Cour d'Appel · 5ème Chambre — 6 septembre 2023

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 

------------------------------------

COUR D'APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE 

ARRÊT N° /23 DU 06 SEPTEMBRE 2023





Numéro d'inscription au répertoire général : 

N° RG 22/02060 - N° Portalis DBVR-V-B7G-FBIM 



Décision déférée à la Cour : 

jugement du Tribunal de Commerce de NANCY, R.G. n° 2021.006387, en date du 03 août 2022, 



APPELANTE :

S.A.R.L. BUTT CROISILLE IMMOBILIER Société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de NANCY sous le numéro 794 423 350, dont le siège social est sis [Adresse 1],

Représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY

 

INTIMÉS :

Monsieur [X] [I]

né le 14 Décembre 1938 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Hervé MERLINGE de la SCP JOUBERT, DEMAREST & MERLINGE, avocat au barreau de NANCY



Madame [H] [I] NÉE [E] épouse [I]

née le 26 Avril 1947 à [Localité 4] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Hervé MERLINGE de la SCP JOUBERT, DEMAREST & MERLINGE, avocat au barreau de NANCY

 

COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 24 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller, chargé du rapport ;



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller 

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.



A l'issue des débats, le conseiller faisant fonction de Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;



ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 06 Septembre 2023, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; 



signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller pour le président empêché, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------



FAITS ET PROCEDURE 





Le 16 avril 2021, M. [X] [I] et Mme [H] [E], son épouse, ont conclu avec la société Butt Croisille Immobilier un mandat exclusif de vente portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] fixant le prix de la vente de ce bien à la somme de 480 000 euros et les honoraires du mandataire à la charge du mandant à la somme de 30 000 euros.



 Suivant courrier en date du 29 avril 2021, les époux [I] ont dénoncé le mandat de vente conclu avec la société Butt Croisille immobilier 



Disposant d'un acquéreur avec lequel elle voulait conclure la vente, la société Butt croisille immobilier a alors proposé de réduire sa commission à la somme de 20 000 euros.



Le 1er mai 2021, les époux [I] ont signé un nouveau mandat de vente auprès de la société Butt Croisille Immobilier, ainsi qu'un compromis de vente au profit de M. [L] [F] moyennant la somme de 480 000 euros. 



La vente a été réitérée par acte notarié dressé 2 août 2021 par Me [R] [U], notaire, au profit de la société INVP Immobilier, représentée par M. [L] [F], moyennant la somme de 480 000 euros. 



Le 6 septembre 2021, les époux [I] ont appris que la société Butt Croisille Immobilier proposait le bien vendu moyennant le prix de 595 000 euros. 



A la suite de cette demande de renseignements, les époux [I] ont appris que cet immeuble avait été remis à la vente au prix de 595 000 euros. 



Par exploit d'huissier en date du 17 novembre 2021, M. [X] [I] et Mme [H] [E], son épouse, ont fait assigner la société Butt Croisille Immobilier devant le tribunal de commerce de Nancy. 



Suivant jugement rendu contradictoirement le 3 août 2022, le tribunal de commerce de Nancy a : 



- déclaré M. [X] [T] [I] et Mme [H] [E], épouse [I], recevables et bien fondés en leur action,

- condamné la société Butt Croisille Immobilier à payer à M. [X] [T] [I] et Mme [H] [E], épouse [I], à titre de dommages intérêts, la somme de 108 000 euros,

- déclaré la société Butt croisille immobilier mal fondée en sa demande reconventionnelle,

- l'en a débouté,

- condamné la société Butt Croisille Immobilier aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de recouvrement forcé et ceux en principe à la charge du créancier,



- condamné la société Butt Croisille Immobilier à payer à M. [X] [T] [I] et Mme [H] [E], épouse [I], la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- déclaré n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de plein droit du présent jugement.



Par déclaration en date du 9 septembre 2022, la société Butt Croisille Immobilier a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal de commerce de Nancy le 3 août 2022.



Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 31 mars 2023, la société Butt Croisille Immobilier demande à la cour de : 



- déclarer recevable et bien fondé l'appel de la société Butt Croisille Immobilier ;

- réformer le jugement entrepris, en ce qu'il a condamné la société Butt Croisille Immobilier à payer aux époux [I], à titre de dommages et intérêts, la somme de 108 000 euros, ainsi que celle de 5 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

- dire et juger qu'aucune faute ne peut être imputée à l'agence société Butt Croisille Immobilier,

- dire et juger que les époux [I] ne justifient pas de la réalité du préjudice dont ils sollicitent la réparation,

- débouter en conséquence les époux [I] de leur demande d'indemnisation à l'encontre de la société Butt Croisille Immobilier ;

- condamner solidairement les époux [I] à verser à l'agence société Butt Croisille Immobilier une indemnité de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.



Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 3 avril 2023, M. [X] [T] [I] et Mme [H] [E], épouse [I], demandent à la cour de : 



- confirmer le jugement rendu le 3 août 2022 par le tribunal de commerce de Nancy en toutes ses

dispositions, sauf en ce qu'il a limité à 108 000 euros les dommages intérêts dus par la société Butt Croisille Immobilier à M. [X] [T] [I] et Mme [H] [E] épouse [I],

- l'infirmer et statuant a nouveau de ce seul chef,

- condamner la société Butt Croisille Immobilier à payer à M. [X] [T] [I] et Mme [H] [E], épouse [I], la somme de 118 937,81 euros à titre de dommages intérêts,

- condamner la société Butt Croisille Immobilier à payer à M. [X] [T] [I] et Mme [H] [E] épouse [I] la somme de 5 000 euros en application de l'a1ticle 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,

- la condamner encore aux entiers dépens d'appel,

- débouter la société Butt Croisille Immobilier de toutes ses demandes, fins et prétentions. 





Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 





Vu l'ordonnance de clôture en date du 5 avril 2023 ;







MOTIFS : 





- Sur la responsabilité :







Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. L'article 1992 du même code dispose par ailleurs que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.



Conformément aux dispositions susvisées, l'agent immobilier est tenu d'une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant et doit notamment donner à ce dernier une information loyale sur la valeur du bien immobilier mis en vente. 



Il est constant en l'espèce que les époux [I] ont signé, le 1er mai 2021, avec le concours de la société Butt Croisille Immobilier, leur mandataire, un compromis de vente au profit de M. [L] [F], portant sur un immeuble sis [Adresse 3] au prix de 480 000 euros.



Suivant acte notarié en date du 2 août 2021, cette vente a été réitérée au profit de la société INVP Immobilier, alors représentée par M. [L] [F], son dirigeant. 



Postérieurement à la vente, il est justifié que le 15 août 2021 la société Butt Croisille Immobilier a établi pour le compte du nouvel acquéreur, la société INVP, une estimation de ce même immeuble en vue de sa revente, évaluant ce dernier à la somme de 580 000 euros.



Le 6 septembre 2021 à 14 heures 31,la société Butt Croisille Immobilier a diffusé sur son site internet une annonce pour la vente du même bien au prix supérieur de 595 000 euros.



Conformément aux informations fournies par son site 'internet', il est établi également que la société Butt Croisille Immobilier a rédigé, en sa qualité de mandataire immobilier, pour le compte de la société INVP Immobilier un compromis de vente qui fixe le prix de l'immeuble à la somme de 595 000 euros, permettant ainsi à l'acquéreur de réaliser une plus-value de 140 000 euros. 



Au vu de ce qui précède, le tribunal de commerce de Nancy a justement retenu que la société Butt Croisille Immobilier avait manqué à son obligation de renseignement, en s'abstenant de fournir aux époux [I] dans le cadre du mandat de vente conclu le 1er mai 2021 une information éclairée et loyale sur la valeur de leur bien immobilier. 



Au soutien de son appel, la société Butt Croisille Immobilier fait valoir que le tribunal de commerce de Nancy a commis une erreur d'interprétation de l'estimation financière qu'elle a réalisée pour le compte de M. [L] [F]. Cependant, son estimation en date du 15 août 2018, réalisée seulement treize jours après la vente conclue avec les époux [I], évalue la maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à '580 000 € +/- 3%' Estimation avec 100 000 € de travaux'.





Cependant, le tribunal de commerce de Nancy a exactement retenu que le prix du bien immobilier estimé à 580 000 euros par la la société Butt Croisille Immobilier englobe le coût des travaux qu'elle a elle-même évalué à la somme forfaitaire de 100 000 euros. 



