Cour d'Appel · 2ème chambre — 24 août 2023

24/08/2023





ARRÊT N°313



N° RG 22/01313 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OWZM

IMM/CO



Décision déférée du 22 Mars 2022 - Juge commissaire de TOULOUSE - 2021JC3681

M.[N]

















S.A.S. OIKOS DEVELOPPEMENT





C/



S.C.I. [Adresse 5] 49-5

S.E.L.A.R.L. EGIDE

S.E.L.A.R.L. [C] [A]





































































Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



S.A.S. OIKOS DEVELOPPEMENT représentée par son président en exercice Mr [U] [K]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Christophe MORETTO de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMEES



S.C.I. [Adresse 5] 49-5 représentée par sa gérante Madame [M] [O], venant aux droits de la société AREAS INVESTISSEMENT IMMOBILIER,

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par Me Ophélie BENOIT-DAIEF, avocat au barreau de TOULOUSE



S.E.L.A.R.L. EGIDE pris en la personne de Maître [Y] [X] En qualité de « Mandataire judiciaire » de la « SAS OIKOS DEVELOPPEMENT 

[Adresse 4]

[Localité 2]

SANS AVOCAT CONSTITUE 



S.E.L.A.R.L. [C] [A] prise en la personne de Maître [C] [A], en qualité d'administrateur de la SAS OIKOS DEVELOPPEMENT, [Localité 2]

SANS AVOCAT CONSTITUE 



MINISTERE PUBLIC

Monsieur le procureur général près la cour d'appel de Toulouse 







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant I. MARTIN DE LA MOUTTE, Conseillère chargée du rapport, M.NORGUET, conseillère,. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

M. NORGUET, conseillère 



Greffier, lors des débats : C. OULIE











 Aux débats , M.JARDIN, substitut général, a fait connaître son avis.



ARRET : 



- Réputé contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par V. SALMERON, présidente, et par C. OULIE, greffier de chambre.





Exposé des faits et procédure :



La société Oïkos développement (la société Oïkos) a pour activité la création, l'aménagement, l'animation et la location à des particuliers d'espaces de travail collaboratif. Elle met à disposition de ses clients des locaux qu'elle loue à des tiers. 

 

Par actes sous seings privés en date du 4 janvier 2018, la société Areas Immobilier Investissement a donné à bail commercial à la société Oïkos pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2018, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 200 000,00 €, payable mensuellement et d'avance, le premier paiement devant intervenir le 1er juillet 2018, un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7].



Un avenant à ce bail commercial a prévu la réalisation par la société Aréas Immobilier Investissements de divers travaux faisant l'objet d'un devis n° DV 2018021 pour un montant global de 355 000 € HT, soit 426 000 € TTC et porté le loyer annuel hors taxes et hors charges à la somme de 266000 €. 



Par acte authentique du 31 janvier 2019, la société Aréas Immobilier Investissements a cédé à la SCI [Adresse 5] 49-5 l'immeuble situé [Adresse 1].



La société Oïkos a émis deux factures en date des 8 juin et 4 septembre 2018, d'un montant respectif de 250 000 € HT et 105 000 € HT, soit au total 426 000 € TTC, au titre des travaux réalisées, que la société Aréas Immobilier Investissements a réglé les 10 août et 11 octobre 2018. 



Estimant que la somme réglée excedait le montant des travaux effectivement réalisés et que la locataire n'avait pas réglé les loyers, la société [Adresse 5] 49-5 a fait délivrer à la société Oikos un commandement visant la clause pour un montant de 121 200 €, correspondant au montant des loyers et charges impayés augmentés de la clause pénale . 



La société Oïkos a saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris. 



Par ordonnance du 25 novembre 2019, le juge des référés a :



- Condamné la Sas Oïkos à payer à la SCI [Adresse 5] 49-5 la somme provisionnelle de 339 277,28 euros à valoir sur les loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 31 octobre 2019 inclus,

- Suspendu rétroactivement les poursuites, à condition que la SAS Oïkos se libère de la provision ci-dessus allouée selon les modalités qu'ila fixé.



 

La société Oïkos a acquiescé à cette ordonnance par acte du 3 décembre 2019. 

 

Parallèlement, le 29 octobre 2019 la société la société Aréas Immobilier Investissements a assigné la société Oïkos devant le tribunal de grande instance de Paris, afin de la voir condamner à lui payer : 

 - 121.000 € au titre des loyers impayés au 28 février 2019 ; 

- 232.676,36 € au titre de travaux payés non effectués ; 

- 20.000 € de dommages et intérêts.

 

Par jugement réputé contradictoire rendu le 22 juin 2021, le tribunal judiciaire de Paris a condamné la société Oïkos à payer à la société la société Aréas Immobilier Investissements la somme de 121 000 € TTC au titre de sa dette locative arrêtée au 28 février 2019 mais débouté cette dernière de ses autres demandes. . 

 

Par jugement du 11 février 2021, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert la sauvegarde judiciaire de la société Oïkos.



