Cour d'Appel · 3ème chambre — 30 août 2023

30/08/2023



ARRÊT N°499/2023



N° RG 23/00637 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PIVO

EV/IA



Décision déférée du 09 Février 2023 - Juge de l'exécution de TOULOUSE ( 22/00046)

S.SELOSSE

















[S] [Z]

[G] [P]





C/



Syndicat IMMEUBLE [Adresse 15]

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE





























































INFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE AOUT DEUX MILLE VINGT TROIS

***



APPELANTS



Monsieur [S] [Z]

1 à [Adresse 10]

[Localité 6]

Représenté par Me Fatiha AFKIR, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [G] [P]

1 à [Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Me Fatiha AFKIR, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉS



Syndicat des coprppriétaires de l'IMMEUBLE [Adresse 15]

représenté par son syndic en exercice, la société MB IMMO (LAFORET IMMOBILIER)

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE



S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée par Me Catherine BENOIDT-VERLINDE de la SCP CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Elisabeth DE BRISIS de la SCP CABINET DE BRISIS & DEL ALAMO, avocat plaidant au barreau de DAX







COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER

 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

Par acte notarié du 26 février 2009, la SA Crédit Foncier de France a consenti à M. [S] [Z] et Mme [Y] [P] un prêt n° 6931106 d'un montant initial de 58'430 € au taux fixe de 4,8 % et un prêt à taux zéro n° 6931107 d'un montant initial de 25'800 € aux fins d'acquérir un bien immobilier situé Résidence [Adresse 15].



En garantie des prêts des inscriptions de privilège de prêteur de deniers étaient réalisées au profit de la banque auprès de la conservation des hypothèques de [Localité 6] 2ème bureau le 15 avril 2009 volume 2009 V n° 1968 et 1269.



Par jugement réputé contradictoire du15 avril 2019, le tribunal d'instance de Toulouse a condamné solidairement M. [Z] et Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 15] 4148,22 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement et 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens .



Le 26 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] a fait délivrer à M. [Z] et Mme [P] un commandement aux fins de saisie- immobilière concernant un bien situé à [Localité 6] 1 à [Adresse 10] et 1 à [Adresse 5] consistant en un appartement T4 situés au septième étage (lot n° 433), cadastrée section 842, BB n° [Cadastre 9].



Par acte du 14 février 2022, il a été fait sommation à M. [Z] et Mme [P] de prendre connaissance du cahier des conditions de vente et de comparaître à l'audience devant se tenir devant le juge de l'exécution de Toulouse le 14 février 2022.



Par jugement d'orientation du 26 janvier 2023, le juge de l'exécution a :

' rejeté les exceptions de nullité soulevées à titre liminaire par M. [Z] et Mme [P],

' débouté M. [Z] et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes,

' dit qu'il y a lieu de retenir les créances suivantes :

° pour le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] la somme de 3688,36 € au 1er juillet 2022,

° pour la SA Crédit Foncier de France créancier inscrit :

- 27'957,22 € au titre du prêt n° 6931106 arrêté au 4 mars 2022,

- 25'800 € au titre du prêt n° 6931107 arrêté au 4 mars 2022,

' ordonné la vente forcée de l'immeuble,

' fixé l'audience d'adjudication au 25 mai 2023 à 14 heures,

' rappelé que la mise à prix a été fixée à la somme de 19'300 €,

' autorisé la visite de l'immeuble librement et avec le concours éventuel de la SCP Gautier-Pelissou, commissaire de justice en cas d'opposition des saisis de difficultés avec le concours de la force publique en cas de besoin,

' passé les dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction profit des avocats de la cause qui justifie en avoir fait l'avance. 



Par déclaration du 21 février 2023, M. [Z] et Mme [P] ont formé appel de la décision ce qu'elle a: « rejeté les exceptions de nullité soulevées à titre liminaire par M. [Z] et Mme [P], - débouté M. [Z] et Mme [P] de l'ensemble de leurs demandes, - dit qu'il y'a lieu de retenir les créances suivantes : o Pour le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice la SARL MB Immo, créancier poursuivant, la somme de 3.688,36€ au 1er juillet 2022, o pour le SA Stéphanie, créancier inscrit: 27.957,22 € au titre du prêt n°6931106 25.800€ au titre du prêt n°6931107 - ordonné la vente forcée de l'immeuble saisi, - fixé l'audience d'adjudication au Jeudi 25 mai 2023 à 14h, - rappelé que la mise à prix a été fixée à la somme de 19.300 € - autorisé la visite de l'immeuble librement - passé les dépens en frais privilégies de vente, dont distraction au profit des avocats de la cause qui justifient en avoir fait l'avance. ».



