Cour d'Appel · 1ère Chambre — 29 août 2023

1ère Chambre





ARRÊT N°219



N° RG 21/00539 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RJIT













M. [A] [K]

Mme [U] [B] épouse [K]



C/



Mme [D] [M]





















Copie exécutoire délivrée 



le :



à : 











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AOÛT 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,





GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 04 avril 2023







ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 29 août 2023 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 13 juin 2023 à l'issue des débats





****





APPELANTS :



Monsieur [A] [K]

né le 17 Février 1949 

[Adresse 19]

[Localité 5]



Représenté par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par Me Nicolas MENAGE de la SELAS FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de RENNES



Madame [U] [B] épouse [K]

née le 23 Juin 1952 

[Adresse 19]

[Localité 5]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Nicolas MENAGE, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

















INTIMÉE :



Madame [D] [M]

née le 17 Juillet 1965 à [Localité 24] (50)

[Adresse 20]

[Localité 8]



Représentée par Me Hélène LAUDIC-BARON de la SELARL LBP AVOCAT, avocat au barreau de RENNES





EXPOSÉ DU LITIGE



Selon avant-contrat sous seing privé du 9 mars 2015, non publié, M. [A] [K] et Mme [U] [B], son épouse, se sont engagés à vendre, pour un prix de 130 000 €, frais inclus, à Mme [D] [M] :

- un ensemble immobilier situé à [Adresse 26], cadastré section ZA n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] pour une contenance de l ha 76 a 6 ca, et comprenant :

- bâtiment en pierre couvert en ardoise fîbro et à usage de bureau,

- hangar par bardage tôle,

-terrain autour avec petit plan d'eau,

- un ensemble de 4 parcelles de terre à usage de carrière, cadastrées section ZN n°[Cadastre 1] et [Cadastre 6], ZN n°[Cadastre 13] et [Cadastre 14] pour une contenance totale de 4 ha 66 a 61 ca, à [Adresse 23],

- un stock de granit, des machines et outils (pour un prix de 65 000 €).



Le prix devait être payé mensuellement, dans le délai de 85 mois à compter de la réitération de l'acte authentique, avec intérêts au taux de 3% l'an, sous condition résolutoire et privilège du vendeur.



La vente devait être réitérée par acte authentique en l'étude de Maître [J] [C], notaire à [Localité 18], au plus tard le 16 mai 2015, en cas de réalisation des conditions suspensives.



L'acte authentique n'a pas été régularisé.



Par acte du 26 avril 2016, Mme [M] a fait assigner les époux [K] devant le tribunal de grande instance de Rennes à l'effet d'obtenir un jugement qui « vaudra vente » des biens figurant au compromis.



Par acte authentique publié, dressé le 17 mai 2016 par Me [S] [O], notaire à [Localité 17], les époux [K] ont vendu les parcelles de [Localité 22] à la SAS Carrières de Brandefert, avec laquelle ils avaient conclu un contrat de fortage (d'extraction) en juillet 2015 sur le site de [Localité 22].



Par acte du 20 décembre 2017, Mme [M] a assigné la SAS Carrières de Brandefert pour obtenir la nullité de la vente.



Devant le tribunal judiciaire, Mme [M] recherchait la vente forcée de l'ensemble des biens mentionnés au compromis, mais dans le cas où la vente intervenue au bénéficie de la SAS Carrières de Brandefert lui serait opposable, elle renonçait à une vente partielle et ne demandait plus que des dommages et intérêts aux vendeurs.



Par jugement du 12 mai 2020, le tribunal judiciaire de Rennes a :

-Condamné in solidum M. [A] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] à payer à Mme [D] [M] la somme de 12 000 € au titre de la clause pénale ;

-Débouté Mme [D] [M] du surplus de ses prétentions ;

-Débouté M. et Mme [K] de leurs prétentions ;

-Condamné in solidum M. et Mme [K] aux dépens ;

-Débouté les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

-Ordonné l'exécution provisoire.



Suivant déclaration au greffe du 26 janvier 2021, M. [A] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] ont interjeté appel du jugement en ce qu'il les a condamnés à payer la clause pénale et les dépens et en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes reconventionnelles.



EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS



Aux termes de leurs dernières conclusions transmises et notifiées au greffe le 13 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, M. [A] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] demandent à la cour de :

-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

*débouté Mme [M] de sa demande visant à la publication du compromis de vente du 9 mars 2015, 

* débouté Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts formulée à hauteur de 150 000 € et aujourd'hui chiffrée à la somme de 15 000 €,

*débouté Mme [M] de sa demande en paiement de la somme de 5 116,59 € au titre du remboursement de frais,

-Infirmer le jugement pour le surplus, 

-Débouter Mme [M] de sa demande formulée au titre de la clause pénale, 

-Condamner Mme [M] à payer à M. et Mme [K] : 

*la somme de 15.000 € à titre d'indemnité pour la jouissance pendant dix mois des ateliers situés à [Localité 25] au [Adresse 26], 

*la somme de 25.000 € correspondant au stock de granit de [Localité 25], 

*la somme de 8.000 € au profit de M. [K] en raison des tracasseries subies, 

*la somme de 8.000 € au profit de Mme [K] en raison des tracasseries subies, 

- Condamner Mme [M] au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions, transmises et notifiées au greffe le 25 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour l'exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme [D] [M] demande à la cour de :

-Confirmer le jugement en ce qu'il lui a accordé une indemnité de 12.000 € au titre de la clause pénale, 

-Infirmer le jugement pour le surplus, 

-Condamner les époux [K] à lui verser une indemnité de 15.000 € au titre du préjudice complémentaire pour n'avoir pu devenir propriétaire des terrains destinés à l'exploitation de carrière, 

-Condamner M. et Mme [K] au remboursement des sommes que Mme [M] a été amenée à exposer dans le cadre de la préparation du matériel permettant l'exploitation de la carrière soit 5.116,59 €, 

-Dire que ces sommes produiront intérêts à compter de la saisine du tribunal de grande instance de Rennes, à savoir le 26 avril 2016, et que les intérêts seront eux-mêmes productifs d'intérêts par application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, 

-Rejeter la demande reconventionnelle présentée par les époux [K], 

-Condamner M. et Mme [K] à verser à Mme [M] une indemnité de 10.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 



MOTIVATION DE LA COUR



1°/ Sur l'application de la clause pénale



Mme [M] réclame l'application de la clause pénale prévue au compromis (page 7) :



« Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 12.000 € à titre de clause pénale (') indépendamment de tous dommages-et-intérêts.

Il est également ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l'une des parties dans la mesure où il n'a pas permis de remplir toutes les conditions d'exécution de la vente.

La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente. »



Les époux [K] s'opposent à la mise en 'uvre de la clause pénale en rappelant que celle-ci n'avait vocation à jouer que lorsque toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis seraient remplies et non seulement les conditions suspensives. A cet égard, ils exposent que le chapitre relatif à la clause pénale est un chapitre autonome et non un sous-chapitre des 'conditions suspensives et réserves'. Ils estiment que la clause pénale fait référence à l'hypothèse où toutes les conditions relatives à la vente sont remplies, ce qui est une notion plus large que les obligations découlant des conditions suspensives. Ils rappellent que tant l'exploitation de la carrière par Mme [M] que le cautionnement de M. [P] constituaient des conditions essentielles du contrat sans lesquelles ils ne pouvaient consentir le crédit-vendeur au moyen duquel l'acquisition était financée.



Ils considèrent qu'en l'occurrence, toutes les conditions relatives à l'exécution du compromis n'étaient pas remplies en ce que : 

-M.[G] [P], précédent exploitant des carrières de [Localité 22] et compagnon de Mme [M] devait se porter caution, ce qu'il n'a pas fait,

-Mme [M] n'a jamais sollicité l'autorisation d'exploiter la carrière malgré son engagement de déposer un dossier complet de changement d'exploitant auprès des services compétents dans les 8 jours du compromis. 



