Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 5 septembre 2023

05/09/2023





ARRÊT N°



N° RG 21/01239

N° Portalis DBVI-V-B7F-OBKP

AMR/FM



Décision déférée du 09 Décembre 2020 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de saint gaudens

18/00396

Mme [C]

















[G] [Z]

[E] [O]





C/



[F] [Y]

[D] [Y]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTS



Monsieur [G] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par Me Stéphan LOPEZ-BERNADOU, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [E] [O]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par Me Stéphan LOPEZ-BERNADOU, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMES



Monsieur [F] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Me Hélène PRONOST, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [D] [I] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par Me Hélène PRONOST, avocat au barreau de TOULOUSE



SARL TANIT REAL ESTATE, prise en la personne de son représentant légal demeurant es qualité au siège social 

[Adresse 1]

[Localité 4]









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.M ROBERT, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. ROUGER, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller



Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE











ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.



 *****

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





Par acte authentique du 1er juin 2016, M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] ont fait l'acquisition d'un appartement au premier étage et combles d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] auprès de M. [F] [Y] et Mme [D] [I] épouse [Y] pour le prix de 175 000 €. Cette vente a été précédée d'un compromis de vente en date des 11 et 15 mars 2016. 



Début juillet 2016 M. et Mme [Z] ont fait appel à un professionnel pour vérifier l'installation de réception de la télévision, lequel a refusé de monter sur le toit compte tenu de son état. Ils ont appris à cette occasion qu'un contentieux avait opposé les anciens propriétaires, M. et Mme [Y], et la société Bati Pyrénées qui avait été chargée notamment de la réfection de la toiture. 



M. et Mme [Z] ont saisi le juge des référés qui, par décision du 27 mars 2017, a ordonné une expertise confiée à M. [N] qui a déposé son rapport le 25 juillet 2017. 



Estimant que les désordres affectant le toit mettaient en péril la jouissance de leur lot situé directement en-dessous, M. et Mme [Z] ont, par acte d'huissier du 28 mai 2018, fait assigner M. et Mme [Y] ainsi que la Sarl Bati'Deco (anciennement dénommée Bati Pyrénées) et son assureur la Société Mutuelle d'Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (Smabtp) ainsi que la Sarl Tanit Real Estate, agence immobilière intervenue à la vente, aux fins de voir notamment dire que les désordres mentionnés dans le rapport d'expertise sont des vices cachés, condamner les époux [Y] à leur verser diverses sommes au titre de la garantie des vices cachés et à titre de dommages et intérêts. 

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 3] » est intervenu volontairement à l'instance.



Par jugement contradictoire du 9 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens 

a : 



- révoqué l'ordonnance de clôture du 3 septembre 2020 et prononcé la clôture au jour des plaidoiries, 

- déclaré recevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] », 

- déclaré recevables M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] en leur action à l'encontre de M. [F] [Y] et Mm [D] [I] épouse [Y], 

- débouté M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [F] [Y] et Mme [D] [I] épouse [Y], 

- déclaré irrecevables M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] en leur l'action à l'encontre de la Sarl Bati Deco et la Smabtp,

- débouté M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] en leur l'action à l'encontre de la Sarl Bati Deco et la Smabtp,

- déclaré recevables M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] en leur action à l'encontre de la Sarl Tanit Real Estate,

- débouté M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] en leur l'action à l'encontre de la Sarl Tanit Real Estate,

- condamné la Sarl Bati Déco à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » la somme de 31 709,24 euros,

- condamné la Smabtp à relever et garantir la Sarl Bati Deco du montant des condamnations prononcées à son encontre après application de la franchise contractuelle,

- débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » de sa demande de réparation du préjudice de jouissance,

- condamné la Sarl Bati Deco et la Smabtp aux entiers dépens,

- condamné M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] à payer à M. [F] [Y] et Mme [D] [I] épouse [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la Sarl Bati Pyrénées à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 3] » la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] à payer à la Sarl Tanit Real Estate la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la Sarl Bati Deco et la Smabtp de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,

- dit n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire de la présente décision. 





