Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 2 — 31 juillet 2023

31/07/2023





ARRÊT N°23/472



N° RG 20/02384 - N° Portalis DBVI-V-B7E-NWNJ

MA-CD



Décision déférée du 19 Mai 2020 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBI - 17/01874

M. RAINSART

















[H] [E]





C/





[Z] [E]

[K] [E]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 2

***

ARRÊT DU TRENTE ET UN JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



Monsieur [H] [E]

[Adresse 6]

[Localité 7]



Représenté par Me Jérôme CARLES de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉS



Monsieur [Z] [E]

[Adresse 1]

[Localité 7]



Représenté par Me Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



Monsieur [K] [E]

[Adresse 2]

[Localité 8]



Représenté par Me Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant, C. DUCHAC et V. CHARLES-MEUNIER chargés du rapport, Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de 

C. DUCHAC, présidente

C. PRIGENT-MAGERE, conseiller

V. CHARLES-MEUNIER, conseiller



Greffier, lors des débats : M. TACHON



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement,par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signé par C. DUCHAC, présidente, et par M. TACHON, greffier de chambre.



EXPOSE DU LITIGE 



M. [H] [E], M. [Z] [E] et M. [K] [E] sont propriétaires indivis de plusieurs biens immobiliers qu'ils ont reçu par donations de leurs parents :

- un bâtiment situé [Adresse 3]-[Adresse 4] à [Localité 7] (81),

- deux garages situés dans la résidence Les Pasteliers, [Adresse 5] à [Localité 7]

- un bâtiment situé [Adresse 6] à [Localité 7] (81). 



Leur mère qui occupait le local situé [Adresse 4] est décédée courant décembre 2012.



M. [Z] [E] et M. [K] [E] réclament à leur frère une indemnité d'occupation pour l'appartement dans lequel il réside au [Adresse 6], un local au 1er étage au [Adresse 3] et un garage dans la résidence Les Pasteliers. 



Par acte en date du 14 décembre 2017, M. [Z] [E] et M. [K] [E] ont assigné leur frère M. [H] [E] devant le tribunal de grande instance d'Albi. 



Par ordonnance en date du 27 juillet 2018, le juge de la mise en état a désigné Mme [B] en qualité d'expert avec pour mission de se rendre sur les lieux et déterminer leur valeur locative.

L'expert a déposé son rapport le 10 janvier 2019. 



Par jugement contradictoire en date du 19 mai 2020, le tribunal judiciaire d'Albi a : 



- fixé l'indemnité d'occupation due par M. [H] [E] au titre des trois biens qu'il occupe privativement à la somme de 91.896 euros, se composant comme suit : 

* pour l'année 2013 : 15 576 euros, 

* pour l'année 2014 : 15 084 euros, 

* pour l'année 2015 : 15 156 euros, 

* pour l'année 2016 : 15 180 euros, 

* pour l'année 2017 : 15 324 euros, 

* pour l'année 2018 : 15 576 euros, 

- fixé l'indemnité d'occupation due par M. [H] [E] pour l'année 2019 à la somme de 1.323.72 euros par mois ; 

- dit que l'évaluation de l'indemnité d'occupation pour l'année 2020 et les éventuelles années subséquentes devra se faire en déterminant la valeur locative des biens pour l'année considérée, en la pondérant par rapport à la variation de l'indice des loyers d'habitation, puis en appliquant un abattement de précarité de 20 % ; 

- dit que pour l'année 2020, l'indemnité d'occupation due par M. [H] [E] sera indexée à partir de 2020 sur la variation de l'indice des loyers d'habitation ; 

- rejeté les demandes de condamnation du défendeur à verser aux demandeurs des sommes d'argent ; 

- rejeté la demande de compensation formulée par le défendeur ; 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 alinéa 1 du code de procédure civile ; 

- dit que chaque partie supportera un tiers des dépens, ainsi qu'un tiers des frais d'expertise ; 

- dit que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire. 





Par déclaration électronique en date du 28 août 2020, M. [H] [E] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a : 



- fixé l'indemnité d'occupation due par M. [H] [E] au titre des trois biens qu'il occupe privativement à la somme de 91.896 € se décomposant ainsi :

* pour l'année 2013 : 15.576 € 

* pour l'année 2014 : 15.084 € 

* pour l'année 2015 : 15.156 € 

* pour l'année 2016 : 15.180 € 

* pour l'année 2017 : 15.324 € 

* pour l'année 2018 : 15.576 € 



- fixé l'indemnité d'occupation due par M. [H] [E] pour l'année 2019 à la somme de 1.323,72 € par mois.





M. [Z] et M. [K] [E] ont formé un appel incident dans leurs conclusions d'intimé en date du 11 février 2021 s'agissant des frais d'expertise.





Suivant ses dernières conclusions d'appelant en date du 24 novembre 2020, M. [H] [E] demande à la cour : 



- de réformer la décision en date du 19 mai 2020, rendue par le tribunal de grande instance d'Albi et dès lors :

- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de : 77.605 euros, 

- fixer l'indemnité d'occupation pour 2019 à : 1.375 € x 0,80 = 1.344 €, 

- de constater que M. [H] [E] réglera la somme de 25.868 € à chacun de ses frères, 

- de dire et juger que cette somme se compensera avec les sommes restant dues par les frères de M. [H] [E] dans le cadre des sommes lui restant dues au terme du contentieux existant entre les parties concernant les successions toujours ouvertes, 

- de condamner [K] et [Z] [E] à payer la somme de 1.500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, comprenant nécessairement les frais d'expertise. 





