Cour d'Appel · 1ère Chambre — 29 août 2023

1ère Chambre





ARRÊT N°224/23



N° RG 21/01028 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RLJY













Mme [F] [J]

M. [W] [Z]



C/



Mme [C] [Y] [I] [K] épouse [B]

M. [L] [X] [H] [B]















Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AOÛT 2023





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Aline DELIÈRE, Présidente,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,



GREFFIER :



Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé



DÉBATS :



A l'audience publique du 15 mai 2023 devant Madame Véronique VEILLARD, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 29 août 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats



****



APPELANTS :



Madame [F] [J]

née le 19 Novembre 1991 à [Localité 7] (35)

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocat au barreau de RENNES



Monsieur [W] [Z]

né le 07 Juillet 1992 à [Localité 8] (22)

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représenté par Me Etienne GROLEAU de la SELARL GROLEAU, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉS :



Madame [C] [Y] [I] [K] épouse [B]

née le 09 Janvier 1961 à [Localité 4] (22) 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES





Monsieur [L] [X] [H] [B]

né le 31 Août 1956 à [Localité 5] (35) 

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Aurélie GRENARD de la SELARL ARES, avocat au barreau de RENNES









FAITS ET PROCÉDURE



Par acte notarié des 17 et 19 septembre 2016, M. et Mme [B] ont vendu au prix de 176.000 € à M. [Z] et Mme [J] (ci-après les consorts [A]) une maison d'habitation sise à [Adresse 6] construite en 1999/2000. L'acte comportait une clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés. 



Se plaignant de la vétusté de la plomberie, de non-conformités de la toiture du débarras et d'irrégularités relativement aux déclarations de travaux, les acquéreurs ont le 18 octobre 2018 fait assigner les vendeurs devant le tribunal de grande instance de Rennes (devenu tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2020) pour obtenir une réduction de prix de 50.000 € outre une somme de 77.034,75 € à titre d'indemnisation de leurs préjudices, outre les frais irrépétibles et les dépens. 



Par jugement du 11 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Rennes les a déboutés de leurs demandes.



Le 15 février 2021, Mme [J] et M. [Z] ont relevé appel de ce jugement. 



Par ordonnance du 7 février 2022, le conseiller de la mise en état a rejeté leur demande d'expertise.



PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Les consorts [A] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 21 avril 2023 auxquelles il est renvoyé.



Ils demandent à la cour de :

- à titre principal, 

- réformer le jugement les ayant déboutés de leurs demandes,

- le confirmer en ce qu'il a débouté M. et Mme [B] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

- statuant à nouveau, 

- condamner M. et Mme [B] à leur payer les sommes de :

- 35.465,80 € au titre des travaux de reprises,

- 20.000 € en réparation de leur préjudice moral, 

- 6.000 € au titre des frais irrépétibles de 1ère instance et d'appel,

- condamner M. et Mme [B] aux dépens de 1ère instance et d'appel,

- à titre subsidiaire, ordonner une expertise des travaux réalisés et des désordres, malfaçons et défauts divers avec réserve des dépens.



Ils soutiennent que la maison d'habitation a présenté des désordres concernant d'une part, le réseau de plomberie qui a occasionné un dégât des eaux, d'autre part, la buanderie qui n'a pas fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme, et enfin, la toiture du débarras qui est non conforme et fuyarde. Ils indiquent que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés leur est inopposable en raison de l'assimilation des vendeurs à un vendeur professionnel. Ils demandent l'indemnisation de leurs préjudices matériels et moraux et des frais exposés. 



M. et Mme [B] exposent leurs demandes et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 25 avril 2023 auxquelles il est renvoyé.



Ils demandent à la cour de :

- débouter les consorts [A] de leur appel,

- confirmer le jugement,

- débouter les consorts [A] de leur demande subsidiaire d'expertise judiciaire,

- infirmer le jugement ayant rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles,

- statuant à nouveau,

- condamner solidairement les consorts [A] à leur payer les sommes de :

- 3.500 € au titre des frais irrépétibles de 1ère instance,

- 3.500 € au titre des frais irrépétibles d'appel,

- condamner solidairement les consorts [A] aux dépens d'appel.