Par ordonnance du 23 février 2023, M. [Z] et Mme [P] ont été autorisés à faire assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] représenté par son syndic en exercice la SARL MB Immo et la SA Crédit Foncier de France à l'audience du 12 juin 2023.



Par dernières conclusions du 12 juin 2023, M. [Z] et Mme [P] demande à la cour de :

' débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] et le Crédit Foncier de France de toutes leurs demandes fins et prétentions ; 

' constater la bonne foi de M.[Z] et Mme [P] qui ont réglé la somme 

totale de 5.000 € postérieurement à l'acte de saisie pour ce qui concerne les charges courantes ; 

' ordonner la mainlevée immédiate de la saisie immobilière pratiquée sur l'immeuble objet des présentes ; 

' condamner le syndicat des copropriétaires de l'Immeuble [Adresse 15] à payer la somme de 3.000 € à chacun des débiteurs saisis, M. [Z] et Mme [P],

' juger que le syndicat des copropriétaires ne dispose d'aucune créance à l'encontre des débiteurs,

' juger que le solde débiteur due au Crédit Foncier a bien été réglé par M. [Z] et Mme [P],

' débouter le Crédit Foncier de sa demande au titre de l'indemnité d'exigibilité constitutive d'une pénalité compte tenu du paiement quasi-intégral des intérêts par les débiteurs, à défaut en réduire le montant,

' juger que les frais de la présente instance demeureront à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15],

' condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] à régler la somme de 3.000 € à M. [Z] Mme [P] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens. 

 

Par dernières conclusions du 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] représenté par son syndic la SARL MB Immo demande à la cour de :

' confirmer le jugement du 9 février 2023, en toutes ses dispositions. 

' condamner les consorts [Z]/[P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'appel. 



Par conclusions du 9 juin 2023, la SA Crédit Foncier de France demande à la cour de :

' confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Toulouse du 9 février 2023 dans toutes ses dispositions et notamment en ce qu'il a fixé les créances du Crédit Foncier de France, créancier inscrit comme suit : 

° 27.957,22 € au titre du prêt n° 6931106 arrêtée au 4 mars 2022 actualisées à la somme de 22.416,75 € au 05/12/2022 sous réserves des intérêts postérieurs au taux conventionnel de 4,80 % l'an et des cotisations d'assurances, 

° 25.800,00 € au titre du prêt n° 6931107 arrêtée au 4 mars 2022 actualisées à la somme de 25.800 € au 05/12/2022 Sous réserve des intérêts postérieurs au taux conventionnel de 0% l'an et des cotisations d'assurance,

' condamner M. [Z] et Mme [P] à verser au Crédit Foncier de France la somme de 3.000,00 € sur fondement de l'article 700 du CPC,

' condamner M. [Z] et Mme [P] aux entiers dépens. 



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



Sur le jugement du 15 avril 2019 :



M. [Z] et Mme [P] font valoir qu'ils n'ont pas été informés de l'existence de la procédure, l'assignation ayant été délivrée le 20 juillet 2018 selon procès-verbal de recherches infructueuses alors qu'à cette date M. [Z] résidait à [Localité 12], qu'il était aisément joignable par téléphone et messages électroniques et que ses coordonnées étaient accessibles sur Internet puisqu'il dirige une entreprise de nettoyage.



De plus, ils considèrent que la signification du jugement a été faite de manière déloyale à une mauvaise adresse alors que M. [Z] a valablement informé les syndics successifs de son installation à [Localité 14] puis à [Localité 12].



Ils précisent que Mme [P] est restée dans l'appartement.



