Cour d'Appel · 3ème chambre — 6 septembre 2023

06/09/2023



ARRÊT N°510/2023



N° RG 22/03425 - N° Portalis DBVI-V-B7G-PAKR

CBB/IA



Décision déférée du 05 Août 2022 - TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE ( 22/00833)

[C]

















SAS ALTA [Localité 5]





C/



S.A.R.L. B.B COMPANY





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTE



SAS ALTA [Localité 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Gilles SOREL, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Dominique COHEN TRUMER de la SELASU SELAS COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS









INTIMÉE



S.A.R.L. B.B COMPANY

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Emmanuelle ASTIE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Gilles TOBIANA de la SELARL TOBIANA ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de GRASSE











COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS 



Suivant acte du 12 juin 2012, la société Altarea - aux droits de laquelle vient la société SAS Alta [Localité 5], a donné à bail à la société BB Company un local à usage commercial portant le n°B21, dépendant du Centre Commercial '[4]' [Adresse 2], pour y exploiter une activité à titre principal de « vente de prêt-à- porter Homme, Femme et enfants et chaussures sous la marque Adidas Originals » et à titre accessoire de « vente d'accessoires se rapportant à l'activité principale ».



Par avenant du 13 juin 2018 le loyer de base a été allégé.



Puis pendant la période Covid la SAS Alata [Localité 5] a consenti par avenant daté du 12 octobre 2020, un nouvel allègement de loyer égal au montant de base facturé au titre du 2ème trimestre 2020.



Et au terme d'un dernier avenant du 22 décembre 2020, il a été consenti un abandon de loyer égal à 100% du loyer de base facturé au titre du mois de novembre 2020.



Toutefois la SARL BB Company est tombée en arrérage de loyers.



PROCEDURE 



Par acte du 03 mai 2022, la SAS Alata [Localité 5] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse la SARL BB Company en paiement provisionnel de la somme totale de 104 263,45 € TTC arrêtée au 1er avril 2022 au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires.



Par ordonnance du 5 août 2022 le juge a': 

- Condamné la SARL BB Company à verser à la SAS Alta [Localité 5] la somme provisionnelle de 142.377,01 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, 

- Dit que la société BB Company devra s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 5.932 euros et une 24 mensualités égale au solde restant dû,

- Dit que le premier versement devra intervenir dans le mois suivant la signification de la présente. 

- Rappelé qu'à défaut de versement d'une mensualité à la date prévue l'intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible. 

- Condamné la société BB Company à payer à la SAS Alta [Localité 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

- Condamné la société BB Company aux dépens, en ce compris les frais de délivrance de l'assignation et de la signification de l'ordonnance à intervenir.



Suivant acte en date 11 juillet 2022 la SA [Localité 5] a fait pratiquer une saisie conservatoire fructueuse à hauteur de 145 103,02€.



Suivant déclaration d'appel en date du 23 septembre 2022, la société SAS Alta [Localité 5] a interjeté appel de cette décision en ce qu'elle a accordé 24 mois de délai à la société BB Company. 

 

La société BB Company a formé appel incident. 



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



La SAS Alta [Localité 5] dans ses dernières conclusions en date du 25 mai 2023 demande à la cour de':

- Confirmer l'ordonnance du 5 août 2022 en ce qu'elle a : 

*Condamné la SARL BB Company à verser à la SAS Alta [Localité 5] la somme provisionnelle de 142.377,01 euros au titre des arriérés de loyers, charges et accessoires, et actualisant la créance, il est demandé à la Cour de condamner la société BB Company à payer, à titre provisionnel, à la SAS Altat [Localité 5] la somme de 135 727,35 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 mai 2023, 

*Condamné la société BB Company à payer à la SAS Alta [Localité 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

*Condamné la société BB Company aux dépens, en ce compris les frais de délivrance de l'assignation et de la signification de l'ordonnance à intervenir, 

- Réformer l'ordonnance du 5 août 2022 en ce qu'elle a : 

*Dit que la société BB Company devra s'acquitter de cette somme en 23 mensualités de 5.932 euros et une 24 mensualité égale au solde restant dû. 

Et statuant à nouveau : 

- Débouter la société BB Company de sa demande de délai ;

En tout état de cause : 

- Condamner la société BB Company à payer à la SAS Alta [Localité 5] la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d'appel ; 

- Condamner la société BB Company en tous les dépens, tant de première instance que d'appel.