Suivant leurs dernières conclusions d'intimés portant appel incident en date du 11 février 2021, M. [Z] [E] et M. [K] [E] demandent à la cour :

 

- de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a partagé entre les parties les frais d'expertise ;

- mettre les frais d'expertise à la charge de M. [H] [E], 

- y ajoutant, fixer l'indemnité d'occupation pour l'année 2020 à la somme de (15.884,46 € x 130,52 / 130,26 =) 15.916,16 €, 

- condamner M. [H] [E] au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



La clôture de la mise en état a été ordonnée le 24 avril 2023.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.





MOTIFS



Aux termes de la déclaration d'appel qui fixe la dévolution à la cour, des conclusions d'appelant qui déterminent ses prétentions et des conclusions d'intimés formant appel incident, sont soumis à la cour :

- la détermination de l'indemnité d'occupation due par M. [H] [E] pour les années 2013 à 2019,

- la répartition des frais d'expertise.

Ajoutant au jugement, les intimés demandent à la cour de liquider l'indemnité d'occupation pour l'année 2020, postérieure à la décision.



Le rejet par le tribunal de la demande de compensation n'a pas été visée à la déclaration d'appel. Ce chef du jugement n'étant pas dévolu à la cour, celle-ci n'est pas saisie de la demande de compensation présentée au dispositif des écritures de l'appelant.





Sur l'indemnité d'occupation



Vu les dispositions de l'article 815-9 du code civil.



M. [H] [E] n'en conteste pas le principe pour l'occupation de l'appartement [Adresse 6] et celle de l'un des garages. 

Il entend toutefois exclure toute indemnité pour le local du 1er étage du [Adresse 3] au motif qu'il conteste en avoir la jouissance exclusive.



La preuve de l'occupation exclusive incombe à l'indivisaire qui s'en prévaut, en l'espèce à M. [Z] [E] et M. [K] [E].

Il résulte de la description de l'expert que ce local peut servir d'annexe au magasin situé au rez-de-chaussée, non loué au moment de ses opérations.

Il est constant que M. [H] [E] détient une clef de cette pièce puisque c'est lui qui a permis à l'expert d'y accéder. Il indique mettre à la disposition de ses frères un autre jeu de clefs, ce qu'il n'a toutefois pas fait. Il faut donc en conclure que M. [H] [E] détient l'ensemble des jeux de clefs du local en cause et qu'il est donc seul à pouvoir y accéder ce qui suffit à caractériser son occupation exclusive.

C'est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a fait porter l'indemnité d'occupation sur ledit local.



En ce qui concerne le montant de l'indemnité, M. [H] [E] demande que la valeur locative de l'appartement, hors décote, soit fixée à la somme mensuelle de 1.320 € au lieu de 1.368 €.

C'est par une juste appréciation des faits de la cause, en se basant sur les observations et conclusions pertinentes du rapport d'expertise qui se fonde sur la moyenne des résultats obtenus avec la méthode dite 'Caillon' et la méthode par comparaison que le tribunal a fixé la valeur locative à la somme mensuelle de 1.368 € pour l'appartement, de 55 € pour le garage et de 200€ pour le local.

S'agissant de la méthode de comparaison, le tribunal a justement fait observer que l'expert a compensé les différences de superficies en retenant un loyer médian, de nature à refléter avec exactitude le marché local.

Le premier juge a ensuite justement retenu une pondération de 20 % en raison du caractère précaire de l'occupation de l'indivisaire qui ne dispose pas de la protection accordée à un locataire, pour parvenir à une somme mensuelle pour l'année 2018 de 1.298,40 €.









Par conséquent, le jugement dont appel sera confirmé en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité due par M. [H] [E] à l'indivision pour les années 2013 à 2018 et déterminé les bases de calcul des indemnités 2019 (1.323,72 € par mois).



Ajoutant au jugement, la disposition du jugement qui a fixé la base de calcul de l'indemnité d'occupation pour l'année 2020 n'étant pas critiquée, cette indemnité sera liquidée, en prenant en compte l'indemnité mensuelle 2019 (qui inclut la décote de 20%), indexée sur la variation de l'indice des loyers (4ème trimestre 2019 et 4ème trimestre 2020), soit : 1.323,72 x 12 x 130,52 / 130,26 = 15.916,34 €, et pour rester dans la demande des intimés 15.916,16€ .





Sur les frais d'expertise



En première instance chaque partie a partiellement succombé et eu gain de cause dans ses prétentions. C'est donc à juste titre que le premier juge a réparti à parts égales entre les trois parties la charge des dépens dont les frais d'expertise. La décision sera donc confirmée.





Sur les dépens et les frais d'appel



M. [H] [E] qui succombe dans son appel principal supportera les dépens de cette instance.



Au regard de l'équité, les parties seront déboutées de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,



Dans la limite de sa saisine,



Confirme le jugement déféré,



Y ajoutant, 



Fixe à la somme de 15.916,16 € l'indemnité d'occupation due par M. [H] [E] à l'indivision pour l'année 2020,



Déboute les parties de leurs demandes respectives au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Laisse les dépens à la charge de M. [H] [E].



LE GREFFIER LA PRESIDENTE

M. TACHON C. DUCHAC