Le syndicat des copropriétaires oppose que les actes de signification ont été délivrés au dernier domicile connu des appelants à [Localité 14] et qu'il est mentionné qu'aucun nom ne figure sur la boîte aux lettres ce qui caractérise le fait que les débiteurs voulaient dissimuler leur adresse. De plus, en 2020, l'huissier a mis en place une saisie-attribution et appris que M. [Z] et Mme [P] étaient domiciliés à [Localité 12] où il a rencontré la propriétaire des lieux, «sans lien avec eux».



En application des articles 654, 656 et 659 du code de procédure civile, la signification de l'acte doit être faite à personne'; en cas d'impossibilité de remise à personne, dont les circonstances doivent être relevées par l'huissier, la signification se fait à domicile ou à résidence'; et ce n'est que lorsqu'il est avéré par les diligences de l'huissier lors de la délivrance de l'acte que le destinataire n'a ni domicile, ni résidence ni lieu de travail connus que l'huissier délivre l'acte au dernier domicile connu selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile. Et selon l'article 693 du code de procédure civile, ce qui est prescrit aux articles 654 à 659 est observé à peine de nullité.



L'acte critiqué du 9 septembre 2019 portant signification du jugement du tribunal d'instance de Toulouse du 15 avril 2019 au [Adresse 3] à [Localité 14], selon l'article 659 du code de procédure civile porte constatation de ce qu'à cette adresse se trouvent 15 boîtes aux lettres dont une sans nom et que dans le cadre d'une précédente signification en 2018, à la même adresse, une habitante avait déclaré que le nom des intéressés lui était inconnu. 

Au titre des recherches effectuées, il est mentionné que le requérant déclare ne pas avoir connaissance d'une autre adresse, que l'annuaire téléphonique ne mentionne pas le nom des destinataires et que le destinataire n'ayant ni domicile ni résidence, ni lieu de travail connu un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi.



Il est constant qu'à l'origine, M. [Z] et Mme [P] résidaient tous les deux dans l'appartement objet du litige,[Adresse 5] à [Localité 6]. Ils expliquent que si M. [Z] s'est ensuite installé en région parisienne pour les besoins de son activité professionnelle, Mme [P] est restée dans l'appartement.



Pourtant, la pièce justifiant le déménagement de M. [Z] à [Localité 12] est un état des lieux entrant du 7 juillet 2017 au nom de « Mme [F] ». Il résulte en effet des pièces versées que Mme [P] est divorcée non remariée de M. [F] et les parties ne contestent pas que cette identité correspond à celle de Mme [P]. En tout état de cause, ce document est en contradiction avec l'affirmation des appelants selon laquelle celle-ci est restée dans les lieux et que seul M. [Z] a déménagé.



De plus, s'ils affirment avoir informé les syndicats de copropriétaires qui se sont succédés de leur déménagement, ils n'en justifient pas. En effet, pour justifier de cette information, ils produisent un message de M. [Z] adressé à l'agence Foncia le 3 mars 2021 correspondant à l'envoi d'un iban qui n'est lui-même pas produit. Il n'est donc pas établi qu'il mentionnait une adresse autre que celle de l'appartement objet du litige ou celle à laquelle le couple a été recherché. En tout état de cause, cette mention aurait été insuffisante à établir un changement de domiciliation alors que ce message ne précise pas que le couple a choisi d'y résider. 

L'acte de signification du 9 septembre 2019 est contesté en ce qu'il vise le [Adresse 3] comme étant l'adresse de M. [Z] et Mme [P]. Si le syndicat des copropriétaires n'explique pas comment cette adresse lui est parvenue, les appelants expliquent qu'il s'agissait de l'ancienne adresse de M. [Z] qui ne justifie pas avoir informé le syndic d'une nouvelle adresse. En conséquence, il ne peut être reproché à l'huissier d'avoir tenté de leur signifier le jugement du 15 avril 2019 s'agissait de l'ancienne adresse de M. [Z] et alors que Mme [P] résidait aussi en région parisienne au regard de l'état des lieux produit du 7 juillet 2017.



Au surplus, pour justifier de la faiblesse de ses ressources, Mme [P] produit des bulletins de salaire pour le mois de mars 2020 mentionnant une entrée au 7 février 2020, au nom de « [G] [F] » et portant comme adresse [Adresse 1] à [Localité 12] et d'autres bulletins pour les mois de janvier à mars 2021 portant comme adresse [Adresse 4] à [Localité 13].



