Cour d'Appel · 1ere Chambre Section 1 — 5 septembre 2023

05/09/2023





ARRÊT N°



N° RG 21/01363 

N° Portalis DBVI-V-B7F-OBZK

AMR/FM



Décision déférée du 09 Février 2021 

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ALBI 20/00653

MME MARCOU

















[G] [Z]





C/



[S] [N]

[M] [L] épouse [N]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



Monsieur [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Angéline BINEL de la SCP SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES







INTIMES



Monsieur [S] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Luc PERROUIN de la SCP PAMPONNEAU TERRIE PERROUIN BELLEN-ROTGER, avocat au barreau d'ALBI



Madame [M] [L] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Me Luc PERROUIN de la SCP PAMPONNEAU TERRIE PERROUIN BELLEN-ROTGER, avocat au barreau d'ALBI











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.M.ROBERT, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. ROUGER, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller



Greffier, lors des débats : R. CHRISTINE



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par C. ROUGER, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Par acte notarié du 20 juin 2017, M. [S] [N] et Mme [M] [L] épouse [N] ont vendu à M. [G] [Z] une maison d'habitation située à [Adresse 1], pour un prix de 194 000 €. 



Invoquant l'existence de vices cachés, M. [Z] a, le 15 février 2018, saisi le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albi, qui a ordonné une mesure d'expertise judiciaire le 16 mars 2018 confiée à M. [R] [U] qui a déposé son rapport le 29 novembre 2018. 



Par acte d'huissier du 10 juin 2020, M. [Z] a fait assigner M. et Mme [N] devant le tribunal judiciaire d'Albi aux fins de voir leur responsabilité engagée sur le fondement des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil. 



Par jugement contradictoire du 9 février 2021, le tribunal judiciaire d'Albi a :



Rejetant toutes conclusions contraires, 

- débouté M. [G] [Z] de l'ensemble de ses demandes,

- débouté M. [S] [N] et Mme [M] [L] épouse [N] de leur demande en dommages et intérêts,

- condamné M. [G] [Z] à payer à M. [S] [N] et Mme [M] [L] épouse [N] la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. [G] [Z] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire, avec autorisation pour la Scp Pamponneau, avocat, de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu de provision suffisante, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 





Par déclaration du 23 mars 2021, M. [G] [Z] a relevé appel de ce jugement en critiquant l'ensemble des dispositions le concernant.





EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES





Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 23 juin 2021, M. [G] [Z], appelant, demande à la cour, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de : 



- réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

En conséquence,

- « dire et juger » que l'immeuble est affecté de vices cachés,

- « dire et juger » que M. et Mme [N] ne pouvaient ignorer l'existence des vices affectant l'immeuble,

- « dire et juger » en conséquence que la responsabilité de M. et Mme [N] est engagée sur le fondement de la garantie des vices cachés et les condamner au paiement des sommes suivantes : 

* 4 246,88 euros au titre de la réparation du portail électrique, 

* 430,10 euros au titre de la fuite sur l'arrivée d'eau générale, 

* 165 euros au titre du coût du remplacement du coffret électrique, 

* 727,14 euros au titre de la VMC, 

* 96,80 euros au titre de la réparation du siphon de la cuisine, 

* 9 686,15 euros au titre de la réfection totale de la salle de bain,

* 314,60 euros au titre de la réparation du siphon de la baignoire, 

* 280,50 euros au titre de la reprise des prises électriques, 

Soit au total 15 947,17 euros au titre des travaux de reprise,

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance,

* 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire et du constat d'huissier.





Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 23 septembre 2021, M. [S] [N] et Mme [M] [L] épouse [N], intimés et sur appel incident, demandent à la cour, au visa des articles 1641 et 1240 du code civil, de : 



- confirmer le jugement et débouter M. [Z] de l'ensemble de ses réclamations, ne rapportant la preuve d'aucun vice caché au jour de la vente, 

- sur appel incident, réformer la décision ayant rejeté leur demande de dommages et intérêts, et condamner M. [Z] à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral résultant d'une procédure abusivement diligentée sur le fondement de sa responsabilité civile délictuelle, 

- condamner M. [Z] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3 000 euros au titre des frais exposés en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [Z] aux entiers dépens dont distraction au profit de la Scp Pamponneau sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.





La clôture de l'affaire est intervenue le 12 décembre 2022 et l'affaire a été examinée à l'audience du 7 février 2023. 





MOTIFS DE LA DECISION



Les demandes de M. [Z]



Selon les dispositions de l'article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus. En revanche, en application de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Par ailleurs, en application de l'article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.



En l'espèce, l'acte authentique de vente du 20 juin 2017 signé entre vendeurs et acquéreur prévoit que l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés, précisant que s'agissant des vices cachés, cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, si le vendeur bien que non professionnel a réalisé lui-même les travaux ou s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.



Il appartient en conséquence à M. [Z] de démontrer l'existence d'un vice caché antérieur à la vente, la gravité du vice rendant le bien impropre à son usage ou en diminuant l'usage dans des proportions importantes, la connaissance du vice par les vendeurs ou la réalisation par les vendeurs des travaux recélant le vice.



L'expert judiciaire indique que sur les 33 points repérés dans le constat d'huissier du 31 juillet 2017 produit par M. [Z], 14 ont été constatés par les parties et ont été examinés par lui.



En cause d'appel, M. [Z] indique ne formuler aucune demande au titre du désordre no 2 (lézarde sur l'enduit de la maison). Par ailleurs il ne formule aucune demande concernant le désordre no 4 (état des réseaux de plomberie plafond garage).



- Désordre no 1 : l'automatisme du portail ne fonctionne pas



L'expert judiciaire indique que ce dysfonctionnement était de nature à être constaté avant la vente en utilisant la télécommande, le portail ne fonctionnant qu'en mode manuel.



Dans le constat d'huissier produit par M. [Z], établi le 31 juillet 2017, soit moins de deux mois après la vente, il est noté : « je constate que le portail électrique coulissant se trouve hors de son rail de guidage en partie basse, que la cellule photo-électrique est arrachée sur le pilier droit avec traces de frottements et de peinture de couleur noire et que les fils électriques mis à nu présentent un phénomène d'oxydation avancé matérialisé par la présence de vert de gris. ».



Il résulte de ces constatations que ces éléments, apparents lors de la vente, ne pouvaient qu'induire un dysfonctionnement du portail que M. [Z] n'a pas relevé.



En présence d'un vice apparent au moment de la vente, la garantie du vendeur, dont il n'est pas démontré qu'il ait cherché à dissimuler ce dysfonctionnement, n'est pas due.



- Désordre no 3 : garage fuite sur le réseau d'arrivée d'eau générale



L'expert judiciaire indique n'avoir constaté aucun désordre. Il précise que seuls subsistent aujourd'hui une photographie avant modification réseau, un tronçon déposé dont l'origine n'est pas certaine et pas de constat de fuite. Il conclut que la présence de scotch sur un tuyau ne s'apparente pas à une situation de sinistre.



M. [Z] produit une photographie qu'il indique avoir prise avant la dépose de la section de cuivre défectueuse et son remplacement qui fait apparaître une installation d'allure vétuste avec du scotch orange apposé de façon très visible sur une partie d'un tuyau.



A supposer qu'une fuite ait été constatée par M. [Z], aucun des éléments produits ne permettant de le démontrer, l'allure vétuste de l'installation et la présence très visible de scotch orange entourant une partie d'un tuyau doit conduire à considérer que ce vice était apparent lors de la vente.



- Désordre no 5 : élément électrique lié au dispositif de fosse septique sans protection



L'expert judiciaire indique que la mention de cette anomalie dans le diagnostic annexé à l'acte de vente et la présence visible dans le garage du dispositif confèrent à cette anomalie un caractère apparent.



