Cour d'Appel · 3ème chambre — 6 septembre 2023

06/09/2023



ARRÊT N°506/2023



N° RG 22/01584 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OX47

CBB/IA



Décision déférée du 25 Mars 2022 - Juge des contentieux de la protection de Toulouse ( 21/03622)

G.MURAT

















[K] [U]





C/



[S] [L]

[J] [L]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



Monsieur [K] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Me Nelly MAGENDIE, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉS



Monsieur [S] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE



Madame [J] [L]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre



FAITS 



Par contrat du 4 juin 2021, M. et Mme [L] ont donné à bail à M. [U] un logement situé [Adresse 1], à [Localité 2].



Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 19 août 2021, pour la somme en principal de 2527,48€.





PROCEDURE 



Par acte du 3 novembre 2021 M. et Mme [L] ont fait assigner M. [U] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour voir constater la résiliation du bail, l'expulsion des lieux et le paiement provisionnel de l'arriéré locatif et une indemnité d'occupation.



Par ordonnance réputée contradictoire du 25 Mars 2022 le juge a':

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 20 octobre 2021;

- ordonné en conséquence à M. [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour M. [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. et Mme [L] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique;

- condamné M. [U] à verser à M. et Mme [L] à titre provisionnel la somme de 2621,34€ ;

- condamné M. [U] à payer à M. et Mme [L] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 546,93€, à compter du mois de novembre 2021 inclus, et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

- condamné M. [U] à verser à M. et Mme [L] une somme de 200€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [U] aux dépens, y compris notamment le coût du commandement de payer, de !'assignation en référé et de sa notification a la préfecture ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire a titre provisoire.



Suivant déclaration en date du 22 avril 2022 M. [U] a relevé appel de la décision concernant':

- la constatation que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20/10/2021, 

- ordonnance de libérer les lieux, 

- l'expulsion,

- sa condamnation à verser 2621,46 € à titre provisionnel et une indemnité d'occupation de 546,93 € à compter du mois de novembre 2021 inclus jusqu'à la libération définitive des lieux et la restitution des clés, outre 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.









MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



M. [U] dans ses dernières conclusions en date du 13 juin 2022 demande à la cour de':

- infirmer l'ordonnance de référé du 25 mars 2022, et statuant à nouveau, 

- ordonner la suspension des effets l'acquisition de la clause résolutoire, 

- condamner M. [U] à verser à M. et Mme [L] la somme mensuelle de 150 €, en sus du loyer courant, jusqu'au parfait apurement de sa dette, 

- dire qu'en cas de manquement à une seule de ces échéances, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit, avec toutes ses conséquences sur l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation ; 

- débouter M. et Mme [L] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner M. [U] aux entiers dépens de l'instance. 

 

M. et Mme [L] dans leurs dernières conclusions en date du 12 juillet 2022 demandent à la cour de':

- confirmer dans toutes ces dispositions l'ordonnance dont appel.

- débouter M. [U] de l'intégra1ité de ces de ses demandes fins et conclusions.

- condamner M. [U] à leur payer une somme de 1000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu'aux entiers frais et dépens de l'instance.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 mai 2023.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 



MOTIVATION



L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 4 juin 2021 comprend une clause résolutoire en son article 4.3.2 conforme à l'article 24 sus-visé.



Le 19 août 2021 M. et Mme [L] ont fait délivrer à M. [U] un commandement de payer la somme principale de 2527,48€ arrêtée au 17 août 2021 représentant les loyers impayés de juin et juillet 2021.



La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.



A vu du décompte arrêté au 1er novembre 2021, l'arriéré locatif s'élevait à 3319,01€.



A défaut pour M. [U] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 19 septembre 2021, l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. 



Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 20 octobre 2021 sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés.



En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. 



En cet état, M. [U] est occupant sans droit des locaux appartenant à M. et Mme [L] depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. 



L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.



Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 20 octobre 2023, les bailleurs sont en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise ainsi qu'il a été jugé.



Les bailleurs produisent un décompte des sommes dues arrêté au 1er juillet 2022 d'un montant de 4914,79€. Ils ne sollicitent que la confirmation de la décision qui a condamné M. [U] à leur payer la somme de 2621,34€.



L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence, M. [U] doit donc être condamné au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera confirmée de ce chef.



M. [U] sollicite la suspension de la clause résolutoire au motif pris de ses efforts pour apurer la dette et de la reprise du paiement des loyers. Il propose le paiement d'une somme de 150€ en sus du loyer courant. Il justifie du montant de son salaire qui lui permet de faire cette proposition. M. et Mme [L] s'y opposent au vu de la faiblesse de ses justificatifs alors qu'il n'a pas repris le paiement des loyers.







Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. 



Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

 

La cour constate que le loyer courant s'élève à 536€, qu'au vu du dernier décompte produit, arrêté en juillet 2022 il n'a pas repris le paiement du loyer courant contrairement à ce qu'il l'affirme, que la dette a doublé puisqu'elle s'élève à cette date à 4914,79€, que pourtant son salaire de 2056,32€ lui permettait de faire face à cette dépense et qu'il ne produit aucun justificatif de ses charges permettant d'expliquer le défaut de paiement.



M. [U] ne justifie ni ne démontre sa volonté d'apurer sa dette de sorte que sa demande de suspension de la clause résolutoire pour lui permettre de régler sa dette par mensualités de 150€ doit être rejetée.





PAR CES MOTIFS

La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en matière de référé en date du 25 mars 2022 en toutes ses dispositions.



Y ajoutant

- Déboute M. [U] de sa demande de suspension de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative par mensualités de 150€.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile condamne M. [U] à verser à M. et Mme [L] la somme de 1000€.



- Condamne M. [U] aux dépens.





LE GREFFIER LE PRESIDENT 









 

I. ANGER C. BENEIX-BACHER