Par déclaration du 16 mars 2021, M. et Mme [Z] ont relevé appel de ce jugement, en intimant M. et Mme [Y] et la Sarl Tanit Real Estate, en ce qu'il les a : 



- déboutés de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de M. [F] [Y] et Mme [D] [I] épouse [Y], 

- déboutés en leur l'action à l'encontre de la Sarl Tanit Real Estate, 

- condamnés à payer à M. [F] [Y] et Mme [D] [I] épouse [Y] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamnés à payer à la Sarl Tanit Real Estate la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES





Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 15 juin 2021, M. [G] [Z] et Mme [E] [O], appelants, demandent à la cour de : 



Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, 

- réformer le jugement dont appel, 

- « dire et juger » qu'ils ont qualité pour agir, 

- condamner in solidum M. [F] [K] [Y] et Mme [D] [Y] à leur verser la somme de 31 709,24 euros au titre de la garantie des vices cachés, 

- condamner in solidum M. [F] [K] [Y] et Mme [D] [Y] à leur verser la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts, 



Subsidiairement, 

- « dire et juger » que la réticence dolosive est parfaitement constituée, 

- condamner in solidum M. [F] [K] [Y] et Mme [D] [Y] à leur verser la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- condamner la Sarl Tanit Real Estate à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- condamner in solidum M. [F] [K] [Y] et Mme [D] [Y] à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la Sarl Tanit Real Estate à leur verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum la Sarl Tanit Real Estate, M. [F] [K] [Y] et Mme [D] [Y] aux dépens, y compris les frais d'expertise. 



Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 23 juillet 2021, M. [F] [Y] et Mme [D] [I] épouse [Y], intimés et sur appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1112-1, 1116, 1130, 1240, 1641 et 1792 du code civil, 514, 700 et 803 du code de procédure civile et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de : 

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle débouté M. et Mme [Z] de l'ensemble de leurs demandes à leur encontre et les a condamnés à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer la décision en ce qu'elle a rejeté leur demande de dommages et intérêts à l'encontre des consorts [Z] au titre de la procédure abusive, 

Statuant à nouveau, 

- condamner solidairement les époux [Z] à leur régler la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, 

En tout état de cause, 

- condamner les consorts [Z] solidairement à leur payer la somme de 6 000 € supplémentaire pour la procédure en appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.



La Sarl Tanit Real Estate n'a pas constitué avocat. 



La clôture de l'affaire est intervenue le 12 décembre 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 7 février 2023. 





MOTIFS DE LA DECISION





Aux termes de l'article 902 du code de procédure civile, le greffier adresse aussitôt à chacun des intimés, par lettre simple, un exemplaire de la déclaration d'appel avec l'indication de l'obligation de constituer avocat ; en cas de retour au greffe de la lettre de notification ou lorsque l'intimé n'a pas constitué avocat dans un délai d'un mois à compter de l'envoi de la lettre de notification, le greffier en avise l'avocat de l'appelant afin que celui-ci procède par voie de signification de la déclaration d'appel ; à peine de caducité de la déclaration d'appel relevée d'office, la signification doit être effectuée dans le mois de l'avis adressé par le greffe.

Par message Rpva en date du 21 mai 2021 le greffe de la cour d'appel a adressé aux appelants l'avis d'avoir à signifier la déclaration d'appel à la Sarl Tanit Real qui n'avait pas constitué avocat.



En l'absence de justification de cette signification l'appel dirigé à l'encontre de la Sarl Tanit Real Estate doit être déclaré caduc.



La cour n'est en conséquence pas saisie des dispositions du jugement ayant débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes à l'encontre de la Sarl Tanit Real Estate et ayant condamné M. et Mme [Z] à payer à la Sarl Tanit Real Estate la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle n'est pas non plus saisie des dispositions du jugement concernant les parties non intimées, la Sarl Bati Deco et la Smabtp, et notamment pas de la disposition ayant condamné ces deux parties aux entiers dépens de première instance.





Les demandes de M. et Mme [Z]



M. et Mme [Z] fondent leurs demandes à titre principal sur la garantie des vices cachés et à titre subsidiaire sur le dol.



Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. En revanche, en application de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Par ailleurs, en application de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L'action en réparation du préjudice subi du fait d'un vice caché n'est pas subordonnée à l'exercice d'une action rédhibitoire ou estimatoire et peut donc être engagée de manière autonome, l'acquéreur pouvant dans ce cadre obtenir l'indemnisation de tous les préjudices, y compris le coût des travaux nécessaires à la suppression du vice.



En l'espèce, l'acte authentique de vente du 1er juin 2016 signé entre vendeurs et acquéreurs prévoit que « l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale ('). ».



Il appartient en conséquence à M. et Mme [Z] de démontrer l'existence d'un vice caché antérieur à la vente, la gravité du vice rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant l'usage dans des proportions importantes ainsi que la connaissance du vice par les vendeurs.



