Cour d'Appel · 1ère Chambre — 8 août 2023

ARRÊT N°

 

FD/LZ 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 08 AOUT 2023 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE









Audience publique du 16 mai 2023

N° RG 22/00039 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EOZU



S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON en date du 23 novembre 2021 [RG N° 20/00421]

Code affaire : 30Z - Autres demandes en matière de baux commerciaux





S.C.I. TERRE ROUGE, S.C.I. LUCAS, S.C.I. BEAUX PRES C/ S.A.S. LUSTRAL 





PARTIES EN CAUSE :





S.C.I. TERRE ROUGE

RCS de Besançon n°410 932 545

sise [Adresse 2]



Représentée par Me Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON



S.C.I. LUCAS

RCS de Besançon n°503 461 899

sise [Adresse 2]



Représentée par Me Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON



S.C.I. BEAUX PRES

RCS de Besancon n° 821 561 636

sise [Adresse 2]



Représentée par Me Vincent BRAILLARD de la SELARL JURIDIL, avocat au barreau de BESANCON



APPELANTES 



ET :



S.A.S. LUSTRAL

RCS de Reims n° B309 674 414

sise [Adresse 3]



Représentée par Me Nicolas LEGER de la SELARL BPS, avocat au barreau de BESANCON



INTIMÉE 















COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.



ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.



GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier 





Lors du délibéré :



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre



ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.





L'affaire, plaidée à l'audience du 16 mai 2023 a été mise en délibéré au 08 août 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.

 



**************



Faits et prétentions des parties : 



Par un protocole de cession d'actions du 20 décembre 2018, les actions de la SAS ORCHESTRAL, dont M. [O] était le président et dont les locaux étaient loués à la SCI LUCAS depuis le 18 juin 2008, à la SCI TERRE ROUGE depuis le 1er avril 2009 et à la SCI BEAUX PRES depuis le 30 juin 2017, ont été cédées à la SAS LUSTRAL.



Aux termes de trois actes sous seings privés en date du 8 février 2019, la SAS LUSTRAL a conclu avec : 

- la SCI TERRE ROUGE, un bail commercial portant sur un bâtiment à usage professionnel sis [Adresse 1]) d`une surface de 1419 m2, rétroactivement à compter du 1er janvier 2019 pour prendre fin le 31 décembre 2019,

- la SCI LUCAS un bail commercial portant sur un bâtiment à usage professionnel sis [Adresse 4]) cadastré section AH n°[Cadastre 6] d'une surface de 14 a 40 ca, rétroactivement à compter du 1er janvier 2019 pour prendre fin le 31 décembre 2019,

- la SCI BEAUX PRES un bail commercial portant sur un bâtiment à usage professionnel sis [Adresse 5]) d'une surface de 8 a 02 ca, rétroactivement à compter du 1er janvier 2019 pour prendre fin le 31 décembre 2019.



L'état des lieux de sortie a été dressé le 31 décembre 2019 par M. [H] [V], huissier de justice, à l'initiative des trois SCI bailleresses et en présence de la SAS LUSTRAL. 



Soutenant l'existence de dégradations matérielles et de divers préjudices, la SCI TERRE ROUGE, la SCI LUCAS et la SCI BEAUX PRES, toutes trois gérées par M. [O], ont saisi le 26 février 2020 le tribunal judiciaire de Besançon lequel a, dans son jugement du 23 novembre 2021 :

- condamné la SAS LUSTRAL à payer :

- à la SCI TERRE ROUGE la somme de 4 000 euros

- à la SCI LUCAS la somme de 3 300 euros

- à la SCI BEAUX PRES la somme de 720 euros

- débouté la SCI TERRE ROUGE, la SCI LUCAS et la SCI BEAUX PRES de leurs demandes

respectives de dommages et intérêts au titre du préjudice économique,

- débouté la SCI TERRE ROUGE, la SCI LUCAS et la SCI BEAUX PRES de leurs demandes

respectives de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

- débouté la SCI TERRE ROUGE, la SCI LUCAS et la SCI BEAUX PRES de leurs demandes

respectives de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive,

- débouté la SAS LUSTRAL de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- débouté la SCI TERRE ROUGE, la SCI LUCAS et la SCI BEAUX PRES et la SAS LUSTRAL de leurs demandes respectives sur le fondement de l`article 700 du code de procédure

civile, 

- condamné la SAS LUSTRAL aux dépens.