Mme [M] fait valoir que les époux [K] n'ont pas réitéré l'acte authentique à la date prévue au compromis, alors que toutes les conditions suspensives étaient levées. Elle estime que l'exploitation de la carrière par l'acquéreur ne conditionnait pas la vente et donc que l'obtention par ce dernier d'une autorisation d'exploiter n'était pas une condition suspensive, de même que l'engagement de caution de M. [P].



En l'espèce, il est évident que les clauses litigieuses d'engagement de caution de M. [P] et de dépôt d'un dossier de changement d'exploitant par Mme [M] ne peuvent être qualifiées de conditions suspensives dès lors que les conditions suspensives ont été clairement définies en page 7 du compromis, au chapitre « Conditions suspensives et réserves ».

 

« Conditions suspensives de droit commun » :

 

Les présentes destinées à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais nécessaires à l'obtention des pièces nécessaires à l'instrumentation de la vente, sont conclues sous les conditions suspensives de droit commun suivantes : 

 

Que le VENDEUR justifie de la propriété régulière des immeubles, objet des présentes, par suite il s'engage à fournir à cet effet tous titres, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique. 

 

Que les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitudes ou des charges, autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés aux présentes, pouvant grever les immeubles ou un seul d'entre eux et en diminuer sensiblement leur valeur ou le ou les rendre impropres à leur destination que L'ACQUEREUR déclare être l'exploitation de carrières. 



Il est précisé que cette condition suspensive est stipulée au seul bénéfice de L'ACQUEREUR qui sera seul fondé à s'en prévaloir. Au cas où il déciderait de ne pas s'en prévaloir, il serait seul tenu des inconvénients en résultant, sans recours contre quiconque ». 



Le compromis précise que : « En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l'acte authentique de vente aura lieu, au plus tard : le 16 mai 2015 par le Ministère de Maître [C], Notaire à [Localité 18] ». 



En l'espèce, les conditions suspensives de droit commun telles que définies en page 7 de l'avant-contrat étaient toutes levées. Rien ne s'opposait donc à la réitération de la vente par la signature de l'acte authentique. 



Il est exact que le texte de la clause pénale ne se réfère pas expressément à la notion de «conditions suspensives», mais à celle de «condition d'exécution de la vente ». 



Cependant, comme l'a souligné le premier juge, à défaut d'autres conditions particulières prévues dans le compromis, les conditions visées dans la clause pénale ne peuvent renvoyer qu'aux conditions suspensives. Il s'en déduit que les parties ont entendu limiter l'application de la clause pénale aux inexécutions contractuelles les plus graves, touchant aux obligations érigées en conditions de la vente et non à tous les engagements contractuels stipulés dans l'avant-contrat.



Par ailleurs, la clause de dépôt du dossier de changement d'exploitant figurant au paragraphe  « EXPLOITATION DE CARRIERE » est libellée comme suit :

 « Par arrêté en date du 15 septembre 1989, délivré par le Préfet de l'Ille et Vilaine, le Vendeur a été autorisé à exploiter, à ciel ouvert, une carrière de granit sur le territoire de la commune de [Localité 22], au [Adresse 21] dans les parcelles cadastrées section B n°[Cadastre 7], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] (devenues ZN [Cadastre 1] et ZM [Cadastre 13] et [Cadastre 14]) d'une superficie de 2ha 59a et 11ca environ, pour une durée de 30 ans à compter de la notification de l'arrêté. 



Une copie dudit arrêté est demeurée ci-jointe et annexée. 



L'ACQUEREUR déclare avoir été parfaitement informé de l'existence de cette carrière et déclare faire son affaire personnelle de la déclaration de continuation de l'activité d'exploitation de la carrière. 



L'ACQUEREUR reconnaît avoir été informé de l'urgence de déposer un dossier complet auprès des services administratifs compétents et d'obtenir l'autorisation par ces mêmes services avant la fin du mois. 



Si ce délai n'était pas respecté, l'acquéreur reconnaît que cette autorisation pourrait être refusée et nécessiterait soit le dépôt d'un nouveau dossier complet avec un coût qu'il devrait assumer ou un refus d'autorisation d'exploiter qu'il devrait également assumer pécuniairement. 

