Cour d'Appel · 3ème chambre — 13 juillet 2023

13/07/2023



ARRÊT N°486/2023



N° RG 22/01720 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OYQ7

AM/IA



Décision déférée du 08 Avril 2022 - Tribunal d'Instance de TOULOUSE ( 21/03291)

Michel BERGE

















[P] [T]





C/



[Y] [I]





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



Monsieur [P] [T]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Me Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.008278 du 16/05/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE)







INTIMÉ



Monsieur [Y] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocat au barreau de TOULOUSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE 



Suivant acte sous seing privé du 2 mars 2018, M. [Y] [I] a donné à bail à M. [P] [T] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant un loyer initial de 770 euros provision sur charges comprise.



Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et quatre commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés.



Par acte du 6 octobre 2021, M. [I] a fait assigner M. [T] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, d'expulsion du locataire sous astreinte et de paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. 



Par jugement contradictoire du 8 avril 2022, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail pour un logement sis [Adresse 4] [Localité 2] liant M. [Y] [I] à M. [P] [T] à compter du présent jugement,

- ordonné l'expulsion de M. [P] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la Force Publique selon les conditions visées à l'article L 412-6 du Code de Procédure d'exécution,

- rejeté la demande d'astreinte,

- condamné M. [P] [T] à payer la somme de 7118,02€ au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de février 2022 inclus, selon décompte arrêté au 02/02/2022,

- autorisé M. [P] [T] à payer la somme de 7118,02€ en 24 mensualités de 297€ à compter du mois de mai 2022, la 24ème et dernière mensualité étant majorée des dépens,

- dit que pendant ces délais les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

- si M. [P] [T] paye chaque mois le loyer et les charges majorés de la somme de 297€ à compter du mois de mai 2022 et jusqu'à épuisement de la dette les effets de la clause résolutoire seront réputés ne pas avoir joué et le bail ne sera pas résilié,

- à défaut de paiement d'un seul loyer ou des charges chaque mois ou de la somme mensuelle de 297 euros :

Le bail sera résilié à la date du premier impayé,

Les sommes restant dues deviendront immédiatement exigibles,

M. [P] [T] sera expulsé ainsi que tous biens et occupants de son chef. Cette expulsion se fera conformément aux dispositions de l'article 120 de la loi du 11 août1998 et de l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,

M. [P] [T] sera alors condamné à payer à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges conventionnels (809,32€) jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné M. [P] [T] à payer à M. [Y] [I] la somme de 200 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- condamné M. [P] [T] aux dépens de l'instance en ce compris les frais des 4 commandements de payer, 

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration en date du 3 mai 2022, M. [T] a interjeté appel de cette décision, critiquée en ce qu'elle a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail relatif à son domicile,

- ordonné l'expulsion de M. [T] ainsi que tous occupants de son chef,

-condamné M. [T] à payer la somme de 7118,02 euros au titre des loyers et charges impayées,

 - condamné M. [T] à payer à M. [I] la somme de 200 euros, aux entiers dépens, aux paiements des frais des 4 commandements de payer.



MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES 

M. [T], dans ses dernières écritures en date du 12 juin 2022, demande à la cour, vu l'article 122 du code de procédure civile et les articles 1101 et suivants du code de procédure civile, de':

 - réformer le jugement dont appel,

 - constater la bonne foi de M. [P] [T],

 - réactualiser le montant réellement dû après paiement partiel de la dette

- accorder les plus larges délais de paiement en application de l'article 1343-5 du Code Civil, étant précisé que l'échéancier remboursera en premier lieu la somme due au principal,

 - dire et juger qu'il n'y aura pas lieu à prononcer l'expulsion des lieux, la résiliation du bail ainsi qu'une indemnité d'occupation puisque M. [T] reprend le règlement du loyer courant,

 - condamner M. [I] au paiement de la somme de 1500 au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens



M. [T] fait valoir que la résiliation du bail méconnaît le fait qu'il est père célibataire en situation de handicap, ne pouvant travailler, dépourvu d'aide extérieure ou de garant ou de possibilité de régler une caution : il ne peut se retrouver à la rue avec son fils.