Elle soutient que':

- l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 135 727,35 € au 24 mai 2023 ce que la SARL BB Company ne contestait pas au titre de la réserve,

- elle a bien comptabilisé tous les règlements faits par la locataire et elle justifie de toutes les sommes dues dont les taxes foncières 2020 à 2022,

- la locataire a cessé toute activité dans le centre commercial depuis juillet 2022 et elle a donné congé pour le 31 décembre 2022, elle ne pourra donc pas assurer le réechelonnement'; 

- la saisie conservatoire a été fructueuse ce qui démontre que la SARL BB Company est en capacité de régler immédiatement sa dette,

- et rien ne permet d'affirmer que la seule exploitation du magasin de [Localité 6] permettra d'apurer la dette du magasin de [Localité 5]'; par ailleurs, il est à craindre qu'elle scinde ses deux exploitations pour créer une seule société qui ne reprendrait pas le passif de [Localité 5]'; c'est d'ailleurs sa deuxième société BB [Localité 6] qui a payé la dernière échéance échue de janvier 2023 et ce alors que les deux précédentes avaient été payées par la Holding.



La SA BB Company dans ses dernières conclusions en date du 5 juin 2023 demande à la cour de':

Liminairement, 

- ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture différée en date du 5 juin 2023, en l'état des nouvelles conclusions de l'appelante et également pour actualiser la créance à la date la plus proche de l'audience prévue le 12 juin 2023, 

Au fond

- confirmer l'ordonnance du 5 août 2022 en ses dispositions critiquées, sauf en celles : 

*ayant fixé le montant de la provision au titre des loyers, charges et accessoires, 

*ayant condamné la société BB Company à payer à la SAS Alta [Localité 5] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

*ayant statué en appliquant l'article 1343-5 du code civil, selon les nouvelles dispositions issues de l'ordonnance du 10 février 2016, 

*et en ce qui concerne le montant de la créance en raison de l'évolution du litige. 

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, 

- rappeler que les dispositions transitoires de l'ordonnance du 10 février 2016, à son article 9 issu de la loi de ratification n°2018-287 du 20 avril 2018, énonce que les contrats conclus avant son entrée en vigueur, au 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public, 

- juger que le contrat de bail commercial entre les parties ayant été conclu le 12 juin 2012, il y a lieu d'appliquer dans le cadre du présent litige, les dispositions des articles 1134, 1244-1 et 1244-2 du Code Civil dans leur version antérieure au 1er octobre 2016, 

- juger que la société Alta [Localité 5] après actualisation de la créance, depuis l'ordonnance de référé en date du 5 août 2022, fait état d'une somme de 135.727,35 € TTC euros,

- juger que la société BB Company a respecté l'échéancier fixé par l'ordonnance du 5 août 2022 et a réglé à ce jour, selon décompte arrêté au 4juin 2023, la somme de 53.388 euros,

- juger que le décompte rectifié et actualisé de la société Alta [Localité 5] sera provisoirement arrêté au 4 juin 2023 à la somme de 129.795,35 euros TTC, 

En conséquence, 

- débouter la société Alta [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 

Sous réserve du montant de la créance qui sera fixée par la Cour de céans, 

- juger que jusqu'à la signification de la décision à intervenir, les mensualités seront maintenues à la somme de 5.932 euros, telle que fixée par l'ordonnance du 5 août 2022,

- juger que dans le mois suivant la signification de la décision à intervenir, les mensualités seront majorées et réparties de façon égale jusqu'à la 23 ème mensualité, à l'exception de la 24 ème mensualité qui sera égale au solde restant dû,

- juger que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, 

- rappeler qu'en application des articles 1244-1 à 1244-3 anciens du code civil, pendant le délai accordé ci-dessus, et nonobstant toute stipulation contraire, réputée non écrite: 

*le délai de grâce suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, 

*les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues. 

En tout état de cause, 

- condamner la société Alta [Localité 5] à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure civile, 

 - condamner la société Alta [Localité 5] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel. 

 

Elle soutient que':

- à la réouverture post-covid, le centre Commercial « Espace [Localité 5] » n'a pas retrouvé la commercialité d'antan'; et celle de l'extension dans laquelle se trouve le magasin n'a jamais été satisfaisante,

- le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée, 

- au 8 août 2022 déduction faite d'un avoir sur charges, la créance ne s'élevait plus qu'à 141 505,24€ et au 4 janvier 2023 la bailleresse demandait la somme de 167 208,21€ TTC au titre de ses arriérés de loyers, charges et accessoires soit 165 387,35 € au titre du local commercial et 1 820,86 € au titre de la réserve,

- or, elle a versé 9 échéances de 5932€ jusqu'en juin 2023 soit 53 388€,

- sa situation économique ne lui permet pas de procéder au règlement immédiat de la somme totale réclamée au regard de la lourdeur de ses charges auxquelles elle doit faire face par priorité'; le PGE pour son magasin de [Localité 5] a été englouti par ses pertes, elle a donc dû fermer ce magasin en juillet 2022 mais la société survit avec son second magasin de [Localité 6] dont elle justifie de la viabilité économique'; donc la réformation de la décision la placerait dans une situation irrémédiablement comprise alors que la situation de la créancière est inconnue.



