responsabilités encourues.



L'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.



. La SCI Saint-Joseph.



Il convient de noter d'emblée que la plaquette de présentation (pièce n°1 de la demanderesse à l'opposition) rédigée à l'intention des investisseurs par la société Nordy, dirigée par M. [X], en vue de la réalisation de ce projet immobilier dit alors « Résidence Saint Joseph » et devenu par la suite « Résidence EOLE », porte mention en très gros caractères, « LOI PAUL » « Locatif Intermédiaire » « 40% de réduction d'impôts ». C'est exactement dans ce but que M. [V] et M. [O] et 7 autres investisseurs ont souscrit à l'opération, et donné procuration à M. [X], nouvellement nommé gérant de la SCI Eole, de les représenter à l'acte du 31 décembre 2001 portant augmentation de capital en numéraire et agrément de nouveaux associés, aux termes duquel ils se sont engagés à libérer un apport correspondant à la fois à l'acquisition d'un certain nombre de parts sociales et de lots dans le programme immobilier proposé par la SCI Saint-Joseph. Pour satisfaire au dispositif fiscal, chacun des souscripteur s'est engagé à conserver ses parts sociales pendant une durée minimum de 6 ans.



Préalablement, la SCI Saint-Joseph avait promis de racheter à chacun des associés de la SCI Eole l'appartement acquis dans la résidence Eole à [Localité 11], [Adresse 8], au montant du solde du crédit restant à courir pour chaque bénéficiaire, outre tous intérêts, loyers impayés, et frais restant dus, quelle s'engageait à rembourser à leur place au financeur, le prix étant payable le jour de la réalisation de la cession, et ce, au terme de la sixième année après la mise en location des appartements des bénéficiaires.



La cour relève également que, par actes distincts du 1er novembre 2003, la SCI Saint-Joseph a promis aux investisseurs - associés de la SCI Eole, dont MM. [V] et [O], de racheter leurs parts sociales au montant du solde du crédit restant à courir pour chaque bénéficiaire, outre tous intérêts, loyers impayés, et frais restant dus, quelle s'engageait à rembourser à leur place au financeur, le prix étant payable le jour de la réalisation de la cession, et ce, au terme de la sixième année après la mise en location des appartements des bénéficiaires.



Toutefois, sollicitée par la SOFIAG pour procéder au remboursement anticipé des créances des associés de la SCI Eole qui avaient tous décidé de lever l'option d'achat, la SCI Saint-Joseph a avisé la SOFIAG qu'elle n'était pas en mesure de rembourser la somme globale due par les neuf investisseurs dans les délais fixés, faisant valoir la nécessité d'obtenir au préalable un prêt bancaire.



Dans ses dernières conclusions, la SCI Saint-Joseph prétend qu'elle a été confrontée à des difficultés insurmontables de son propre chef mais, hormis un courrier du 11 février 2010 dans lequel il est sollicité des délais de paiement auprès de la SOFIAG, la demanderesse à l'opposition ne produit aucune pièce en ce sens.



Force est de constater que, suite au courrier qui lui a été adressé le 20 septembre 2010 par la SOFIAG dans lequel il était indiqué que la banque était en attente du remboursement des capitaux restant dus des associés de la SCI Eole par la SCI Saint-Joseph, celle-ci est restée taisante sur ce point. Il s'avère qu'en réalité, la SCI Saint-Joseph ne disposait d'aucun fonds pour exécuter son engagement et n'a d'ailleurs jamais régularisé les actes de rachat des parts sociales détenues par les investisseurs-associés.



Dès lors, le moyen soulevé par la SCI Saint-Joseph, intégré dans le dispositif de ses dernières conclusions, et tiré de l'absence d'agrément de la SCI Saint-Joseph en qualité de cessionnaire à réception de la confirmation par le Crédit Agricole du prêt consenti à la SCI Eole sera déclaré inopérant.



La cour en déduit que, en n'honorant pas sa promesse de racheter les parts sociales au montant du solde du crédit restant dû par chacun des associés-investisseurs qui avait levé l'option d'achat, cet engagement étant rappelé par la SOFIAG dans son courrier en date du 20 septembre 2010, la SCI Saint-Joseph a manqué à ses obligations contractuelles et a commis une faute au sens de l'article 1147 ancien du code civil, tant à l'égard de la SCI Eole que des associés-investisseurs.