Il perçoit 1398,71 euros de prestations CAF et s'est acquitté du loyer tant qu'il l'a pu. La condamnation prononcée excède le montant des sommes dues, 4037,42 euros, et il ne peut la régler en une seule fois : il respectera un plan d'apurement selon ses capacités.



Suivant dernières conclusions du 1er juillet 2022 portant appel incident, M. [I] prie la cour, vu les articles 1224 et suivants et 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

- Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées,

- Confirmer le jugement du 8 avril 2022 en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail au vu des manquements répétés du locataire à son obligation de paiement des loyers,

- Confirmer le jugement du 8 avril 2022 en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [T] et de tous occupants introduits de son chef,

- Confirmer le jugement du 8 avril 2022 en ce qu'il a condamné M. [T] à la somme de 7118,02 € montant de la dette au 2 février 2022,

- Confirmer le jugement du 8 avril 2022 en ce qu'il a condamné M. [T] à la somme de 200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant les 4 commandements de payer

- Réformer le jugement du 8 avril 2022 en ce qu'il a accordé des délais de paiement à M. [T],

En conséquence, 

- Débouter M. [T] de toutes ses demandes,

- Prononcer la résiliation judiciaire du bail,

- Ordonner l'expulsion de M. [T] et de tout occupant introduit de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique,

' Condamner M. [T] au paiement de la somme provisionnelle de 10 388,18 € au titre des loyers et provisions pour charge non réglés au 21 juin 2022 à parfaire,

' Dire et juger que l'indemnité d'occupation mensuelle sera égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 820,28 € du jour de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux loués et de la remise des clés,

' Condamner M. [T] au paiement de la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

' Condamner M. [T] aux entiers dépens de l'instance.



M. [I] met en avant qu'il a fait délivrer quatre commandements de payer à M. [T] : le locataire a systématiquement cessé de payer les loyers courants après avoir régularisé les dettes visées par ces actes, et ces manquements obligeant le bailleur à multiplier les actes ont justifié une demande de résiliation du bail à ses torts. 



M. [T] ne respecte pas ses obligations de locataire : le bailleur ne perçoit pas les revenus de son bien et ne peut en disposer, alors que le locataire ne fait aucune démarche de relogement en dépit d'un loyer devenu manifestement trop important pour lui.

Et le plan judiciaire n'est pas respecté, la dette a augmenté. Aucun délai ne peut donc être accordé.



 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2023





MOTIFS DE LA DÉCISION 





À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n'est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.





Sur la demande de résiliation du bail



Le bailleur peut, en application de l'article 1227 du code civil, demander la résolution du bail en cas de manquement du locataire à ses obligations. Le droit au logement étant un droit fondamental, ce manquement doit toutefois être grave.



Au cas d'espèce, M. [I] fonde sa résiliation du bail sur les manquements répétés de M. [T] à ses obligations de paiement des loyers et charges.



L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent en effet le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.





Au soutien de la demande, il est produit les quatre commandements de payer délivrés à M. [T] : le 27 février 2019 pour la somme de 1925,51 euros, le 4 novembre 2019 pour un impayé de 1614,05 euros, le 27 mai 2020 pour un montant de 1597,71 euros et le 20 juillet 2021 pour la somme de 2418,78 euros. 



Lors de l'assignation en octobre 2021, la somme réclamée s'élevait à 1037,42 euros et la dette a été arrêtée à la somme de 7118,02 euros au 2 février 2022 par la décision déférée.



Le dernier décompte versé aux débats a été édité le 21 juin 2022 et il fait apparaître un solde débiteur de 10388,18 euros : M. [T] ne s'est acquitté, au total, que de moins d'un tiers des loyers dus depuis son entrée dans les lieux.



