Cour d'Appel · 3ème chambre — 13 juillet 2023

13/07/2023



ARRÊT N°483/2023



N° RG 22/01673 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OYKN

AM/IA



Décision déférée du 04 Avril 2022 - Juge des contentieux de la protection de MONTAUBAN ( 21/00159)

[A] [H]

















[O] [J]





C/



[R] [I]

[N] [B] épouse [I]





























































INFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



Madame [O] [J]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Amélie VILLAGEON, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.008068 du 09/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉS



Monsieur [R] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Me Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [N] [B] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Nicolas MATHE de la SELARL LCM AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A.MAFFRE, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE 

 

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2018, M. [R] [I] et Mme [K] [N] [B] épouse [I] ont donné à bail à Mme [O] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3]. 

Un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 25 janvier 2021.



Par acte du 3 septembre 2021, M. [R] [I] et Mme [K] [N] [B] épouse [I] ont fait assigner Mme [O] [J] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban aux fins de condamnation à leur payer 9206,51 euros. 

 

Par jugement réputé contradictoire du 4 avril 2022, le juge a :

- condamné [O] [J] à payer à [R] [I] et [N] [B] épouse [I] la somme totale de 8713,51 euros au titre des réparations locatives,

- condamné [O] [J] à payer à [R] [I] et [N] [B] épouse [I] la somme totale de 500 euros, comprenant le coût de la mise en demeure et de l'état des lieux de sortie, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné [R] [I] et [N] [B] épouse [I] au coût de I'assignation du 3 septembre 2021 d'un montant de 106,19 euros et de sa dénonciation au préfet,

- condamné [O] [J] aux autres dépens, dont la citation du 17 février 2022 d'un montant de 55,12 euros,

- rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu que :

. il résulte de la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie que M. et Mme [I] sont fondés à obtenir le paiement par la locataire du coût du devis de 'service net" de 5 995,51 euros TTC et du devis de "Monsieur [B] [E]" de 2 388 euros TTC,

. le devis de "[F] [P] artisan plombier'' comprend des travaux sans lien avec l'absence d'entretien ou les dégradations imputables à Mme [J] (reprise de l'évacuation de l'évier par le WC de la locataire de dessous et la mise en place d'un robinet de machine à laver et d'un siphon), de sorte que la somme due à ce titre doit être limitée à la somme de 330 euros TTC.



Par déclaration en date du 29 avril 2022, Mme [J] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions à l'exception de la condamnation des époux [I] au coût de l'assignation du 3 septembre 2021 et de sa dénonciation. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

Mme [J], dans ses dernières écritures en date du 17 juin 2022, demande à la cour, vu les articles 1345-5 et suivants du Code Civil et l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, de': 

- infirmer le jugement rendu par le Juge du Contentieux et de la protection en date du Tribunal Judiciaire de Montauban en date du 04 avril 2022 en ce qu'il l'a condamnée à payer aux époux [I] les sommes suivantes :

' 8 713,51 € au titre des réparations locatives,

' 500 € comprenant le coût de la mise en demeure et de l'état des lieux de sortie ainsi qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' 106,19 € pour le coût de l'assignation et de la dénonciation au préfet,

' 55,12 € pour les autres dépens dont la citation du 17 février 2022,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

- débouter les époux [I] de l'ensemble de leurs demandes,

- condamner les époux [I] aux entiers dépens et frais de l'instance,

- condamner les époux [I] à verser à Mme [J] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens,

À titre subsidiaire,

- accorder des délais de remboursement à Mme [J].



Mme [J] soutient principalement qu'elle a fait un usage tout-à-fait classique et normal du logement et subsidiairement, que son impécuniosité justifie des délais de paiement.



Elle a été une locataire consciencieuse pendant 3 ans : les observations faites sur les lieux peuvent s'expliquer par l'usage quotidien, les dégradations relèvent de l'usure normale et elle n'a pas à les supporter s'agissant de l'état des murs et plafonds. 

De même, la dégradation de la porte d'entrée à l'occasion d'une perquisition menée suite aux agissements de son ex-compagnon ne peut être mise à sa charge, le propriétaire peut être indemnisé par l'Etat.



Lorsqu'elle a quitté les lieux le 31 décembre 2019, le logement était propre et en bon état : elle l'a laissé à son ex-compagnon, n'a pas signé de bail de sortie et n'a pas à supporter les dégradations éventuellement postérieures à son occupation.



L'appelante ajoute qu'elle est au chômage, indemnisée à raison de 444,92 euros par mois, outre des allocations logement de 256 euros, ce qui ne lui permet de rembourser les dégâts engendrés par son ex-compagnon. Subsidiairement, des délais lui seront accordés.



Au terme de leurs dernières conclusions déposées le 15 juillet 2022, Mme et M. [I] prient la cour, vu les articles L 213-4-4 et R 213-9-7 du code de l'organisation judiciaire, l'article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 et les articles 1103, 1730 à 1732 du Code civil, de :

- Confirmer le jugement du 4 avril 2022 de Mme le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban dans toutes ses dispositions,

- Condamner Mme [J] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens. 



Mme et M. [I] font observer que Mme [J] n'est restée que deux ans et un mois et qu'elle ne justifie pas de la perquisition alléguée.

