Cour d'Appel · 5ème Chambre — 6 septembre 2023

5ème Chambre





ARRÊT N°-254



N° RG 20/03049 - N° Portalis DBVL-V-B7E-QXS3













S.A.R.L. ARMEN SANTE

S.E.L.A.R.L. [S] & ASSOCIES



C/



S.C.I. DE L'ETANG



















Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,





GREFFIER :



Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé







DÉBATS :



A l'audience publique du 17 Mai 2023





ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 06 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANTES :



S.A.R.L. ARMEN SANTE Société à Responsabilité Limitée immatriculée au RCS de RENNES sous le n° 401 060 728, dont le siège social est [Adresse 6]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 2]



Représentée par Me Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES





S.E.L.A.R.L. [S] & ASSOCIES prise en la personne de Maître [R] [S], désignée en qualité d'administrateur judiciaire de la SARL ARMEN SANTE par jugement du Tribunal de Commerce de Rennes du 29 mars 2017, puis de commissaire à l'exécution du plan par jugement du Tribunal de commerce de Rennes du 1er août 2018

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Bruno CRESSARD de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES









INTIMÉE :



S.C.I. DE L'ETANG société civile immobilière immatriculée au RCS de Vannes sous le numéro 514 269 828, prise en la personne de son gérant, M. [J] [V], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]



Représentée par Me Jean-pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES











**************















Par actes authentiques du 15 octobre 2010, la société de la Fac a consenti à la société MMG deux baux commerciaux relatifs à un immeuble situé [Adresse 4], à savoir : 

- un bail commercial portant sur 279 m² au rez-de-chaussée;

- un bail dérogatoire portant sur 218 m² également au rez-de-chaussée. 



Le bail dérogatoire arrivant à échéance le 10 octobre 2012, la société de l'Etang succédant à la société de la Fac a consenti un nouveau bail à la société MMG, par acte du 3 octobre 2012, portant sur les 218 m² du rez-de-chaussée. 



Par deux actes sous-seing privé du 31 octobre 2014, ont été résiliés les baux commerciaux : 

- du 15 octobre 2010 conclu entre la société de la Fac et la société MMG portant sur 279 m² au rez-de chaussée,

- du 3 octobre 2012 conclu entre la société de l'Etang et la société MMG portant sur 218 m² au rez de chaussée. 



En 2014, la société MMG a été absorbée par la société Armen Santé. 



Par jugement du 29 mars 2017, le tribunal de commerce de Rennes a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Armen Santé, a nommé Me [R] [S] en qualité d'administrateur judiciaire, a désigné la SCP [N] prise en la personne de Me [W] [N] en qualité de mandataire judiciaire. Puis, par jugement du 1er août 2018, le tribunal de commerce de Rennes a désigné Me [S] en qualité de commissaire à l'exécution du plan de redressement de la société Armen Santé et a maintenu la SCP [N] représentée par Me [W] [N] en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Armen Santé. 



Par courrier daté du 9 mai 2017, la société de l'Etang a déclaré une créance dans les mains de Me [N] pour un montant total de 16 278,80 euros. 



La créance étant contestée, le juge commissaire de la procédure collective de la société Armen Santé, par ordonnance du 2 octobre 2018, a dit que la créance fait l'objet de contestations sérieuses, que la contestation dépasse ses pouvoirs juridictionnels et a invité le créancier à saisir la juridiction compétente sur le fondement des dispositions de l'article R624-5 du code de commerce. 



Par acte d'huissier du 12 octobre 2018, la société de l'Etang a assigné la société Armen Santé, Me [R] [S], administrateur judiciaire ès- qualités de commissaire à l'exécution du plan de redressement la société Armen Santé ainsi que la SCP [N] représentée par Me [W] [N], mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société Armen Santé devant le tribunal de Vannes aux fins d'inscription de cette créance. 