Ils soutiennent que les réclamations au titre de la couverture du débarras et des autorisations d'urbanisme sont prescrites, que la maison a été vendue en l'état et que la preuve n'est pas rapportée de l'existence de vices cachés portant atteinte à la destination ou à l'usage de la maison qui avait plus de 15 ans au moment de l'achat, que la chaudière était vétuste et devait être remplacée, que les vendeurs ne sont pas des professionnels, qu'enfin, une expertise est inutile près de 7 ans après la vente et alors que d'importants travaux de réfection ont été réalisés depuis lors. 



MOTIFS DE L'ARRÊT



1) Sur la qualité des vendeurs et son incidence sur la clause de non-garantie des vices cachés



En application de l'article 1643, le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.'



Il est de jurisprudence désormais ancienne et constante que le vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue et, tenu de les connaître, ne peut se prévaloir d'une stipulation excluant, limitant ou aménageant à l'avance sa garantie pour vices cachés de sorte qu'assimilé à un vendeur de mauvaise foi présumé de manière irréfragable connaître les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, à des dommages-intérêts au bénéfice de l'acheteur.



La qualité de vendeur professionnel tenu de connaître le vice est étendue au vendeur occasionnel qui dispose d'une compétence particulière relativement au bien vendu même s'il n'a pas réalisé personnellement les travaux (Cass. 3ème civ., 26 avril 2006, n° 04-18.466) ou qui, dans la réalisation de travaux antérieurs à la vente, s'est comporté comme un maître d''uvre, a acheté les matériaux, conçu l'installation litigieuse et l'a en partie réalisée (Cass. 3ème civ. 9 févr. 2011, n° 09-71.498), ou encore qui a vendu un bien immobilier après l'avoir conçu ou construit (Cass. 3ème civ. 26 fév. 1980). Il en va de même du vendeur qui s'est comporté en qualité de maître d''uvre, a acheté les matériaux et réalisé un ouvrage immobilier même en partie (Cass. 3ème civ., 10 juillet 2013, n° 12-17.149), toutes circonstances qui dispensent d'avoir à établir la connaissance du vice par le vendeur assimilé au vendeur professionnel, celle-ci se déduisant de la réalisation des travaux.



En d'autres termes, le vendeur d'un bien immobilier qui y a réalisé des travaux est responsable des vices de construction, qu'ils soient de nature décennale ou qu'ils relèvent du droit commun de la responsabilité. 



En ce cas, le jeu de la clause de non-garantie des vices cachés est écarté.



Il appartient à celui qui se prévaut de cette qualité d'en rapporter la preuve.



En l'espèce, il résulte de l'acte authentique de vente que M. et Mme [B] ont acquis une parcelle de terre de M. [G] par acte notarié du 12 novembre 1999 sur laquelle ils ont fait édifier une maison d'habitation en vertu d'un permis de construire délivré le 30 novembre 1999 par le maire de [Localité 5], la déclaration d'achèvement les travaux étant intervenue le 20 octobre 2000.



Il résulte également de la pièce n° 3 versée aux débats par les acquéreurs pour la première fois en cause d'appel que M. et Mme [B] ont fait appel à l'association Les Castors de l'Ouest pour l'établissement des plans et coupes des façades de leur maison d'habitation. Ainsi que soutenu par les consorts [A], cette association d'entraide permettait à ses adhérents de construire à moindre coût leur habitation, notamment en mutualisant leurs connaissances techniques. Les adhérents devaient donc être dotés de solides capacités et connaissances dans les divers domaines de la construction. 

 

Tel était le cas de M. [B] qui, au vu de sa fiche de poste professionnel versée aux débats également pour la première fois à hauteur d'appel par les acquéreurs en pièce n° 2, exerçait la profession d'agent polyvalent des services techniques de la mairie de [Localité 5] sur la période de 1995 à 2015, soit pendant près de 20 ans et à une époque correspondant à la construction de la maison d'habitation, métier qui, au vu de ladite fiche de poste, a mobilisé ses connaissances notamment dans les domaines de la menuiserie, la maçonnerie, la plomberie, la serrurerie, la voirie, les réseaux.