Ils sont recevables à être indemnisés de cette dégradation, et Mme [J], restée titulaire du contrat de location jusqu'à la remise des clés, est seule responsable de l'ensemble des dégradations, son compagnon n'ayant aucun lien avec le bail.







Il ressort du constat d'huissier dressé le 25 janvier 2021 après convocation de la locataire et valant état des lieux de sortie contradictoire, comparé à l'état des lieux d'entrée, que le logement n'a pas été correctement entretenu et a été dégradé : Mme [J] ne justifie pas de la vétusté alléguée et l'entretien courant comme les menues réparations lui incombent en tant que locataire. 



Et elle a déjà bénéficié de larges délais depuis son départ le 25 janvier 2021.



 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2023.





MOTIFS DE LA DÉCISION 





À titre liminaire, il sera relevé que le chef de décision condamnant les époux [I] au coût de l'assignation du 3 septembre 2021 et de sa dénonciation n'a été frappée ni d'appel principal ni d'appel incident, de sorte qu'il n'est pas soumis à la cour et qu'il est devenu définitif.





Sur les sommes réclamées à la locataire au titre des réparations locatives



Les articles 1731 et 1732 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



S''il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Et il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.



Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "



Au cas d'espèce, Mme [J] oppose à la demande d'une part son usage normal des lieux pendant trois ans, l'usure normale avec le temps, la perquisition à l'encontre de son ex-compagnon à l'origine de la dégradation de la porte d'entrée et indemnisable par l'Etat, et son départ le 31 décembre 2019.



Sur ce dernier point, les intimés font valoir à juste titre que faute pour elle d'avoir donné son congé, elle est restée titulaire du bail et comme telle, soumise à ses obligations contractuelles envers eux.





Or, il ressort globalement du constat d'huissier dressé le 25 janvier 2021 après vaine convocation de Mme [J] diverses dégradations dont la matérialité n'est pas contestée :

. la porte d'entrée est très dégradée,

. les murs, les sols, les portes, les plinthes ainsi que leur revêtement, sont abîmés dans le couloir, la salle de séjour, la cuisine, les toilettes, la salle de bains,

. l'ensemble du logement est sale, 

alors que ces éléments étaient notés comme neufs, en bon état et exceptionnellement en état d'usage (murs et porte du salon) lors de son entrée dans les lieux.



La locataire ne peut échapper à ses obligations personnelles en renvoyant à son ex-compagnon, voire à l'Etat, dans la mesure où c'est elle qui a accueilli dans les lieux loués la personne à qui elle impute la cause de la dégradation de la porte d'entrée : les bailleurs n'ont pas à aller rechercher la responsabilité de tiers au contrat de bail.



Pour opérer la distinction qui s'impose entre usure normale et dégradations imputables au locataire, la référence à une grille de vétusté conduit, compte tenu des deux années d'occupation, à appliquer un abattement à compter de la deuxième année en ce qui concerne les peintures et papiers peints, même décrits comme neufs dans l'état des lieux d'entrée. Sols en lino ou parquet et portes ne sont pas en revanche considérés comme ayant vocation à s'user aussi vite.



Par ailleurs, le devis [B] comprend le remplacement d'une vitre en double vitrage que l'état des lieux de sortie n'évoque nullement, de même que ce procès-verbal ne contient pas d'éléments justifiant le changement d'évier aux frais de la locataire.



Mme [J] sera donc condamnée à verser aux époux [B] [I] la somme de 7700 euros au titre des réparations locatives, la décision étant infirmée en ce sens.





Sur la demande de délais de paiement 



L'article 1343-5 alinea 1 du code civil permettent au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Mme [J] demande ici les plus larges délais, motifs pris de sa situation financière, et Mme et M. [I] s'y opposent, au regard du temps déjà écoulé depuis la mise en demeure du 19 avril 2021.



L'appelante justifie de ce qu'elle n'a pas été imposée sur ses revenus 2020 et qu'en février 2022, elle a été indemnisée par Pôle Emploi pour 4 journées hauteur de 63,56 euros et a bénéficié d'une allocation logement de 256 euros. 

Ces éléments sont très insuffisants pour apprécier la réalité de sa situation financière et de ses capacités de remboursement, surtout en juin 2023. En admettant même qu'elle ne bénéficie encore à ce jour que de 319,56 euros par mois, force est de constater qu'elle ne pourrait assumer les mensualités de 320,08 euros nécessaires à l'apurement de sa dette locative dans le délai maximum légal.



Partant, il ne peut être fait droit à sa demande. 





Sur les frais et dépens



Mme [J] qui succombe pour l'essentiel sera condamnée aux entiers dépens.



L'équité commande d'allouer à Mme et M. [I] la somme supplémentaire de 700 euros au titre de l' article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Infirme le jugement en ce qui concerne le montant de la somme due par Mme [O] [J] au titre des réparations locatives,



Statuant à nouveau,



Condamne Mme [O] [J] à verser à M. [R] [I] et Mme [K] [N] [B] épouse [I] la somme de 7700 euros au titre des réparations locatives, 



Confirme le jugement sur le surplus des dispositions soumises à la cour,



Y ajoutant,



Déboute Mme [O] [J] de sa demande de délais de paiement, 



Condamne Mme [O] [J] à verser à M. [R] [I] et Mme [K] [N] [B] épouse [I] la somme supplémentaire de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Mme [O] [J] aux dépens de l'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT













I.ANGER A.MAFFRE