Cour d'Appel · 3ème chambre — 12 juillet 2023

12/07/2023



ARRÊT N°471/2023



N° RG 22/03127 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O6WV

CBB/MB



Décision déférée du 22 Juillet 2022 - Juge des contentieux de la protection de MURET ( 22-000053)

Elsa LAFITE

















S.A. CDC HABITAT SOCIAL





C/



[H] [P]

[Y] [U]





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉS



Madame [H] [P]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assigné le 14/09/2022 à étude, sans avocat constitué



Monsieur [Y] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assigné le 14/09/2022 à étude, sans avocat constitué













COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- PAR DEFAUT

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



Par actes sous seing privé des 9 et 17 mai 2018, à effet au 15 juin 2018, la SA CDC Habitat Social a consenti à Mme [H] [P] et à M. [Y] [U], la location d'un appartement et d'un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 510,16 euros pour l'habitation et 107,41 euros de provisions pour charges, et 23€ pour l'emplacement de stationnement charges de 4€ comprises. 



Par acte du 19 novembre 2021, la SA CDC Habitat Social a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2878,81€, visant la clause résolutoire.



PROCEDURE 



Par acte du 15 mars 2022, la SA CDC Habitat Social a assigné Mme [H] [P] et M. [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret statuant en référé en constat du jeu de la clause résolutoire et expulsion.



Par ordonnance contradictoire en date du 22 juillet 2022, le juge a': 

- débouté la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation, par le jeu de la clause, résolutoire, du contrat de bail la liant à Mme [H] [G] et à M. [Y] [U], concernant l'immeuble à usage d'habitation (appartement CO3) et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 4];

- constaté l'existence d'une contestation sérieuse quant au montant de la créance alléguée par la SA CDC Habitat Social ;

- débouté en conséquence la SA CDC Habitat Social de sa demande de provision et la renvoyée à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond compétente;

- condamné la SA CDC Habitat Social aux dépens;

- débouté la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de plein droit.



La SA CDC Habitat Social a relevé appel de la décision par déclaration du 16 août 2022, en contestant la totalité des dispositions de l'ordonnance.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



La SA CDC Habitat Social, dans ses dernières écritures en date du 23 mai 2023, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil, 700 du code de procédure civile, de': 

- recevoir la SA CDC Habitat Social en son appel et en ses demandes, les disant justes et bien fondées,

- rejeter toutes demandes contraires ou plus amples,

en conséquence,

- infirmer l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Muret en date du 22 juillet 2022, en ce qu'elle a :

* débouté la SA CDC Habitat Social de sa demande de résiliation, par le jeu de la clause résolutoire, du contrat de bail la liant à Mme [H] [P] et à M. [Y] [U], concernant l'immeuble à usage d'habitation (appartement C03) et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 4] ;

* constaté l'existence d'une contestation sérieuse quant au montant de la créance alléguée par la SA CDC Habitat Social ;

* débouté en conséquence la SA CDC Habitat Social de sa demande de provision et la renvoie à mieux se pourvoir devant la juridiction du fond compétente ;

* condamné la SA CDC Habitat Social aux dépens ;

* débouté la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

- juger et constater l'application du jeu de la clause résolutoire à compter 20 janvier 2022 et la résiliation du bail d'habitation et du bail du parking susvisés, au visa des dispositions de l'article 24 (non-paiement des loyers et charges) de la loi du 6 juillet 1989, et 1224 et suivants du code civil,

en conséquence,

- ordonner sans délai l'expulsion de M. [Y] [U] et Mme [H] [P] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier,

* tant du local d'habitation

* que de l'emplacement automobile

- voir condamner solidairement M. [Y] [U] et Mme [H] [P] au paiement par provision de la somme de 8.338,61 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2023, quittancement de mars 2023 inclus,

- juger que la dette locative sera réactualisée au jour de l'audience,

- les voir condamner solidairement par provision au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours (631,29 €) jusqu'à leur départ effectif des lieux,

- dire et juger que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

- dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 novembre 2021,

- les voir condamner in solidum au paiement d'une somme de 500,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC,

- les voir condamner in solidum au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

y ajoutant en cause d'appel,

- condamner in solidum M. [Y] [U] et Mme [H] [P] au paiement de la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. [Y] [U] et Mme [H] [P] au paiement des entiers dépens d'appel.



Mme [P] et M. [U] n'ont pas constitué avocat. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2023. 



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 





MOTIVATION 



Suivant l'article 835 du code de procédure civile , le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Et l'article 7g) de cette loi dispose que le locataire qui doit s'assurer contre les risques dont il doit répondre doit en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. En outre,toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.



En l'espèce, le bail d'habitation du 15 mai 2018 à effet au 15 juin 2018 contient une clause résolutoire conforme au texte. Et le bail du garage contient également une même clause en son article 4.3.



Le commandement de payer la somme principale de 2878,81€ du 19 novembre 2021 vise les deux baux et les deux clauses résolutoires. 



Faute pour Mme [H] [P] et M. [Y] [U] de justifier du paiement de cette somme dans les deux mois de l'acte expirant le 19 janvier 2022, le bail est résilié de plein droit. 



Il ressort du décompte produit que la dette est composée des charges locatives et du reliquat de loyer après paiement de l'APL en juillet 2021, puis au débit en août 2021 d'une somme totale de 2352,96 euros au titre du remboursement d'un indu d'APL des mois de juillet à décembre 2019 versée à Mme [H] [P] ainsi qu'il ressort en effet, d'un courrier de la CAF en date du 21 juillet 2021. 



Dès lors qu'il n'est pas contesté que l'APL a été directement versée au bailleur pour le compte de la locataire, il est en droit d'en solliciter le remboursement auprès de cette dernière. Et ce remboursement qui s'analyse ainsi qu'il a été jugé comme la répétition d'un indu n'a pas pour effet de modifier la nature de cette dette qui demeure une dette de loyer et ce, quel que soit celui qui s'en acquitte.



Dès lors, c'est à juste titre qu'elle figure en impayé au commandement visant la clause résolutoire. 



Quoi qu'il en soit, cette somme de 2352,96€ est inférieure au montant de 2878,81€ appelé au terme de l'acte, de sorte que le commandement a été délivré au vu d'un impayé incontestable'; or', à l'issue du délai de deux mois, les locataires devaient la somme de 4449,06€, ce qui démontre l'absence de régularisation. Dans ces conditions, la clause résolutoire est acquise. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.



Le bailleur ayant justifié de la saisine de la CAPEX, la procédure est régulière ; le bail sera résilié au 20 janvier 2022 et la décision sera infirmée. 



Mme [H] [P] et M. [Y] [U] étant alors occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du 20 janvier 2022, ils doivent payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel à compter de cette date. Le bailleur produit le dernier décompte arrêté au 31 mars 2023.



Ils seront donc condamnés in solidum à verser à la SA CDC Habitat Social la somme de 8.338,61 € correspondant aux loyers et charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2023, quittancement de mars 2023 inclus.





PAR CES MOTIFS



La cour



- Infirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Muret en date du 22 juillet 2022 en toutes ses dispositions.



Statuant à nouveau :



- Constate la résiliation de plein droit du bail d'habitation et du parking des 9 et 17 mai 2018, à effet consentis par la SA CDC Habitat Social à Mme [H] [P] et à M. [Y] [U], relatifs à un appartement [Adresse 3] et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à effet au 20 janvier 2022.



- Ordonne à Mme [H] [P] et M. [Y] [U] de libérer les lieux de tous biens et tous occupants de leur chef et faute de départ volontaire dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, et à défaut, ordonne leur expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique.



- Condamne solidairement Mme [H] [P] et M. [Y] [U] à payer à titre provisionnel à la SA CDC Habitat Social :

*la somme de'8.338,61 € correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 31 mars 2023, quittancement de mars 2023 inclus,

* une indemnité d'occupation de'631,29 € par mois jusqu'à la restitution des clés, indemnité à indexer selon les mêmes conditions que le contrat résilié, révisable annuellement en fonction de la valeur locative dans les mêmes conditions que le bail résilié, 

*dit que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés au taux légal à compter de l'assignation du 15 mars 2022.







- Condamne solidairement Mme [H] [P] et M. [Y] [U] aux entiers frais et dépens, de première instance et d'appel, qui comprendront notamment le coût du commandement délivré le'19 novembre 2021, l'assignation et la notification en préfecture.



- Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne solidairement Mme [H] [P] et M. [Y] [U] au paiement de la somme de 300 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel..



- Autorise, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT







I. ANGER C. BENEIX-BACHER