Par ailleurs, la convention de gestion passée le 19 février 2003 entre la SCI Eole, la SCI Saint Joseph désignée gestionnaire, et la SARL Nordy désignée contrôleur de gestion, indique expressément en ne laissant aucune place à l'interprétation que les 19 appartements de la résidence de type F3 et F4, entièrement achevés, et déjà occupés au titre d'une convention d'occupation précaire qui devra être suppléée par l'effet de cette convention : que l'opération « tient sa raison d'une opération financière en défiscalisation Loi Paul Article 199 UNDECIES A du code général des impôts ; que ce type d'opération financière ne saurait souffrir d'écarts quant à la régularité de la loi fiscale qui s'y applique, cela imposant le plus strict respect des normes en matière de logement intermédiaire » . Il est ajouté qu'à cet effet, « les militaires ainsi installés bénéficieront d'un bail public devant se conformer aux dispositions rappelées ci-dessus » ; et cette condition est plus spécifiquement précisée à l'article 1 du contrat, à savoir que l'immeuble doit être conservé en location, le gestionnaire tenu de respecter les plafonds de loyers fixés par l'administration fiscale, et de respecter pour chaque locataire les plafonds de ressources, et plus généralement l'ensemble des dispositions législatives et réglementaires permettant aux investisseurs de bénéficier des dispositions de l'article 199 undecies A du code général des impôts, volet « secteur intermédiaire ».



Le gestionnaire a en outre été expressément autorisé à faire bénéficier la SODEMA (établissement financeur de l'opération aux droits de laquelle vient désormais la SOFIAG) d'une délégation directe de paiement et à engager toutes les dépenses nécessaires à la gestion de l'immeuble sous le contrôle de la société Nordy.



L'article 5 de la convention de gestion rappelle l'ensemble des actes de gestion à la charge de la SCI Saint-Joseph destinés à assurer le bon entretien de l'immeuble. En ce qui concerne la rémunération de la SCI Saint-Joseph, l'article 6 alinéa 2 précise qu'elle constitue le « solde positif du compte une fois l'échéance des crédits SODEMA des associés-investisseurs de la SCI quittancés, et les charges régularisées ou provisionnées ».



La SCI Saint-Joseph a bien passé avec la SODEMA, et sous le visa de la SCI Eole, un contrat de délégation imparfaite de créance, en date du 1er décembre 2003, portant sur le loyer des 18 appartements pris à bail par la Gendarmerie Nationale. L'article 4 sur les obligations des parties porte en 1-obligations du délégué les clauses suivantes : « Le TRESORIER PAYEUR GENERAL pris en cette qualité s'engage à régler à compter de ce jour directement à la SODEMA la somme dont il serait redevable à l'égard de la SCI SAINT JOSEPH en vertu de ladite location, à concurrence du montant de la créance ci-dessus désignée, en principal, intérêts, et accessoires. Il s'engage à effectuer les paiements y relatifs de la façon suivante : 8 242,92 € par mois jusqu'à complet remboursement de la dette de 1 433 550,03 € ».



Au simple examen de l'acte, cette délégation de loyers ne pouvait pas présenter la moindre efficacité puisque le délégué à savoir le Trésorier Payeur pour le compte de l'Etat au titre des loyers engagés par la Gendarmerie Nationale, n'est pas partie à l'acte. Il ne l'a pas signée, et il n'apparaît pas qu'il l'ait acceptée par acte séparé. Or, manifestement, aucun règlement n'a été fait à la SODEMA puisqu'au terme de la période de franchise contractuellement prévue, elle s'est tournée vers les associés de la SCI Eole en chiffrant sa créance globale à la somme de 1 421 969,04 €, soit une somme quasiment identique à celle qui devait être réglée par le versement des loyers dûs ( créance mentionnée dans le contrat de délégation imparfaite de créances: 1.433.550,03 euros).



Or, les tableaux de résultat locatif signés par M. [H] représentant la société STC Expertise et Audit qui sont fournis à partir de l'année 2007 (pièces 28, 29, et 30 des défendeurs à l'opposition), indiquent que sur l'année 2007, 176 906 € ont été encaissés au titre des loyers, ce qui sur 12 mois représente une rentrée mensuelle de 14 733,83 €, soit une somme supérieure à celle qui aurait dû être affectée à la banque au titre de la délégation de loyers si celle-ci avait reçu exécution. Pour l'année 2009, le comptable a certifié une somme de 180 342 € au titre des loyers encaissés, en précisant toutefois, que ce dernier tableau a été réalisé avec les informations fournies par M [B], gérant de la SCI Saint-Joseph. Pour l'année 2010, le montant des loyers indiqué est de 156 000 €, et le tableau porte la mention énigmatique suivant laquelle la preuve du décaissement est à la charge de M [B].