Par jugement du 4 août 2022, le tribunal de commerce a arrêté le plan de sauvegarde de la société Oikos et désigné Me [A] en qualité de commissaire à l'exécution du plan.

 

Le 1er avril 2021, la SCI [Adresse 5] 49-5 a déclaré une créance d'un montant total de 388 299,71 €.



Cette créance a été contestée par la société Oïkos.



Par ordonnance du 22 mars 2022, le Juge commissaire du tribunal de commerce de Toulouse a :

- admis la créance de la SCI [Adresse 5] 49-5 pour le montant total de 

282 404,44 € à titre chirographaire, 

 - se déclarait matériellement incompétent pour le surplus de créance relative aux charges locatives, 

 - renvoyait les parties à mieux se pourvoir et invitait la société Oïkos à saisir la juridiction compétente conformément aux dispositions de l'article R. 624-5 du code de commerce, dans le délai d'un mois à compter de la notification de sa décision, à peine de forclusion. 

 

Par déclaration du 4 avril 2022 par la société Oïkos a relevé appel de cette ordonnance.



La clôture est intervenue le 20 mars 2023



Prétentions et moyens des parties :



Vu les conclusions notifiées le 19 juillet 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SAS Oïkos Développement demandant, au visa des articles

31, 32 et122 du Code de Procédure Civile et L622-24 et suivants du Code de Commerce, de 

- Déclarer l'appel recevable, 

au fond le dire bien fondé, 

 - Réformer l'ordonnance rendue par Monsieur le Juge Commissaire le 22 février 2022 et statuant à nouveau, 

In limine litis, 

- Constatant le défaut de qualité à agir de la SCI [Adresse 5] 49-5 ; 

Rejeter purement et simplement la créance déclarée dans son intégralité Subsidiairement au fond, 

Si la Cour considérait que SCI [Adresse 5] 49-5 justifiait de sa qualité à agir, 



 - Retenir la créance du bailleur au titre des loyers échus arrêtés au 11 février 2021 à la somme de 143.808,85 € TTC. 

- Rejeter le surplus des demandes ; 

A titre infiniment subsidiaire au fond, 

- Retenir la créance du bailleur au titre des loyers échus au 11 février 2021 à la somme de 143.808,85 € TTC. 

- Renvoyer la SCI [Adresse 5] 49-5 à mieux se pourvoir pour le surplus;

Statuer ce que de droit sur les dépens ; 

 

Vu les conclusions notifiées le 19 août 2022 auxquelles il est fait expressément référence pour l'énoncé du détail de l'argumentation, de la SCI [Adresse 5] 49-5 demandant à la cour de 

Débouter la société Oïkos de toutes ses demandes, fins et conclusions; 

En conséquence, 

Confirmer l'ordonnance du juge commissaire du tribunal de commerce de Toulouse du 22 février 2022 en toutes ses dispositions ; 

Y ajoutant, 

Condamner la société Oïkos au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Condamner la société Oïkos aux dépens



Assignées par acte signifié à personne morale le 25 août 2022, la Selarl [A] et la Selas Egide n'ont pas constitué avocat.



Le ministère public auquel le dossier a été communiqué s'en est rapporté à l'appréciation de la cour.



Motifs 



Il doit être rappelé à titre liminaire qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.



En l'espèce, la société [Adresse 5] sollicite dans le corps de ses dernières écritures l'admission de sa créance pour la somme de 85 362, 18 € au titre des avances effectuées sur des travaux non réalisés. Néanmoins, sans former d'appel incident, elle se borne, dans le dispositif de ces mêmes écritures, à solliciter la confirmation de l'ordonnance qui n'a pourtant pas admis ses prétentions à ce titre.



Il n'y a donc pas lieu d'examiner cette demande.



Sur la qualité à agir de la SCI [Adresse 5] 



La société Oïkos soutient en premier lieu que la société [Adresse 5] n'a pas qualité à déclarer une créance au titre des loyers et charges puisqu'elle ne justifie pas de sa qualité de bailleresse, le bail ayant été consenti par la société Areas Investissement et la cession du bail ne lui ayant jamais été signifiée.



Elle ajoute que cette dernière a d'ailleurs saisi le tribunal judiciaire pour obtenir paiement des loyers. 



La société [Adresse 5] soutient que le bail a été cédé en même temps que l'immeuble, qu'en sa qualité de cessionnaire, elle s'est trouvée subrogée dans les droits de la société Aréas Investissement, bailleresse originelle et qu'en tout état de cause, sa qualité de bailleresse a été reconnue par la société locataire puisque cette dernière l'a assignée en référé afin d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que l'intégralité des loyers antérieurs a été réglé.



En application des dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à ceux qui ont un intérêt légitime au succès et au rejet d'une prétention.



En l'espèce, la déclaration de créance de la société [Adresse 5] porte sur les sommes suivantes :

- loyers et indemnités d'occupation accessoires et charges : 301 637,53€ ;

- frais de recouvrement : 355,90 € ;

- article 700 : 1 300,00 € ;

- solde TTC sur avance sur travaux : 85 362,18 €.