Par jugement en date du 21 janvier 2020, le tribunal de Vannes a :

- ordonné l'inscription au passif de la société Armen Santé de la créance de la société de l'Etang pour un montant total de 13 210,12 euros se décomposant comme suit : 

* 501,06 euros au titre des frais d'état des lieux de sortie, 

* 12 709,06 euros au titre des travaux de ravalement, 

* outre les intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2015,

- rejeté la demande d'inscription au passif de la société Armen Santé formulée par la société de l'Etang au titre des intérêts légaux de 68,68 euros, de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

 - condamné la société Armen Santé à régler à la société de l'Etang une somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Armen Santé aux dépens,

- dit n'y avoir lieu de passer les dépens en frais privilégiés de redressement judiciaire,

- rejeté toute demande plus ample ou contraire. 



Le 6 juillet 2020, les sociétés Armen Santé et la Selarl [S] & Associés, ès-qualités d'administrateur judiciaire de la société Armen Santé, ont interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 décembre 2022, elles demandent à la cour de :

- infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Vannes en ce qu'il a ordonné l'inscription au passif de la société Armen Santé de la créance de la société de l'Etang pour un montant de 13 210,12 euros (501,06 euros au titre des frais de l'état des lieux de sortie et 12 709,06 euros au titre des travaux de ravalement),

Statuant à nouveau,

- débouter la société de l'Etang de ses demandes, fins et conclusions,

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'inscription au passif des demandes au titre des intérêts légaux de 68,68 euros, de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

En tout état de cause,

- condamner la société de l'Etang à régler la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société de l'Etang aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par la société Cressard & Le Goff conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Par dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2020, la société de l'Etang demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 21 janvier 2020,

- débouter la société Armen Santé et la société [S] & Associés ès- qualités, de leur demandes fins et conclusions,

- déclarer la demande recevable et bien fondée,

- dire que la créance de la société de l'Etang n'est pas sérieusement contestable,

- condamner la société Armen Santé au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qui s'ajoutera à la condamnation de 1 000 euros prononcée par le tribunal judiciaire de Vannes,

- condamner la société Armen Santé aux dépens de première instance et d'appel. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 avril 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION 



Les parties appelantes critiquent le jugement qui a inscrit au passif de la société Armen Santé les sommes suivantes :

- 501,06 euros au titre des frais afférents à l'état des lieux de sortie, 

- 12 709,06 euros pour la prise en charge des travaux de ravalement. 



Concernant la première somme, elles font valoir que les baux prévoient 

qu'un état des lieux sera établi par l'architecte du bailleur, que rien n'indique une prise en charge par le preneur du coût d'un tel constat, que l'acte de résiliation du 31 décembre 2014 est muet sur ce point ; elles contestent donc devoir supporter la somme réclamée. Elles font observer par ailleurs que si le tribunal se réfère à l'article L 145-40-1 du code de commerce, la bailleresse n'avait pas invoqué de telles dispositions mais les articles 1731 et suivants du code civil. 



En ce qui concerne la seconde somme, elles rappellent que les parties ont décidé d'une résiliation sans indemnité, observent que la prise en charge de tels travaux a été sollicitée par le bailleur neuf mois après la résiliation, que le devis présenté est au nom de la SCI de La Fac, qui n'est pas en procédure, relèvent que l'architecte n'était pas présent lors du constat, lequel ne mentionne pas ces frais. Elles rappellent que la société MMG a été locataire pendant quatre ans, et ajoutent que depuis 2014, aucun ravalement n'est intervenu. 





La SCI de l'Etang demande à la cour de confirmer l'analyse du premier juge qui, s'agissant du coût du constat de sortie, a fait application de l'article 

L 145-40-1 du code de commerce. Elle fait en outre observer que l'acte de résiliation prévoit que 'le coût de l'état à requérir au greffe du tribunal de commerce et celui des notifications à faire, s'il y a lieu, sont à la charge des moitiés répartis égalitairement qui s'obligent à leur paiement', et que selon elle, le constat nécessaire résultant de la résiliation du bail a vocation a être inclus dans les 'notifications à faire', de sorte que la commune intention des parties était bien de fixer un partage de ces frais par moitié entre elles.