Pour faire échec à ces indices témoignant d'un procédé d'auto-construction, M. et Mme [B] n'ont produit aux débats aucun document relatif à la construction de leur maison d'habitation, que ce soit des devis, des plans ou des factures de matériaux ou de travaux. Ils n'ont pas plus estimé devoir mentionner le nom des entreprises qui auraient été chargées en leur temps de la conception des plans et des travaux. 





Au contraire, ils se contentent de rétorquer que :

- M. [B] n'est pas un vendeur professionnel,

- son adhésion à l'association Castors de l'Ouest lors de la construction de sa maison ne démontre pas qu'il aurait eu connaissance des vices de la chose vendue dont l'existence n'est pas démontrée,

- Mme [J], conseillère municipale, n'était pas autorisée à produire la fiche de poste de M. [B].



En réalité, ils ne demandent pas que la fiche de poste, dont ils ne contestent pas la validité ni la teneur, soit écartée des débats.



De même, ils ne contestent pas le procédé de l'auto construction, pas plus que la réparation par M. [B] d'une fuite d'eau ayant entraîné un dégât des eaux alors que le couple occupait la maison.



Ces éléments relatifs aux modalités de construction de la maison litigieuse, associés aux réparations faites par M. [B], démontrent que M. et Mme [B] ont effectivement eu la qualité de vendeur/constructeur lors de la vente de leur maison et donc de vendeur professionnel au sens de l'article 1641 ci-dessus rappelé et de sa jurisprudence applicable en ayant eu recours à l'auto-construction avec des connaissances personnelles ayant permis de conduire le chantier.



Cette qualité de vendeur/constructeur conduit à devoir écarter la clause de non-garantie des vices cachés insérée au profit des vendeurs à l'acte de vente du 19 septembre 2016. 



2) Sur l'impropriété des vices allégués



L'article 1641 du code civil dispose que 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.'



Il est de jurisprudence établie que le vice caché sanctionne une absence de conformité de la chose à sa destination normale ou une diminution de cet usage.



Il doit être d'une gravité certaine, dont la preuve incombe aux acquéreurs, laquelle gravité relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond.



En l'espèce, les consorts [A] ont invoqué :

- des fuites d'eau au niveau de la chaudière, de sa nourrice (répartiteur) et du purgeur d'air apparues après leur prise de possession du bien, sans précision de date, 

- en septembre 2017, l'apparition de traces d'humidité sur le sol du couloir menant à l'une des chambres et une saturation en humidité des parois périphériques de l'immeuble,

- le positionnement de la chaudière dans une pièce non-ventilée et un conduit d'évacuation non étanche, 

- des fuites au niveau de la toiture de la buanderie,

- une douche fuyarde,

- l'absence d'autorisation d'urbanisme pour la buanderie et pour la modification de l'abri de jardin en abri cloisonné, 

- des déclarations fiscales erronées quant à la composition et à la répartition des pièces de la maison. 



En cause d'appel, ils ne formulent aucune demande concernant les autorisations d'urbanisme pour la buanderie et l'abri de jardin, ni concernant les déclarations de composition et de répartition des pièces de la maison.



S'agissant de la toiture de la buanderie, M. et Mme [B] soutiennent que le rapport d'intervention de la société Tourneux et le devis de réparation joint datent du 19 septembre 2018 mais que la première réclamation au titre de ce prétendu vice date du 11 mai 2021 par la signification des conclusions d'appel, soit plus de deux ans après la connaissance du vice allégué, qu'en conséquence l'action au titre de ce désordre est forclose et donc irrecevable en application de l'article 1648 du code civil.



Toutefois, les intimés ne reprennent pas au dispositif de leurs conclusions d'appel cette demande d'irrecevabilité pour prescription développée dans la discussion de leurs écritures de sorte que la cour d'appel n'en est pas saisie.