Pour statuer ainsi, les premiers juges ont retenu :

- que la présomption de l'article 1731 du code civil ne pouvait être invoquée en l'absence d'état des lieux dressé concomitamment à l'entrée en jouissance 

- qu'au regard des pièces produites par les parties, des dégradations avaient été commises par l'occupation faite des lieux par la SAS LUSTRAL et devaient conduire à en indemniser les bailleurs 

- que les préjudices moraux et économiques n'étaient pas démontrés 

- que le caractère abusif de la procédure engagée par les bailleresses n'était pas justifié. 



Par déclaration en date du 6 janvier 2022, la SCI TERRE ROUGE, la SCI LUCAS et la SCI BEAUX PRES ont relevé appel de cette décision et aux termes de leurs dernières conclusions, transmises le 2 février 2022, les appelantes demandent à la cour de : 

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a statué sur les demandes reconventionnelles et les dépens et statuant à nouveau 

- condamner la SAS LUSTRAL à payer : 

- à la SCI TERRE ROUGE les sommes de : 

- 19220,40 euros TTC au titre du préjudice matériel 

- 4274,92 euros au titre du préjudice de jouissance 

- 5000 euros au titre du préjudice moral 

- 4000 euros au titre de la résistance abusive 

 - à la SCI LUCAS les sommes de : 

- 7672,80 euros TTC au titre du préjudice matériel 

- 5904,84 euros au titre du préjudice de jouissance 

- 5000 euros au titre du préjudice moral 

- 4000 euros au titre de la résistance abusive 

 - à la SCI BEAUX PRE les sommes de : 

- 4838,40 euros TTC au titre du préjudice matériel 

- 2452,80 euros au titre du préjudice de jouissance 

- 5000 euros au titre du préjudice moral 

- 4000 euros au titre de la résistance abusive 

- condamner la SAS LUSTRAL à leur payer la somme de 2000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance 

- condamner la SAS LUSTRAL à leur payer la somme de 2000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel 

- condamner la SAS LUSTRAL aux entiers dépens.



A l'appui, les trois SCI soutiennent que la présomption posée par l'article 1731 du code civil doit s'appliquer ; que la SAS LUSTRAL a accepté de prendre à bail les locaux sans réaliser au préalable l'état des lieux contractuellement prévu ; qu'elle doit en conséquence répondre de l'ensemble des dégradations commises durant son occupation ; que subsidiairement, la SAS LUSTRAL est garante des engagements souscrits par la SAS ORCHESTRAL qu'elle a entièrement repris dans le cadre de la cession ; qu'elle justifie du bon état des lieux donnés à bail et que l'ensemble de se préjudices, matériels mais également économiques et moraux doivent être intégralement réparés. 



Dans ses dernières conclusions transmises le 29 avril 2022, la SAS LUSTRAL, intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a écarté la présomption de l'article 1731 du code civil

- infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI TERRE ROUGE la somme de 4 000 euros, à la SCI LUCAS la somme de 3 300 euros et à la SCI BEAUX PRES la somme de 720 euros, ainsi qu'aux dépens, 

- et statuant à nouveau, débouter la SCI BEAUX PRES, la SCI LUCAS ET la SCI TERRE ROUGE de l'intégralité de leurs prétentions, 

- subsidiairement, constater le chiffrage complaisant de la société JPL, 

- débouter les demanderesses de leurs prétentions, 

- condamner les demanderesses au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- les condamner aux entiers dépens.



A l'appui, la SAS LUSTRAL soutient principalement que lors de la cession des actions, la qualité de locataire des baux précédemment consentis par la SAS LUSTRAL avait bien cessé ; que de nouveaux baux ont été conclus sans que les bailleresses n'établissent d'état des lieux ; que le document rédigé succintement le 8 juin 2019 est sans aucun effet et ne peut pallier cette absence ; que la présomption de l'article 1731 du code civil ne peut en conséquence s'appliquer ; que les dégradations invoquées par les bailleresses ne concernent que de l'usure affectant normalement les revêtements des sols et des murs après plus de dix ans d'occupation ; qu'elle ne saurait en conséquence être tenue d'acquitter le coût de la remise à neuf des locaux, dont le bon état général au début du bail n'est au surplus pas démontré.



Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2023.