 

L'ACQUEREUR s'engage à ce titre à effectuer sous 8 jours des présentes le dépôt du dossier auprès des services administratifs compétents afin d'assurer la continuation de l'exploitation de carrière. 

 

L'ACQUEREUR précise au notaire parfaitement connaître les démarches à effectuer ». 

 

Dans la mesure où il est stipulé que l'acquéreur fera «son affaire personnelle » de la déclaration de continuation de l'activité d'exploitation de la carrière auprès des services compétents, il ne peut être considéré que les parties ont entendu ériger l'obtention d'une autorisation d'exploiter par l'acquéreur en condition d'exécution de la vente. 



Il n'est d'ailleurs nullement prévu que l'absence d'autorisation d'exploiter entraînerait la caducité de la vente mais seulement que l'acquéreur, qui n'obtient pas cette autorisation d'exploiter en assumerait toutes les conséquences, à ses risques et périls. 

 

L'engagement de déposer un dossier dans les huit jours de la signature du compromis ne peut donc s'analyser en une condition de la vente. Par conséquent, les époux [K] ne peuvent arguer de sa non-réalisation dans les délais, pour dire que la clause pénale contractuelle ne pouvait être mise en 'uvre.



Il en est de même de l'engagement de caution de M. [P] mentionné dans l'avant-contrat avec un emplacement pour sa signature resté vide. Comme l'a justement retenu le premier juge, aucun élément ne permet de considérer que cet engagement constituait une condition suspensive devant être régularisée avant et non à l'occasion de l'acte authentique ni que M. [P] aurait manifesté son refus de signer.



Il est significatif qu'aucune correspondance du notaire ne fasse état de cette absence de signature si elle était une condition de la réitération.



La cour relève par ailleurs qu'en page 16 du compromis, les parties ont expressément prévu que « si le défaut de réitération (') provient de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec accusé de réception ('). Il sera dû par l'acquéreur, dans cette hypothèse, le montant de la clause pénale (') ».



En l'espèce, les époux [K] n'ont jamais notifié à Mme [M] qu'ils renonçaient à la vente en estimant que les conditions de celle-ci n'étaient pas remplies. 



Au contraire, il ressort des correspondances adressées par le notaire à Mme [M] que les époux [K] entendaient encore en janvier 2016, poursuivre la signature de l'acte authentique. 



Il ne ressort d'aucune preuve objective qu'un accord serait intervenu entre les parties pour modifier le périmètre de la vente, en retirant les carrières de [Localité 22], pour ne garder que le site de [Localité 25]. En revanche, alors que les effets de la promesse de vente avaient manifestement été tacitement prorogés, il est avéré que les époux [K] avaient déjà retrouvé un autre acquéreur puisqu'un contrat de fortage a été consenti en juillet 2015 à la SAS carrières Brandefert, qui a ensuite acquis le site par acte du 12 mai 2016.



Il convient de considérer que la non réitération de la vente, alors que toutes les conditions suspensives étaient remplies, n'est pas le fait de Mme [M] mais des époux [K]. 



Celle-ci justifie par ailleurs avoir adressé une mise en demeure aux époux [K] par courrier du 3 février 2016.



C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que Mme [M] était bien fondée à réclamer le paiement de la somme de 12.000 € au titre de la clause pénale. Le jugement sera confirmé de ce chef.

 

2°/ Sur les demandes indemnitaires de Mme [M]



a. sur le manque à gagner



Mme [M] expose que contrairement à ce qu'à retenu le premier juge, la clause pénale ne couvre pas l'intégralité de son préjudice. Elle fait valoir sur le fondement de l'article 1147 ancien du Code civil que les époux [K] ont vendu de mauvaise foi à la SAS Carrières de Brandefert. 



Sur la base d'un dossier prévisionnel établi en vue d'obtenir l'autorisation d'exploiter, elle estime avoir subi un préjudice matériel très important, qu'elle évaluait à la somme de 150.000 € en première instance et qu'elle ramène à la somme de 15.000 € en cause d'appel.