La société Butt Croisille Immobilier fait valoir par ailleurs à l'appui d'une expertise amiable de M. [D] [V] en date du 30 janvier 2022, que l'immeuble sis [Adresse 3] a une valeur comprise entre 480 000 euros et 500 000 euros, de sorte que son prix d'acquisition par la société INVP Immobilier est conforme au marché. 



Toutefois, la société Butt Croisille Immobilier ne fournit aucune explication sur le fait qu'elle a elle-même évalué l'immeuble des époux [I] à la somme de 580 000 euros, et qu'elle a personnellement mis en vente celui-ci au prix de 595 000 euros, alors qu'elle est un professionnel de l'immobilier. 

 

En tout état de cause, la société Butt Croisille Immobilier ne conteste pas la signature d'un compromis de vente avec un nouvel acquéreur au prix de 595 000 euros, tel que fixé dans l'annonce qu'elle a publiée elle-même le 6 septembre 2021, étant observé que la société INVP Immobilier n'a effectué depuis la vente intervenue à son profit le 2 août 2021 aucun travaux de rénovation, comme en atteste le rapport d'expertise amiable établi le 30 janvier 2022 par M. [D] [V]. 



Il est ainsi démontré que la société Butt Croisille Immobilier a délibérément sous-estimé la valeur de l'immeuble des époux [I], dans le cadre de l'exécution de son mandat, afin de permettre à la société INVP Immobilier qui s'est portée acquéreur de celui-ci de réaliser une plus value substantielle sur sa revente.



Il est en outre établi par l'estimation immobilière, réalisée à la demande de l'acquéreur immédiatement après la vente, la volonté de l'appelante de dissimuler aux mandants la valeur réelle de leur immeuble dans le dessein de favoriser la société INVP Immobilier qui exerce également son activité professionnelle dans le secteur de la vente de biens immobiliers. 



Il convient au vu de ces éléments de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Butt Croisille Immobilier, en sa qualité de mandataire, sur le fondement des dispositions des 1104 et 1992 du code civil.





- Sur le préjudice :





Les parties s'accordent à reconnaître que le préjudice des époux [I] s'analyse en une perte de chance de vendre à leur l'immeuble au prix de 595 000 euros. Le tribunal de commerce d'Epinal a par ailleurs exactement retenu que la probabilité de vendre ce dernier au prix sus-indiqué était particulièrement élevée, sachant que la société Butt Croisille Immobilier, mandatée par la société INVP Immobilier ne conteste pas avoir revendu sans négociation celui-ci immédiatement après la diffusion de son annonce au prix affiché de 585 000 euros. 



Au vu de ce qui précède et compte tenu des aléas du marché immobilier, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a justement évalué la perte de chance des intimés à 80 % et fixé en conséquence le préjudice de ces derniers à la somme de 108 000 euros. 



La société Butt Croisille Immobilier affirme qu'il convient en tout état de cause de déduire du préjudice allégué par les époux [I] la somme de 19 348 euros correspondant à l'imposition fiscale au titre de la plus-value réalisée qu'ils auraient été contraint de payer après la conclusion de la vente. 



Les époux [I] justifient cependant à l'appui d'une note d'information rédigée par les services fiscaux qu'ils étaient en droit de bénéficier d'une exonération complète de l'imposition de la plus-value qu'ils auraient réalisés sur la vente de leur bien, compte tenu du fait qu'ils étaient propriétaires de leur maison depuis 26 ans (soit de plus de 22 ans) au jour de la vente intervenue le 2 août 2021. Il n'y a pas lieu en conséquence de déduire la somme de 19 348 euros de la somme allouée aux intimés en réparation de leur préjudice financier. 





- Sur les demandes accessoires :





La société Butt Croisille Immobilier succombant dans son appel est condamnée aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Elle est déboutée de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance et en cause d'appel.



 La société Butt Croisille Immobilier est condamnée à payer à M. [X] [I] et Mme [H] [E], son épouse, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel.







PAR CES MOTIFS :



LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;





Y ajoutant :





Déboute la société Butt Croisille Immobilier de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel ;



Condamne la société Butt Croisille Immobilier à payer à M. [X] [I] et Mme [H] [E], son épouse, la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel ;



Condamne la société Butt Croisille Immobilier aux entiers frais et dépens d'appel. 





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller, à la Cour d'Appel de NANCY, pour le président empêché et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

 



Minute en six pages.