En ce qui concerne le coût du ravalement, elle indique que celui-ci répond à des dégradations commises par le preneur lors de la dépose des enseignes, ce qui a été constaté lors de l'état des lieux,et soutient qu'il doit être mis à sa charge, au regard de son obligation d'entretien ; elle conclut à la confirmation du jugement. 



L'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable à la cause dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. 



- sur le coût de l'état des lieux



L'état des lieux litigieux a été dressé par huissier de justice le 31 décembre 2014 à la demande du bailleur, en l'absence du preneur, après qu'une convocation ait été adressée à ce dernier par la SCI de l'Etang le 19 décembre 2014, aux fins d'être présent à ce constat et que le locataire ait refusé d'y assister. 



Les parties ont entendu résilié à la date du 31 décembre 2014 des baux en date du 15 octobre 2010, (local de 279 m2) et du 3 octobre 2012 (local de 218m2). 



L'article 13 de la loi n° 2014-426 du 18 juin 2014 créant l'article L 145-40-1 du code de commerce dispose en son II :

Pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur de la présente loi, l'article L 145-40-1 du code de commerce, dans sa rédaction résultant de la présente loi, s'applique à toute restitution d'un local dès lors qu'un état des lieux a été établi lors de la prise de possession du bail. 



En l'absence de preuve de l'établissement d'états des lieux d'entrée, force est de constater que le bailleur ne peut se prévaloir des dispositions de l'article L 145-40-1 du code de commerce pour prétendre à un partage des frais de constat. 



Il convient de se référer aux dispositions contractuelles sur ce point. 



Les baux contiennent la mention suivante au chapitre 'restitution des lieux':

Au jour de l'expiration du présent bail, pour quelque cause et à quelque titre que ce soit, il sera établi un état des lieux qui comportera notamment le relevé des réparations, remises en état, charges d'entretien non effectuées par le preneur. Le montant en sera dressé par l'architecte du bailleur auquel les parties contractantes donnent mandat irrévocable. Ce montant sera réglé par le preneur au bailleur au jour de l'établissement dudit constat. 

Le preneur devra procéder immédiatement et à ses frais à la dépose des enseignes installées par lui-même ou son prédécesseur. 



Les actes de résiliation des baux versés aux débats sont, comme en première instance, incomplets. La mention invoquée par la SCI de l'Etang selon laquelle le coût des 'notifications à faire', serait partagé par moitié entre les parties, n'apparaît pas sur les copies communiquées à la cour. Le bailleur ne peut donc s'en prévaloir. 



Les baux n'indiquent pas expressément qui supportera la charge financière du coût du constat des lieux de sortie. 



Si les parties ont convenu de faire supporter au preneur le coût des réparations, remises en état, charges d'entretien, dont le montant sera dressé par l'architecte du bailleur mandaté par les deux parties, ce coût n'apparaît pas avoir été étendu au coût d'un constat des lieux. Le premier juge a donc justement considéré qu'il ne ressortait pas des baux que les parties avaient entendu mettre l'état des lieux à la charge du preneur. 



En conséquence, la cour déboute la SCI de l'Etang de sa demande tendant à fixer au passif de la société Armen Santé la somme de 501,16 euros, représentant la moitié du coût du constat d'huissier du 31 décembre 2014 aucune disposition légale ou contractuelle ne le justifiant. 



- sur les travaux de ravalement 



Le premier juge relève pertinemment que les deux baux de 2010 et 2012 mettent à la charge du preneur une obligation d'entretien et une obligation de rendre les lieux en fin de jouissance en parfait état de réparation et d'entretien. 