Le diagnostic portant sur l'état de l'installation intérieure de l'électricité annexé à la promesse de vente et à l'acte de vente fait état de plusieurs anomalies, qu'il est recommandé de supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié, ainsi que de constatations diverses.

Parmi les anomalies signalées figure « des conducteurs non protégés mécaniquement » : « au moins un conducteur isolé n'est pas placé sur toute sa longueur dans un conduit, une goulotte ou une plinthe ou une huisserie, en matière isolante ou métallique, jusqu'à sa pénétration dans le matériel électrique qu'il alimente ».

Les photographies du plafond du garage produites par M. [Z] et annexées à son dire du 26 juillet 2018 font apparaître un fil électrique sommairement accroché au plafond et le traversant.

Au regard des mentions du diagnostic joint à l'acte de vente et du caractère apparent du dispositif, il doit être considéré que M. [Z] a été informé de cette anomalie et que ce vice était apparent lors de la vente.



- Désordre no 6 : la Vmc ne fonctionne pas



L'expert judiciaire a constaté que le moteur était bien en place dans les combles et les bouches, correctement raccordées, présentes au plafond.



M. et Mme [N] ont indiqué à l'expert qu'ils savaient que la Vmc ne fonctionnait pas mais qu'ils en avaient informé l'acquéreur.

Le diagnostic de performance énergétique annexé à l'acte de vente mentionne en page 2 l'existence d'une Vmc Sf Auto réglable après 82 dont il détaille les caractéristiques en page 5 mais précise page 4 « le jour de la visite, la Vmc était désactivée ».



M. [Z] a pu constater l'existence d'une Vmc mais ne pouvait déduire du terme « désactivée » utilisé par la diagnostiqueur que la Vmc ne fonctionnait pas. 



M. et Mme [N] ne rapportent pas la preuve qu'une information correcte a été donnée à M. [Z] sur l'absence de fonctionnement de la Vmc, de sorte qu'il doit être considéré que ce vice, antérieur à la vente et dont les vendeurs avaient connaissance, était caché au jour de la vente.



Pour autant, le moteur de la Vmc est en place et les bouches raccordées, comme a pu le constater l'expert, de sorte que sa seule remise en marche ne peut concerner, comme l'indique le devis produit par M. [Z], pour un coût de 727,14 € Ttc, « l'installation d'une ventilation pour la maison d'habitation ». 



Il y a lieu de considérer en conséquence qu'il n'est pas démontré que ce vice revêt une gravité telle que M . [Z] n'aurait pas acquis la maison ou en aurait donné un moindre prix s'il en avait eu connaissance.



- Désordre no 7 : fuite évacuation évier cuisine



M. [Z] produit une facture de l'Eurl Vairon datée du 25 juillet 2017 portant sur « réparations des fuites de la cuisine avec reprise des siphons et fournitures » pour un montant Ttc de 96,80 €.



En l'absence de preuve de l'antériorité à la vente de ce vice, la garantie du vendeur ne peut être engagée.



- Désordres 8 à 10 et 12 concernant la salle de bains : évacuation défectueuse de la vasque et raccordement grossier (8), proximité réseaux électriques sous gaine et cuivre plomberie (9), absence de paroi de douche (10), fuite évacuation baignoire (12).



M. [Z] estime qu'il doit envisager une réfection totale de la salle de bains pour un coût de 9686,15 € et demande en outre le coût de la réparation du siphon de la baignoire pour 314,60 €.



M. et Mme [N] ont effectué des travaux dans la salle de bain moins de 10 ans avant la vente, comme déclaré à l'acte de vente.



L'expert judiciaire indique qu'il n'y a pas de constat de fuite concernant la vasque et la baignoire, l'équipement étant démonté et en pièces détachées lors de ses opérations, qu'il n'y a pas d'anomalie concernant les réseaux électriques et que l'absence de paroi de douche était apparente lors de la vente.