Surtout, depuis son entrée dans les lieux et le premier versement, il n'a plus jamais payé régulièrement le loyer courant même s'il a su faire ponctuellement des versements importants, particulièrement à la suite de la délivrance des commandements de payer. 



Désormais, le locataire ne perçoit plus d'allocations logement depuis janvier 2022 et il n'a fait aucun versement personnel après janvier 2021. Notamment, il n'a pas respecté les délais de paiement accordés par la décision déférée.



Dès lors, au regard de l'importance de la dette, du caractère récurrent des impayés tout au long des quatre années de bail documentées, et de l'aggravation du non-respect par le locataire de ses obligations en matière de paiement des loyers, les manquements allégués sont suffisamment graves pour justifier la résiliation d'un contrat qui n'a en fait jamais été respecté par M. [T].



Partant, la décision doit être confirmée en ce qu'elle a prononcé la résiliation judiciaire du bail, ordonné l'expulsion de M. [T] et mis à sa charge une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges conventionnels à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, sauf à préciser qu'à la date du 8 avril 2022, le loyer s'élevait à 820,28 euros provision sur charge comprise.





Sur la suspension de la clause résolutoire 



Il a été vu plus haut que la demande du bailleur et la décision prononcée et confirmée de ce chef portent sur le prononcé de la résiliation judiciaire et non sur le constat de l'acquisition de la clause résolutoire.



Dès lors, il n'y a pas lieu à suspension de la clause résolutoire dont l'acquisition n'a pas été constatée, et la décision déférée doit être infirmée en ce sens.





Sur les sommes dues



L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 



En l'espèce, c'est moyennant un loyer mensuel de 770 euros initialement que M. [I] a consenti le bail à M. [T] et le relevé du compte locataire daté du 21 juin 2022 fait apparaître une dette locative d'un montant de 10388,18 euros quittancement de juin 2022 inclus.

Et l'appelant ne justifie pas de son estimation personnelle de l'arriéré au montant de 4037,42 euros à une date non précisée. 



M. [T] sera donc condamné à payer à M. [I] la somme de 10388,18 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 21 juin 2022. La décision déférée sera donc infirmée en ce sens.





Sur la demande de délais de paiement 



L'article 1343-5 alinea 1 du code civil permettent au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Au cas d'espèce, M. [T] établit qu'il n'a pas été imposé au titre de ses revenus 2020 et qu'en juillet 2021, il percevait l'AAH, 903,60 euros. En revanche, son fils ayant désormais 20 ans, il n'est pas certain qu'il bénéficie toujours de l'allocation de soutien familial.



Il découle de ces chiffres que, même avec le montant maximum de l'allocation logement, ses revenus ne lui permettent pas d'assumer la charge d'un loyer résiduel représentant la moitié de l'AAH. Au demeurant, il n'est plus en mesure de faire face à ses échéances courantes depuis février 2021 et il n'a pas non plus réussi à respecter l'échéancier fixé par le premier juge à compter de mai 2022.



Dès lors, il est parfaitement illusoire d'imaginer qu'il puisse s'acquitter de sa très importante dette locative dans le délai maximum prévu par la loi. La demande de délais ne peut donc être accueillie et la décision déférée devra être infirmée en ce sens.



Sur les frais et dépens



M. [T] qui succombe sera condamné aux entiers dépens.



 L'équité n'impose pas impérativement d'allouer une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La Cour,



Confirme le jugement en ce qui concerne la résiliation judiciaire du bail, l'expulsion, l'indemnité d'occupation sauf à préciser qu'à la date du 8 avril 2022, le loyer s'élevait à 820,28 euros provision sur charge comprise, l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, 



L'infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour,



Statuant à nouveau,



Dit n'y avoir lieu à suspension de la clause résolutoire,



Condamne M. [P] [T] à payer à M. [Y] [I] la somme de 10388,18 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 21 juin 2022,



Déboute M. [P] [T] de sa demande de délais de paiement, 



Y ajoutant,



Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne M. [P] [T] aux dépens de l'appel.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT











I.ANGER A.MAFFRE