Ces actes prévoient aussi, comme rappelé ci-avant, qu'à la restitution des lieux, il sera dressé un relevé des réparations, remises en état, charges d'entretien non effectuées par le preneur.



Les actes de résiliation prévoient expressément que le preneur devra procéder immédiatement et à ses frais à la dépose des enseignes. 



Si ces actes de résiliation mentionnent que celle-ci a lieu sans indemnité, cette phrase est immédiatement suivie des précisions suivantes :

- dans l'acte résiliation du bail de 2010 :

Le preneur déclare renoncer expressément en tant que de besoin au paiement de toute indemnité d'éviction au titre du bail commercial.

Le bailleur déclare renoncer expressément en tant que de besoin, au paiement de toute indemnité liée à la rupture du bail. 

- dans l'acte résiliation du bail de 2012 :

Le preneur déclare renoncer expressément en tant que de besoin au paiement de toute indemnité d'éviction au titre d'une éventuelle requalification du bail dérogatoire expiré en bail commercial.



Il s'ensuit que le renoncement à toute indemnité envisagé par les parties a été circonscrit à des hypothèses particulières et ne concerne pas les éventuelles sommes que le preneur pourrait par ailleurs devoir au titre des réparations locatives, tel que d'ailleurs prévu par les dispositions contractuelles. Ce moyen soulevé par les parties appelantes pour s'opposer à la fixation d'une créance ici réclamée au titre de l'obligation d'entretien du preneur, est écarté. 



La SCI de l'Etang sollicite la prise en charge par le preneur du montant d'un devis de 12 729,06 euros établi par la société SPRO le 20 janvier 2015, correspondant aux travaux suivants à des travaux de lavage, traitement anticryptogamique, élimination des chevilles, rebouchage, brossage et peinture, en façade avant et petit retour sur cage d'escalier, sur des bornes rouges, sur un auvent au-dessus de pharmacie y compris retour et sur un panneau sur la façade arrière.



Le preneur a procédé à la dépose des enseignes avant le 31 décembre 2014. 



Le constat des lieux du 31 décembre 2014 versé aux débats indique :

-sur le côté, enseigne enlevée avec trois de cheville,

- sur la façade principale : enseignes enlevées à l'extérieur, trous avec chevilles et éclats,

Je constate à l'arrière du bâtiment les traces de l'enseigne. Il existe des trous avec chevilles. 



Les parties ont convenu contractuellement que le montant des réparations, remises en état et charges d'entretien, dressé par l'architecte du bailleur serait réglé au jour de l'établissement du constat des lieux.



Le chiffrage des travaux n'a pas été effectué par l'architecte du bailleur que les deux parties avaient décidé de mandater à cette fin, mais par une société de peinture et de revêtement.



En conséquence, le devis présenté, qui plus est au nom de la société de la Fac, non en procédure, ne peut suffire à caractériser le coût des réparations, remises en état, charges d'entretien non effectuées par le preneur, que les deux parties ont convenu de faire supporter au preneur.



À défaut de chiffrage par l'architecte du bailleur, tel que convenu entre les parties, la cour déboutera la SCI de l'Etang de sa demande de fixation au passif de la société Armen Santé d'une somme de 12 729,06 euros à ce titre. 



Ne justifiant pas d'une créance à l'encontre de la société Armen Santé, la SCI de l'Etang est déboutée de l'intégralité de ses demandes et le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.



- sur les autres demandes 



L 'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les dépens seront supportés par la SCI de l'Etang, distraits au profit de la Selarl Cressard et Le Goff conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :



Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés, 



Déboute la SCI de l'Etang de ses demandes ; 



Y ajoutant, 

Déboute les sociétés Armen Santé et la Selarl [S] & Associés, ès-qualités d'administrateur judiciaire de la société Armen Santé, de leur demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne la SCI de l'Etang aux dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de la Selarl Cressard et Le Goff conformément à l'article 699 du code de procédure civile.



Le Greffier La Présidente