Sur les 18 baux passés à partir d'avril 2003 au profit de la Gendarmerie Nationale, la SCI Saint-Joseph s'est fait passer au demeurant à cette occasion pour le propriétaire au lieu de se présenter comme le mandataire de la SCI Eole, propriétaire-loueur.



La SCI Saint-Joseph prétend que la Gendarmerie nationale via le Trésorier Payeur Général acquittait directement les loyers entre la SODEMA sans que les fonds ne transitent par le compte de l'administrateur de biens mais ne produit aucun élément comptable ou bancaire à l'appui de ses allégations.



En revanche, il résulte des pièces de la procédure que cinq locataires, auxquels ont été délivrées des sommations interpellatives les 19 avril, 23 avril et 28 juin 2012, ont déclaré que les loyers afférents aux appartements litigieux étaient versés directement à M. [W] [B], gérant de la SCI Saint-Joseph.



Par ailleurs, les baux ne remplissent aucune des conditions légales et réglementaires permettant satisfaire au dispositif de la loi Paul « secteur intermédiaire ». Or, ce non-respect flagrant de l'essence même de l'ensemble du montage juridico-financier dont il s'agit, repris dans toutes les conventions engageant l'ensemble des parties, a été délibéré puisque par attestation remise à la Gendarmerie, du 7 avril 2003, soit concomitamment à la signature des baux, « M [B], gérant de la SCI SAINT JOSEPH certifie que la défiscalisation intermédiaire (40%) ne s'applique pas aux 18 logements de l'immeuble proposé à la Gendarmerie en location à [Localité 11]. En conséquence, durant toute la durée de la location, il ne sera pas exigé aux occupants de ces logements de documents attestant du montant annuel de leurs ressources ».



La cour relève également que, au premier semestre de l'année 2010, la somme susceptible de désintéresser la banque et de libérer les investisseurs était de 1 465 726,85 €; or, la créance de la banque aurait dû être imputée de la somme de 600 000 € si la délégation de loyers depuis décembre 2003 à hauteur du montant de 8 242 € comme mentionné dans la convention avait été exécutée, diminuant d'autant le montant du rachat des parts sociales à la charge de la SCI Saint-Joseph.



L'on peut d'ailleurs en reprenant les 3 comptes de gestion établis par le comptable au titre des années 2007 à 2010 cités plus haut, légitimement s'interroger sur la destination des charges de gestion, portant respectivement les montants de 201 703 €, 180 342€ et 182 517 €, provoquant systématiquement un résultat négatif, alors que les loyers n'ont pas servi au remboursement des prêts, ni à l'entretien de l'immeuble, qualifié par M. [Y] [M] d'ouvrage mal entretenu de qualité médiocre dans son rapport d'expertise judiciaire clos le 19 juin 2015, ce qui donne lieu à un autre contentieux, ni même au règlement des impôts fonciers. Lors de la reprise de la gestion en 2012 par MM. [V] et [O], un redressement a en effet été opéré par l'administration fiscale pour avoir paiement des impôts éludés depuis l'année 2008, pour un montant total de 148 909 € (pièce n° 18 des défendeurs à l'opposition).



La cour en déduit que la SCI Saint-Joseph a commis une faute au sens de l'article 1147 ancien du code civil.



. La SARL Nordy.



L'article 4 de la convention de gestion passée le 19 février 2003 entre la SCI Eole, la SCI Saint-Joseph désignée gestionnaire, et la SARL Nordy désignée contrôleur de gestion, dispose que la société Nordy est désignée pour le suivi, le contrôle et la régularité des comptes, et devra sous sa seule responsabilité remettre un rapport mensuel à la SCI Eole; elle est en outre chargée de l'établissement des documents comptables et fiscaux pour que soit établi le bilan, ses frais et débours devant être payés par le gestionnaire, par prélèvement sur le chiffre d'affaire locatif. Le Cabinet Nordy s'était engagé à dresser un procès-verbal de toute anomalie de gestion et à le dénoncer au gestionnaire ainsi qu'à la SCI Eole.