L'expert judiciaire M. [N] a constaté sept vices :



- un affaissement de couverture à l'entourage de la fenêtre de toit située sur le versant Nord de la toiture de l'appartement [Z], dû à des malfaçons de calage des éléments bois mis en oeuvre supportant les ardoises naturelles,

- des lambourdes beaucoup trop espacées (non conformité au Dtu 40.11.), compromettant la solidité de la couverture,

- un jeu de tête ardoise-liteau beaucoup trop important (non conformité au Dtu 40.11.), l'insuffisance d'appui des ardoises sur les liteaux fragilisant la tenue des ardoises,

- la non-conformité du recouvrement des ardoises, de la longueur de crochet et du pureau (non conformité au Dtu 40.11.), engendrant un risque d'infiltrations,

- l'absence d'orifice de ventilation en partie basse des versants et au voisinage du faîtage (non conformité au Dtu 40.11.), susceptible d'engendrer des désordres au bois de charpente et à l'isolation thermique,

- la non-conformité des ancrages des arrêts neige qui ont été fixés sur les lambourdes avec deux clous engendrant un problème de sécurité,

- l'absence de saillie de la première rangée d'ardoises en ligne d'égout au versant Sud de la toiture.



L'expert indique qu'à l'exception de l'affaissement de la toiture, visible depuis l'extérieur, les autres désordres n'étaient pas visibles pour un profane « à la réception de l'ouvrage ».



M. et Mme [Z] soutiennent que M. et Mme [Y] avaient connaissance des vices puisque, propriétaires à l'origine de l'entier immeuble, ils ont fait effectuer par la société Bati Pyrénées devenue Bati Déco des travaux de division en 4 appartements et de rénovation notamment du toit, qu'un litige les a opposés à cette société en raison notamment de malfaçons concernant le toit qui a donné lieu à une expertise judiciaire confiée à M. [X] qui a déposé son rapport le 4 mars 2008, à une assignation au fond le 9 septembre 2009 puis à un accord entre les parties, les travaux ayant été réceptionnés sans réserves le 23 décembre 2011. Ils relèvent que leurs vendeurs ne les ont informés ni de l'existence de ces travaux, affirmant le contraire dans l'acte de vente, ni du litige avec le constructeur.





M. et Mme [Y] soutiennent qu'ils sont profanes en matière de construction et ne pouvaient donc avoir connaissance des vices constatés par l'expert [N].





L'acte de vente du 1er juin 2016 contient déclaration du vendeur « qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée dans les dix dernières années, ni qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai, à l'exception de travaux d'isolation réalisés sur la façade de l'immeuble par l'entreprise Bati Pyrénées dont la facture et l'attestation d'assurance responsabilité civile décennale sont demeurées ci-annexées ».



Or, à la lecture de l'assignation en référé-expertise du 6 avril 2006, du rapport d'expertise de M. [X] déposé le 4 mars 2008 et de l'assignation au fond délivrée le 9 septembre 2009 à la société Bati Pyrénées par M. et Mme [Y], l'immeuble a fait l'objet de travaux importants ne se rapportant pas uniquement à des travaux d'isolation réalisés en façade.

Le juge des référés dans l'ordonnance du 9 mai 2006 confiant l'expertise à M. [X] mentionne que M. et Mme [Y] « se plaignent de travaux non terminés et de malfaçons entachant les travaux de charpente. ». 



A la lecture du rapport d'expertise de M. [X] produit par M. et Mme [Y], il apparaît que l'un des points de désaccord entre le constructeur et les maîtres d'ouvrage portait sur la toiture, les maîtres d'ouvrage estimant que le devis initial de 153 503,39 € Ttc comprenait la réfection totale de la toiture alors que le constructeur considérait que seule une couverture neuve était prévue au départ, avant qu'il soit constaté le mauvais état de la charpente. L'expert considère que les travaux de toiture ne sont pas terminés et note : pose irrégulière des ardoises, raccords d'étanchéité et arrêts de neige manquants, couverture réalisée sur toiture ancienne en mauvais état. Il estime que le principe de construction d'une couverture en doublage d'une couverture ancienne, donc sans démolir cette dernière, n'est pas contraire aux règles de l'art à condition de ventiler efficacement l'ancienne couverture sur ses deux faces.