A l'instar du tribunal, la cour considère que les époux [K] ont fautivement refusé de réitérer la vente dans les conditions du compromis, alors que toutes les conditions suspensives étaient levées. 



Cependant, Mme [M] n'établit pas en quoi le manque à gagner résultant de l'échec de la vente constituerait un préjudice distinct de celui déjà réparé par la clause pénale.



Au surplus, la perte financière alléguée reste très hypothétique dès lors qu'elle ne repose que sur un prévisionnel (lequel est établi par un comptable à partir des seuls éléments apportés par Mme [M]) et que l'exploitation antérieure, assurée par M. [P], était largement déficitaire.



b. sur les dépenses exposées 



Le compromis du 9 mars 2015 précise dans son chapitre « propriété-jouissance » que Mme [M] ne pourra prendre possession des lieux qu'à partir de la signature de l'acte de vente.



Il n'est justifié d'aucune convention d'occupation précaire ni d'un quelconque accord des vendeurs pour que Mme [M] prenne possession des lieux avant la réitération de la vente. 



Or, celle-ci indique avoir pris possession des lieux dès le mois de juin 2015 et avoir effectué des travaux de remise en état du site et du matériel d'exploitation de la carrière, ce dont elle justifie par des factures.



Ce faisant, Mme [M] a pris le risque de se comporter en propriétaire des biens vendus alors qu'elle ne disposait d'aucun titre. Elle ne peut par conséquent faire valoir aucun préjudice imputable aux époux [K]. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Mme [M] de la totalité de ses demandes indemnitaires.



3°/ Sur les demandes reconventionnelles des époux [K]



a. sur l'indemnité d'occupation



Les époux [K] réclament à Mme [M] une indemnité au titre des dix mois d'occupation (entre juin 2015 et mars 2016) des ateliers situés à [Localité 25].



Mme [M] admet dans ses écritures avoir pris possession des lieux en juin 2015. Comme précédemment indiqué, elle n'est pas en mesure de justifier de l'accord des époux [K] pour cette prise de possession, alors que le compromis précise que l'entrée en jouissance ne pourra se faire qu'au jour de la signature. 



Il y a donc lieu de considérer que cette occupation s'est faite sans droit ni titre et que les époux [K] sont bien fondés à réclamer à l'intimée une indemnité d'occupation à hauteur de 1.000 € /mois soit 10.000 €.



Après infirmation du jugement ayant débouté M. et Mme [K] de leur demande au titre des indemnités d'occupation, Mme [M] sera condamnée à leur payer la somme de 10.000 € à ce titre.





 b. sur les autres demandes indemnitaires



En revanche, les époux [K] n'apportent aucune preuve de la dilapidation par Mme [M] du stock de granit et du préjudice allégué. En effet, le simple récépissé d'un dépôt de plainte pour vol n'a aucune valeur probante. 



Enfin, M. et Mme [K] réclament la somme de 8.000 € chacun au titre du préjudice moral résultant du temps perdu à négocier avec Mme [M] et des tracasseries subies.



Toutefois, au vu des développements qui précédent et de l'appréciation faite par la cour de la responsabilité des époux [K] dans l'échec de cette vente, cette demande indemnitaire, qui n'est pas fondée, ne pourra qu'être rejetée.



Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [K] de leurs autres demandes de dommages-et-intérêts.



4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens



Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées.



Succombant au principal, M. et Mme [K] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.



En équité, il ne sera pas fait application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. Les parties seront par conséquent déboutées de leur demande respective au titre des frais irrépétibles d'appel.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme le jugement rendu le 12 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Rennes sauf en ce qu'il a débouté M. [A] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] de leur demande au titre des indemnités d'occupation ;



Statuant à nouveau du chef du jugement infirmé et y ajoutant :



Condamne Mme [D] [M] à payer à M. [A] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] la somme de 10.000 € au titre de l'occupation des ateliers de [Localité 25] ;



Déboute M. [A] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Déboute Mme [D] [M] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Condamne M. [A] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] aux dépens d'appel. 



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE