Cour d'Appel · 3ème chambre — 12 juillet 2023

12/07/2023



ARRÊT N°477/2023



N° RG 22/03220 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O7E2

CBB/MB



Décision déférée du 25 Juillet 2022 - Juge des contentieux de la protection de Toulouse (22/01919)

[B] [M]

















[Y] [H]





C/



S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM





























































CONFIRMATION PARTIELLE







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANT



Monsieur [Y] [H]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Me Elise DEMOURANT, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉE



S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE









COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C.BENEIX-BACHER, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



Suivant acte en date du 2 février 2021, la SA Patrimoine Languedocienne a consenti à M. [H] la location d'un appartement N° 97 Bât F situé dans la résidence [Adresse 4] moyennant un loyer actuel de 482,39€ provision sur charges comprise. 



Les loyers n'ont pas été régulièrement réglés et un commandement de payer la somme de 3048,37€ visant la clause résolutoire était délivré le 15 décembre 2021, en vain. 



PROCEDURE 



Par acte du 25 février 2022, dénoncé le 28 février 2022 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute Garonne, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail et le paiement provisionnel de l'arriéré locatif.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 25 juillet 2022, le juge a': 

- au principal, par provision, vu l'urgence :

- constaté la résiliation du bail à compter du 15 février 2022,

- condamné M. [Y] [H] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 4831,70€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 1er juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- à compter du 15 février 2022, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l'indemnité d'occupation versée à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM par [Y] [H] et l'y condamne jusqu'au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, lé cas échéant,

- ordonné l'expulsion de M. [Y] [H] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 1] , et ce au besoin, avec l'assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux,

- condamné M. [Y] [H] à payer à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. [Y] [H] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Par déclaration du 26 août 2022, M. [H] a relevé appel de la décision en en critiquant l'ensemble des dispositions.





MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES 



M. [H], dans ses dernières écritures en date du 13 octobre 2022, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989, de': 

- réformer la décision entreprise en toute ses dispositions ;

statuant à nouveau

- débouter la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

- octroyer à M. [H] les plus larges délais de paiement afin d'apurer sa dette locative ;

- autoriser M. [H] à s'acquitter de sa dette locative, en 36 mensualités ;

- suspendre en conséquence le jeu de la clause résolutoire et les effets de la résolution du bail pendant l'exécution des délais accordés ;

- dire que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, le bail sera réputé n'avoir jamais été résolu ;

- dire n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire que chacune des parties supportera la charge de ses dépens.



La SA Patrimoine Languedocienne d'HLM, dans ses dernières écritures en date du 12 mai 2023, demande à la cour au visa de la loi du 06 juillet 1989, de': 

- confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 25 juillet 2022 ;

- y ajoutant, actualiser le montant de la provision allouée à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM à la somme de 14 736,46 € selon décompte arrêté au 10 mai 2023 et condamner M. [Y] [H] à son paiement provisionnel ;

- débouter M. [Y] [H] de toutes ses demandes,

- condamner M. [Y] [H] à régler à la SA Patrimoine Languedocienne d'HLM la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts pour appel abusif et à la somme de 800€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- le condamner aux entiers dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2023. 



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIVATION



Sur la résiliation du bail 



Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail du 2 février 2021 prévoit en son article 6.2 une clause résolutoire conforme à l'article 24 sus-visé.



La SA Patrrimoine Languedocienne a fait délivrer le 15 décembre 2021 à M.[H] un commandement de payer la somme principale de'3048,37€ au titre de l'arriéré locatif du 31 mars 2021 au 30 novembre 2021. La preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.



M. [H] ne justifie pas du paiement dans le délai prescrit expirant le 15 février 2022, de sorte que l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets. 



Le juge des référés juge de l'évidence ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du'16 février 2022 sans possibilité pour le juge d'apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser. 



En cet état, M. [H] est occupant sans droit des locaux appartenant à la SA Patyrimoine Languedocienne depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés. 



L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.



Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 16 février 2022, le bailleur est en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprises.



La bailleresse produit un décompte des sommes dues, arrêté au 10 mai 2023 visant un débit d'un montant de 14 736,46 €.

 

L'obligation du preneur n'étant pas sérieusement contestable à due concurrence, M. [H] doit donc être condamné au paiement de cette somme sauf à déduire tout règlement opéré depuis. La décision sera réformée de ce chef.



Sur la demande de suspension de la clause résolutoire



Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée. 



Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative'; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. 



En l'espèce, M. [H] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le délai maximal de 36 mois en faisant valoir que':

- il a connu une situation personnelle difficile à la suite du décès de son beau-père,

- il n'a pu prendre connaissance de l'assignation et n'ayant pas comparu il n'a pu faire valoir ses arguments,

- il exerce la profession de poseur en CDI depuis novembre 2020 et perçoit un salaire variant entre 1700 et 1900€ par mois,

- il reçoit ses deux jeunes enfants les fins de semaine,

- il a pris conscience de la nécessité de prioriser sa charge de loyer mais il compte sur le bénéfice d'un rappel d' APL dès que la suspension de la clause résolutoire lui sera accordée afin d'apurer sa dette.



La SA Patrimoine Languedocienne s'oppose à la demande de suspension de la clause résolutoire considérant l'augmentation de la dette'; elle a fait délivrer un commandement de quitter les lieux et l'expulsion a été menée à son terme le 27 avril 2023 considérant la mauvaise foi du locataire, l'absence de reprise du paiement des loyers courants et le défaut de justificatif de sa demande.



Il est constant qu'au vu du dernier décompte produit arrêté au 10 mai 2023, la dette locative a presque triplé, M. [H] n'ayant plus versé aucune somme depuis le 19 février 2022 alors pourtant qu'il soutient dans ses conclusions du 12 mai que son salaire lui permet largement de faire face au montant mensuel du loyer de 482,39€ provision sur charges comprise'; par ailleurs, il ne produit absolument aucune pièce justifiant de ses capacités financières, ses difficultés, ses charges de famille, son salaire.



Dans ces conditions, M. [H] ne manifeste pas sa volonté de respecter un échéancier dont il demande le bénéfice et ce, pour la durée maximale sans s'en expliquer.



Il en sera débouté.



L'exercice d'une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, tous faits insuffisamment caractérisés en l'espèce ; s'il apparaît en effet que la procédure d'appel n'a été tenté que dans un but dilatoire puisque M. [H] n'a fait aucun effort pour apurer sa dette, la SA Patrimoine Languedocienne ne justifie pas d'un préjudice en lien avec ce comportement fautif, puisqu'elle a fait procéder à l'expulsion du locataire en exécution de la décision de première instance exécutoire par provision de plein droit.



Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.















PAR CES MOTIFS



La cour



- Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse en date du 25 juillet 2022 sauf en ce qu'il a condamné M. [H] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 4831,70€ représentant l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation au 1er juin 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,



- Condamne M. [H] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne la somme provisionnelle de 14 736,46 € arrêtée au 10 mai 2023 avec intérêt légal.



Déboute M. [H] de sa demande de suspension de la clause résolutoire.



- Déboute la SA Patrimoine Languedocienne de sa demande de dommages et intérêt.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [H] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne la somme de 800€.



- Condamne M. [H] aux dépens d'appel.







LE GREFFIER LE PRESIDENT







I. ANGER C. BENEIX-BACHER