L'huissier mandaté par M. [Z] note qu'une partie du meuble supportant les vasques se trouve endommagé par un ancien dégât des eaux et que « la tuyauterie d'évacuation d'origine grossièrement scotchée a été déposée pour être remplacée en urgence aux frais de mon requérant ».

M. [Z] produit un devis daté du 7 juillet 2017 pour la « réfection plomberie sous-sol et salle d'eau » dont seule une partie minime du poste « reprise tuyauterie eau froide et eau chaude en sous-sol depuis la vanne d'arrivée d'eau générale alimentant la cuisine, la salle d'eau, le Wc, le cumulus » pour 480 Ht est susceptible de concerner le siphon et l'évacuation de la vasque.



Concernant le siphon de la baignoire, M. [Z] soutient, sans le démontrer, qu'il a constaté une fuite qui existait antérieurement à la vente et qu'il a été contraint en l'absence d'accès au siphon de casser le carrelage et les planches de parement pour y accéder.



Il n'est pas rapporté la preuve de l'existence de la fuite de la baignoire préalablement à la vente et le vice affectant la vasque n'apparaît pas de nature à rendre l'immeuble impropre à son usage ou à diminuer ce dernier au point que M. [Z] ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un moindre prix.



L'absence de paroi de douche était par nature apparente lors de la vente.



Il n'est pas démontré que la « proximité réseaux électriques sous gaine et cuivre plomberie » constitue un vice, l'expert, en réponse à un dire de M. [Z], indiquant que le volume de protection qu'il revendique est relatif aux risques d'aspersion d'équipements électriques apparents et ne concerne pas les réseaux encastrés, ce qui est le cas en l'espèce.



- Désordres 11, 13 et 14 : trois prises ne fonctionnant pas, à gauche de la vasque dans la salle de bain (11), dans la cuisine (13) et dans la chambre mitoyenne de la salle de bains (14)



Si ces vices peuvent être considérés comme cachés au moment de la vente, les acquéreurs ne pouvant vérifier le fonctionnement de chaque prise lors des visites préalables à la vente, ils ne revêtent pas en revanche la gravité exigée par l'article 1641 du code civil, le recâblage de ces trois prises ayant été estimé à 280,50 € Ttc outre 165 € Ttc pour le remplacement du coffret électrique selon devis produit par M. [Z]. 



Aucun des vices invoqués par l'acquéreur n'étant de nature à entraîner la garantie du vendeur sur le fondement de l'article 1641 du code civil, M. [Z] sera débouté de l'ensemble de ses demandes, y compris sa demande au titre d'un préjudice de jouissance, le jugement étant confirmé.



La demande de dommages et intérêts de M. et Mme [N]



L'erreur de M. [Z] sur la portée de ses droits et le seul mal fondé de son action ne sont pas susceptibles de caractériser un abus dans l'exercice de l'action en justice et d'une voie de recours. 

M. et Mme [N] qui ne caractérisent ni l'abus de droit ni le préjudice pouvant en résulter doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts à ce titre, le jugement étant confirmé.



Les demandes annexes



Confirmé en toutes ses dispositions principales le jugement entrepris doit aussi être confirmé quant à ses dispositions relatives aux dépens de première instance et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant en appel, M. [Z] supportera les dépens d'appel et se trouve redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt, sans pouvoir lui-même prétendre à l'application de ce texte à son profit.





PAR CES MOTIFS





La Cour, 



- Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 février 2021 par le tribunal judiciaire d'Albi ;



Y ajoutant,



- Condamne M. [G] [Z] aux dépens d'appel avec autorisation de recouvrement direct au profit de le Scp Pamponneau qui le demande, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;



-Condamne M. [G] [Z] à payer à M. [S] [N] et Mme [M] [L] épouse [N] pris ensemble la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;



- Déboute M. [G] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.











Le Greffier Le Président











N. DIABY C. ROUGER