Ayant acquis le bien loué par acte du 4 janvier 2018, la société [Adresse 5] est devenue de plein droit bailleresse des locaux donnés à bail à la société Oikos.



Il est par conséquent inopérant pour la société Oïkos de relever que la cession de l'immeuble emportant celle du bail ne lui a pas été signifiée. En tout état de cause, ayant assigné la société [Adresse 5] devant le juge des référés pour obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, et ayant établi l'ensemble des factures au nom de la société cessionnaire, la société Oikos n'ignorait pas la cession des locaux loués au profit de la société [Adresse 5].



Il est tout aussi inopérant d'invoquer la saisine du tribunal judiciaire par la société Areas immobilier pour obtenir paiement de loyer puisque même si l'assignation a été délivrée le 5 mars 2019, soit quelques jours après la vente du bien, la demande ne portait que sur des loyers antérieurs à la vente.



Enfin, l'examen du décompte produit laisse apparaître que l'intégralité des loyers antérieurs à la cession ont bien été réglés si bien que les sommes réclamées ne concernent que des loyers postérieurs.



Dès lors, la société [Adresse 5] qui justifie de sa qualité de bailleresse avait qualité pour déclarer sa créance au titre des loyers postérieurs au 31 janvier 2019 comme au titre des charges locatives et à intervenir en qualité de créancière dans la présente action.



Sa demande d'admission de sa créance est donc recevable.



L'ordonnance déférée qui n'a pas statué sur la recevabilité de la demande de la société [Adresse 5] sera en conséquence complétée sur ce point.



- sur le montant de la créance :



La société [Adresse 5] justifie de sa créance par la production d'un historique du compte laissant apparaître les loyers et charges facturés pour un montant de 865 803, 89 € et les versements effectués par la locataire s'élevant à 477 504, 18 €.



La société Oïkos qui conteste ce décompte soutient d'une part que les loyers réclamés n'ont pas été calculés conformément au contrat de bail mais en application d'un avenant dépourvu de valeur contractuelle puisqu'il n'a pas été signé par la bailleresse et d'autre part qu'elle a versé des sommes non prises en compte par la société [Adresse 5]. 

Enfin, elle reproche à la bailleresse de ne pas justifier des charges réellement exposées.







Au soutien de sa demande, la société bailleresse verse aux débats un avenant au contrat de bail qui prévoit d'une part que les travaux de rénovation des bureaux loués seront réalisés par le preneur avant le 30 septembre 2018 pour un montant global de 355 000 € HT, soit 426 000 € TTC et d'autre part, qu'en contrepartie de la réalisation de ces travaux, le loyer, initialement fixé à 200 000 € est porté à 266 000 € HT et hors charges par an.



La société Oïkos a signé cet avenant et fait réaliser les travaux qui y sont décrits qu'elle a facturés au bailleur en exécution de cet accord.

Elle a en outre reconnu devant le juge des référés l'intégralité de sa dette calculée en tenant compte des dispositions de cet avenant.



Elle n'est donc pas fondée à contester l'existence de cet accord quand bien même l'instrumentum n'a pas été signé de la bailleresse.



La société [Adresse 5] était donc fondée à facturer le montant des loyers conformément aux stipulations de cet avenant.



La société Oïkos qui invoque des versements supérieurs à ceux retenus par la société [Adresse 5] n'en justifie pas par la production de copies de quelques feuillets extraits de son grand livre des comptes fournisseurs.



La décision déférée sera en consquence confirmée en ce qu'elle a admis la créance de la société [Adresse 5] pour le montant de 282 404, 44 € à titre chirographaire au passif de la société Oïkos.



La société [Adresse 5] a également déclaré au titre des provisions pour charge une créance de 20 889, 99€. 



Cependant, en cause d'appel, elle ne forme plus aucune demande à ce titre mais se borne à solliciter confirmation de la décision déférée qui a retenu l'incompétence matérielle du juge commissaire du tribunal de commerce pour statuer sur ce point.



La société Oikos sollicite pour sa part le rejet des prétentions de la société bailleresse au titre des charges locatives, estimant qu'à défaut de produire un décompte des charges réellement exposées, la demande n'est pas justifiée.



Néanmoins, dès lors que la cour n'est pas saisie d'une demande d'admission de la créance de la société [Adresse 5], il n'y a pas lieu de statuer sur le montant de cette créance. 



Après avoir été complétée en ce qu'elle n'a pas statué sur la recevabilité des demandes formées par la société [Adresse 5], la décision déférée sera en conséquence confirmée en toutes ses dispositions.



Partie perdante, la société Oïkos supportera les dépens.



Les circonstances de l'espèce ne justifient pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Par ces motifs :



Déclare recevables les demandes de la société [Adresse 5],



Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions,





Dit que les dépens de l'appel seront passés en frais privilégiés de la procédure collective ;



Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procedure civile.



Le greffier La présidente









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