Sur les autres désordres, il sera relevé que les consorts [A] ne sollicitent plus en cause d'appel la somme initialement réclamée de 50.000 € au titre de la réduction du prix de vente tandis qu'ils fixent désormais leur demande d'indemnisation du préjudice matériel à la somme de 35.465,80 € (au lieu de 62.034,75 € en première instance) et celle de leur préjudice moral à celle de 20.000 € (au lieu de 15.000 € en première instance).



Au soutien de leurs demandes indemnitaires, les consorts [A] produisent :

- un devis non signé du 26 janvier 2018 de la société Sos Plombier,

- un courrier du 9 mars 2018 de l'Eurl Cocheril missionné pour les travaux à la suite du dégât des eaux, auquel sont annexés deux devis non signés, l'un concernant l'alimentation des radiateurs et la modification de la chaudière, l'autre relatif au remplacement de la chaudière,

- un courrier du 19 septembre 2018 de la sarl Tourneux concernant la couverture et les évacuations d'eaux pluviales auquel est annexé un devis non signé, 

- un constat d'huissier du 8 mars 2018, 

- un constat d'huissier du 2 août 2021.



Il convient de souligner que les devis de travaux sont dépourvus de la signature des consorts [A], ce qui leur ôte tout effet probatoire.



D'autre part, il résulte de ces pièces que :

- les travaux préconisés sur la chaudière concernent un appareil de 16 ans d'âge au moment de la vente, donc atteint par la vétusté, ce qui était connu des acquéreurs au moment de l'acquisition et qui appelait un remplacement à brève échéance,

- son positionnement dans une pièce non-ventilée était apparent, 

- les désordres relevés dans les constats d'huissier concernant la plomberie étaient également apparents : corrosion de certains raccords de radiateurs, taches d'humidité sur quelques murs, décollement de plinthes, pente du système de vidange, raccord de gaine de VMC par ruban adhésif, 

- le couvreur de la sarl Tourneux a précisé au sujet de la couverture de la buanderie que 'dès le premier coup d''il, cet ouvrage n'a pas été réalisé par un professionnel. Les ardoises sont de mauvaise qualité et aucune finition n'a été réalisée', et il était précisé que l'isolant était visible par une simple observation de la couverture depuis le sol, que celle-ci ne pouvait être étanche.



Ces constatations témoignent du caractère parfaitement apparent des défauts relevés tandis que la vétusté de l'installation de plomberie, par ailleurs également apparente et dont les acquéreurs n'ont pu que se convaincre, fait obstacle à qualifier une quelconque impropriété à l'usage.



Les consorts [A] se sont du reste opposés à ce qu'une constatation contradictoire en présence des vendeurs, qui la sollicitaient, soit réalisée lors de la première réunion de conciliation, sans fournir d'explication à ce refus.



Enfin, alors qu'aucune expertise judiciaire n'était sollicitée de leur part, ils ont souhaité réaliser d'importants travaux de rénovation dont la réfection de la cuisine, qui a été déplacée, et de la salle de bain, qui a été refaite, pour lesquels ils ne produisent par ailleurs aucun devis signé, ni aucune facture acquittée, alors que ces travaux ont modifié l'état des lieux et rendent désormais vaine toute opération d'expertise. 



Sous le bénéfice de ces observations, la preuve n'étant pas rapportée de désordres cachés de nature à rendre l'immeuble impropre à sa destination, les consorts [A] échouent à faire la démonstration de l'existence desdits vices au sens des exigences de l'article 1641 du code civil.



Le jugement qui les a déboutés de leurs demandes sera en conséquence confirmé.



3) Sur les dépens et les frais irrépétibles



Succombant, les consorts [A] supporteront in solidum les dépens d'appel.



Le jugement sera confirmé s'agissant des dépens de première instance.



Enfin, eu égard aux circonstances de l'affaire, il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elles en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens. Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées et le jugement confirmé de ce chef.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 11 janvier 2021, 



Condamne M. [W] [Z] et Mme [F] [J] in solidum aux dépens d'appel, 



Rejette le surplus des demandes.



LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE