Cour d'Appel · 1ère Chambre — 8 août 2023

ARRÊT N°

 

FD/LZ 



COUR D'APPEL DE BESANÇON

- 172 501 116 00013 -



 ARRÊT DU 08 AOUT 2023 



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE







Audience publique du 16 mai 2023

N° de rôle : N° RG 22/00312 - N° Portalis DBVG-V-B7G-EPLW



S/appel d'une décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BESANCON en date du 11 janvier 2022 [RG N° 11-21-285]

Code affaire : 51F - Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur





Société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT C/ [Z] [I] Société ESSET



PARTIES EN CAUSE :





Société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT 

RCS de Nanterre n°451 347 421

sise [Adresse 4]



Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON



APPELANTE 





ET :



Madame [Z] [I]

née le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 3]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Denis LEROUX de la SELARL LEROUX ASSOCIES, avocat au barreau de BESANCON



INTIMÉE 







Société ESSET 

RCS de Nanterre n°484 882 642

sise [Adresse 4]



Représentée par Me Ludovic PAUTHIER de la SCP DUMONT - PAUTHIER, avocat au barreau de BESANCON

Représentée par Me Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS



PARTIE INTERVENANTE







COMPOSITION DE LA COUR :



Lors des débats : 



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre.



ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.



GREFFIER : Madame Leila Zait, Greffier 



Lors du délibéré :



PRÉSIDENT : Monsieur Michel WACHTER, Président de chambre



ASSESSEURS : Madame Florence DOMENEGO et Monsieur Cédric SAUNIER, Conseillers.



L'affaire, plaidée à l'audience du 16 mai 2023 a été mise en délibéré au 08 août 2023. Les parties ont été avisées qu'à cette date l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.





**************



Faits et prétentions des parties :



Selon acte sous seing privé en date du 10 mars 2017, Mme [Z] [I] a pris à bail un appartement et une place de parking sis [Adresse 2] à [Localité 3], propriété de la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3, qui avait donné mandat de gestion à la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT.



Mme [I] a saisi le 7 avril 2021 le tribunal judiciaire de [Localité 3] lequel a, dans son jugement du 11 janvier 2022, :

- avant dire droit :

- ordonné à la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT de produire l'ensemble des justificatifs permettant d'établir les régularisations de charges pour les années 2018, 2019 et 2020 relatives au logement dont Mme [I] était locataire

- dit que Mme [Z] [I] se réservait le droit de formuler des demandes ultérieures en fonction des documents produits par la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT

- condamné la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT à rembourser à Mme [I] la somme de 144,67 euros indûment prélevée au titre de charges relatives au parking pour le-mois d'avril 2019

- débouté Mme [I] de sa demande au titre des chèques encaissés mais non comptabilisés

- débouté Mme [I] de sa demande en rectification de l'erreur

- condamné la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT à rembourser à Mme [I] les factures d'électricité des mois de janvier et mai 2021 pour un montant de 379,65 euros (175,16 euros et 204,49 euros), et rejeté les demandes pour le surplus dès lors que les factures produites antérieures et postérieures à cette période n'étaient manifestement pas excessives

- condamné la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT à rembourser à Mme [I] les frais liés à l'intervention du plombier le 11 janvier 2021 soit la somme de 160 euros 

- condamné la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT à rembourser à Mme [I] les frais liés à l'achat du radiateur électrique d'appoint, soit la somme de 83,80 euros 

- condamné la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT à rembourser à Mme [I] l'achat du matériel pour réparer les joints défectueux de la baignoire soit la somme de 35,28 euros

- condamné la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT à procéder aux travaux de réparations inhérents aux dysfonctionnements tels que décrits dans le procès-verbal de constat d'huissier en date des 3 et 12 mars 2021 dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard

- condamné la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT`à verser à Mme [I] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi

- condamné la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT à verser à Mme [I] la somme de 1.500 euros au titre de I'artlcle 700 du code de procédure civile

- condamné la societe FONCIA PROPERTY MANAGEMENT aux dépens. 



Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT avait manqué à ses obligations contractuelles et avait commis au surplus une faute délituelle justifiant les injonctions délivrées, la restitution d'un indu perçu et le dédommagement des préjudices matériel et moral subi. 



Par déclaration en date du 23 février 2022, la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT a relevé appel de cette décision. 



Le patrimoine de la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT a été transmis à son associé unique, la SAS ESSET, avant d'être dissoute et radiée du registre du commerce le 21 novembre 2022. 



Dans ses dernières conlusions transmises le 28 mars 2023, la SAS ESSET, intervenant volontairement aux droits de la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT, demande à la cour de :

- infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 3] le 11 janvier 2022, en ce 

que le Tribunal a : 

 -ordonné avant dire droit à la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT de produire l'ensemble des justificatifs permettant d'établir les régularisations de charges pour les années 2018, 2019 et 2020 relatives au logement dont Mme [I] est locataire

- l'a condamnée à rembourser à Mme [I] les sommes de : 

 -144,67 euros au titre des charges relatives au parking pour le mois d'avril 2019 - 379,65 euros au titre des factures d'électricité des mois de janvier et mai 2021 

-160 euros au titre des frais liés à l'intervention du plombier le 11 janvier 2021 

- 83,24 euros au titre de l'achat du radiateur électrique d'appoint 

- 35,28 euros au titre de l'achat du matériel 

- l'a condamnée à payer à Mme [I] les sommes de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice subi et 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens 

 -condamné la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT à procéder aux travaux de réparation inhérents aux dysfonctionnement tels que décrits dans la procès-verbal de constat d'huissier en date des 3 et 12 mars 2021 dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir sous peine d'une astreinte de 50 euros par jour de retard, 

- et statuant à nouveau, débouter Mme [I] de ses demandes qui sont tant irrecevables pour être dirigées contre l'ancien mandataire de la société Reximmo Patrimoine 3, bailleresse, qu'infondées en l'absence de toute faute de la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT dans l'exécution de son mandat de gestion, préjudiciable à Mme [I] 

- condamner Mme [I] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens d'appel 

- à titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait confirmer le jugement entrepris en certaines de ses dispositions, réduire notablement le quantum des sommes qui pourraient être allouées à Mme [I] en réparation de son préjudice et au titre du remboursement des factures d'électricité. 



La SAS ESSET soutient que Mme [I] a improprement dirigé ses prétentions à l'encontre du mandataire du bailleur ; que seul ce dernier doit répondre des obligations imposées par la loi du 6 juillet 1989 ; qu'elle ne peut être tenue de rembourser des sommes dont elle n'a pas bénéficié ; que les dysfonctionnements de l'installation de chauffage, l'intervention d'un plombier ou la réfection des joints ne lui sont pas imputables mais relèvent de la seule responsabilité du bailleur ; que le mandat de la société FONCIA a au surplus pris fin au 31 décembre 2021, de telle sorte qu'elle ne peut se voir rechercher pour des désordres apparus en 2022 ou enjoindre de fournir des justificatifs qu'elle ne possède pas.



Dans ses conclusions transmises le 26 juillet 2022, Mme [I], intimée, demande à la cour de :

- déclarer l'appel interjeté par la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT mal fondé - rejeter en conséquences les demandes de la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT - confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 11 janvier 2022 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 3] ; 

- condamner la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 



Mme [I] fait principalement valoir que bien que le professionnel de la gestion locative ne soit que le représentant du bailleur à l'égard du locataire et ne soit pas contractuellement lié à ce dernier, il peut parfaitement voir engager sa responsabilité à l'égard du locataire ; qu'en l'état, la société FONCIA a commis de nombreuses fautes en s'abstenant de régulariser les charges des années 2018 à 2020 et de communiquer des justificatifs malgré les innombrables relances de la locataire, en encaissant des chèques sans les comptabiliser, en prélevant indument des charges liées à la location du parking et en n'effectuant pas les travaux impératifs concernant des désordres qu'elle subissait.



Pour l'exposé complet des moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2023.





Motifs de la décision :



Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, à charge pour le demandeur de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. 



En l'espèce, la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3 a donné mandat de gestion du logement donné à bail à Mme [I] à la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT, aux droits de laquelle intervient volontairement à hauteur de cour la SAS ESSET.



Si la SAS ESSET fait grief au premier juge de l'avoir déclarée à tort débitrice des obligations contractuelles de la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3, l'intimée rappelle cependant à raison qu'elle a engagée son action au seul visa de l'article susvisé, lequel lui permet de rechercher la responsabilité extra contractuelle d'un agent immobilier, pris en sa qualité de mandataire du propriétaire, lorsque ce dernier commet lui-même une faute ( Cass 1ère civ- 30 septembre 2010 n° 09-69.129) ou lorsqu'il ne respecte pas ses obligations contractuelles, sans que le tiers au contrat ne soit tenu de prouver une faute distincte à son égard. (Cass Ass plén- 13 janvier 2020 n° 17-19.963)



Pour autant, la réparation du dommage ne peut prendre la forme que de dommages et intérêts ou d'une réparation en nature de telle sorte que comme le soulève à raison l'appelante, le premier juge ne pouvait aucunement enjoindre à la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENTde lui communiquer des justificatifs de charges, dont elle n'était au surplus pas détentrice, une telle demande ne pouvant être présentée qu'à l'encontre du bailleur sur le fondement de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. 



C'est donc à tort que le premier juge a enjoint à la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT de produire l'ensemble des justificatifs permettant d'établir les régularisations de charges pour les années 2018, 2019 et 2020 et a constaté que Mme [I] se réservait le droit de présenter des demandes ultérieures. 



Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé de ces deux chefs et Mme [I] déboutée de ses demandes présentées au titre de la régularisation des charges locatives. 



Quant aux autres fautes alléguées, Mme [I] soutient :

- avoir été indument prélevée de la somme de 144,67 euros au titre du loyer du parking en avril 2019

- avoir exposé dans un courriel du 22 mai 2020 différentes problématiques relatives à la fuite d'un radiateur, à la puissance insuffisante du débit d'eau de la salle de bain, à la détérioration de la serrure du local poubelle, l'absence de fermeture du bâtiment d'entrée, à la non mise en fonction de l'interphone, à la boîte aux lettres non-conforme et à l'attache des volets cassés et être restée sans réponse du mandataire malgré plusieurs rappels les 5 octobre 2020, 17 octobre 2020, 11 janvier 2021



- avoir été contrainte de se chauffer avec un chauffage électrique d'appoint, après l'apparition d'une nouvelle fuite sur un deuxième radiateur, triplant ainsi son budget liée à l'énergie

- avoir été contrainte de solliciter elle-même l'intervention d'un plombier et produit à l'appui ses courriers de rappel ainsi qu'un constat dressé par Maître [V], huissier de justice, en date des 3 et 12 mars 2021. 



La SAS ESSET justifie cependant dans ses pièces que les provisions pour charges du parking, stipulées contractuellement, ont fait l'objet d'une régularisation dont les modalités de calcul ont été transmises à Mme [I] par courriel en date du 25 octobre 2019, en réponse à ses réclamations adressées les 10 juillet et 10 octobre 2019. 



Aucune faute ne saurait en conséquence être retenue à l'encontre de la SAS ESSET, quand bien même les éléments de réponse ainsi apportées à la locataire, comprenant les relevés de dépenses, la répartition par lot et le calcul de régularisation, n'ont pas satisfait cette dernière. 



Quant à l'inertie reprochée au regard des dysfonctionnements du chauffage et de l'eau, l'appelante rappelle à raison qu'elle ne peut être condamnée à effectuer les travaux de réparations inhérents, en l'absence de tout lien contractuel avec Mme [I] et étant observé au surplus qu'elle n'est plus mandataire de la SCPI REXIMMO PATRIMOINE 3. 



Une telle demande, que l'intimée maintient en se revendiquant improprement dans ses conclusions des dispositions de l'article 1217 du code civil qui ne s'applique qu'à l'inexécution contractuelle, est en conséquence impropre à réparer le préjudice qu'elle invoque subir du fait du défaut de diligences de la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT. 



Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a enjoint à la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT de procéder aux travaux de réparations inhérents aux dysfonctionnements décrits dans le constat d'huissier et Mme [I] sera déboutée de ce chef de demande. 



Reste que la SAS ESSET n'apporte aucun élément pour démontrer les diligences qu'elle aurait entreprises en suite des alertes adressées par Mme [I] sur l'absence d'eau chaude et sur son chauffage défectueux entre mai 2020 et janvier 2021, date à laquelle un devis a été dressé par la société DALKIA et envoyé au syndic de copropriété. 



Ce faisant, la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT, que le bailleur avait contractuellement mandatée pour assurer la gestion de son bien immobilier et qui a été personnellement destinataire des courriers de réclamations de la locataire, a manifestement commis une faute dont elle doit répondre. 



Mme [I] a subi un préjudice certain et direct du fait de cette inertie dansl'exécution du mandat, survenue en période hivernale, qui doit conduire à l'indemniser à hauteur de la somme de 500 euros au titre du préjudice matériel, incluant le seul surcoût d'électricité, les frais d'intervention du plombier-chauffagiste et l'achat d'un radiateur électrique d'appoint, et de 500 euros au titre du préjudice moral. 



Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé et la SAS ESSET, intervenant aux droits de la société FONCIA PROPERTY IMMOBILIER, sera condamnée au paiement de ces deux sommes à titre de dommages et intérêts, à l'exclusion de toutes autres demandes. 













PAR CES MOTIFS : 



La cour, statuant contradictoirement, après débats en audience publique et en avoir délibéré conformément à la loi, :



- Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Besançon en date du 11 janvier 2022 en tous ces chefs critiqués, sauf en ce qu'il a statué sur les dépens et les frais irrépétibles 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



- Déboute Mme [Z] [I] de sa demande tendant à enjoindre à la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT de produire l'ensemble des justificatifs permettant d'établir les régularisations de charges pour les années 2018, 2019 et 2020 et de sa demande de présenter des demandes ultérieures en fonction des documents produits



- Déboute Mme [Z] [I] de sa demande de restitution de la somme de 144,67 euros au titre des charges relatives au parking



- Déboute Mme [Z] [I] de sa demande tendant à enjoindre à la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT de procéder aux travaux de réparations inhérents aux dysfonctionnements décrits dans le constat d'huissier des 3 et 12 mars 2021 



- Condamne la SAS ESSET, intervenant aux droits de la société FONCIA PROPERTY MANAGEMENT, à payer à Mme [Z] [I] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel et la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral du fait de son inertie à remplir les obligations de son mandat



- Déboute Mme [I] de ses autres demandes



- Condamne la SAS ESSET aux dépens d'appel



- Et vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SAS ESSET à payer à Mme [Z] [I] la somme de 1 500 euros et la déboute de sa demande présentée sur le même fondement. 







Ledit arrêt a été signé par Monsieur Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et par Madame Leila Zait, greffier.





Le greffier, Le président,