Ainsi, Mme [P] ne peut prétendre avoir toujours résidé dans la résidence [Adresse 15] alors que les propres bulletins de salaire qu'elle produit mentionnent des adresses en région parisienne dont elle ne justifie pas avoir informé les syndicats de copropriétaires qui se sont succédés.



Il est constant que le commissaire de justice doit se livrer à des investigations complètes pour trouver le domicile ou la résidence des destinataires de l'acte. 



Les appelants reprochent au commissaire de justice de ne pas avoir recherché le lieu de travail de M. [Z] alors que la consultation du Siren leur aurait permis de le localiser. Cependant, s'il n'est justifié d'aucune recherche du commissaire de justice sur le registre des sociétés, M. [Z] ne justifie pas de l'inscription au siren alléguée. Ils ne démontrent donc par aucune pièce que le manquement de l'huissier leur a causé un grief. 



Au surplus, si les appelants affirment avoir informé les syndics du numéro de téléphone de M. [Z], il n'en est pas justifié avant le 18 mars 2021, c'est-à-dire postérieurement à la signification contestée.



Enfin, ils ne contestent pas que l'huissier a fait usage des dispositions de la loi du 22 décembre 2010 et contacté directement les six organismes publics suivants : la CPAM, l'administration fiscale, la CRAM, Pôle Emploi, la CAF et la CNAV sans succès.



En conséquence, l'huissier a fait procéder à des diligences suffisantes et il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré valable la signification le jugement du 15 avril 2019.



Sur le commandement de payer :



Les appelants font valoir que le 26 novembre 2021 les causes du commandement étaient éteintes en regard des versements qu'ils avaient effectués entre le 11 mars et le 12 novembre 2021pour un total de 7500 €.



Le syndicat des copropriétaires oppose qu'au 11 mars 2021 le solde débiteur des appelants était de 10'077,10 € correspondant au montant échu postérieurement au jugement, les sommes versées ayant été imputées sur les charges impayées les plus anciennes.



Il résulte de la combinaison des articles 1253 et1256 du Code civil applicable en l'espèce, que le débiteur de plusieurs dettes a le droit de déclarer, lorsqu'il paye, quelle dette il entend acquitter, et que si la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour alors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.



Si les dettes étaient de même nature l'imputation doit se faire sur la plus ancienne et toutes choses égales, elle se fera proportionnellement.



Ces critères sont les seuls prévus par la loi, l'intérêt du créancier, en l'espèce du syndicat des copropriétaires n'étant pas envisagé.



En conséquence, le fait que les sommes versées par les propriétaires ont été utilisées de la manière la plus favorable au syndicat des copropriétaires n'a pas à être prise en considération.



En l'espèce, il résulte du relevé de compte du syndic en date du 10 mai 2022 et débutant au 1er octobre 2020 qu'entre le 4 avril et le 12 novembre 2021, les appelants ont versé au total 5000 €.



Ils affirment que deux règlements du 11 mars et du 16 août 2021 n'ont pas été pris en considération et produisent des relevés de compte confirmant des virements pour des montants respectifs de 1500 et 1000 € à ces dates. Cependant, le compte crédité ne correspond pas à celui mentionné pour les virements effectués en avril et juin 2021 c'est-à-dire le SDC [Adresse 15] Laforêt, en charge de la gestion de l'immeuble depuis l'assemblée générale du 1er mars 2021, sans qu'ils fournissent une quelconque explication à ce titre. Quand bien même la référence indiquée serait celle de l'ancien syndic, ce qui n'est pas établi, les appelants n'expliquent pas pourquoi ils lui auraient adressé un virement en août 2021 alors qu'ils avaient les coordonnées du nouveau syndic en avril et juin de la même année. Il ne peut donc être reproché au syndic de ne pas avoir affecté ces 2500 € aux sommes dues.



Le commandement de payer porte sur un montant de 6655,61 € correspondant au montant principal de 4148,29 € retenu par le juge d'instance outre 863, 24 € correspondant aux intérêts, à 500 € octroyés au titre de l'article 700 du code de procédure civile enfin à 1144,08 € correspondant aux dépens et frais d'exécution.



