Cour d'Appel · 3ème chambre — 12 juillet 2023

12/07/2023



ARRÊT N°469/2023



N° RG 21/04900 - N° Portalis DBVI-V-B7F-OQNQ

CBB/MB



Décision déférée du 12 Novembre 2021 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse ( 21/00673)

[U] [K]

















[N] [S]





C/



Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT ONGE



Syndic. de copro. RESIDENCE SAINTONGE



























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE [Localité 3]

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANT



Monsieur [N] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Jean-david BASCUGNANA de la SCP GARY, avocat au barreau de [Localité 3]





INTIMÉ

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT ONGE Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Saintonge, représenté par son syndic en exercice la Société AUDITIA GESTION, SA dont le siège social est [Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de [Localité 3]





PARTIE INTERVENANTE FORCÉE 



Syndic. de copro. RESIDENCE SAINTONGE

Représentée par son syndic en exercice société MB IMMO (LAFORET IMMOBILIER)

Assignée en intervention forcée le 2 mars 2023 à personne morale

Sise [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Isabelle BAYSSET de la SCP SCP INTER-BARREAUX D'AVOCATS MARGUERIT - BAYSSET - RUFFIE, avocat au barreau de [Localité 3]





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER

 

ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



M. [N] [S] est usufruitier de huit garages au sein de la copropriété résidence Saintonge située [Adresse 2] à [Localité 3], dont la nue-propriété appartient à ses trois enfants. Ils détiennent donc 224 dix millièmes de la copropriété.



La SAS Auditia Gestion, syndic de copropriété, a fait délivrer le 11 août 2020 à M. [S] un commandement de payer la somme de 4870,33 euros au titre des charges de copropriété, suivi le 16 octobre 2020 d'une mise en demeure de régler la somme de 4676,37 euros, en vain.



PROCÉDURE 



Par acte en date du 6 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saintonge représenté par son syndic la SA Auditia Gestion a fait assigner M. [N] [S] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de [Localité 3] pour obtenir, sur le fondement des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 809 du code de procédure civile, sa condamnation au paiement de la somme de 4780,65 euros à titre de provision à valoir sur les charges de copropriété dues au 21 janvier 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure outre la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.



Par ordonnance contradictoire en date du 12 novembre 2021, le juge a :

- condamné M. [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Saintonge la somme provisionnelle de 5061,61 euros au titre des charges impayées arrêtées au 01/07/2021 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 22/10/2020 sur la somme de 4676,37 euros, outre 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté les autres demandes,

- condamné M. [N] [S] aux dépens.



Par déclaration en date du 13 décembre 2021, M. [S] a interjeté appel de la décision, sollicitant sa réformation en toutes ses dispositions.



Par arrêt en date du 20 avril 2023, la troisième chambre civile de la cour d'appel a': 

- ordonné la révocation de l'ordonnance de clôture du 13 mars 2023,

- ordonné la réouverture des débats à l'audience de plaidoirie du 5 juin 2023 à 9h00,

- ordonné la clôture de l'instruction de l'affaire à la date du 30 mai 2023,

- dit en conséquence que l'intimé pourra déposer avant le 22 mai 2023 des conclusions en réponse aux écritures et pièces notifiées par l'appelant le 17 mars 2023.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. [S], dans ses dernières écritures en date du 17 mars 2023, demande à la cour au visa des articles 10-1, 14-1, 15 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 45-1 du décret du 17 mars 1967, 802 et 834 du code de procédure civile, de': 

- prononcer la révocation de l'ordonnance de clôture,

- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [N] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Saintonge la somme provisionnelle de 5061,61 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet2021, majorée des intérêts légaux à compter du 22 octobre 2020 sur la somme de 4676,37 €, outre 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

statuant à nouveau

- juger que les demandes du Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saintonge se heurtent à des contestations sérieuses,

en conséquence,

- débouter le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Saintonge au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.



Il expose que':

- le nouveau syndic n'applique pas le règlement de copropriété pour les appels de charges et notamment la clé de répartition à savoir 224/10000 ce qui constitue une contestation sérieuse de la demande en paiement provisionnel,

- les charges d'eau froide, de nettoyage des communs, de maintenance et ramonage, de désinfection de vide-ordure sont des charges spéciales et non des charges générales,

- les frais de recouvrement de créance (article 10-1 de la loi de 1965) sont imputés indifféremment au nu-propriétaire et à l'usufruitier alors que le règlement de copropriété ne vise pas de clause de solidarité,

- les appels de charges sont erronés,

- le syndic procède à des appels de provisions sur charges sur la base de montants généralement deux à trois fois supérieurs au montant des dépenses réelles,

- en l'état, les sommes réclamées par le Syndicat des copropriétaires apparaissent injustifiées dans leur montant, et malgré ses nombreuses interrogations, le syndic n'a jamais répondu.



Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Saintonge, dans ses dernières écritures en date du 26 mai 2023, demande à la cour au visa des articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, 809 du code de procédure civile, de': 

- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné M. [N] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence Saintonge la somme de provisionnelle de 5.061,61 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2021 inclus, majorées des intérêts légaux à compter du 22 octobre 2020 sur la somme de 4.676,37 €, outre 700 € sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ;

- déclarer que cette condamnation est payable en deniers ou quittances ;

- débouter M. [N] [S] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions;

- condamner M. [N] [S] à verser au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Saintonge la somme de 3.600 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais de défense en appel ;

- condamner M. [S] aux entiers dépens de l'instance.







Il réplique que':

- Monsieur [S] [N] a, en sa qualité d'usufruitier, été régulièrement convoqué aux assemblées générales au cours desquelles ont été votés et approuvés tant les budgets prévisionnels que les comptes des exercices précédents,

- depuis 2016, il ne paie aucune charge de copropriété et ne participe pas aux appels de fonds exceptionnels votés,

- les charges d'eau froide sont des charges générales incombant à tous les copropriétaires conformément au règlement de copropriété (Titre 5, Paragraphe 4, 1° et page 33 ' Paragraphe V ' charges individuelles)'; mais en réalité, rien n'a été facturé à M. [S] au titre de l'eau,

- lorsque les provisions appelées étaient supérieures aux charges réellement dépensées, il était crédité un avoir équivalent sur le compte de M.[S],

- sur les charges de nettoyage': l'entretien de la résidence s'effectue en fonction des charges spéciales bâtiments pour une partie et pour l'autre partie en charges communes générales, (page 32 pour une partie résiduelle imputables à l'ensemble de la copropriété lorsqu'elles bénéficient à toute la copropriété soit «' les frais d'entretien des voies cours et jardins et d'une manière générale, tous frais d'entretien et réparation aux choses communes générales »,

- sur les charges de maintenance et ramonage': elles n'ont jamais été imputées à M. [S],

- sur les charges de désinfection des vides-ordures': il s'agit de charges communes'; des appels de fonds ont été faits mais à la fin, rien n'a été sollicité contre M. [S] dès lors que les appels de charges étaient supérieurs aux dépenses réelles, de sorte qu'il a bénéficié d'un avoir,

- les montants avancés par M. [S] au titre des budgets votés et des dépenses réelles sont faux'; il ne prend en compte dans ses explications que les dépenses/charges générales, de sorte que la comparaison avec le budget global/total voté est totalement inopérante,

- M. [S] n'a effectué aucun versement depuis 2017 et les versements de 2016 apparaissent bien en compte,

- en raison de la donation à ses enfants de la nue-propriété de ses garages début 2016, la copropriété a créé 3 nouveaux copropriétaires mais le règlement de 514,96 € en 2016 de M. [S] a été affecté à un seul, faute de ventilation,

- la demande en paiement est bien fondée': 5.061,61€ (1597,49 € + 1890,04 € + 1574,08 €) correspondant aux charges impayées arrêtées au 1er juillet 2021 inclus, majorées des intérêts légaux à compter du 22 octobre 2020 sur la somme de 4.676,37 €,

- et actuellement M. [S] reste devoir au 2 mars 2022 la somme de 4773,05 € (1501,94 + 1781,83 + 1489,28). 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2023. 





MOTIVATION



Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965,'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot' ainsi qu''aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes (...) proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots'. 



L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 dispose que «'les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :

- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;

- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

Les avances sont remboursables'».



Ainsi, le copropriétaire est toujours en droit de demander la rectification d'erreurs commises par le syndic dans l'établissement de son compte individuel et ce, notamment, s'agissant de la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété. 



Aux termes du règlement de copropriété (titre II), les garages ne sont pas affectés à des bâtiments de sorte qu'il ne peut être imputé au copropriétaire de garages, des charges relevant des bâtiments. Or, M. [S] est propriétaire des lots 64 à 69 et 84 et 85 constitués de garages.