A l'audience, avant le déroulement des débats, à la demande de la SARL BB Company et avec l'accord de la partie adverse, l'ordonnance de clôture rendue le 5 juin 2023 a été révoquée et la procédure a été à nouveau clôturée. 



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. 



MOTIVATION



Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 



En l'espèce, l'appel principal porte sur les délais accordés et l'actualisation de la créance.



La SARL BB Company ne forme d'appel incident que sur le montant actualisé de la créance locative qu'elle fixe à 129.795,35 euros TTC au 4 juin 2023: en effet, les autres demandes de «'juger que'» ou «'rappeler que'» visées au dispositif de ses dernières conclusions ne sont que des moyens et non des prétentions'; et lorsqu'elle sollicite le débouté des demandes en appel, elle conclut en fait au débouté du rejet de l'échéancier ce qui revient à solliciter la confirmation de la décision sur ce point'; enfin elle formule une demande reconventionnelle d'imputation des intérêts d'abord sur le capital.



Les parties reconnaissent que la somme de 142 377,01€ arbitrée par le premier juge ne comprenait pas la trimestrialité d'octobre 2022 de 37 377,54€ laquelle est intégrée au solde dû aux termes du dernier décompte. 



La SARL BB Company reconnaît devoir 129.795,35 euros TTC au 4 juin 2023 alors que la SAS Alta [Localité 5] fixe sa créance à 135 727,35€ au 4 mai'2023.



Dès lors, la différence entre les sommes revendiquées est de 5932€ soit le montant d'une échéance du plan accordé par le premier juge et ne s'explique que par la différence de date d'arrêté de compte. En conséquence, il n'y a pas de contestation du montant de la provision de la créance réclamée qui sera fixée à 135 727,35€ arrêtée au 4 mai 2023 à défaut de production d'un décompte arrêté au 4 juin 2023, étant entendu que toutes les échéances ultérieures entreront en déduction au fur et à mesure de leur terme jusqu'à la date de la présente décision. L'actualisation de la créance impose la réformation de la décision quant au montant de la provision admise.



En vertu de l'article 1343-5 du code civil «'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.'»



La SARL BB Company reconnaît ses graves difficultés de paiement qui l'ont conduite à fermer le magasin de [Localité 5] et elle a fait délivrer congé pour quitter les lieux en décembre 2022. Elle soutient que les échéances futures seront payées par la trésorerie du magasin de [Localité 6] voire par la holding BB Invest. 



Or, il ressort du décompte produit par la SAS Alta [Localité 5] que la SARL BB Company respecte l'échéancier, qu'ainsi 8 échéances ont été réglées depuis octobre 2022 jusqu'en mai 2023, que l'identité de la personne morale qui effectue les paiements importe peu dès lors que les paiements sont encaissés et qu'une clause de déchéance du terme est de nature à garantir tout incident de paiement.



Dans ces conditions, les craintes d'impayés apparaissent hypothétiques alors que la situation de la créancière est inconnue, de sorte que la décision sera confirmée du chef des délais et de la clause de déchéance du terme avec cette précision que la trimestrialité d'octobre 2022 de 37 377,54€ n'est pas comprise dans l'échéancier admis par l'ordonnance du 5 août 2022 à la somme de 142 377,05€ et qu'elle est dû en sus.



En revanche, l'imputation des paiements par priorité sur le capital n'est pas suffisamment motivée'; elle sera rejetée.



Les parties succombant toutes deux pour partie devront prendre en charge les dépens d'appel pour moitié chacune. 





PAR CES MOTIFS



La cour statuant dans la limite de sa saisine



- Confirme l'ordonnance du juge des référés de Toulouse en date du 5 août 2022 quant aux délais de grâce accordés sauf à actualiser le montant de la créance.



Statuant à nouveau de ce chef,



- Condamne la SARL BB Company à verser à la SAS Alta [Localité 5] la somme de 135 727,35€ arrêtée au 4 mai 2023 y compris la trimestrialité d'octobre 2022 de 37 377,54€ non comprise dans l'échéancier admis par l'ordonnance du 5 août 2022 à la somme de 142 377,05€.



- Déboute la SARL BB Company de sa demande d'imputation des paiements par priorité sur le capital dû.



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, déboute la SAS Alta [Localité 5] de sa demande.



- Condamne les parties aux dépens d'appel pour moitié chacune.





LE GREFFIER LE PRESIDENT











I. ANGER C. BENEIX-BACHER