Dans un dire du 29 août 2007 du conseil de trois copropriétaires (M. et Mme [Y] ayant entre temps vendu trois appartements et s'étant réservé le quatrième), il est indiqué que ces derniers « émettent d'importantes réserves sur le principe constructif retenu pour la toiture ». 



Dans leur assignation au fond du 9 septembre 2009 en lecture d'expertise M. et Mme [Y] soulignent que la situation devient critique en ce que le toit n'est pas étanche, qu'un artisan indépendant a évalué le coût de la remise en état du seul toit à 30 000 € et demandent la condamnation de la société Bati Pyrénées à effectuer divers travaux, notamment la remise en état du toit (y compris mise en place arrêts neige) et des gouttières et fenêtres, ainsi qu'à leur payer 201 150 € au titre des pénalités de retard.



Un accord est intervenu entre les maîtres d'ouvrage et la société Bati Pyrénées, non produit au débat, le désistement d'instance de M. et Mme [Y] étant constaté par ordonnance du 26 janvier 2012. Ces derniers produisent un constat de réception des travaux, y compris ceux concernant la toiture, avec réserves (sans lien avec la toiture) du 16 septembre 2011 et un constat de levée de réserves du 23 décembre 2011. Ces deux constats mentionnent le marché initial du 9 février 2005 ainsi que onze avenants dont dix émis entre le 16 juin 2010 et le 22 juillet 2011, ce qui laisse penser que les travaux, notamment concernant la toiture, ont été terminés par le constructeur.



Au regard de l'ensemble de ces éléments, et en l'absence de toutes pièces produites par M. et Mme [Z], il n'est pas démontré que M. et Mme [Y], profanes en matière de construction, aient eu connaissance, avant les opérations de l'expertise diligentée après la vente, des vices affectant le toit de l'immeuble de sorte que leur garantie ne peut être recherchée sur le fondement des articles 1641 et 1645 du code civil.



A titre subsidiaire M. et Mme [Z] demandent la somme de 60 000 € à titre de dommages et intérêts en se fondant sur la réticence dolosive des vendeurs qui ont, sciemment, omis de les informer et de déclarer à l'acte de vente toute l'ampleur des travaux réalisés dans l'immeuble ainsi que la procédure ayant abouti à un accord avec le constructeur. Pour caractériser le préjudice en lien de causalité avec cette réticence dolosive, M. et Mme [Z] font valoir qu'ils ont été privés de la possibilité de vérifier ou faire vérifier l'état de l'immeuble et notamment la toiture, eu égard au litige ayant opposé les vendeurs au constructeur.



L'action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n'est pas exclusive de l'action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.



Il ressort des développements qui précèdent que M. et Mme [Y], bien que profanes en matière de construction, ne pouvaient ignorer que l'information donnée aux acquéreurs quant aux travaux réalisés sur l'immeuble dans les dix dernières années était pour le moins incomplète. Cependant en l'absence de connaissance par les vendeurs des vices affectant la toiture finalement découverts par l'expert [N] après la vente, il n'est pas démontré l'existence d'un dol, seul susceptible d'engager la responsabilité délictuelle des vendeurs.

 

M. et Mme [Z] seront déboutés de leurs demandes à l'encontre de M. et Mme [Y], le jugement étant confirmé.





La demande de dommages et intérêts de M. et Mme [Y]



L'erreur de M. et Mme [Z] sur la portée de leurs droits et le seul mal fondé de leur action ne sont pas susceptibles de caractériser un abus dans l'exercice de l'action en justice et d'une voie de recours. 

M. et Mme [Y] qui ne caractérisent ni l'abus de droit ni le préjudice pouvant en résulter doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre.





Les demandes annexes



Succombant en cause d'appel, M. et Mme [Z] supporteront les dépens d'appel. 



Ils se trouvent dès lors redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu'appréciée justement par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peuvent eux-même prétendre à l'application de ce texte à leur profit.





PAR CES MOTIFS





La Cour,



- Déclare caduc l'appel dirigé à l'encontre de la Sarl Tanit Real Estate ;



Statuant dans les limites de sa saisine,



- Confirme le jugement rendu le 9 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens ;



Y ajoutant,



- Déboute M. [F] [Y] et Mme [D] [I] épouse [Y] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



- Condamne M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] aux dépens d'appel ;

 

- Condamne M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] à payer à M. [F] [Y] et Mme [D] [I] épouse [Y] pris ensemble la somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



- Déboute M. [G] [Z] et Mme [E] [O] épouse [Z] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.







Le Greffier Le Président











N. DIABY C. ROUGER