Le titre V Charges communes et règlement des charges, définit :

- les charges communes générales qui comprennent les dépenses afférentes au sol et celles non affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire ou d'un bâtiment, dont les frais d'entretien des voies cours et jardins et d'une manière générale, tous frais d'entretien et réparation aux choses communes générales,

- les charges communes à certains copropriétaires d'un même bâtiment,

- les cas particuliers dont les charges relatives à l'eau qui sont considérées comme des charges communes générales s'il existe des compteurs divisionnaires,

- ne peut être portée en charges communes générales que la différence entre le total des consommations individuelles d'eau froide et celles du compteur général, les premières demeurant des charges individuelles.



Ainsi, il ne peut être exigé de M. [S] propriétaire de garages, que la part déterminée des charges communes générales à l'exception des charges communes aux bâtiments': elles comprennent donc les frais d'entretien, réparation et nettoyage des parties communes et des frais de consommation d'eau de la copropriété dès lors qu'ils sont identifiés par un compteur général.



Aux termes de son courrier du 3 septembre 2019, M. [S] contestait auprès du syndic devoir des charges indûment appelées charges générales': charges d'eau froide (à défaut d'isoler la consommation du compteur général de l'immeuble), de nettoyage des communs, de maintenance et ramonage pour les mêmes raisons, de désinfection des vides-ordures qui ne concernent que les seuls copropriétaires de certains bâtiments dont ne font pas partie ses garages. 





Et, dans un courrier du 3 octobre 2019; M. [S] demandait au syndic de lui envoyer personnellement les appels de fonds et non pas aux nus-propriétaires. Il se déclarait ainsi unique débiteur des charges votées et des provisions sur charges.



Au vu des appels de fonds, il n'est pas spécifié les frais de nettoyage et d'entretien, ni les consommations d'eau froide spécifiquement attachées aux parties communes de la copropriété, de sorte que M. [S] n'a pas été en mesure de les vérifier. Quant aux frais de maintenance et ramonage, ils sont spécialement affectés aux bâtiments et ne concernent donc pas M.[S].



Ainsi,ses réclamations sont fondées et le syndic n'y a pas répondu. Toutefois, s'il n'est pas contestable que des provisions ont été appelées à tort sur ces postes de charges, il n'est pas non plus contestable qu'en fin de compte, ces sommes ont été de nouveau créditées ou bien n'ont pas été réclamées ainsi qu'il ressort des décomptes produits à l'appui du commandement de payer du 11 août 2020. Ces décomptes au nombre de trois (n° 45002006, 45002005 et 45002004), au nom des trois nus-propriétaires ([L], [W] et [P] [S]) ont été envoyés à M. [S] [N] qui avait accepté d'en être le seul débiteur. Il ressort également de ces décomptes qu'à l'exception des quelques sommes recréditées, M. [S] n'a effectué aucun règlement de charges, même celles qu'il ne contestait pas de 2016 à 2020.



Dans ces conditions, la demande en paiement provisionnel est fondée, à l'exception des sommes indiquées au titre de «'soldes antérieurs'» à février 2016 qui demeurent inexpliquées à hauteur de 428,13€ pour le compte n°45002006, 236,94€ pour le compte n° 45002005 et 503,91€ pour le compte n° 45002004.



Ainsi, les contestations de M. [S] n'apparaissent fondées qu'à hauteur de la somme totale de 1168,98€ qui sera donc déduite du montant dû au 2 mars 2022 de 4.773,05 € soit 3604,07€ (1501,94 + 1781,83 + 1489,28 ' 1168,98€). La demande en paiement de la somme de 3604,07€ ne se heurte donc pas à une contestation sérieuse.



La décision sera donc réformée en ce sens.





PAR CES MOTIFS



La cour



- Infirme l'ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire de [Localité 3] en date du 12 novembre 2021 en ce qu'il a condamné M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saintonge à [Localité 3] la somme de 5.061,61 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2021 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 22 octobre 2020 sur la somme de 4.676,37 euros.



- Confirme la décision pour le surplus.







Statuant à nouveau du chef infirmé



- Condamne M. [S] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Saintonge à [Localité 3] la somme provisionnelle de 3604,07€ au titre des charges impayées arrêtées au 2 mars 2022 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 22 octobre 2020 sur la somme de 3507,39 euros.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leur demande.



- Condamne M. [S] aux dépens d'appel.





LE GREFFIER LE PRESIDENT







I. ANGER C. BENEIX-BACHER