 



Motifs de la décision : 



Aux termes de l'article L 145-40-1 du code du commerce, lors de la prise de possession des locaux par le locataire lors de la conclusion d'un bail et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. 



Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions amiables, il est établi par un huissier de justice sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 



Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil.



En l'espèce, les appelantes font grief aux premiers juges d'avoir écarté la présomption de l'article 1731 du code civil et d'avoir partiellement fait droit à leurs demandes présentées au titre des réparations locatives constatées lors de la restitution des locaux données à bail à la SAS LUSTRAL. 



Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, si les trois contrats de bail prévoient bien chacun une clause de rétroactivité, cette dernière ne reporte qu'au 1er janvier 2019 la date de début des relations contractuelles et ne dispense en aucune façon le bailleur de la réalisation d'un état de lieux aux fins de bénéficier de la présomption susvisée. 



Or, les bailleresses ne justifient pas avoir réalisé au 8 février 2019 de tels états des lieux. 



Par ailleurs, si elles produisentcertes un document dénommé ' état de lieux bâtiments Roche les Beauprès' signé de M. [O], en ses qualités de gérant des SCI BEAUPRÉ, SCI TERRE ROUGE et SCI LUCAS et de M. [X], en sa qualité de président de la SAS Lustral, (pièce 12), ce document, établi sur un seul feuillet et de manière très succincte, est cependant daté du 8 juin 2019 de telle sorte que les bailleresses ne peuvent s'en prévaloir pour bénéficier de la présomption de l'article 1731 du code civil, comme l'ont retenu à raison les premiers juges, à défaut d'avoir été réalisé lors de la prise de possession des lieux et de manière suffisamment précise et circonstanciée pour démontrer le bon état général invoqué. 



Les bailleresses ne justifient pas à hauteur de cour des difficultés auxquelles elles auraient pu être confrontées pour ne pas faire dresser un état des lieux sous la même forme que celui réalisé le 31 décembre 2019 et auquel s'est parfaitement associée à cette date la SAS LUSTRAL, alors qu'une telle charge de la preuve lui incombe. 



Le fait que la SAS ORCHESTRAL SERVICES, acquise par la SAS LUSTRAL selon protocole de cession d'actions en date du 20 décembre 2018, ait été préalablement locataire des mêmes locaux, selon trois baux auxquels ont succédé les baux aujourd'hui litigieux comme le rappellent les stipulations contractuelles, ne faisait pas obstacle à l'organisation de ces états des lieux et ce d'autant, que M. [O], gérant des SCI et ancien président de la SAS ORCHESTRAL SERVICES, était salarié de la SAS LUSTRAL et disposait dans les locaux aujourd'hui litigieux d'un bureau.



Tout autant, si tant est que la SAS LUSTRAL s'est effectivement substituée dans les droits de la SAS ORCHESTRAL SERVICES et doit répondre des dégradations commises au titre des trois précédents baux, les appelantes ne peuvent se prévaloir de la présomption de l'article 1731 du code civil. 



En effet, si l'article L 145-40-10 du code de commerce a certes été créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les baux de la SCI BEAUX PRES, SCI TERRE ROUGE et SCI LUCAS, conclus respectivement les 30 juin 2017, 18 juin 2008 et 1er avril 2009 relèvent cependant de cet article en raison soit de leur date initiale de conclusion soit en raison de leur date de renouvellement, et les bailleresses se devaient en conséquence de justifier d'un état des lieux préalable pour revendiquer l'application de la présomption.



Il s'en déduit que comme l'ont retenu à raison les premiers juges, la charge de la preuve des dégradations ou du défaut d'entretien commis par la SAS LUSTRAL appartenait aux appelantes, lesquelles devaient au préalable démontrer le bon état général des lieux lors de l'entrée en jouissance de la SAS ORCHESTRAL SERVICES 



Or au cas présent, si le protocole de cession d'actions a certes mentionné que 'les immeubles loués aux sociétés étaient en bon état d'utilisation et d'entretien pour l'usage auxquels ils étaient destinés par les sociétés', un tel document, auquel les bailleresses n'ont pas été associées et qui n'a été établi que sur les seuls dires de M. [O], est insuffisant pour démontrer l'état neuf ou le très bon état des bâtiments donnés à bail. 