Au vu des justificatifs produits, et en application des règles relatives à l'imputation le commandement, délivré le 26 novembre 2021 devait déduire du total réclamé de 6131,10 €, la somme de 5000 € non contestée les débiteurs ayant le plus intérêt à régulariser la dette objet du jugement, susceptible d'entraîner des voies d'exécution.



Ainsi, la procédure de saisie-immobilière a été engagée pour un solde dû au principal de 1131,10 €.



Si le montant visé au commandement est erroné, en application de l'article R 321-3 dernier alinéa la nullité du commandement n'est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier. 



Cependant, si en application des dispositions de l'article L.111-7 du code des procédures civiles d'exécution, le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution de sa créance, l'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui est nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation, et selon l'article L.121-2 du même code le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie.



Ces textes posent donc un principe de proportionnalité entre la cause et l'objet de la mesure d'exécution.



Il appartient au débiteur, qui poursuit la mainlevée d'une mesure d'exécution entreprise, d'établir qu'elle excède ce qui se révèle nécessaire pour parvenir au recouvrement de sa créance.



En l'espèce, les appelants restent débiteurs d'un montant inférieur à 1200 € en exécution du titre fondant la saisie, ils ont effectué des versements postérieurement, l'appartement qui constitue leur logement et ils produisent un avis de valeur établi par une agence immobilière et non contesté fixant la valeur du bien entre 130'000 et 140'000 €.



Il en résulte que le le syndicat des copropriétaires a eu recours à une mesure excessive en poursuivant par la voie d'un commandement aux fins de saisie immobilière le recouvrement de sa créance et le jugement querellé sera infirmé en ce qu'il a ordonné la vente forcée de l'immeuble ; la mainlevée de la saisie immobilière ainsi que la radiation du commandement doivent être ordonnés.





L'article L121-2 du code des procédures civiles d'exécution prévoit : «Le juge de l'exécution a le pouvoir d'ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d'abus de saisie. ».



En l'espèce, si la procédure de saisie-immobilière est apparue comme disproportionnée au regard du montant de la créance exigible en exécution du titre exécutoire, le créancier qui procède à une saisie abusive ou injustifiée doit réparer les préjudices subis par le débiteur saisi, toutefois la sanction spécifique de l'abus de saisie qui réside dans l'attribution d'une indemnité réparatrice d'un préjudice suppose de démontrer et de justifier l'existence de ce dernier. Or, en l'espèce, les appelants n'évoquent pas dans la motivation de leurs conclusions le préjudice qu'ils auraient subi. À défaut pour eux de le faire, leur demande de dommages-intérêts doit être rejetée



Enfin, au regard de la solution du litige il n'y a pas lieu de statuer sur le montant des créances du syndicat des copropriétaires et de la SA Crédit Foncier de France, le jugement déféré sera donc infirmé sur ces points.



Par voie de conséquence, la cour n'a pas à statuer sur le montant de la créance de la SA Crédit Foncier de France.



L'équité commande de rejeter l'ensemble des demandes présentées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les dépens de première instance et d'appels resteront à la charge du syndicat des copropriétaires.







PAR CES MOTIFS:



La cour,



Statuant dans les limites de sa saisine : 



Infirme le jugement déféré.



Statuant à nouveau :



Ordonne la mainlevée de la saisie-immobilière poursuivie à l'encontre de M. [S] [Z] et [G] [P] , portant sur l'immeuble à usage d'habitation principale située1 à [Adresse 10] à [Localité 6],



Ordonne la radiation du commandement de payer valant saisie-immobilière délivré le 26 novembre 2021 et publié le 17 décembre 2021 au service de la publicité foncière de [Localité 6] 2ème bureau sous le numéro 68 volume 2021 S n° 6, aux frais du créancier poursuivant ,



Dit n'y avoir lieu de statuer sur le montant des créances,



Rejette la demande de dommages-intérêts présentée par M. [S] [Z] et [G] [P],











Vu l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les demandes des parties à ce titre,



Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] représenté par son syndic, la SARL MB Immo.





LE GREFFIER LE PRESIDENT









I. ANGER C. BENEIX-BACHER