Quoi qu'il en soit, il peut être retenu pour constant que la SARL Nordy en la personne de M. [X] n'a exercé absolument aucun contrôle de gestion dans l'intérêt de son mandant la SCI Eole.

Force est de constater également que le contrôleur de gestion a été rémunéré pour une prestation totalement inexistante.



La cour en déduit que la SARL Nordy a commis une faute au sens de l'article 1147 ancien du code civil.



. M. [N] [X].



Il n'est pas inutile de préciser que depuis le contrat initial, M. [X] était à la fois le gérant de la SCI Eole et de la SARL Nordy, ce qui le mettait nécessairement en porte à faux à l'égard de la SCI Eole, dès lors que toutes les fois où la société Nordy ne respectait pas ses propres obligations, elle était censée remettre un rapport à M. [X] es qualité de gérant de la SCI Eole, c'est-à-dire à lui-même.

Il résulte des pièces de la procédure que M. [X] a commis des fautes en tant que gérant de la SCI Eole.



En l'espèce, les fautes commises par ce dernier à tous les niveaux, en lien avec sa position d'initiateur, de concepteur et de coordonnateur du projet par l'intermédiaire de la société Nordy dont il est également le gérant, sont d'autant plus graves que sa désignation à la gérance de la SCI Eole ne pouvait que rassurer les associés sur la garantie de bonne exécution de l'ensemble des aspects de l'opération, puisqu'il en connaissait le mieux les détails, les principes et les rouages. En outre, il n'a mis en 'uvre aucune action pour parvenir au résultat escompté, et favoriser les intérêts de la société qu'il devait défendre, de sorte que les fautes commises sont parfaitement détachables de ses fonctions de gérant et lui sont imputables personnellement au sens de l'article 1850 du code civil.



Toutefois, la responsabilité de M. [N] [X] ne sera pas retenue et engagée à l'égard des défendeurs à l'opposition dès lors que, par arrêt rendu le 14 septembre 2021, la cour d'appel de Fort-de-France a constaté que la SCI Éole, les époux [V] et les époux [O] se sont désistés implicitement de toute demande de leur appel à l'encontre de M. [N] [X] par conclusions signifiées le 4 octobre 2016, a constaté l'extinction de l'instance d'appel à l'encontre de M. [N] [X] depuis le 4 octobre 2016 et a dit que le jugement du tribunal de grande instance de Fort-de-France en date du 22 mars 2016 qui a débouté la SCI Éole, les époux [V] et les époux [O] de leurs demandes à l'encontre de M. [N] [X] est définitif à son égard.











En définitive et contrairement à ce qu'ont jugé les premiers juges, la SARL Nordy et la SCI Saint-Joseph, par leurs multiples manquements, ont bien engagé leur responsabilité contractuelle à l'égard de la SCI Eole et doivent réparer le préjudice qui en est résulté. Elles ont manqué à toutes leurs obligations en vertu des différentes conventions dont le détail et l'articulation ont été rappelés plus haut, et ont placé la SCI Eole en position d'indélicatesse à l'égard de l'organisme financier, des locataires, comme de l'administration fiscale.



Sur le préjudice réparable.



Le premier poste de préjudice porte sur la perte des revenus locatifs. En effet, ainsi qu'il a été exposé plus haut, puisque les loyers n'apparaissent pas avoir désintéressé la banque, ni réglé les impôts fonciers, ni avoir servi à un entretien impeccable de l'immeuble, selon les constatations des différentes expertises qui ont été diligentées par ailleurs, alors que l'activité locative en partenariat avec une administration comme la Gendarmerie est par principe sans risque, il y eu nécessairement une évaporation de revenus locatifs pour la SCI Eole. Pour pallier la difficulté de l'administration de la preuve de ce préjudice, les défendeurs à l'opposition proposent un tableau récapitulatif prudent des recettes qui auraient pu être celles de la SCI Eole si les conventions avaient été respectées et si chacun avait exécuté ses missions en bon père de famille. Ils sont parvenus à recenser les loyers qui ont été versés par la Gendarmerie depuis l'entrée dans les lieux courant 2003, ont déduit un honoraire de gestion de 10% qui apparaît large compte tenu des manquements relevés à cette gestion locative, des frais d'entretien et de fonctionnement de la résidence évalués à 6 000 euros par an ce qui n'apparaît pas excessif compte tenu de la taille de la résidence, et une somme de 98 605,12 € par an c