Au surplus, l'état des lieux dressé le 31 décembre 2019 par Maître [V], huissier de justice, met en exergue pour les trois SCI des revêtements au sol et au mur en état d'usage, des traces de trous de chevilles, des dalles de plafond tachées et des fissures de la faiencerie, lesquels relèvent manifestement de l'usure normale des lieux après plus de quinze ans d'occupation, les premiers baux datant de 2004 selon les stipulations des contrats. 



La locataire ne saurait pas plus se voir rechercher pour la vétusté et les fissurations affectant les enrobés extérieurs, dès lors que leur remplacement relève des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil. 



Enfin, l'état des lieux du 31 décembre 2019 (pièce 13) ne liste aucunement les réparations à effectuer qui incomberaient au preneur en vertu de ses obligations de conservation et de restitution contractuelles. Seuls ont été mentionnés l'enlèvement des enseignes, l'enlèvement du meuble dans le bureau de M. [O], le vidage du local technique, l'évacuation du caddie dans l'entrepôt et le remplacement de la porte manquante dans le bureau de direction de M. [O]. 



De telles mesures acceptées par les parties ont cependant été réalisées, à l'exception du retrait des enseignes secondaires et du changement de la porte de bureau, comme l'a relevé l'huissier de justice instrumentaire dans son constat du 8 janvier 2020. (pièce 14) 



Si la locataire pouvait voir rechercher sa responsabilité contractuelle au titre de ses deux carences dans son obligation de restitution, les bailleurs ne produisent cependant aux débats aucun élément permettant de chiffrer le préjudice subi. 



Les trois devis qu'elles communiquent ne concernent en effet que des travaux de remise en peinture des murs pour la SCI BEAUX PRES, de remise en peintures des murs , d'évacuation de cloisons grillagères et de changement de colonnes de douche et de porte pour la SCI LUCAS et de remise en peinture des murs, de changement de dalles de faux-plafond , du remplacement de deux spots, d'une manivelle de volet roulant, et de la refixation d'un mitigeur pour la SCI TERRE ROUGE sans aucun lien avec les dégradations ou défauts ci-dessus constatés. 



C'est donc à tort que les premiers juges ont partiellement fait droit à la demande en dommages et intérêts au titre des préjudices matériels subis, ces derniers n'étant en l'état aucunement démontrés. 



Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé de ce chef et les bailleresses seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts présentée au titre des réparations locatives.



Le jugement sera cependant confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes présentées par les bailleresses au titre des préjudices de jouissance et du préjudice moral. 



En effet, comme les premiers juges l'ont relevé à raison, les bailleresses n'apportent à hauteur de cour aucun élément pour établir les pertes de revenus ou les conséquences économiques qu'elles auraient subies du fait des manquements de leur précédente locataire comme les 'souffrances endurées', se contentant, comme en première instance, de formuler leurs demandes de manière générale sans les étayer.



Enfin, les développements ci-dessus excluent toute mauvaise foi de la SAS LUSTRAL dans le respect de ses obligations contractuelles et toute résistance abusive, la locataire ayant au contraire manifestement rempli l'ensemble de ses obligations contractuelles et laissé libre les lieux au terme des baux. 



Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté les bailleresses de leurs demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive. 







PAR CES MOTIFS :





La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi, :

 



- Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Besançon en date du 23 novembre 2021 sauf en ce qu'il a condamné la SAS LUSTRAL à payer à la SCI TERRE ROUGE la somme de 4 000 euros, à la SCI LUCAS la somme de 3 300 euros et à la SCI BEAUX PRES la somme de 720 euros et l'a condamnée aux dépens 



Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : 



- Déboute la SCI TERRE ROUGE de sa demande de dommages et intérêts présentée au titre des réparations locatives 



- Déboute la SCI LUCAS de sa demande de dommages et intérêts présentée au titre des réparations locatives 



- Déboute la SCI BEAUX PRES de sa demande de dommages et intérêts présentée au titre des réparations locatives 



- Condamne la SCI TERRE ROUGE, la SCI LUCAS et la SCI BEAUX PRES aux dépens de première instance et d'appel 



- et vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI TERRE ROUGE, la SCI LUCAS et la SCI BEAUX PRES à payer à la SAS LUSTRAL la somme de 4 000 euros et les déboute de leurs demandes présentées sur le même fondement. 





Ledit arrêt a été signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et par Madame Leila Zait, greffier.





Le greffier, Le président,